Дело 2-35/2016
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Благовещенск 04 февраля 2016 года
Благовещенский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Палатовой Т.В.
с участием помощника прокурора
Благовещенского района Амурской области Королюк А.В.,
при секретаре Чигирин О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Регион» к Л.О.В. о возврате имущества, выселении, снятии с регистрационного учета,
У С Т А Н О В И Л :
ООО «Регион» обратилось в суд с иском к Л.О.В. о возврате имущества, выселении, снятии с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований истец указал, что решением Благовещенского городского суда Амурской области от 08 апреля 2014 года удовлетворены исковые требования Л.О.В. к ООО «Регион» - расторгнут заключенный между ООО «Регион» и Л.О.В. договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры <адрес>; с ООО «Регион» в пользу Л.О.В. взысканы оплаченные по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, убытки в сумме <данные изъяты> рубля 72 копейки, штраф в сумме <данные изъяты> рубль 38 копеек. Возникшие по договору купли-продажи правоотношения между ООО «Регион» и Л.О.В. правоотношения были квалифицированы судом как правоотношения с участием покупателя потребителя, в связи с чем, при разрешении спора были применены нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающие право потребителя потребовать расторжения договора при установлении существенных недостатков в проданном товаре. Однако при разрешении исковых требований не был разрешен вопрос о возврате товара, находящегося у потребителя до настоящего времени. Учитывая, что вселение Л.О.В. и ее регистрация по адресу спорного объекта произведены на основании договора купли-продажи, расторгнутого впоследствии судом по ее требованию, полагали, что у ответчика отсутствуют основания для проживания в спорном жилом помещении и регистрации ее по адресу места жительства: <адрес>.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просил суд возложить на Л.О.В. обязанность вернуть в собственность ООО «Регион» квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; выселить Л.О.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>; возложить обязанность на Управление Федеральной миграционной службы снять сведения о регистрационном учете Л.О.В. по адресу: <адрес>.
Представитель истца ООО «Регион» - Д.Т.В. в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, просила суд их удовлетворить. Дополнительно пояснила суду, что на сегодняшний день ООО «Регион» денежные средства, взысканные решением суда в пользу Л.О.В., последней не возвращены ввиду тяжелого финансового положения Общества. ООО «Регион» планирует реализовать квартиру, в которой проживает ответчик, а с вырученных средств произвести расчет с ответчиком.
Ответчик Л.О.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что положения ст. 503 ГК РФ в данном случае не применимы, поскольку положения данной статьи регулируют правоотношения при розничной купле-продаже, сделка по продаже недвижимости не может быть отнесена к розничной купле-продаже. Продажа недвижимости регламентируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ. В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора» согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества. При отсутствии соглашения сторон об ином, положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены. В данном случае сделка была совершена, она оплатила стоимость квартиры в полном объеме, зарегистрировала право собственности на приобретенную квартиру. На сегодняшний день квартира находится в ее собственности, денежные средства за квартиру оплачены, соответственно, требования истца не законны. Истец должен вернуть ей денежные средства, после чего она вернет квартиру. На сегодняшний день ООО «Регион» находится в стадии банкротства, вывел все имущество из активов, что не позволит взыскать денежные средства. Она согласна вернуть квартиру после оплаты денежных средств в ее пользу истцом.
Третье лицо ПАО «Сбербанк России» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о причинах неявки суду не сообщили, о месте и времени рассмотрения дела были уведомлены должным образом. В ранее состоявшееся судебное заседание представили отзыв на исковое заявление, в котором однозначной позиции по заявленным требованиям не высказали, указав лишь, что 24 января 2012 года между Л.О.В. и Банком был заключен кредитный договор <номер>, в соответствии с которым спорное имущество – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, находится в залоге у банка.
Иные лица, участвующие в деле: Управление Росреестра по Амурской области, УФМС России по Амурской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел настоящее заявление в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заслушав заключение помощника прокурора Благовещенского района Амурской области Королюк А.В., полагавшей заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению при условии возврата денежных средств Л.О.В. со стороны ООО «Регион», взысканных в пользу Л.О.В. решением Благовещенского городского суда Амурской области, суд приходит к следующему.
Как установлено судом, решением Благовещенского городского суда Амурской области от 08 апреля 2014 года были удовлетворены исковые требования Л.О.В. к ООО «Регион» о расторжении договора, взыскании денежных средств: заключенный между ООО «Регион» и Л.О.В. договор от ДД.ММ.ГГГГ (с указанием в договоре даты его заключения – ДД.ММ.ГГГГ) купли-продажи <адрес> расторгнут; с ООО «Регион» в пользу Л.О.В. взысканы оплаченные по договору купли-продажи квартиры денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, убытки в сумме <данные изъяты> рубля 75 копеек, штраф в сумме <данные изъяты> рубль 38 копеек, расходы по проведению экспертизы в размере <данные изъяты> рублей, а всего взыскано <данные изъяты> рубля 13 копеек.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вышеуказанным решением Благовещенского городского суда Амурской области установлено, что 24 января 2012 года между ООО «Регион» (продавец) и Л.О.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (договор датирован 24 января 2011 года), по условиям которого покупатель приобрел в собственность двухкомнатную квартиру, общей площадью 80,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость объекта определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей.
