Решение по делу № 2-3945/2015 ~ М-2666/2015 от 21.04.2015

Дело № 2-3945/2015г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2015 года

Балашихинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Двухжиловой Т.К. при секретаре Шелобановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ТЕКТА Восток» о признании недействительным договора в части, возмещении затрат на возведение лоджии, компенсации морального вреда, по встречному иску ООО «ТЕКТА Восток» о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и неустойки,

у с т а н о в и л:

Истец Смирнова И.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Ответчику ООО «ТЕКТА Восток» (Застройщик) о защите прав потребителей, указывая на то, что 20.02.2013. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №А2/ДДУр4.1-33, в соответствии с которым по окончании строительства Застройщик обязуется передать Участнику объект долевого строительства, определенный Договором, а Участник обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома. В обоснование исковых требований о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части возможности увеличения цены Договора в случае увеличения площади квартиры ссылается на то, что данное условие нарушает его права, поскольку по договору изначально предусматривалось возведение лоджии, цена договора также определена исходя из стоимости 1кв.м. с применением коэффициента 0,5 к лоджии. С позицией Ответчика о том, что в связи с исключением лоджии и соответственно увеличением общей площади квартиры, оплата за увеличение площади рассчитывается исходя из стоимости 1кв.м. без применения коэффициента 0,5, категорически не согласен. Требование о доплате в связи с увеличением площади квартиры за счет исключения лоджии, а именно за 2 кв.м. по Договору в размере <данные изъяты>

ООО «ТЕКТА Восток» обратилось со встречным исковым требованием к Смирновой И.В. о взыскании задолженности по Договору участия в долевом строительстве Многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №А2/ДДУр4.1-33 в размере <данные изъяты> руб., а также договорной неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по Договору в размере <данные изъяты>. В обоснование встречных исковых требований ООО «ТЕКТА Восток» указывает на то, что в заключенном сторонами Договоре предусмотрена возможность изменения цены в случае увеличения площади Объекта по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации. Участник обязан уплатить Застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с п.9.3 Договора. Смирнова И.В. надлежащим образом уведомлена об изменении площади квартиры, в связи с чем была обязана оплатить задолженность по Договору в размере <данные изъяты> руб. Однако указанное требование Застройщика было ею проигнорировано, что явилось основанием для обращения в суд с настоящими встречными требованиями.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ встречный иск ООО «ТЕКТА Восток» принят к производству Балашихинского городского суда <адрес> для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Истец Смирнова И.В. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела была извещена, о причинах неявки суду не сообщила, свои исковые требования поддержала, относительно встречных требований представила суду в письменном виде на сайт Балашихинского суда (л.д.78), указывая, что считает возможным удовлетворить встречные требования о взыскании с нее в пользу ООО «ТЕКТА Восток» сумму доплаты за увеличение площади приобретенной ею квартиры в размере <данные изъяты>. с учетом зачета первоначальных требований о взыскании расходов на возведение лоджии в квартире.

Представитель Ответчика ООО «ТЕКТА Восток» ФИО3 в судебное заседание явилась, представила письменные возражения на исковое заявление. Указала, что Истцом не доказано нарушение Ответчиком условий договора, а требование о признании недействительным условия договора является необоснованным. Пунктом 3 Акта приема-передачи, подписанного сторонами, установлено, что Объект передан Участнику в состоянии, отвечающем всем условиям Договора и иным обязательным требованиям, предъявляемым к нему. В пункте 4 Акта приема-передачи Истец подтвердил, что не имеет претензий к Ответчику по техническому состоянию, комплектации, площади и качеству квартиры. Также отсутствуют основания для взыскания расходов на возведение лоджии, поскольку не доказано нарушение условий договора, необходимость и факт несения заявленных расходов. Просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, а встречные исковые требования просила удовлетворить.

