Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2274/2012 ~ М-1956/2012 от 19.03.2012

                                   Дело № 2-2274/12

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Благовещенск       ***

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Шульга И.В.,

при секретаре Морозкиной М.В.,

с участием представителя истца Сидоренко А.А., представителя Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска Костыркиной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Суслова Артема Сергеевича к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска об определении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

Суслов А.С. обратился в суд с настоящим иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, в обоснование которого указал, при заключении между ним и Ответчиком проекта договора аренды земельного участка *** от *** между сторонами возник спор по содержанию пунктов 1.4., 2.1., 2.4. указанного договора и преамбулы акта приема-передачи земельного участка. В процессе совместного рассмотрения возникших разногласий в соответствии с Протоколом согласования разногласий от *** стороны не пришли к соглашению по содержанию указанных пунктов договора аренды земельного участка *** от ***. Им была предложена следующая редакция спорных пунктов договора аренды земельного участка *** от ***: пункт 1.4. договора изменить и изложить в следующей редакции: «Участок сдается в аренду сроком на три года с даты его государственной регистрации в установленном порядке»; из пункта 2.1. фразу «...за период с *** по *** составляет: *** руб. (расчет прилагается)...» исключить; пункт 2.4. договора изменить и изложить в следующей редакции: «Начисление арендной платы по настоящему договору начинается с даты его государственной регистрации в установленном порядке»; в преамбуле акта приема-передачи земельного участка, датой подписания необходимо считать дату заключения договора аренды земельного участка *** от ***. Ответчик предлагает следующую редакцию спорных пунктов договора аренды земельного участка *** от ***: п. 1.4. «Участок сдается в аренду на 3 года (с *** по ***)»; п.2.1. «Сумма арендной платы в год составляет *** рублей за период с *** по *** составляет 624 231, 14 рублей...»; п.2.4. «В части начисления арендной платы стороны пришли к соглашению, что условия Договора применяются с даты, указанной в п. 1.4. Договора, а именно с ***». Таким образом, Ответчик в предлагаемой редакции договора устанавливает взимание арендной платы и начальный срок аренды земельного участка до заключения самого договора аренды, а именно с даты вынесения постановления администрации города Благовещенска о предоставлении земельного участка в аренду - ***. Однако такая редакция не соответствует действующему законодательству. В соответствии с п.2 ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок более одного года подлежат государственной регистрации. Согласно п.З ст.433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В соответствии с п. 1.2. порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Законодательного Собрания Амурской области *** от *** плательщиками арендной платы являются граждане и юридические лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды. Согласно п.2.1. Положения о плате за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Благовещенска, утвержденного решением городской Думы города Благовещенска Амурской области *** от ***, основанием для установления арендной платы за земельный участок, является договор аренды земельного участка, заключенный представителем собственника земельного участка, Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска с гражданами или юридическими лицами. Исходя из анализа указанных нормативно-правовых норм следует, что взаимные обязательства сторон по договору аренды возникают только после заключения самого договора аренды, который считается заключенным с момента его государственной регистрации и, следовательно, распространение срока взимания арендной платы и срока действия аренды на период, предшествовавший до заключения договора незаконно. Кроме того, оспариваемые пункты договора аренды в редакции Ответчика, также противоречат пункту 6.1. договора аренды земельного участка *** от *** (также в редакции Ответчика), согласно которому договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и соответственно все правовые последствия, вытекающие из такого договора, к которым в частности относится арендная плата и сам срок аренды земельного участка, начинают действовать и исчисляться с момента его заключения. На основании изложенного, просит принять пункты 1.4., 2.1. и 2.4. договора аренды земельного участка *** от *** и преамбулу акта приема-передачи земельного участка к указанному договору в его редакции.

Исковое заявление было принято к производству суда определением от ***, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация г. Благовещенска.

В судебное заседание не явились извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец, обеспечивший явку своего представителя, представитель третьего лица администрации г. Благовещенска, просивший о рассмотрении дела в его отсутствие. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительно указал, что расчет арендной платы, акт приема - передачи был подписан истцом, поскольку в противном случае ему бы не выдали договор.