Так же установлено наличие существенных недостатков в переданном Л.О.В. по договору купли-продажи от 24 января 2012 года жилом помещении, в силу чего суд пришел к выводу об удовлетворении требований Л.О.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании в ее пользу с ООО «Регион» уплаченной по договору денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей. Так же с ООО «Регион» в пользу Л.О.В. взысканы затраченные последней денежные средства на ремонт приобретенной квартиры в размере <данные изъяты> рубля 75 копеек, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств, убытков, в размере <данные изъяты> рубль 38 копеек.
Данные обстоятельства суд признает установленными и не подлежащими доказыванию.
Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03 декабря 2015 года № 28/001/063/2015-3489 и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, на момент рассмотрения дела судом, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Л.О.В..
Согласно указанной выписке жилое помещение обременено ипотекой в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России» с 25 января 2012 года на 180 месяцев, что так же подтверждено отзывом на исковое заявление ПАО «Сбербанк России», кредитным договором <номер> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ОАО «Сбербанк России» и Л.О.В., закладной от ДД.ММ.ГГГГ.
Так же Л.О.В. зарегистрирована в данном жилом помещении по месту жительства, что подтверждается адресной справкой УФМС России по Амурской области от 03 декабря 2015 года.
Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 08 апреля 2014 года договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Регион» и Л.О.В., был расторгнут в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В настоящее время истец, ссылаясь на расторжение договора, требует возврата квартиры в свою собственность, выселения ответчика из квартиры и снятия Л.О.В. с регистрационного учета.
Рассматривая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.
В параграфе 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, его форму, а также действия сторон по исполнению договора купли-продажи недвижимого имущества, основания, по которым может быть расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества. Указанные правила сформулированы в качестве специальных, исключающих действия сторон по исполнению договора купли-продажи товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ). В части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимого имущества, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Из приведенных норм следует, что нормы Гражданского Кодекса РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону РФ «О защите прав потребителей» и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ.
Таким образом, последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным.
Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.
Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 08 апреля 2014 года установлено наличие в приобретенной Л.О.В. квартире существенных недостатков, в силу чего договор купли-продажи квартиры был расторгнут судом.
В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Частью 4 данной статьи предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (ч. 5 ст. 253 ГК РФ).
Как установлено судом, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Л.О.В. оплата недвижимости была произведена в полном объеме, в том числе за счет заемных средств, полученных по кредитному договору <номер> от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченному залогом приобретаемого жилого помещения. ООО «Регион» указанное жилое помещение было передано Л.О.В., за последней ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация права собственности на приобретенное ею жилое помещение, а с ДД.ММ.ГГГГ Л.О.В. зарегистрировалась в данном жилом помещении по месту жительства.
Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 08 апреля 2014 года договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Л.О.В. и ООО «Регион», был расторгнут по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 475 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», в пользу Л.О.В. (покупателя) были взысканы денежные средства, уплаченные ею за квартиру, в сумме <данные изъяты> рублей, а так же на основании ст. 15 ГК РФ, п. 1 ст. 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ <номер> «О защите прав потребителей» убытки, причиненные ей вследствие продажи товара ненадлежащего качества, в сумме <данные изъяты> рубля 75 копеек.
Вместе с тем, вопрос о возврате квартиры ООО «Регион» при расторжении договора разрешен не был.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным нормами ГК РФ.
При этом, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости влечет прекращение обязательств сторон, при этом, все полученное по сделке должно быть возвращено сторонами друг-другу, об этом же говорит ст. 18 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
Положения данной статьи были применены Благовещенским городским судом Амурской области при вынесении решения от 08 апреля 2014 года о расторжении договора купли-продажи квартиры между Л.О.В. и ООО «Регион» в той, части, в которой правоотношения сторон не были урегулированы нормами гражданского кодекса о купле-продажи недвижимости.
При этом двусторонняя реституция предполагает одновременный момент исполнения обязательств сторонами друг перед другом. В противном случае, если возврат осуществляет только одна сторона, баланс прав и интересов сторон нарушается.
При этом, суд учитывает, что спорная квартира оказалась во владении ответчика при отсутствии с его стороны каких-либо противоправных действий, поэтому единственная возможность для ответчика вернуть причитающиеся ему денежные средства – удерживать квартиру до исполнения истцом обязательств по возврату денежных средств, присужденных решением Благовещенского городского суда Амурской области.
Оценивая сложившуюся ситуацию с позиции защиты прав участников правоотношения, суд учитывает, что положение покупателя намного уязвимее, чем продавца, поскольку при расторжении договора купли-продажи квартиры он не только утрачивает принадлежащую ему вещь, но и лишен эффективного механизма по взысканию уплаченных им денежных средств, а так же понесенных убытков.
