Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2а-2097/2021 ~ М-1250/2021 от 24.03.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2021 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи    Германовой С.В.,

при секретаре                               Васильевой Л.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело 2а-2097/2021 по административному исковому заявлению Дургарян Г.В. к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права,

установил:

Дургарян Г.В. обратился в суд с иском, которым просит признать незаконным Решение административного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) № документы на который были представлены вместе с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №, документы на который были представлены вместе с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ №.           В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Администрация г.о. Тольятти.

В обосновании своих требований истец указал, что он является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р<адрес>: <адрес>, что подтверждается записью о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> из категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - склады, кадастровый №. Границы участка определены, участок поставлен на кадастровый учет.

В целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, собственником которого является Дургарян Г.В., ДД.ММ.ГГГГ между ним и Администрацией г.о. Тольятти был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №.

ДД.ММ.ГГГГ административным истцом в Управление Росреестра по Самарской области было подано заявление о государственной регистрации права в отношении земельного участка, представленного по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком было принято Решение об отказе в государственной регистрации права в отношении земельного участка, представленного по договору аренды № года с указанием следующих причин:согласно ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25. 10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» основанием для приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов, является регистрация права собственности на указанный объект до ДД.ММ.ГГГГ или предоставление земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, а вправо собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № зарегистрировано после ДД.ММ.ГГГГ; площадь арендуемого земельного участка значительно превышает площадь застройки земельного Участка, занимаемого объектом незавершенного строительства.

С указанным решением истец не согласен, считает его незаконным и необоснованным, нарушающим его права как лица, фактически использующего земельный участок.

В судебном заседании представитель административного истца, заявленные требования просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика заявленные требования не признал, просил отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Заинтересованное лицо – Администрация г.о. Тольятти в судебное заседание не явилось, о рассмотрении дела в отсутствие не просило, извещено.

Суд, выслушав пояснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований по следующим основаниям:

Конституция Российской Федерации каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод;

Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (части 1 и 2 статьи 46).

Положения части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставляют гражданину право обратиться в суд, в том числе с требованиями об оспаривании бездействия органа государственной власти иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Федеральный закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 упомянутой статьи).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо независимо от срока, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенного в действие с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Аналогичные положения закреплены в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в силу которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, как добросовестного застройщика, лишенного возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. Администрация г.о.Тольятти обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды на земельный участок. В качестве основания для проведения регистрационных действий был представлен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому Администрация г.о. Тольятти предоставляет Дургаряну Г.В в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> и разрешенным использованием «склады (6.9)» на основании ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» для завершения строительства’ объекта незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты>. и готовностью 93%.

Одной из причин, препятствующей осуществлению регистрационных действий по указанной сделке послужило то обстоятельство, что право собственности административного истца на объект незавершенного строительства — склад оптовой торговли с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства которого предоставляется земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности предыдущего собственника Жуковой Ф.М. зарегистрировано -ДД.ММ.ГГГГ.

В отзыве на заявление административный ответчик указывает,чтоисходя из буквального содержания ч. 21 ст 3 Закона № 137-ФЗвозможность приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов зависитне от момента возникновения, а от момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. При этом как видно из материалов дела, Дургарян Г.В. является собственником расположенного на участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Жуковой Ф.М. Право собственности Жуковой Ф.М. на указанный объект возникло на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов и свидетельства о праве на наследство по закону, выданных ДД.ММ.ГГГГ нотариусомг. Тольятти Прокодановой С.М. после смерти Жукова Анатолия Александровича, умершего ДД.ММ.ГГГГ., который приобрел право на указанный объект наосновании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего с 31 января 1998 г. по 1 января 2020 г.), п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2018 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Как видно из материалов дела, строительство объекта на спорном земельном участке было начато до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственностипервоначального собственника на объект незавершенногостроительства с кадастровым номером также возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом никому из первоначальных собственников земельный участок в арендудля завершения строительстване предоставлялся.

По мнению суда, в совокупности нормы п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего с 31 января 1998 г. по 1 января 2020 г.), п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2018 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", связывают возможность приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов с именно моментом возникновения права собственности.

Судебная практика так же указывает на то, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до ДД.ММ.ГГГГ, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ №).

