Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1295/2021 ~ М-455/2021 от 12.02.2021

Дело № 2 – 1295/21

УИД: 36RS0006-01-2021-001016-84

Решение

Именем Российской Федерации

23 августа 2021 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Буслаевой В.И.,

при секретаре Поповой Е.И.,

с участием представителя ответчика администрации городского округа г. Воронеж по доверенности Сафоновой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смагиной Ольги Ивановны к Администрации городского округа город Воронеж о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение,

установил:

Смагина О.И. первоначально обратилась в суд с иском к Администрации городского округа г. Воронеж об обязании предоставить в собственность в границах городского округа г. Воронеж благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим требованиям жилое помещение, равнозначное по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению.

Исковые требования мотивированы тем, что она является собственником комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 20,6 кв.м.

Постановлением Администрации городского округа г. Воронеж № 228 от 23.03.2020 <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу вследствие имеющихся деформаций фундаментов, стен, несущих конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения.

Истцу было направлено соответствующее уведомление.

До настоящего времени земельный участок для муниципальных нужд не изымался, с требованием о выкупе жилого помещения в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу ответчик к истцу не обращался, что, по мнению истца, является нарушением Постановления № 228 от 23.03.2020.

Истец, полагая, что на основании ст. 32 ЖК РФ имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп, а также в связи с бездействием ответчика считает свои права как собственника жилого помещения в доме, признанного аварийным и подлежащим сносу, нарушенными.

Смагина О.И. с учетом уточненных исковых требований, принятых к производству суда, просит суд взыскать в ее пользу в качестве выкупной стоимости комнаты площадью 20,6 кв.м., а с учетом мест общего пользования 31,21 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> в размере 1 580 068,00 руб.

Также просит прекратить право собственности Смагиной О.И. на указанную комнату с момента фактической выплаты Администрацией городского округа г. Воронеж выкупной цены указанного жилого помещения.

Признать право собственности за Муниципальным образованием городского округа г. Воронеж на комнату с момента фактической выплаты Администрацией городского округа г. Воронеж выкупной цены указанного жилого помещения.

Истец Смагина О.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, заявлением просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, Сафонова А.Ю. против удовлетворения требований возражала.

Суд, выслушав доводы представителя ответчика, допросив эксперта ФИО1, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Смагина О.И. является собственником комнаты, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 20,6 кв.м. (л.д. 8).

В соответствии с п. 1, 8, 9 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее – Положение), к компетенции органа местного самоуправления отнесено также принятие решения и издание распоряжения с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

15.04.2020 в адрес истца Смагиной О.И. Управлением жилищных отношений Администрации городского округа г. Воронеж было направлено требование о необходимости в течение одного года подать заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома собственными силами. Указанном уведомлением также разъяснено, что в обратном случае земельный участок, на котором расположен жилой дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежат изъятию жилые помещения в указанном доме (л.д. 22-23).

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч.5 ст. 32 ЖК РФ).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч.6 ст. 32 ЖК РФ).

Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Согласно ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами по делу, до настоящего времени земельный участок для муниципальных нужд не изымался, с требованием о выкупе жилого помещения в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу ответчик к истцу не обращался.

В соответствии с ч.6 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По правилам, предусмотренным ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве собственности на который пропорциональна общей площади жилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

При этом согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельным объектом прав не является, и норм права, устраняющих это правило в случае признания жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, не пригодным для проживания или многоквартирного дома в котором находится подлежащее изъятию жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу, жилищное законодательство не содержит.

Анализ правовых норм, содержащихся в ст. 32 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в соответствии с конституционным принципом о равноценности возмещения утраченного имущества. При этом равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения по предусмотренным законом основаниям, с той лишь разницей, что оно должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению положениями ст. 15 ЖК РФ. Следовательно, собственник жилого помещения, получив выкупную цену, должен иметь реальную возможность приобрести иное жилое помещение.

Как разъяснено в подпункте "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены жилого помещения следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч.2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Изъятие жилых помещений осуществляется в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и п. 5.1-5.3 Решения Воронежской городской Думы от 27.11.2007 №250-II «О порядке освобождения жилых помещений и переселения граждан в городском округе город Воронеж», в соответствии с которыми собственникам, освобождающим жилые помещения, по соглашению сторон предоставляется возмещение за жилое помещение либо другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупной цене жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.

Таким образом, при изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок, истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 23.07.2013 N 249-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с наличием спора между сторонами о выкупной стоимости жилого помещения, судом 19.05.2020 была назначена судебная экспертиза (л.д. 53-54).

Согласно экспертному заключению ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» от 09.06.2021 № 3000/06/21 (л.д. 63-176):

1. Рыночная стоимость оцениваемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом общего имущества в многоквартирном доме по состоянию на 09.06.2021 составила: 711 000,00 рублей, в том числе: доля земельного участка, площадью 80,5 кв.м., пропорционального площади комнаты - 509 000 руб.