Суд определил слушать дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между сторонами заключен Договор № А2/ДДУр 4.1-33 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор), в соответствии с которым Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Жилой комплекс с нежилыми помещениями и автостоянкой (II пусковой комплекс 1 очереди строительства) жилой корпус № (пристраиваемый к корпусам № и № первого пускового комплекса) и подземную двухуровневую автостоянку на земельном участке с кадастровым номером 50:15:010123:24, расположенном по адресу: <адрес>, микрорайон Центр (далее – «Многоквартирный дом»), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Участнику объект долевого строительства, определенный Договором, а Участник обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома.

Частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора приведены проектные характеристики Объекта долевого строительства, подлежащего передаче (далее – Объект). В частности, указано на то, что это квартира, которая имеет свободную планировку, указана ее проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений (включая площадь лоджии (-ий) с применением коэффициента - 0,5 и балконов с применением коэффициента – 0,3) -40,4 кв.м., (далее – Площадь Объекта).

В соответствии с п. 5.1. Договора цена, подлежащая уплате Участником Застройщику для строительства Объекта, составляет <данные изъяты> руб., которая определена из расчета стоимости 1 (одного) квадратного метра Площади Квартиры в размере <данные изъяты> коп., умноженной на Площадь Объекта. В случаях указанных в п. 9.4., 9.5. Договора Стороны осуществляют корректировку Цены Договора.

Пунктом п.2.1. Договора установлено, что проектные характеристики Объекта подлежат уточнению после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, в составе которого находится Объект. При этом площади Квартиры уточняются по данным технической инвентаризации.

Также, пунктом 9.2. Договора установлено, что площадь квартиры уточняется по результатам обмеров БТИ, результаты которой будут являться основанием для осуществления взаиморасчетов между сторонами.

Таким образом, Договором предусмотрено, что фактическая площадь может отличаться от договорной в сторону увеличения (уменьшения). Из совокупного толкования условий договора участия в долевом строительстве усматривается как возможность изменения общей стоимости объекта в случае отклонения площади объекта долевого строительства в сторону увеличения (уменьшения), так и возможность изменения цены Договора после проведения первичной паспортизации в случае изменения общей площади квартиры.

Кроме того, стороны при заключении Договора предусмотрели право Застройщика на внесение в Многоквартирный дом и (или) Объект незначительных архитектурных, структурных изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства Многоквартирный дом в целом и Объект в частности будут отвечать требованиям проектной документации (пункт 7.2.2 Договора).

По результатам обмеров, произведенных Государственным унитарным предприятием <адрес> «Московское областное бюро технической инвентаризации» после завершения строительства Многоквартирного дома, установлено, что общая площадь Квартиры Смирновой И.В. составила 43,4 кв.м., что на 3,0 кв.м. превышает площадь, указанную в п. 2.1. Договора. Сумма доплаты составила <данные изъяты>

Таким образом, с учетом изменения Площади Квартиры, установленного произведенными обмерами, Цена Договора подлежит корректировке и составляет сумму в размере <данные изъяты>

В соответствии с п. 3.1. Договора ориентировочный срок окончания строительства и ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию – 4 квартал 2014 года. Согласно п. 3.2. Договора объект должен быть передан Застройщиком Участнику в срок не позднее четырех месяцев после ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее полного выполнения Участником своих финансовых обязательств по Договору.

В соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно статьи 55 Градостроительного кодекса документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации, является разрешение на ввод в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ Обществом с ограниченной ответственностью «ТЕКТА Восток» получено Разрешение на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию № RU RU 50315000-180/2014.

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Пунктом 3 Акта приема-передачи установлено, что Объект передан Участнику в состоянии, отвечающем всем условиям Договора и иным обязательным требованиям, предъявляемым к нему.

При этом в пункте 4 Акта Смирнова И.В. подтвердила, что не имеет претензий к Застройщику ООО «ТЕКТА Восток» по техническому состоянию, комплектации, площади и качеству квартиры. В том числе, подписав Акт приема-передачи, Истец согласилась и с изменившейся ценой Договора.

