Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3531/2020 ~ М-2243/2020 от 10.04.2020

Производство***

УИД 28RS0***-75

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 сентября 2020 года ***

Благовещенский городской суд *** в составе:

председательствующего судьи Горбаконенко А.В.,

при секретаре Толостобовой А.В.,

с участием истца Лапидас П.С.,

представителей истца Сухановой Ю.К.,

Мусатова А.А.,

представителей ответчика Ефимовой А.А.,

Серова Д.В.,

третьего лица Рябовой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лапидас Павла Сергеевича к ООО «Легион Благовещенск» о взыскании денежных средств, процентов, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Благовещенский городской суд с исковым заявлением, указав, что 18 октября 2019 года между ним и Рябовой Т.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером ***, расположенной на 1 этаже по адресу: Российская Федерация, ***.

В соответствии с п. 4.1, 4.2 договора в случае отказа покупателя от покупки недвижимого имущества и заключения основного договора или при невозможности совершения сделки по вине покупателя 50 000 рублей ему не возвращаются. Задаток в данном случае возвращается продавцу.

В случае отказа продавца от продажи недвижимого имущества и заключения основного договора, либо возможности совершения сделки по вине продавца, продавец обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере в срок не позднее одного рабочего дня со дня отказа или невозможности заключения основного договора купли-продажи.

Однако до настоящего времени условия договора покупателем не выполнены. ООО «Легион Благовещенск», выступающее в данных правоотношениях в качестве агентства недвижимости, на заключение данного договора влияние не оказало и незаконно удерживает денежные средства в размере 50 000 рублей, переданные ему на ответственное хранение в качестве задатка.

Кроме того, ответы на досудебные претензии от 30.12.2019 года и от 19.02.2020 года, направленные в адрес ООО «Легион Благовещенск», продавцу не поступили.

На основании изложенного, просит взыскать с ООО «Легион Благовещенск» в пользу Лапидас П.С. задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры от 18 октября 2019 года в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2019 г. по 07.04.2020 г. в размере 825,5 руб., госпошлину в размере 1 725 рублей.

В судебном заседании истец и его представители настаивали на удовлетворении исковых требований, привели доводы, аналогичные изложенным в иске, дополнительно указав, что истец получил от Рябовой Т.Ю. 50 000 рублей и передал их агентству. Рябова Т.Ю. отказалась от заключения договора, дополнительного соглашения на сумму 340000 рублей не имелось, Эти деньги ему не передавались.

Истец дополнительно пояснил, что квартира продавалась для того, чтобы его мама купила в ноябре месяце квартиру в ***, но в связи с длительностью сделки она не успела это сделать, квартиру в *** продали, и ей уже некуда было уезжать.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Легион Благовещенск» с исковыми требованиями не согласились, в обоснование своей позиции пояснили, что 30 декабря 2019 года в обед всем участникам сделки назначили встречу в офисе компании ООО «Легион Благовещенск» для оформления договора и подачи документов его в МФЦ, Рябова Т.Ю. принесла полную сумму оплаты за квартиру. Однако Лапидас П.С. принес письменную претензию с требованием о выплате неустойки в его пользу в размере 50000 рублей и отказался от заключения основного договора, ссылаясь на отсутствие времени в этот день. Сразу после его ухода, в адрес Лапидас П.С. был отправлен письменный ответ на его претензию, а так же отправлено смс сообщение на WhatsApp с предложением о выходе на сделку, на подписание основного договора купли-продажи квартиры в МФЦ, в том числе на 10 января 2020 года, ответа не поступило. 31 января 2020 года в офис ООО «Легион Благовещенск» пришла мама истца, принесла повторную претензию, сказала, что из продаваемой квартиры не выписались. На полученную претензию 17 февраля 2020 года ООО «Легион Благовещенск» и Рябова Т.Ю. подготовили ответ, отправленный почтой России, а так же отправлено смс сообщение на WhatsApp о том, что ответ на претензию готов и его можно получить лично. Также Рябовой компания вернула 50000 рублей, поскольку сделка не состоялась по вине продавца.