Представитель ответчика в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, просила в иске Суслову А.С. отказать, принять следующие пункты договора: 1.4., 2.1.,2.4., преамбула акта приема - передачи земельного участка кадастровым номером ***, в редакции, предложенной Комитетом в протоколе согласования разногласий к договору аренды земельного участка *** от *** от ***, С учетом письменных возражений было указано, что согласно ***. Положения о Комитете по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, утвержденного Постановлением мэра г. Благовещенска от *** ***, Комитет заключает от имени муниципального образования города Благовещенска сделки в отношении земельных участков на основании постановлений администрации города Благовещенска. Постановлением администрации города Благовещенска от *** *** «о предоставлении Суслову А.С. земельного участка для строительства административного здания в западном промышленно-селитебном районе» Суслову А.С. было передано право владения и пользования земельным участком площадью 4550 кв.м., с кадастровым номером ***. Более того, *** между Комитетом и А.С. Сусловым был подписан акт приема-передачи земельного участка расположенного по адресу: г. Благовещенск, в западном промышленно-селитебном районе, кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 4550 кв.м., назначение: для строительства административного здания. Отказа от принятия данного земельного участка А.С. Суслов в адрес Комитета не направлял. В исковом заявлении истец приравнивает момент возникновения у арендатора прав и обязанностей на земельный участок с моментом его регистрации, при этом не учитывает положений ст. 610 ГК РФ, которые устанавливают, следующие виды сроков договора аренды: срок определен, т.е. договор аренды недвижимости заключен на определенный срок. При этом срок договора аренды может быть определен указанием на: дату начала и окончания действия договора аренды; дату окончания действия срока договора аренды; обозначением периода времени, в течение которого договор действует; наступление событий, которые обязательно произойдут; срок не определен договором, т.е. нет упоминания о сроке или стороны оговорили, что договор заключен на неопределенный срок. Считает, что требования истца об установлении срока действия договора с момента его регистрации основаны на неверном толковании ст. 433 ГК РФ, нарушают положения ст.610, 425 ГК РФ и права арендодателя на свободу договора. В соответствии с абзацем 2 п.1 ст.614 ГК РФ «Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.» Редакция пунктов 1.4., 2.1., 2.4. договора аренды *** от ***, предложенная Комитетом, имела место применения в аналогичных договорах аренды земельного участка, заключаемых Комитетом ранее, (договор аренды земельного участка от *** ***, договор аренды земельного участка от *** ***). По смыслу статьи 421 ГК РФ, устанавливающих право сторон по своему усмотрению определять условия заключаемого договора. При этом отсутствие в договоре того или иного условия, предусмотренного как диспозитивными, так и императивными нормами права, не означает отсутствие этого условия в договоре как правоотношении. Если стороны своим соглашением не исключили применение диспозитивной нормы права и не установили отличное от неё условие (п.4 ст.421 ГК РФ), указанная норма права подлежит применению к отношениям сторон в соответствующих случаях. В ст. 65 ЗК РФ установлено, что пользование землей в Российской Федерации является платным. Постановлением от *** *** Суслову А.С. было передано право владения и пользования земельным участком площадью 4550 кв.м., с кадастровым номером ***, следовательно, именно с этого момента у истца возникла обязанность оплачивать используемый земельный участок. Более того, между Сусловым и Комитетом подписан расчет арендной платы, согласно которому, арендатором был согласован расчет к договору аренды земельного участка *** от *** с *** по ***

Кроме того, из норм гражданского и земельного законодательства не усматривается обязанности сторон по договору аренды устанавливать срок действия договора аренды земельного участка с момента его регистрации. В исковом заявлении истцом не указано, каким нормам права противоречит редакция пунктов договора аренды, предлагаемая в протоколе согласовании разногласий Комитетом. Исходя из документов, представленных истцом и ответчиком, видно, что земельный участок Суслову А.С. передан (акт приема - передачи от ***), расчет арендной платы сторонами согласован.

