Решение по делу № 2-5912/2017 ~ М-5077/2017 от 08.09.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

23 октября 2017 года

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Захаровой Е.В.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО4 Дж к ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали договор купли-продажи квартиры, огласно которому продавец ФИО5 продала, а покупатель ФИО4 А.Д. купил в собственность однокомнатную квартиру, общей площадью 37,1 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, микрорайон Янтарный, <адрес>.

Согласно представленным ответчицей правоустанавливающим документам было видно, что указанная квартира принадлежит ей на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной ФИО5 выписки из домовой книги было видно, что в данной квартире зарегистрирована по месту жительства ответчица и временно зарегистрирован ее несовершеннолетний сын ФИО1, 2008 года рождения.

Стороны пришли к соглашению о цене сделки в размере 5 000 000 рублей. Данную сумму денежных средств ФИО4 А.Д. полностью уплатил ФИО5 перед подписанием спорного договора.

После получения за квартиру указанных выше денежных средств, стороны лично подписали договор купли-продажи данной квартиры, составленный в простой письменной форме, а также акт ее приема-передачи.

В пункте 5 Договора отражено, что покупатель полностью уплатил продавцу вышеуказанную сумму денежных средств до подписания настоящего договора, что подтверждается собственноручной распиской продавца в получении этих денежных средств от покупателя.

В пунктах 6 и 8 договора закреплена обязанность продавца (ФИО5 и ее несовершеннолетнего сына ФИО1, сняться с регистрационного учета в течение 30 календарных дней с момента передачи квартиры покупателю и гарантия продавца о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц. В пункте 11 Договора стороны отразили, что после регистрации перехода права собственности покупатель приобретает право собственности на квартиру и принимает на себя обязанности по эксплуатации указанной квартиры, оплате коммунальных и других обязательных платежей и уплате налогов на недвижимость, а также участвует соразмерно с приобретаемой долей в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

В пункте 5 Акта приема-передачи квартиры стороны удостоверили своими подписями, что претензий к продавцу по качеству передаваемой квартиры Покупатель не имеет. Расчеты между сторонами произведены полностью и продавец не имеет в связи с этим никаких материальный претензий к покупателю.

После этого ФИО5 вместе с подписанными договором и актом приема-передачи квартиры передала ФИО4 А.Д. все имеющиеся у нее оригиналы правоустанавливающих документов и свидетельство о регистрации ее права собственности на данную квартиру, а также в этот же день ДД.ММ.ГГГГ оформила у нотариуса <адрес> ФИО8 доверенность на представителей ФИО4 А.Д. - ФИО3 и ФИО9 для представления ее интересов в МФЦ, ФГБУ ФКП «Росеестра» и Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру по договору купли-продажи, с предоставлением, в том числе, полномочий подавать от ее имени на регистрацию необходимые документы, зарегистрировать переход права собственности и получить зарегистрированные документы.

Аналогичную доверенность в этот же день у этого же нотариуса оформил и ФИО4 А.Д. на своих представителей - ФИО3 и ФИО9

Так как данная квартира приобреталась ФИО5 в браке, то для совершения сделки необходимо было представить согласие ее бывшего супруга на отчуждение ею квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 предоставила представителям ФИО4 А.Д. согласие бывшего супруга ответчицы на отчуждение ею спорной квартиры.

Согласно пункту 10 Договора, Продавец гарантировал, что квартира ни кому не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не сдана в аренду, свободна от прав и притязании третьих лиц, а так же отсутствуют задолженности по налогам, коммунальным и другим обязательным платежам и оказываемым услугам.

Однако после подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> всех необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру, был получен отказ в государственной регистрации, на основании того, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними отсутствуют сведения о регистрации права собственности на вышеуказанный объект за ответчицей ФИО5 и указанные противоречия препятствуют проведению государственной регистрации, в силу абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

После получения выписки из ЕГРП на данную квартиру было установлено, что право собственности ответчицы на данную квартиру вообще не зарегистрировано, а имеется регистрация права собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на данную квартиру на имя гражданина ФИО2, о котором ответчик ничего не сообщил истцу при заключении договора.

