Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6892/2020 ~ М-7076/2020 от 03.11.2020

    50RS0039-01-2020-011262-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 декабря 2020г.                            г.Раменское М.о.

Раменский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Бессмертновой Е.А.,

при секретаре Володиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6892/2020 по иску Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя» в интересах Боляевой И. П. к ООО «Технострой» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

установил:

Межрегиональная общественная организация «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя» в интересах Боляевой И. П. обратилась в суд с иском к ООО «Технострой», которым просит признать предварительный договор <номер> от <дата>. участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> очереди строительства от <дата>, заключенный ФИО1 с ООО «ГарантияСтройПроект», договором долевого участия в строительстве; признать за Боляевой И.П. право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде однокомнатной квартиры <номер>, этаж <...>, общей площадью жилого помещения <...>, положение на площадке – слева, номер на площадке <...> (л.д. 5-11). В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что <дата> между ФИО1 и ООО «ГарантияСтройПроект» был заключен предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> очереди строительства. Предметом данного договора является обязательство в будущем заключить Договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора в предусмотренный договором срок построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры, расположенный по строительному адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства <...> квартиру с условным (строительным) номером <номер>, этаж <...>, планируемая площадь жилого помещения <...>, положение на площадке слева, номер на площадке <...>, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно пункту 2 Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата><адрес> договору стоимость квартиры составляет <...>. Свои обязательства по Предварительному договору ФИО1 выполнила в полном объеме, оплатила стоимость объекта долевого участия, что подтверждается платежными квитанциями. Строительство указанного объекта недвижимости по данным Государственного строительного надзора Московской области от <дата>. <номер> велось ООО «ГарантияСтройИнвест» <дата>. без получения разрешения на строительство. Соответственно, в <дата>. строительство объекта приостановлено до получения застройщиком разрешения на строительство. В соответствии с представленным застройщиком графиком оформления исходно-разрешительной документации и окончания строительства, утвержденного Главой Раменского муниципального района <адрес>, планируемая дата сдачи объекта в эксплуатацию <дата>. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <дата>. земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под жилым домом, общая площадь <...> по адресу: <адрес>, имеет кадастровый <номер>, собственником является ООО «ГарантияСтройИнвест». На основании Разрешения на строительство, выданного ООО «Технострой» Министерством строительного комплекса Московской области от <дата>. <номер> <...>-этажный жилой дом <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, количество секций – <...>, количество квартир <...>, в том числе однокомнатных – <...> трехкомнатных – <...>, общей площадью квартир <...>, жилой площадью квартир <...> площадью помещения общего пользования <...>, площадью технических помещений <...>, включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства. Согласно выписке из ЕГРН от <дата>. земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <...> принадлежит ООО «Технострой». <дата>г. ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование ООО «СтройФинанс»), ФИО2 («Правопреемник») и ФИО1 («Участник долевого строительства») заключили Соглашение к предварительному договору <номер> от <дата>., согласно которому ФИО1 уступает все свои имущественные права и переводит долг. <дата>г. ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой», ФИО2 заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 3 очереди строительства от <дата>., в частности, обязанность заключить с кредитором договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. <дата>г. ООО «Технострой» заключило с ФИО2 дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору, согласно которому ООО «Технострой» обязуется передать ФИО2 однокомнатную квартиру <номер>, этаж <...>, площадь <...>, положение на площадке слева, номер на площадке <...>, по адресу: <адрес>. <дата>г. ООО «Технострой», ФИО3 («Правопреемник») и ФИО2 («Участник долевого строительства») заключили Соглашение к предварительному договору <номер> от <дата>., согласно которому ФИО2 уступает все свои имущественные права и обязанности, предусмотренные Предварительным договором, а именно: право требования к Обществу заключить в будущем Договор долевого участия (Основной договор) в отношении квартиры <номер>, общей площадью <...>, положение на площадке – слева, номер на площадке <...>, расположенной на <...> этаже по адресу: <адрес> <дата>г. ООО «Технострой», Боляева И.П. («Правопреемник») и ФИО3 («Участник долевого строительства») заключили Соглашение к предварительному договору <номер> от <номер>., согласно которому ФИО3 уступает все свои имущественные права и обязанности, предусмотренные Предварительным договором, а именно: право требования к Обществу заключить в будущем Договор долевого участия (Основной договор) в отношении квартиры <номер>, общей площадью <...>, положение на площадке – слева, номер на площадке <...>, расположенной на <...> этаже по адресу: <адрес>. Боляева И.П. за уступку права требования обязалась уплатить ФИО3 <...>., свои обязательства выполнила, что подтверждается распиской. Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) составила <...> по состоянию на <дата>. объект истцу не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен.

В судебном заседании истцовой стороной доводы иска поддержаны.

Представитель ответчика ООО «Технострой» о рассмотрении дела извещен, в судебное заседание не явился, просили рассматривать дело в отсутствие представителя.