Согласно позиции представителя администрации г. Благовещенска, изложенной в представленном суду письменном отзыве, заявленные требования Суслова А.С. необоснованны, удовлетворению не подлежат, поскольку позиция истца основана на неверном толковании норм действующего законодательства. Истец полагает, что начисление арендной платы по договору аренды *** от ***, а также прием-передача земельного участка должны быть осуществлены с даты государственной регистрации указанного договора. В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Таким образом, постановление администрации города Благовещенска от *** *** является правоустанавливающим документом - документом, который устанавливает возникновение у истца права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером ***. Возникновение данного права связано с датой принятия постановления - ***. Поскольку право истца на аренду земельного участка с кадастровым номером *** возникло с ***, соответственно с указанной даты возникли и обязанности истца, связанные с использованием предоставленного земельного участка на праве аренды. В соответствии с п.п. 2.1. п. 2 постановления администрации города Благовещенска от *** *** истцу предписано обратиться в Комитет по управлению имуществом муниципального образования ***, каб. 4) для ознакомления с проектом договора аренды земельного участка и его заключения. Истцом не представлено доказательств, что с его стороны в соответствии с указанным пунктом постановления были предприняты меры, направленные на заключение договора аренды земельного участка в кратчайшие сроки.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, приказом Минимущества Амурской области от *** ***-од Суслову А.С. утвержден акт выбора земельного участка для размещения административного здании в западном промышленно-селитебном планировочном районе г. Благовещенска площадью 4550 кв.м.

Постановлением главы администрации г. Благовещенска от *** *** Суслову А.С. данный земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года.

*** между Сусловым А.С. к Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска подписан договор аренды земельного участка ***, а также расчет арендной платы к нему со ***, и акт приема -передачи имущества.

При этом судом установлено, что данный договор истцом был подписан с протоколом разногласий, который был представлен ответчику, а именно предложено:

п. 1.4 договора - земельный участок сдается в аренду на три года с даты его государственной регистрации в установленном законом порядке;

Из п. 2.1 договора исключить фразу «за период с *** по *** составляет *** рубля (расчет прилагается)»;

п. 2.4 договора - Начисление арендной платы по настоящему договору начинается с даты его государственной регистрации в установленном законом порядке.

В преамбуле акта приема -передачи земельного участка датой подписания необходимо считать дату заключения договора аренды земельного участка *** от ***.

*** Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска отказал в согласовании протокол разногласий, настаивая на редакции условий договора в первоначальном виде:

п. 1.4 договора - земельный участок сдается в аренду на три года (с *** по ***);

п. 2.1 договора сумма арендной платы в год составляет *** рубля, за период с *** по *** составляет *** рубля.

П. 2.4. - в части начисления арендной платы стороны пришли к соглашению, что условия Договора применяются с даты, указанной в п.1.4 Договора, а именно с ***.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ч.1, 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ч. 7 ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Согласно п. *** Положения о Комитете о управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, утвержденного постановлением мэра г. Благовещенска от *** ***, Комитет о управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска заключает от имени муниципального образования сделки в отношении земельных участков на основании постановлений администрации г. Благовещенска.

Из данных положений следует, что для Комитета о управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска заключение договора аренды земельного участка на основании постановления администрации г. Благовещенска является обязательным, в связи с чем разрешение настоящего спора о содержании договора подлежит разрешению судом в порядке ст. 445, 446 ГК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Поскольку спорный договор аренды в соответствии с условиями решения о предоставлении земельного участка должен быть заключен на срок три года, он подлежал государственной регистрации и по общим правилам является заключенным с этого момента.

Вместе с тем подписание такого договора до его регистрации порождает определенные права и обязанности сторон, в том числе невозможность передачи права аренды земельного участка другому лицу, право зарегистрировать такой договор в судебном порядке (ст. 165 ГК РФ).

При этом в законодательстве не содержится ограничений по соглашению сторон распространить действие договора на ранее возникшие отношения.