Таким образом, ответчик ФИО5, выступая от имени продавца не принадлежащей ей квартиры, заключила с покупателем ФИО4 А.Д. договор купли-продажи данной квартиры. Так как ФИО5 не являлась ее собственником, то подписанный ею договор является незаключенным, то есть недействительным.

На основании ст.ст.166, 167,168 ГК РФ истец просит суд договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, микрорайон Янтарный, <адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО4 Дж признать недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 Дж уплаченные по договору денежные средства в размере 5 000 000 рублей, расходы на представителя в размере 50 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 35 000 руб.

В судебном заседании представитель истца отказался от исковых требований о взыскании расходов на представителя в размере 50 000 руб.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, её представитель не согласна с ФИО4 в части применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании суммы по договору в размере 5 000 000 рублей, представительских расходов в размере 50 000 рублей, госпошлины в размере 35 000 руб., так как ответчик не получала деньги за квартиру. В п.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что покупатель полностью уплатил продавцу вышеуказанную (5 000 000 рублей) сумму до подписания настоящего договора, что подтверждается собственноручной распиской продавца в получении этих денежных средств от покупателя. Однако, ответчик не получала эти деньги, поэтому не писала расписку. Инициатива заключения договора купли-продажи исходила от ФИО4 А.Д. Ему было доподлинно известно, что квартира имеет двух собственников- ФИО10 (3/4) и её несовершеннолетнего брата ФИО2 (1/4), они просили ФИО4, заинтересованного в покупке спорной квартиры, подождать до совершеннолетия ФИО2, чтобы не покупать ему альтернативное жилье, либо решить вопрос с приобретением другого жилья для ФИО2 в течение года, до сентября 2017 года. Все документы, из которых усматривалось, что кроме ФИО5 имеются еще собственники, были переданы ФИО4 и его представителям. В любом случае, сведения о собственниках на конкретный объект недвижимости имеются в открытом доступе в Рееестре недвижимости и истец имел возможность ознакомиться с ними. ФИО4 ждать согласился, но просил подписать все необходимые документы, чтобы ответчица не передумала. Проекты всех документов (договор и акт) готовили юристы ФИО4. Им же по их просьбе ответчица дала доверенность на совершение регистрационных действий и согласие мужа на сделку.

Именно потому, что сделка планировалась спустя некоторое время, расчеты не были произведены и, соответственно, расписка не писалась. Ответчицей подписывался акт передачи квартиры по договору купли-продажи, в котором указано, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, ключи от квартиры и все сопутствующие документы на нее, что расчеты между сторонами произведены полностью и продавец не имеет никаких материальных претензий к покупателю. Однако, квартиру и ключи от нее ответчица никому не передавала, и с братом продолжают в спорной квартире. Денег за квартиру также не получала. А акт подписала по просьбе ФИО4, который объяснил, что без акта невозможна последующая регистрация перехода. И подписала только потому, что была убеждена, что передача денег должна подтверждаться её собственноручной распиской, которой она не писала.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, суд считает ФИО4 подлежащим удовлетворению частично.

Из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО4 Дж и ответчиком ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 37,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, микрорайон Янтарный, <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.При заключении договора ответчик представил свидетельство о том, что указанная квартира принадлежит ответчице на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).

ФИО5 для совершения сделки представила согласие бывшего супруга на отчуждении ею квартиры, а также все оригиналы правоустанавливающих документов.

После подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> всех необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру, был получен отказ в государственной регистрации, на основании того, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними отсутствуют сведения о регистрации права собственности на вышеуказанный объект за ответчицей ФИО5 и указанные противоречие препятствуют проведению государственной регистрации, в силу абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

После получения выписки из ЕГРП на данную квартиру было установлено, что ? доля в праве общей долевой собственности на данную квартиру принадлежит гражданину ФИО2.