Представители третьих лиц ООО «СтройФинанс», УФСГРКиК по Московской области, будучи извещены надлежащим образом, в судебное заседании не явились, мнения по иску не представили.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит иск подлежащим удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между ФИО1 и ООО «ГарантияСтройПроект» был заключен предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> очереди строительства. Предметом данного договора является обязательство в будущем заключить Договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора в предусмотренный договором срок построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры, расположенный по строительному адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства 1-комнатную квартиру с условным (строительным) номером <номер>, этаж <...>, планируемая площадь жилого помещения <...>, положение на площадке слева, номер на площадке <...>, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно пункту 2 Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата>г. Согласно Предварительному договору стоимость квартиры составляет <...>.

Свои обязательства по Предварительному договору ФИО1 выполнила в полном объеме, оплатила стоимость объекта долевого участия, что подтверждается платежными квитанциями.

Строительство указанного объекта недвижимости по данным Государственного строительного надзора Московской области от <дата>. <номер> велось ООО «ГарантияСтройИнвест» с <дата>. без получения разрешения на строительство. Соответственно, в <дата>. строительство объекта приостановлено до получения застройщиком разрешения на строительство.

В соответствии с представленным застройщиком графиком оформления исходно-разрешительной документации и окончания строительства, утвержденного Главой Раменского муниципального района Московской области, планируемая дата сдачи объекта в эксплуатацию <дата>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <дата>. земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под жилым домом, общая площадь <...> по адресу: <адрес>, имеет кадастровый <номер>, собственником является ООО «ГарантияСтройИнвест».

На основании Разрешения на строительство, выданного ООО «Технострой» Министерством строительного комплекса Московской области от <дата>. <номер> <...>этажный жилой дом <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, количество секций – <...>, количество квартир <...>, в том числе однокомнатных – <...>, трехкомнатных – <...>, общей площадью квартир <...>, жилой площадью квартир <...>, площадью помещения общего пользования <...>, площадью технических помещений <...>, включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.

Согласно выписке из ЕГРН от <дата> земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <...> принадлежит ООО «Технострой».

<дата>г. ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование ООО «СтройФинанс»), ФИО2 («Правопреемник») и ФИО1 («Участник долевого строительства») заключили Соглашение к предварительному договору <номер> от <дата> согласно которому ФИО1 уступает все свои имущественные права и переводит долг.

<дата>г. ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой», ФИО2 заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 3 очереди строительства от <дата>., в частности, обязанность заключить с кредитором договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

<дата>г. ООО «Технострой» заключило с ФИО2 дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору, согласно которому ООО «Технострой» обязуется передать ФИО2 однокомнатную квартиру <номер>, этаж <...>, площадь <...>, положение на площадке слева, номер на площадке 5, по адресу: <адрес>.

<дата>г. ООО «Технострой», ФИО3 («Правопреемник») и ФИО2 («Участник долевого строительства») заключили Соглашение к предварительному договору <номер> от <дата>., согласно которому ФИО2 уступает все свои имущественные права и обязанности, предусмотренные Предварительным договором, а именно: право требования к Обществу заключить в будущем Договор долевого участия (Основной договор) в отношении квартиры <номер> общей площадью <...>, положение на площадке – слева, номер на площадке <...>, расположенной на <...> этаже по адресу: <адрес>

<дата>г. ООО «Технострой», Боляева И.П. («Правопреемник») и ФИО3 («Участник долевого строительства») заключили Соглашение к предварительному договору <номер> от <дата>., согласно которому ФИО3 уступает все свои имущественные права и обязанности, предусмотренные Предварительным договором, а именно: право требования к Обществу заключить в будущем Договор долевого участия (Основной договор) в отношении квартиры <номер>, общей площадью <...>, положение на площадке – слева, номер на площадке <...>, расположенной на <...> этаже по адресу: <адрес> Боляева И.П. за уступку права требования обязалась уплатить ФИО3 <...> свои обязательства выполнила, что подтверждается распиской.

Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) составила <...>. по состоянию на <номер>. объект истцу не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен.

    Таким образом, судом установлено, что из текста Предварительного договора следует о привлечении денежные средства по договору, стороной которого является правопредшественник истца для строительства жилого дома, а, следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - «Закон N 214-ФЗ»).

Как указывает истец и не оспаривается ответчиком, объект Истцу не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен.

Согласно разъяснений Верховного суда РФ, данных в п. 9 Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение денежных средств граждан на основании договора участия в долевом строительстве, связанное с возникающим у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке в эксплуатацию ( ч.2 ст. 1).

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных отношений и на момент рассмотрения дела судом первой инстанции.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г.

Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Учитывая положения вышеизложенных нормативных актов, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать признания за ней права на долю в незавершенном строительством объекте.

Исполнение истцом обязательства по оплате, вытекающих из соглашения об уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве, подтверждено отвечающими требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ доказательствами. Внесение истцом указанных денежных средств ответчиком не оспаривалось.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Боляева И.П., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за жилое помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора, вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать предварительный договор <номер> от <дата>. участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 3 очереди строительства, заключенный между ФИО1 и ООО «ГарантияСтройПроект», договором долевого участия в строительстве.

Признать за Боляевой И. П. право собственности на долю в объекте незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде однокомнатной квартиры <номер>, этаж <...>, общей площадью жилого помещения <...>, положение на на площадке - слева, номер на площадке <...>.

Настоящее решение является основанием для регистрации договора и права в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Судья:

    Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2020г.