Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4966/2021 ~ М-5086/2021 от 06.07.2021

50RS0039-01-2021-008129-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 сентября 2021 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Арекаевой Е.В.

при секретаре Ефимовой М.В.,

с участием истца Городецкой Т.М., представителя истца Зориной Е.В., представителя ответчика Райкова А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4966/21 по иску Городецкой Татьяны Михайловны к ООО «Технострой» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилого дома, -

установил:

Истец - ФИО2 обратилась в суд с иском, которым просит признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом от <дата>, заключенный между ООО «ГарантияСтройПроект» и ФИО3, договором участия в долевом строительстве; признать за ней право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, этаж 9, общей площадью 38,3 кв.м., положение на площадке - слева, номер на площадке – 5.

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что <дата> между ФИО7 и ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «СтройФинанс») был заключен предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 3 очереди строительства. Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по ул. Мира с предметом основного договора: построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, квартиру, имеющего следующий проектные характеристики: строительный номер квартиры <номер> этаж <номер>, планируемая площадь 38,26 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 5. Согласно п. 1.3 Предварительного договора срок передачи объекта долевого строительства – квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию – 4 квартал 2013 г. Согласно п.2 Предварительного договора срок заключения основного договора на позднее <дата>. Согласно п. 1.4 и п. 5 договора ФИО3 полностью оплатил цену, эквивалентную стоимости квартиры, которая составляла 1.769.755 рублей. <дата> между ООО «Технострой», ФИО8 и ФИО2 было заключено соглашение к предварительному договору, согласно которого ФИО3 уступил ФИО2 все свои имущественные права и обязанности, предусмотренные предварительным договором. Указывает, что свои обязательства по договору выполнила в полном объеме. Ответчик не выполнил обязательство по заключению основного договора по настоящее время. Объект долевого строительства – квартира не передана истцу ответчиком по настоящее время.

В судебном заседании ФИО2, а также действующая в ее интересах ФИО9 заявленные требования поддержали и просили их удовлетворить.

Ответчик - ООО «Технострой» в лице представителя по доверенности ФИО6 против удовлетворения исковых требований не возражал.

Суд, выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> между ФИО3 и ООО«ГарантияСтройПроект» (новое наименование ООО «СтройФинанс») был заключен Предварительный договор <номер> участия в строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, по которому стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома по адресу: <адрес> на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора.

ООО «ГарантияСтройПроект» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по указанному строительному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства <адрес> площадью 38,26 кв.м. в <адрес> на 9 этаже по <адрес>, а участник долевого строительства оплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 1.3 предварительного договора срок передачи Обществом объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию – 1 квартал 2014года.

Согласно п. 2 предварительного договора срок заключения основного договора не позднее <дата>.

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что участник долевого строительства выплачивает Обществу до <дата> сумму в размере 1.769.755 рублей.

ООО «СтройФинанс» и ФИО3 произвели и оформили Актом от <дата> сверку взаимных расчетов, в результате которой было определено, что ФИО3 не имеет задолженности перед ООО «СтройФинанс» по Предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес>.

<дата> ООО «СтройФинанс», ООО «Технострой» и ФИО3 заключили трёхстороннее Соглашение о переводе долга (Приложение п. 8), согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по Предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в III очереди строительства от <дата>, в частности, обязанность заключить с ФИО3 договор участия в долевом строительстве (Основной договор) на условиях, предусмотренных Предварительным договором.

Согласно дополнительному соглашению <номер> у предварительному договору, строительный номер квартиры был изменен на 82. В связи с получением результатов обмера квартиры, между ООО «Технострой» и ФИО3 <дата> было подписано дополнительное соглашение <номер>, согласно которго общая площадь квартиры увеличилась до 37,3 кв.м.

<дата> между ООО «Технострой», ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение к предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от <дата>, согласно которого ФИО3 уступил ФИО2 в порядке и на условиях, указанных в соглашении, все свои имущественные права и обязанности, предусмотренные Предварительным договором <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> III очереди строительства от <дата>, заключенным между участником долевого строительства и обществом, а именно: право требования к Обществу заключить в будущем договор участия в долевом строительстве.

Истец оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается платежными документами и актом сверки взаимных расчетов по предварительному договору. Таким образом, в нарушение ФЗ РФ от 30.2.2004г. №214-ФЗ, ООО «ГарантияСтройПроект» заключило с истцом не договор участия в долевом строительстве, а предварительный договор, который фактически является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, так как содержит все существенные условия такого договора, в том числе, об обязательстве истца оплатить в рамках данного договора полную стоимость квартиры, а также полные сведения об объекте долевого строительства, гарантийный срок (5 лет) (п.1.5). При этом, форма договора была предложена истцу ООО «ГарантияСтройПроект», истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор. Стоимость квартиры истица оплатила по этому же договору. Поскольку предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой истица внесла денежные средства, то она, как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения истца с ответчиком распространяется действие ФЗ от <дата> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В связи с этим, не имеет правового значения то обстоятельство, что по условиям предварительного договора истек срок для передачи Обществом объекта долевого строительства. В нарушение условий заключенного между сторонами договора, объект долевого строительства истцу в предусмотренный договором срок- в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию- 1 квартал 2014 года не был передан.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что предметом указанного предварительного договора является конкретная квартира, за строительство которой истец внесла денежные средства в размере ее стоимости. При таких обстоятельствах, следует руководствоваться разъяснениями, данными в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <дата> (ред. от <дата>), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах следует удовлетворить требования истца о признании предварительного договора <номер> участия в долевом строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> очереди строительства, заключенного <дата>, договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в порядке, установленном Федеральным Законом от <дата> №<номер> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Одновременно истцом заявлены требования о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный – д.<номер>) в виде однокомнатной квартиры №<номер> этаж <номер> общей площадью 38,3 кв.м., положение на площадке - слева, номер на площадке – 5.

Разрешая данное требование, суд исходит из следующих требований закона. Согласно ст.4 ФЗ №214-ФЗ от <дата> «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить за обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.30 постановления Пленума Верховного Суда РФ <номер>, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ <номер> от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе первого, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию- в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данными Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10ГК РФ, а способы защиты в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ <номер>, Пленума Высшего Суда РФ <номер> от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственность на недвижимость(ст. 12 ГК РФ)

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку исходя из положений ст.ст. 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

ФИО2 вложила денежные средства в строительство квартиры и имеет право на получение ее в собственность.

Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не имеется.

Доказательств тому, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права ответчика, суду не предоставлено.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение ФИО10 от <дата>, согласно которому многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> существует в натуре, является объектом незавершенного строительства. При этом, фундаменты выполнены на 100%, подземная часть на 99%, надземная часть (в т.ч. отделочные работы) на 90%; внутренние сети инженерно-технического обеспечения на 95%; наружные сети инженерно-технического обеспечения на 95%; благоустройство на 97%. Рассматриваемая квартира создана и существует как отдельно изолированное помещение, имеющее окна, дверные проемы и стены (перегородки).

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В силу ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в размере 17.049 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом от <дата>, заключенный между ООО «ГарантияСтройПроект» и ФИО3, договором участия в долевом строительстве.

Признать за ФИО2 право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 38,3 кв.м., положение на площадке - слева, номер на площадке – 5.

Взыскать с ООО «Технострой» в доход государства государственную пошлину в размере 17.049 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено <дата>.