Второй причиной, препятствующей осуществлению регистрационных действий, послужило заключение договора аренды земельного участка в отсутствие документов,обосновывающих необходимость предоставления в аренду земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты>м. и готовностью 93%.

Вместе с тем, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

В соответствии со статьями 1, 30, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков определяются соответствующими градостроительными регламентами применительно к установленным этими регламентами видам разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки, принятыми решением Думы г.о. Тольятти от <данные изъяты> «О правилах землепользования и застройки г.о. Тольятти» земельный участок с кадастровым номером № расположен в градостроительной зоне <данные изъяты>. При этом согласно п.1.10 и п.2.8 ч.4 ст. 53 указанных Правил минимальные и максимальные размеры земельных участков, предназначенных для коммунально-складских объектов, не подлежат ограничению правилами.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таким образом, по смыслу норм действующего законодательства, предоставление в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть, в границы приватизируемого земельного участка должны входить как часть, которая непосредственно занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для его полноценного использования (согласуется с позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

При этом, в качестве обоснования размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости представлено имеющееся в материалах дела выполненное ООО ПСК «СТРОЙСИЛА» по заказу административного истца Градостроительное обоснование размера и вида использования земельного участка», расположенного по адресу <адрес>. Согласно заключению, изложенному в работе, «земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. не противоречит нормам расчета земельного участка согласно требованиям: Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, СП 42.13330.2016 Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиПа 2.07.01-89*», СП 18.13330.2011 «СНиП П-89-80«Генеральные планы промышленных предприятий». Земельный участок кадастровым номером № (разрешенный вид использования «Склады») площадью <данные изъяты>. достаточен и необходим для завершения строительства объекта незавершенного строительства — склад». Основания не доверять выводом, изложенным в указанном документе у суда не имеется.

При этом указанное Градостроительное обоснование, представленное в Администрацию г.о. Тольятти, послужило для Администрации г.о.Тольятти достаточными обоснованиями предоставления в аренду земельного участка площадью <данные изъяты>. для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты> Истребование, каких либо еще документов и сведений для обоснованиями площади испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем здания суд считает излишним.

Из ответа Администрации г.о.Тольятти на запрос суда № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии с представленным Дургарян Г.В. обоснованием «Градостроительное обоснование размера и вида использования земельного участка» земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, выполненное ООО ПСК «СТРОЙСИЛА» и схемой генерального плана застройки земельного участка предполагающего строительство в одну очередь, подготовленного ООО «ОПОРА», площадь предоставленного в аренду земельного участка, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства – склад, соответствует всем градостроительным нормам, требованиям, нормативам, не противоречит нормам расчета земельного участка согласно требованиям Градостроительного Кодекса РФ, Земельного Кодекса РФ, «СП 42.13330.2016 Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиПа 2.07.01.-89*», СП 18.13330.2011 «СНиП II-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий» и является обоснованной, достаточной и необходимой для завершения строительства.

Допрошенный в качестве свидетеля специалист Филоненко Д.А., обладающий специальными познаниями в области инженерных изысканий и архитектурно – строительного проектирования, обеспечения безопасности зданий и сооружений, пояснил суду, что заключение ООО ПСК «СТРОЙСИЛА» профессиональное выполненное обоснование, с учетом Градостроительного и Земельного кодекса РФ, действующих редакций Строительных правил, при этом объект незавершенного строительства соответствует требованиям градостроительного планировании Генерального плана г.о. Тольятти, при этом, исходя из планированных показателей и коэффициента плотности застройки по ПЗЗ площадь и конфигурация земельного участка является необходимыми и достаточными для завершения строительства объекта незавершенного строительства – склад.

В соответствии с частью 2 статьи 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений. Действий (бездействий) органов., организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями возлагается на соответствующий орган, организацию и должностное лицо. Каких – либо доказательств в опровержение соразмерности испрашиваемого земельного участка для эксплуатации, находящегося на нем здания установленного заключением ООО ПСК «СТРОЙСИЛА» административным ответчиком суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 14, 175-180 КАС РФ, суд,

решил:

Административное исковое заявление удовлетворить.

Признать незаконным Решение административного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка (кадастровый №), № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка (№), № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.Тольятти в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 мая 2021 года.

Председательствующий:                                 С.В. Германова