Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2100/2018 ~ М-1451/2018 от 23.03.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Центральный районный суд г.Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего - Германовой С.В.,

при секретаре – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к Администрации городского округа Тольятти об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г.о. Тольятти об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о.Тольятти и ФИО2.

В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. Согласно проекту договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ, п.1.1. предусмотрено, что арендодатель Администрация г.о.Тольятти в лице руководителя департамента по управлению муниципальным имуществом предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с разрешенным использованием: промышленные и коммунально-складские предприятия III класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, восточнее здания, имеющего адрес: <адрес>. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был подписан истцом с Протоколом разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истец не согласен с п.8.1 договора: «Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ считать расторгнутым с момента заключения настоящего договора аренды земельного участка». Истец не согласен с данной редакцией договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку он не является стороной по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиком и ООО «<данные изъяты>» и расторгнутым ДД.ММ.ГГГГ Поскольку регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровым номером №, № осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, то у истца возникла обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 63:09:0102158:614 с ДД.ММ.ГГГГ На основании изложенного просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа Тольятти и ФИО2, изложив п.8.1 договора в следующей редакции: «Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора, а именно с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, № к ФИО2».

В судебном заседании представители истца ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенности, исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Представитель администрации г.о.Тольятти по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил суд урегулировать возникшие разногласия, вытекающие из протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102158:614, при заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и принять пункт 8.1 договора аренды в следующей редакции: Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ считать расторгнутым с момента заключения настоящего договора аренды земельного участка.

Третье лицо ООО «Форум» о слушании дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником объектов недвижимости:

- объект незавершенного строительства, назначение: Здание ремонтной мастерской, площадь 1336,8 кв.м., кадастровый №;

- объект незавершенного строительства, назначение: Административно-бытовое здание, площадь 261,8 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, восточнее здания имеющего адрес: <адрес>, на основании договора купли-продажи объектов незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «<данные изъяты>».

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п.8.1 договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ, «Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ считать расторгнутым с момента заключения настоящего договора аренды земельного участка.».

Не согласившись с указанным пунктом договора аренды, ФИО2 направил в адрес ответчика протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, предложив п.8.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора, а именно с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, № к ФИО2, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Администрация г.о.Тольятти, отказавшись от условий истца, направила в адрес последнего протокол согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, предложив заключить договоры на ранее представленных ими условиях.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ между Мэрией г.о.Тольятти и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, для строительства химчистки с инженерно-техническим обеспечением, сроком на 33 месяца. ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По истечении срока действия указанного договора, в силу ст.610 ГК РФ, он перешел на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о.Тольятти и ООО «<данные изъяты>» заключено Соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, учитывая установленный ст.1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также принимая во внимание отказ Управления Росреестра по самарской области в погашении регистрационной записи об обременении арендой, ранее направленный в адрес ООО «Форум» отказ от договорных отношений по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ отозван.

Согласно ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

По смыслу закона, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, исходя из названных норм права, к истцу перешли права и обязанности арендатора ООО «<данные изъяты>» по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании ст.26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п.4 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ определен порядок проведения государственной регистрации прав, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п.49 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости).

При таких обстоятельствах, наличие непогашенной записи об обременении спорного земельного участка договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, при регистрации заключаемого сторонами, а именно администрацией г.о.Тольятти и ФИО2, договора аренды земельного участка, при отсутствии в нем п.8.1 договора в редакции ответчика, послужит основанием для приостановления в регистрации заключаемого сторонами договора аренды и, тем самым, приведет к правовой неопределенности в отношении спорного земельного участка.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, суд считает, что редакция п.8.1 договора аренды определена администрацией г.о.Тольятти правильно, в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований ФИО2 следует отказать, указав, что договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ должен быть заключен на условиях, изложенных в п. 8.1 проекта договора, предложенного администрацией г.о. Тольятти.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

Урегулировать возникшие разногласия путем принятия п. 8.1 договора в редакции, предложенной администрацией г.о. Тольятти, а именно:

«Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ считать расторгнутым с момента заключения настоящего договора аренды земельного участка.».

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                    С.В.Германова