Согласно статьи 12 Закона № 214-ФЗ подписание акта приема-передачи сторонами свидетельствует об исполнении сторонами всех обязательств по Договору.

Таким образом, судом установлено, что Договор исполнен в полном объеме и надлежащим образом. Оснований для признания недействительными каких-либо условий договора не имеется.

Более того, стороны при заключении Договора предусмотрели право Застройщика на внесение в Многоквартирный дом и (или) Объект незначительных архитектурных, структурных изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства Многоквартирный дом в целом и Объект в частности будут отвечать требованиям проектной документации (пункт 7.2.2 Договора).

Требование Истца о взыскании убытков в виде расходов на возведение лоджии в квартире суд также находит неподлежащими удовлетворению.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу п. 1 ст. 29 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О защите прав потребителей", потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в частности, возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги).

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст.15 Гражданского Кодекса РФ, которая регламентирует, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, убытки - это не любые последствия неблагоприятного воздействия на имущественную сферу потребителя, а только те, которые перечислены в п. 2 ст. 15 ГК РФ.

Как указано выше, Смирновой И.В. подписан акт приема-передачи, в котором подтверждено отсутствие претензий по качеству, площади квартиры, а также итоговой цене.

Кроме того, исходя из представленных Истцом документов не следует, что Истец понес какие-либо расходы на восстановление нарушенного, по его мнению права, в заявленном в своем исковом заявлении размере.

В материалы дела представлен договор и смета, которые свидетельствует лишь о возможных предполагаемых в будущем таких расходов.

Суд соглашается с доводами ООО «ТЕКТА Восток» о том, что возведение лоджии является перепланировкой, которая в соответствии требованиями Жилищного Кодекса РФ требует определенных согласований с контролирующими органами. Никаких доказательств подтверждения выполненной перепланировки в материалы дела Смирновой И.В. не представлено.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения исковых требований Смирновой И.В. к ООО «ТЕКТА Восток» не имеется.

В отношении встречных исковых требований ООО «ТЕКТА Восток» к ФИО1 о взыскании задолженности и неустойки, суд считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно п. 2.1 Договора Объект долевого строительства, подлежащий передаче Участнику: Квартира: проектный номер –33, количество комнат – квартира свободной планировки, проектные площади: площадь с учетом неотапливаемых помещений (включая площадь лоджии(-ий) с применением коэффициента - 0,5 и балконов с применением коэффициента – 0,3) – 40,4 кв. метров (далее – Площадь Объекта); общая площадь без учета неотапливаемых помещений – 38,4 кв.м. этаж – 5, секция –4.1. Общее имущество в Многоквартирном доме, определяемое в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2.1. Договора характеристики Объекта являются условными и подлежат уточнению после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, в составе которого находится Объект. При этом площади Квартиры уточняются по данным технической инвентаризации.

Также в соответствии с пунктом 9.1. Договора фактическая (реально построенная) площадь Квартиры определяется по правилам технической инвентаризации, а в соответствии с пунктом 9.2. Договора, указанные в Договоре площади Квартиры не являются окончательными. Площади Квартиры уточняются по результатам обмеров, произведенных соответствующей службой технической инвентаризации.

В соответствии с п. 5.1. Цена Договора, подлежащая уплате Участником Застройщику для строительства Объекта, составляет <данные изъяты>., умноженной на Площадь Объекта. В случаях указанных в п. 9.4., 9.5. Договора Стороны осуществляют корректировку Цены Договора.

В соответствии с пунктом 9.1. Договора фактическая (реально построенная) площадь Квартиры определяется по правилам технической инвентаризации.

ДД.ММ.ГГГГ Обществом с ограниченной ответственностью «ТЕКТА Восток» получено Разрешение на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию № RU RU 50315000-180/2014.