Третье лицо Рябова Т.Ю. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что предварительный договор был заключен, 50000 рублей она выплатила Лапидас П.С., он их передал агентству. 30 декабря 2019 года истец пришел в агентство и потребовал вернуть залог, отказавшись заключать основной договор, и ушел, сославшись на занятость. У нее к тому времени все было готово: она заняла деньги у тестя 800000 рублей и у сына 1,5 млн.руб. От сделки не отказывалась, квартира ее очень устраивала по всем параметрам, главное, что дочери было близко к школе. Через 2 месяца она купила квартиру в том же районе, но немного дороже. Агентство сообщило, что Лапидас П.С. погасил 300000 рублей - свой долг перед банком и необходимости вносить до подписания основного договора 340 000 руб. нет.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, показания свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно материалам дела, 18 октября 2019 года между Лапидас П.С. и Рябовой Т.Ю. заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером ***, расположенной на 1 этаже по адресу: Российская Федерация, ***.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора цена вышеуказанного недвижимого имущества составляет 2 250 000 рублей, которые оплачиваются продавцу в следующем порядке:

- 50 000 рублей вносится покупателем в качестве задатка и оставляется на хранение в агентстве недвижимости. В день подписания сторонами основного договора купли-продажи квартиры указанная сумма будет возвращена агентством покупателю;

- 340 000 рублей оплачиваются покупателем в качестве задатка до подписания основного договора наличными средствами, денежные средства передаются в счет оплаты недвижимого имущества для снятия обременения ПАО Сбербанк указанного недвижимого имущества, что в дальнейшем оформляется дополнительным соглашением.

- 1 910 000 рублей оплачивается Покупателем Продавцу в день подписания основного договора купли - продажи наличными денежными средствами.

Согласно пункту 2.2 договора стороны определили?дату подписания основного договора не позднее 30 декабря 2019 года. До этого дня стороны обязуются оформить документы для государственной регистрации сделки в Управлении Росреестра по Амурской области.

В соответствии с п. 4.1, 4.2 договора в случае отказа покупателя от покупки недвижимого имущества и заключения основного договора или при невозможности совершения сделки по вине покупателя 50 000 рублей ему не возвращаются. Задаток в данном случае возвращается продавцу.

В случае отказа продавца от продажи недвижимого имущества и заключения основного договора, либо возможности совершения сделки по вине продавца, продавец обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере в срок не позднее одного рабочего дня со дня отказа или невозможности заключения основного договора купли-продажи.

Факт передачи Лапидас П.С. полученного им от Рябовой Т.Ю. задатка агентству в сумме 50 000 руб. подтверждается актом от 07 октября 2019.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно ч.1, 2 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из материалов дела следует, что согласно, предварительному договору купли-продажи от 18 октября 2019 года стороны договора продавец - Лапидас Павел Сергеевич и покупатель - Рябова Татьяна Юрьевна, определили дату подписания основного договора не позднее 30 декабря 2019 года.

30 декабря 2019 года около 12 часов при личной встрече продавца (Лапидас П.С.) и покупателя (Рябовой Т.Ю.) в офисе агентства ООО «Легион Благовещенск» Рябова Т.Ю., имея все денежные средства для покупки квартиры, предложила продавцу заключить договор, что не нарушало сроки ранее заключенного предварительного договора от 18.10.2019 года, при этом МФЦ работало до 17.00 часов, на что получила отказ продавца, обосновавшего его отсутствием времени, а также письменную претензию с требованием возврата 50 000 рублей. После этого, в то же день - 30.12.2019 года агентством Лапидасу П.С. отправлено сообщение на WhatsApp (12 час. 37 мин. 30 декабря 2019 года) с предложением до 17.00 часов заключить основной договор, а также направлено письменное сообщение с предложением о подписании основного договора купли-продажи квартиры в МФЦ г.Благовещенска в 15.00 часов 10 января 2020 года - в первый рабочий день после праздников. Ответа от него не поступило. Вместо этого, 31 декабря 2019 года от Лапидас П.С. поступила повторная претензия с требованием возврата суммы задатка.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим обра­зом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых ак­тов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от ис­полнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за ис­ключением случаев, предусмотренных законом.

Истец считает, что ответчик ООО «Легион Благовещенск» незаконно удерживает денежные средства в размере 50 000 рублей, переданные ему на ответственное хранение в качестве задатка. Кроме того, ответы на досудебные претензии от 30.12.2019 года и от 19.02.2020 года, направленные в адрес ООО «Легион Благовещенск», истцу не поступили. До настоящего времени условия договора от 18.10.2019 года Рябовой Т.Ю. не выполнены. ООО «Легион Благовещенск», выступающее в данных правоотношениях в качестве агентства недвижимости, на заключение данного договора влияние не оказало.

По ходатайству истца в судебном заседании допрошена свидетель Свидетель №1, по ходатайству представителей ответчика допрошены свидетели Свидетель №2, Свидетель №3, Свидетель №4, Свидетель №5

Свидетель Свидетель №1 (мама истца) пояснила, что хотела переехать в ***, с сентября до середины октября 2019 года искала там квартиру и работу. Все нашла, до начала декабря продавцы квартиры ее ожидали, приостановив продажу. 12 октября 2019 года она предложила сыну продать его квартиру в Чигирях, а ему потом переехать в ее квартиру - на ул. ***. Сын, согласившись с ее предложением, заключил с Рябовой Т.Ю. предварительный договор на продажу своей квартиры в ***. Агентство порекомендовало указать дату заключения основного договора до конца декабря 2019 года. Сына и ее убедили, что покупатель может сразу рассчитаться, если появятся наличные денежные средства, но, оказалось, что Рябова Т.Ю. для этого ждала продажи своей квартиры. Сын ждал подписания основного договора, но денег у покупателя не было. Помимо этого, на квартиру сына в *** было наложено обременение в виде ипотеки. Со стороны агентства поступило предложение о погашении ипотеки за счет средств сына. Она (свидетель) продала свой автомобиль и дала сыну деньги на погашение ипотеки. 06 ноября 2019 года ипотека была погашена. Долгов никаких не было. Закладная от банка была получена, сын выписался из своей квартиры в *** и прописался в ее квартире. Предлагали покупателю взять кредит в другом банке, тем самым ускорить процесс и заключить основную сделку. Так как денег долго не было, от покупки квартиры в *** ей пришлось отказаться, ее переезд не состоялся, поэтому смысла продавать квартиру сына не было, ему негде было бы жить. Другого покупателя на квартиру в *** не нашли, написали претензию в агентство. 30 декабря 2019 года при наличии денег сделка состоялась бы, сын хотел поменять жилье, но теперь в ней не было смысла.

Свидетель Свидетель №2 (работник агентства «АВК-групп») показала, что агентство подписало с Лапидас П.С. договор на продажу квартиры в ***, на которую имелось обременение в Сбербанке. Нашли покупателя Рябову Т.Ю. на данную квартиру, у которой имелась возможность наличного расчета за покупаемую. На подписании предварительного договора ее не было. Мама Лапидас П.С. хотела ускорить сделку, но у Рябовой Т.Ю. квартира была выставлена на продажу, и Лапидас П.С. сам погасил ипотеку. В середине декабря с агентством был расторгнут договор, мама Лапидас П.С. говорила, что может дороже продать квартиру, так как была введена программа 2% ипотеки.

Свидетель Свидетель №3 (работник агентства «АВК-групп») пояснила, что, подписав предварительный договор, ждали продажи квартиры Рябовой Т.Ю. Перед подписанием предварительного договора Лапидас П.С. и его мамой никаких условий о необходимости более ранней продажи квартиры не ставилось. Срок подписания основного договора был установлен до 30 декабря 2019 года, так как было обременение в виде ипотеки на квартиру в Чигирях. Лапидас П.С. сам снял обременение для подстраховки, он хотел раньше заключить основной договор, но не получалось, он общался только с агентством «Легион». Договор был расторгнут 16 декабря 2019 года.

Свидетель Свидетель №4 (руководитель отдела ООО «Легион Благовещенск») показала, что 18 октября 2019 года заключен предварительный договор между Лапидас П.С. и Рябовой Т.Ю. До 30 декабря 2019 года стороны должны были выйти на подписание основного договора. Продавцом был Лапидас П.С., а покупателем являлась Рябова Т.Ю., внесшая задаток в сумме 50000 рублей. Далее за 1-2 недели до конца срока действия предварительного договора позвонил ЛА, и сказал, что очень долго продается квартира, он теряет деньги, предложил вернуть ему 50000 рублей. Накануне он собирался прийти с претензией, ему сообщили, что успевают по срокам. 30.12.2019 года Лапидас П.С. пришел и принес претензию, сказал, что торопится и ушел, отказавшись заключать основной договор продажи своей квартиры. Ему предложили проехать в МФЦ, при этом со стороны агентства и Рябовой Т.Ю. все было готово для заключения сделки: Рябова Т.Ю. тоже была в тот момент в офисе, у нее были деньги, от сделки она не отказывалась.