В связи с этим стороны вправе по соглашению между ними определить иные по сравнению с общими правилами, а именно, что договор аренды будет распространятся на правоотношения, возникшие до его заключения, и срок аренды будет исчисляться с иного времени, чем дата государственной регистрации.

Как указывает ответчик, датой начала арендных отношений является ***, поскольку с этого момента в силу постановления мэра г. Благовещенска от *** *** у истца возникло право аренды.

Однако данные возражения основаны на неверном толковании норм закона, поскольку в силу ст. 22, 25 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ право аренды возникает на основании договора аренды, постановление о предоставлении земельного участка предоставляет лишь право на заключение такого договора, но само по себе, в отсутствие договора, возникновения права аренды не влечет.

Таким образом, действующее законодательство не связывает момент возникновения права аренды с датой вынесения решения о предоставлении земельного участка.

В связи с этим правовых основания для понуждения истца к определению срока начала арендных отношений без его согласия с *** не имеется.

В то же время, как установлено судом, *** в рамках договора аренды сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, тем самым стороны приступили к его исполнению.

Доказательств, опровергающих дату составления указанного акта, не представлено.

Таким образом, истец, подписав указанный акт, согласился на возникновение арендных отношений с *** и приступил к исполнению договора, тем самым самостоятельно определив особые по сравнению с общими правилами условия начала арендных отношений.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

П. 2.2 Положения о плате за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Благовещенска, утвержденного решением городской Думы города Благовещенска Амурской области от *** N ***, предусмотрено, что размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды земельного участка.

Таким образом, в действующем законодательстве не предусмотрены какие-либо специальные правила к возникновению обязанности по арендным платежам за земельные участки.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из данных положений следует, что обязанность по внесению арендной платы по общим правилам возникает за пользование имуществом, следовательно, с момента предоставления имущества во владение арендатора.

Тем самым, приняв земельный участок ***, истец признал, что обязанность по внесению арендной платы также возникла с указанного времени.

При этом подписание расчета арендной платы к нему со *** не свидетельствует о согласовании данного условия договора аренды, поскольку в силу с 2.1 договора он является приложением к договору, который в части периода исчисления арендной платы подписан с разногласиями. Тем самым истец выразил несогласие с данным расчетом, представив свои возражения.

При таких обстоятельствах, с учетом фактически согласованного сторонами начала арендных отношений, суд полагает необходимым удовлетворить требования истца частично и определить условия спорного договора в следующей редакции:

П. 1.4 договора - земельный участок сдается в аренду на три года (с *** по ***);

Из п. 2.1 договора исключить фразу «за период с *** по *** составляет *** рубля (расчет прилагается)»;

П. 2.4 договора - Начисление арендной платы по настоящему договору начинается с *** (расчет прилагается).

Акт приема -передачи имущества от *** фиксирует объективные обстоятельства и является доказательством исполнения договора и согласования сторонами начала арендных отношений. Однако самостоятельной сделкой не является и сам по себе возникновение или изменение правоотношений не влечет.

Тем самым к нему не подлежат применению положения ст. 445, 446 ГК РФ о порядке разрешения преддоговорных споров. Его действительность, в том числе в части времени составления, может быть опровергнута в ходе судебного разбирательства и подлежит оценке судом как одно из доказательств. Однако доказательств, опровергающих его содержание, в настоящем деле не представлено.

В связи с этим в удовлетворении требований об утверждении судом преамбулы акта приема -передачи имущества от *** следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Суслова Артема Сергеевича к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска об определении условий договора удовлетворить частично.

Изложить спорные пункты договора аренды земельного участка от *** *** в следующей редакции:

П. 1.4 договора - земельный участок сдается в аренду на три года (с *** по ***);

Из п. 2.1 договора исключить фразу «за период с *** по *** составляет *** рубля (расчет прилагается)»;

П. 2.4 договора - Начисление арендной платы по настоящему договору начинается с *** (расчет прилагается).

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья     И.В. Шульга