По результатам обмеров, произведенных Государственным унитарным предприятием <адрес> «Московское областное бюро технической инвентаризации» после завершения строительства Многоквартирного дома, установлено, что общая площадь Квартиры составляет 43,4 кв.м., что на 3,0 кв.м. превышает площадь, указанную в п. 2.1. Договора. Сумма доплаты составляет <данные изъяты>.

Таким образом, с учетом изменения Площади Квартиры, установленного произведенными обмерами, Цена Договора подлежит корректировке и составляет сумму в размере <данные изъяты>.

В соответствии с п. 9.4. Договора в случае увеличения по результатам обмеров БТИ Площади Квартиры более чем на 0,5 кв.м., по сравнению с Площадью указанной в п. 2.1. Договора, Участник обязуется осуществить доплату к Цене Договора за разницу между Площадью Квартиры указанной в п. 2.1. Договора и соответствующей площадью Квартиры в соответствии с паспортом БТИ, из расчета стоимости одного квадратного метра Площади Квартиры указанной в п. 5.1. Договора. Доплата осуществляется Участником в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика, но не позднее дня подписания Сторонами передаточного акта.

Пунктом. 3.2. Договора предусмотрено, что объект должен быть передан Застройщиком Участнику в срок не позднее четырех месяцев после ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее полного выполнения Участником своих финансовых обязательств по Договору.

Согласно п. 7.5. Договора участник не имеет права требовать предоставления ему Застройщиком Объекта до полной оплаты Цены Договора.

10 и ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком в адрес Смирновой И.В. были направлены уведомления о необходимости принятия квартиры и доплаты к цене договора по результатам обмера БТИ, которые получены Смирновой И.В. ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 9.4. Договора доплата осуществляется Участником в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика, но не позднее дня подписания Сторонами передаточного акта.

Акт приема-передачи подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 8 Акта предусмотрено, что Цена Договора <данные изъяты>.

Таким образом, подписав Акт приема-передачи, Смирнова И.В. подтвердила свое согласие как с увеличившейся площадью Квартиры, так и с Ценой Договора.

Однако на момент рассмотрения дела, что сторонами не оспаривалось, денежные средства на расчетный счет Застройщика (ООО «ТЕКТА Восток») от Смирновой И.В. не поступали.

Статьей 12 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договором предусмотрена возможность изменения цены в случае увеличения площади Объекта по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации. Участник обязан уплатить Застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с п.9.3 Договора.

Исходя из условий Договора следует, что стороны, определяя стоимость Договора, согласовали его условия, при которых данная стоимость рассчитывается исходя из общей площади квартиры, и может быть изменена в случае изменения площади, а также согласовали порядок расчета такой стоимости, что не противоречит положениям статьи 421 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, исковые требования ООО «ТЕКТА Восток» к Смирновой И.В. о взыскании задолженности по Договору в размере ДД.ММ.ГГГГ руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 10 Закона № 214-ФЗ и п. 10.2 Договора в случае нарушения срока внесения платежа Участник уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ответчик просрочил свои обязательства по доплате к Цене Договора за разницу между площадью Квартиры указанной в п.2.1. Договора и соответствующей площадью Квартиры в соответствии с паспортом БТИ на 106 дней, начиная с 16 марта по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с Ответчика Смирновой И.В. в пользу ООО «ТЕКТА Восток» также подлежит взысканию неустойка в размере 5 815, 43 рублей 43 копейки, рассчитанную в следующем порядке: <данные изъяты>

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска также подлежат взысканию со Смирновой И.В. в размере <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ТЕКТА Восток» о признании недействительным договора в части, возмещении затрат на возведение лоджии, компенсации морального вреда отказать.

Встречные исковые требования ООО «ТЕКТА Восток» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и неустойки удовлетворить.

Взыскать со ФИО1, 18.06.1983г.рождения, уроженки <адрес> в пользу ООО «ТЕКТА Восток» сумму доплаты за увеличение площади квартиры в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца, через Балашихинский городской суд <адрес>.

Судья Т.К. Двухжилова