После ухода Лапидаса П.С. ему написали смс-сообщение, что до 10 января 2020 года готовы все сделать в МФЦ, но ответа не последовало. Также направляли ему письмо и пытались позвонить, но он не ответил. О каких-либо проблемах с квартирой Лапидас П.С. не известно, позже узнала, что он не выписался. У него была непогашенная ипотека около 300000 рублей, но он сам обещал его погасить. За 2-3 недели до срока он позвонил и сказал, что долг в размере 300000 погашен, в 340000 рублей по договору с Рябовой Т.Ю. он не нуждается.

Свидетель Свидетель №5 показал, что Рябова Т.Ю. - его мама. Пояснил, что работал вахтовым методом в ЗАО «Асфальт», его зарплата около 60000 рублей. Также пояснил, что мама хотела купить квартиру у Лапидас П.С. 29 декабря 2019 года он передал ей 1,5 миллиона рублей, скопленные им ранее. Где мама брала остальные деньги на покупку квартиры - не знает, но сказала, что собрала всю сумму. Она была заинтересована в этой квартире. 01 января 2020 года узнал от нее, что продавец отказался продавать квартиру, пришлось покупать квартиру меньше и дороже весной 2020 года. Занятые деньги мама вернула ему 05 января 2020 года.

Показания свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности, принимаются судом в качестве допустимых доказательств по делу, оснований сомневаться в их достоверности у суда не имеется.

Из показаний свидетелей следует, что инициатива отказа от сделки принадлежит Лапидас П.С., утратившего к 30 декабря 2019 года к ней интерес в связи с невозможностью для его мамы до начала декабря 2019 года приобрести квартиру в ***, что, в свою очередь, связано с длительностью реализации квартиры Рябовой Т.Ю. и соглашательством истца в установлении срока заключения основного договора.

При этом суд констатирует, что сроки как оплаты задатка в сумме 340 000 рублей, так и заключения основного договора не позднее 30 декабря 2019 года, исходя из буквального толкования предварительного договора, ответчиками не пропущены. Указание им на невыплату Рябовой Т.Ю. 340000 рублей как основание ее вины в незаключении основного договора, судом не принимается, такая обязанность предварительным договором на нее возложена «до подписания основного договора», иные сроки сторонами не оговорены, что подразумевает возможность внесения ею указанных средств в любой момент до подписания основного договора, в том числе и 30 декабря 2019 года перед сдачей документов в МФЦ, как предлагалось сделать ответчиками. К тому же во внесении задатка в сумме 340 000 рублей истец не нуждался, оплатив ипотеку самостоятельно еще 06 ноября 2019 года из средств, вырученных его мамой от продажи машины.

Отсутствие желания к заключению основного договора истцом и, наоборот, воля ответчиков к заключению такового следует из поведения сторон как 30 декабря 2019 года, так и после этого. Так в уведомлениях и смс-сообщениях ответчиков, адресованных истцу 30 декабря 2019 года, предлагается заключить договор купли-продажи до 17.00 часов 30 декабря 2019 года, либо в 15.00 часов 10 января 2020 года, на что истец не согласился. Представление же им претензии с требованием возврата задатка и отказа от сделки в последний день срока заключения основного договора говорит об отсутствии у него намерения исполнить свою обязанность по продаже квартиры Рябовой Т.Ю., представившей доказательства наличия у нее денежных средств для покупки спорной квартиры.

Достаточных доказательств своих доводов в том, что вина в незаключении основного договора лежит на Рябовой Т.Ю., истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Возражения ответчиков и представленные ими в обоснование этого доказательства им не опровергнуты.

Согласно ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Поскольку истец Лапидас П.С. принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на оговоренных в предварительном договоре условиях, суд исходит из того, что у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок не позднее 30 декабря 2019 года заключить с истцом договор купли-продажи.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи, истец тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с требованиями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ч.1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо испол­нившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Поскольку судом установлено, что обязательства по предварительному договору купли-продажи не исполнены именно по вине истца Лапидас П.С., суд приходит к выводу, что его требования о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по уплате государственной пошлины удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать Лапидас Павлу Сергеевичу в удовлетворении исковых требований к ООО «Легион Благовещенск» о взыскании денежных средств в виде задатка в размере 50000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средства в сумме 825 рублей, судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 28 сентября 2020 г.