На такой правовой дисбаланс неоднократно обращал внимание Европейский суд по правам человека, который в Постановлении от 06 декабря 2011 года «Дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» прямо указал, что вмешательство в беспрепятственное пользование имуществом должно соблюдать «справедливый баланс» между требованиями государственных или общих интересов общества и необходимостью защиты основных прав индивида. В частности, должна существовать разумная пропорциональность между используемыми средствами и целью, которую государство стремится реализовать посредством любой меры, лишающей человека его имущества или контроля за его использованием. Условия предоставления компенсации, предусмотренные соответствующими законодательными актами, имеют существенное значение для оценки оспариваемых мер с точки зрения соблюдения ими необходимого справедливого баланса, и в частности с точки зрения наложения непропорционального бремени на заявителя. «В этой связи изъятие имущества без выплаты денежной суммы, разумно соответствующей его стоимости, обычно составляет непропорциональное вмешательство, которое не может быть обосновано в контексте статьи 1 Протокола № 1 Конвенции».
Суд так же принимает во внимание то обстоятельство, что в настоящее время в отношении ООО «Регион» возбуждено дело о банкротстве, что подтверждается определениями Арбитражного суда Амурской области. Данное обстоятельство так же затрудняет получение Л.О.В. взысканных в ее пользу денежных средств с ООО «Регион».
Частью 1 статьи 30 и частью 1 статьи 35 ЖК РФ установлено, что собственник, реализуя свои правомочия в отношении принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения вправе потребовать выселения граждан в случае отсутствия у них правовых оснований по пользованию жилым помещением.
Учитывая вышеприведенное, суд считает, что до исполнения ООО «Регион» обязанности по возврату Л.О.В. денежных средств, присужденных решением Благовещенского городского суда Амурской области от 08 апреля 2014 года, у Л.О.В. имеются основания для пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>. При этом суд учитывает, что право собственности Л.О.В. на данную квартиру возникло из договора, заключенного между ООО «Регион» и Л.О.В., то есть на законных основаниях. Расторжение договора судом не привело к возврату Л.О.В. денежных средств, уплаченных ею по договору, решение суда о расторжении договора и взыскании в пользу Л.О.В. денежных средств до настоящего времени не исполнено, денежные средства Л.О.В. не возвращены.
В силу изложенного, суд приходит к выводу, что требования истца о возврате квартиры, выселении ответчика из квартиры и снятии Л.О.В. с регистрационного учета в данной квартире подлежат удовлетворению с условием исполнения ООО «Регион» обязательств по возврату в полном объеме взысканных по решению Благовещенского городского суда денежных средств в пользу Л.О.В. в сумме <данные изъяты> рубля 13 копеек, поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами расторгнут и подлежит применению двусторонняя реституция, при осуществлении которой права и интересы обеих сторон могут быть сохранены лишь при одновременном исполнении возврата сторонами друг другу полученного по договору.
Тот факт, что спорная квартира является предметом залога, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований истца и сохранения права собственности на квартиру за ответчиком, при условии выполнения Л.О.В. и ООО «Регион» взаимных обязательств, возникших при расторжении договора купли-продажи квартиры, поскольку вышеприведенные нормы права не ставят возможность возврата имущества при расторжении договора в зависимость от обременения его залогом третьими лицами.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом при подаче иска в суд была уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается чеком ПАО «Сбербанк России» от 23 ноября 2015 года, соответственно, с учетом удовлетворения требований истца, указанная сумма подлежит взысканию с Л.О.В. в пользу ООО «Регион».
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Регион» к Л.О.В. о возврате имущества, выселении, снятии с регистрационного учета – удовлетворить.
Обязать Л.О.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вернуть в собственность общества с ограниченной ответственностью «Регион» (ИНН 2801151044, дата регистрации 12 мая 2010 года) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, после исполнения ООО «Регион» обязательства по выплате в полном объеме взысканных решением Благовещенского городского суда Амурской области от 08 апреля 2014 года в пользу Л.О.В. денежных средств в размере <данные изъяты> рубля 13 копеек.
После исполнения ООО «Регион» обязательства по выплате в полном объеме взысканных решением Благовещенского городского суда Амурской области от 08 апреля 2014 года в пользу Л.О.В. денежных средств в размере <данные изъяты> рубля 13 копеек, выселить Л.О.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Возложить обязанность на Управление Федеральной миграционной службы по Амурской области снять сведения о регистрационном учете Л.О.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по адресу: <адрес>, после исполнения ООО «Регион» обязательства по выплате в полном объеме взысканных решением Благовещенского городского суда Амурской области от 08 апреля 2014 года в пользу Л.О.В. денежных средств в размере <данные изъяты> рубля 13 копеек.
Взыскать с Л.О.В., ДД.ММ.ГГГГ в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регион» (ИНН 2801151044, дата регистрации 12 мая 2010 года) государственную пошлину, уплаченную при подаче иска в суд, в размере 300 (триста) рублей.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский районный в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: