Решение по делу № 2-4194/2016 от 29.04.2016

Дело № 2-4194/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«01 июля 2016 года

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гришаковой Н.Б.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Балашиха к Даурову А.А. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, взыскании пеней начисленных за несвоевременное осуществление арендной платы по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка, признании строения самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, взыскании пеней начисленных за несвоевременное осуществление арендной платы по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка, признании строения самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку.

Свои требования мотивировал тем, что между администрацией городского округа Балашиха и ответчиком Дауровым А.А. заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является земельный участок площадью <данные изъяты> га, с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов» расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для строительства и размещения зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения»». Указывает на то, что ответчик, со дня заключения договора аренды земельного участка нарушает свои обязанности в части полноты и своевременности внесения арендной платы. Так же указывает, что земельный участок используется не по целевому назначению.

В судебное заседание представитель Администрации городского округа Балашиха явился на иске настаивал.

Представитель ответчика Даурова А.А. в судебное заседание явился, против иска полностью возражает.

Представитель 3-его лица Меркуловой В.В. в судебное заседание явился, против иска возражал. Пояснил, что дом, который просит снести Администрация принадлежит Меркуловой В.В.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

В соответствии с положениями ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

Исполнение обязательств, согласно ст. 329 ГК РФ, может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договоромденежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

То есть, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между администрацией городского округа Балашиха и Дауровым А.А. заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является земельный участок площадью <данные изъяты> га, с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов» расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для строительства и размещения зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения»».

Размер арендной платы за земельный участок, определяется в соответствии со ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «О регулировании земельных отношений в <адрес>».

В соответствии с п. 3.4 Договора, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства <адрес>, изменения базового размера арендой платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий Договор.

В соответствии с п. 3.2 Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

Согласно п. 3.5 договора, арендная плата за пользование земельным участком начисляется с даты фактического возникновения правоотношений, на которые распространяются условия настоящего договора указанной в пункте 2.2. Договора, и оплачивается в сроки, предусмотренные п. 3.2. Договора, но не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты государственной регистрации Договора в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Согласно п. 4.1.4 Договора, арендодатель имеет право досрочно в одностороннем внесудебном порядке полностью или частично отказаться от исполнения Договора, направив Арендатору уведомление о таком отказе.

Пункт 4.1.4. Договора подлежит реализации в случаях, двухкратного невнесения Арендатором в полном объеме арендной платы в порядке, установленном пунктом 3.2 настоящего Договора, по истечении установленного Договором срока платежа.

Истец просит суд взыскать с ответчика арендную плату по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., за период со ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии со ст.<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «О регулировании земельных отношений в <адрес>». В рассматриваемом случае арендная плата в силу подп.3 п.1 ст.14 указанного Закона исчисляется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Таким образом, размер арендной платы является регулируемым, в связи с чем размер арендной платы не может регулироваться соглашением сторон. Указанная позиция отражена, в частности, в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № по делу N №.

Базовый размер арендной платы (Аб) ежегодно устанавливается законом <адрес>.

Базовый размер арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ. устанавливался <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес> или государственная собственность на которые не разграничена на территории <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ год».

Базовый размер арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ. устанавливался <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес> или государственная собственность на которые не разграничена на территории <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ год».

Базовый размер арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ. устанавливался <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес> или государственная собственность на которые не разграничена на территории <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ год».

Как видно из расчетов, предоставленных Истцом, Истец использовал Аб в размере <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. в ДД.ММ.ГГГГ г., <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. в ДД.ММ.ГГГГ г. и <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. в ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные размеры Аб установлены в пределах городского округа Балашиха для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц за земельные участки, предоставленные для иных целей (столбцы 6 таблиц приложения закона на соответствующий календарный год).

Как следует из пояснения представителя ответчика и не опровергнуто истцом, ответчик Дауров А.А. в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован, что также подтверждается реквизитами договора аренды, отсутствием сведений об Ответчике в ЕГРИП.

Таким образом, Истец при исчислении арендной платы должен был использовать размер Аб, установленный для физических лиц, который составляет <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. на ДД.ММ.ГГГГ г., <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. за ДД.ММ.ГГГГ г., <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. за ДД.ММ.ГГГГ. (столбец 5 приложения к закону на соответствующий календарный год).

Контррасчет арендной платы произведенный ответчиком приобщен к материалам дела.

По информации из публичной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра, вид разрешенного использования земельного участка по классификатору «для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции».

В соответствии с п.11 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

По классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ №, есть вид разрешенного использования 1.18 (размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции), которое входит в состав вида разрешенного использования 1.0 (ведение сельского хозяйства, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).

Таким образом, здания, строения и сооружения для сельскохозяйственного назначения могут использоваться только для сельскохозяйственного производства.

Кд, предусматривающий сельскохозяйственное производство, указан п.28 Таблицы приложения к указанному Закону и его размер равен 1.

Расчет арендной платы, исходя из позиции Ответчика, и соответствующих пеней приведен в п. 2 и п. 4 контррасчета ответчика.

Таким образом, сумма задолженности по арендной плате должна составлять <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а также пени в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Расчет пени:

Пени начислены по периодам, указанным в п. 3.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ

Пени за ДД.ММ.ГГГГ г. начисляются за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляют:

<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. * 0,05% * 385 дней = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ г. квартал начисляются за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляют:

<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. * 0,05% * 385 дней = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ г. начисляются с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ:

<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. * 0,05% * 365 = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Таким образом, сумма пени за ДД.ММ.ГГГГ г. составляет:

<данные изъяты>.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ г.

<данные изъяты> руб. * 0,05% * <данные изъяты> = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ г.

<данные изъяты> руб. * 0,05% * <данные изъяты> = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ г.

<данные изъяты> руб. * 0,05% * <данные изъяты> = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ г.

<данные изъяты> руб. * 0,05% * <данные изъяты> = <данные изъяты> коп.

Таким образом, сумма пени за ДД.ММ.ГГГГ г. составляет:

<данные изъяты>.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ г.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ г. составляют:

<данные изъяты> коп. * 0,05% * 147 = <данные изъяты> коп.

Пени за ДД.ММ.ГГГГ г. составляют:

<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. * 0,05% * ДД.ММ.ГГГГ = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Таким образом, сумма пени за ДД.ММ.ГГГГ г. составляет:

<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. + <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Сумма пени за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г. составляет:

<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. + <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. + <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ г. по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик оплатил ДД.ММ.ГГГГ. в полном объеме в размере <данные изъяты> руб<данные изъяты> коп.

Таким образом, с ответчика в пользу ситца подлежит взысканию неустойка в размере <данные изъяты> руб. 00 коп.

Требование о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат в силу следующего.

В соответствии с абз.2 ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии со ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Указанная норма определяет условие расторжения договора. При этом процедура расторжения договора указанной нормой не установлена, в связи с чем в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец направлял Ответчику уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым предлагал только уплатить арендную плату. В уведомлении указывалось, что в случае неуплаты Истец обратится в суд для взыскания арендной платы и расторжения договора в порядке, установленном действующим законодательством. Вместе с тем, предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном уведомлении не содержалось.

Согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абзацем 2 ч. 2 ст. 263 ГК РФ последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В материалы дела представлен акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подготовленный сотрудниками Управления имущественных отношений администрации городского округа Балашиха, из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> расположено капитальное строение.

В силу ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с п. 8 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

На основании ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (ч. 4).

Согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае, в том числе, строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других), а также строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В соответствии с положениями ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке полученного разрешения на строительство объекта недвижимости, подтверждающего осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом, либо за его счет.

Исходя из названной нормы, самовольность постройки определяется при наличии одного из трех названных в ст. 222 ГК РФ признаков: земельный участок, на котором создана постройка, не был отведен для этих целей в установленном порядке; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

В материалах дела имеется ответ ГУП МО «МОБТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № № на запрос Балашихинского городского суда, в соответствии с которым ГУП МО «МОБТИ» по адресу и кадастровому номеру земельного участка не смог идентифицировать жилой дом и подтвердить его расположение на земельном участке, принадлежащем Ответчику.

Представитель 3-его лица – представитель Меркуловой В.В. пояснил, что спорный дом принадлежит Меркуловой В.В. и возведен на ее земельном участке.

В материалы дела представителем Меркуловой В.В. представлен технический план здания, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно заключения кадастрового инженера при наложении данных координат на кадастровые планы территорий кадастровых кварталов установлено что: здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, однако фактически жилой дом расположен на огороженном земельном участке, находящемся в собственности Меркуловой В.В. с кадастровым номером №.

Меркулова В.В. является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу: <адрес>; кадастровый № на основании договора купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли продажи земельного участка прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на данный момент Истцом не доказано наличие жилого дома Ответчика на земельном участке по договору аренды на основании чего Ответчик не может снести постройку, расположенную на не принадлежащем ему земельном участке и не может снести постройку не принадлежащую ему.

На основании выше изложенного и руководствуясь ст. ст. 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации городского округа Балашиха к Даурову А.А. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, взыскании пеней начисленных за несвоевременное осуществление арендной платы по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка, признании строения самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку удовлетворить частично.

Взыскать с Даурова А.А. в пользу Администрации городского округа Балашиха пени начисленные за несвоевременное осуществление арендной платы по договору аренды земельного участка в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В иске Администрации городского округа Балашиха к Даурову А.А. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка, признании строения самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку отказать.

Взыскать с ответчика Даурова А.А. госпошлину в доход местного бюджета в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца.

Судья Н.Б.Гришакова