Как следует из объяснений представителя ответчика инициатива заключения договора купли-продажи исходила от ФИО4 А.Д. Ему было доподлинно известно, что квартира имеет двух собственников- ФИО10 (3/4) и её несовершеннолетнего брата ФИО2 (1/4), они просили ФИО4, заинтересованного в покупке спорной квартиры, подождать до совершеннолетия ФИО2, чтобы не покупать ему альтернативное жилье, либо решить вопрос с приобретением другого жилья для ФИО2 в течение года, до сентября 2017 года. Все документы, из которых усматривалось, что кроме ФИО5 имеются еще собственники, были переданы ФИО4 и его представителям. В любом случае, сведения о собственниках на конкретный объект недвижимости имеются в открытом доступе в Рееестре недвижимости и истец имел возможность ознакомиться с ними. ФИО4 ждать согласился, но просил подписать все необходимые документы, чтобы ответчица не передумала. Проекты всех документов (договор и акт) готовили юристы ФИО4. Им же по их просьбе ответчица дала доверенность на совершение регистрационных действий и согласие мужа на сделку.

Истец оспаривает, что была достигнута вышеуказанная договоренность.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО3, знакомый истца, юрист, занимавшийся оформлением документов для регистрации сделки, показал, что ФИО5 увидел впервые ДД.ММ.ГГГГ. Истец к нему обратился в конце августа начале сентября по вопросу оформления договора купли-продажи, он предложил представить ему все документы для составления договора купли-продажи, через неделю истец подтвердил, что сделка состоится. Он назначил встречу сторонам на ДД.ММ.ГГГГ. Ответчица представила свидетельство о праве собственности на ее имя, выписку из домовой книги. После подписания договора ответчица попросила оформить на него доверенность на подачу документов в управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии. В его присутствии передавались деньги в размере 5 000 000 рублей. Ключи от квартиры не передавались у него в офисе. Почему не была запрошена выписка из ЕГРН пояснить суду свидетель не смог.

Истцом в судебное заседание представлен протокол осмотра доказательств – осмотр информации, находящейся на смартфоне истца. Истцом направлялся ответчице список документов необходимых для оформления сделки, в перечне указана в том числе и выписка из ЕГРН на недвижимое имущество. В любом случае, сведения о собственниках на конкретный объект недвижимости имеются в открытом доступе в Рееестре недвижимости и истец, юрист ФИО3 имели возможность ознакомиться с ними.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что покупатель полностью уплатил продавцу 5 000 000 руб. до подписания настоящего договора, что подтверждается собственноручной распиской продавца в получении этих денежных средств от покупателя.

Ответчик оспаривает факт получения денежных средств, расписка о получении денежных средств отсутствует.

Истец основывает свои требование тем, что договор подписан ответчиком, что подтверждает фактическую передачу денег, подписан акт передачи квартиры.

К договору, оформленному в простой письменной форме, исходя из условий данного договора, должна прилагаться отдельная расписка получателя денежных средств о получении денежной суммы.

Оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что покупателем денежные средства в счет оплаты квартир не передавались, в материалах дела отсутствует расписка о передаче продавцу денежных средств, в то время как на их обязательное составление, как на одно из условий исполнения договоров, указано в пунктах 5 договора, ответчик отрицал факт получения денежных средств. Факт передачи денежных средств не может подтверждаться свидетельскими показаниями, поскольку надлежащими и достоверными, допустимыми доказательствами указанных фактов являются именно документы о передаче денег.

Подписанный акт не заменяет собой собственноручную расписку продавца.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Договор продажи недвижимости может быть признан недействительным по ряду оснований, связанных с его формой, содержанием и волей участников сделки на его заключение.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества неуполномоченным лицом свидетельствует о ничтожности договора в силу ст. 168 ГК РФ.

Требования истца о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным подлежат удовлетворению.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применение последствий недействительной сделки предполагает двустороннюю реституцию. В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Из объяснений сторон установлено, что квартира истцу фактически не передана, в спорной квартире проживает ответчица с сыном.

Эта норма не может быть применена к данным правоотношениям, поскольку ни одна из сторон сделки ничего по ней не получила. Истец не получил квартиру, ответчик не получила деньги за нее. Требования истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО4 Дж к ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО4 Дж, заключенный в простой письменной форме.

В удовлетворении требований ФИО4 Дж о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств, полученных по договору купли-продажи отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья Е.В. Захарова

Мотивированное решение вынесено ДД.ММ.ГГГГ года

Судья Захарова Е.В.

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Дело №

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Захаровой Е.В.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО4 Дж к ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО4 Дж к ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО4 Дж, заключенный в простой письменной форме.

В удовлетворении требований ФИО4 Дж о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств, полученных по договору купли-продажи отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья Е.В. Захарова