2. Рыночная величина убытков, причиненных собственнику (Смагиной Ольге Ивановне) изъятием жилого помещения по состоянию на 09.06.2021 составили: 9 500,00 рублей.

3. Величина компенсации за произведенный капитальный ремонт жилого дома пропорционально размеру жилой комнаты общей площадью 20,6 кв.м, в жилом доме по адресу <адрес>, на дату оценки - 17.05.2021 года, составила 146 877,00 руб.

Допрошенная в судебном поддержала эксперт ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» ФИО1 выводы заключения судебной оценочной экспертизы поддержала и дала пояснения о том, ею принималось во внимание, что спорная комната находится в квартире общей площадью 86,2 м2, выкупная цена исследуемого помещения определялась по правилам, установленным в ч.7 ст. 32 ЖК РФ.

Определением суда от 23.08.2021, занесенным в протокол судебного заседания, в удовлетворении ходатайства представителя истца Смагиной О.И. адвоката Сенчищева В.П. о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано ввиду следующего.

Согласно ч. 3 и ч. 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В силу ч. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Таким образом, повторная экспертиза назначается для разрешения тех вопросов, на которые уже были получены ответы, в случае возникновения сомнения в правильности или обоснованности заключения эксперта, а также при наличии противоречий между заключениями нескольких экспертов.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, последовательно, непротиворечиво и согласуется с другими доказательствами по делу.

При проведении экспертизы эксперт проанализировала и сопоставила все имеющиеся и известные исходные данные, провела исследование объективно, на базе общепринятых научных и практических данных, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, основывается на исходных объективных данных.

Каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы.

Каких-либо обстоятельств, позволяющих признать данное заключение судебной экспертизы недопустимым либо недостоверным доказательством по делу, не установлено, выводы эксперта подтверждаются, в том числе, представленными доказательствами и не опровергнуты ответчиком.

При этом эксперт, как лицо, обладающее необходимыми специальными познаниями, самостоятельно избирает методы исследования, объем необходимых материалов, в том, числе, определяет их достаточность для формирования полных и категоричных выводов по поставленным судом вопросам.

Несогласие стороны истца с заключением экспертизы, при отсутствии сомнений суда в правильности и обоснованности экспертного заключения, само по себе не влечет необходимости в проведении повторной судебной экспертизы.

По мнению суда, доводы стороны истца в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы сводятся к иной оценке доказательств, которые были использованы экспертом при даче заключения. Однако данные обстоятельства, в силу ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, основанием для назначения повторной экспертизы не являются.

Суд принимает выводы, проведенной ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» оценки, определив ее, исходя из рыночной стоимости в размере 711 000,00 рублей, исходя из интересов обеих сторон, поскольку рыночная стоимость жилого помещения отражает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Анализируя имеющееся в материалах дела заключение ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» от 09.06.2021 № 3000/06/21, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства выкупной рыночной стоимости спорного жилого помещения, полагает, что отсутствуют основания сомневаться в объективности и достоверности данного заключения, поскольку эксперт-оценщик обладает специальными познаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, специальное образование, что подтверждается дипломами, свидетельствами, а его заключение обосновано и мотивировано, не противоречиво, согласуется с материалами гражданского дела. Кроме того, экспертиза проведена в рамках Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд находит несостоятельным довод стороны истца, изложенный в письменном ходатайстве (л.д.187-190) о том, что при подготовке экспертного заключения об оценке изымаемого жилого помещения, экспертом ФИО1 не принято во внимание, что спорная жилая комната находится в квартире, общей площадью 86,2 кв.м.

Таким образом, размер выкупной цены за спорную комнату, подлежащей выплате истцу с учетом судебной экспертизы в общей сумме составит 867 377,00 руб. (рыночная стоимость оцениваемого жилого помещения, в том числе доля земельного участка, - 711 000,00 руб. + рыночная величина убытков, причиненных собственнику - 9 500,00 руб. + величина компенсации за произведенный капитальный ремонт жилого дома - 146 877,00 руб.) и данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Поскольку процедура изъятия спорного жилого помещения с выплатой выкупной цены соблюдена, то право собственности истца на спорное жилое помещение подлежит прекращению и право собственности на спорное жилое помещение возникает у ответчика, в связи с чем, требования истца в данной части подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Администрации городского округа г. Воронеж в пользу Смагиной Ольги Ивановны в качестве выкупной стоимости комнаты, общей площадью 20,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> в размере 867 377,00 руб.

Прекратить право собственности Смагиной Ольги Ивановны на комнату, общей площадью 20,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> с момента фактической выплаты Администрацией городского округа г. Воронеж выкупной цены указанного жилого помещения.

Признать право собственности за Муниципальным образованием городской округ г. Воронеж на комнату, общей площадью 20,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с момента фактической выплаты Администрацией городского округа г. Воронеж выкупной цены указанного жилого помещения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Буслаева В.И.

Решение в окончательной форме принято судом 24.08.2021