Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-198/2011 (2-3857/2010;) ~ М-3464/2010 от 15.09.2010

дело №2-198 / 2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 апреля 2011 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Шерина А.А.,

При секретаре Ермаковой Е.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалева О.Н. к Администрации г.Смоленска о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии,

У С Т А Н О В И Л:

Ковалев О.Н. обратился в суд с иском к Администрации г.Смоленска о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии, в обоснование требований указав, что является собственником квартиры № в доме <адрес>, которая распоряжением администрации Смоленской области № от ДД.ММ.ГГГГ г. переведена в категорию нежилых помещений. Для использования указанного помещения под офис с целью осуществления предпринимательской деятельности, истцом была осуществлена реконструкция, которая согласована со всеми компетентными органами, не затрагивает несущих конструкций дома, не нарушает права и законные интересы граждан, и не создает угрозу их жизни или здоровью, что подтверждается заключением ПК «П». Однако Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Смоленска отказало ему в выдаче архитектурно-планировочного задания на разработку проекта реконструкции указанного нежилого помещения ссылаясь на отсутствие у истца правоустанавливающих документов на нежилое помещение. В связи с чем просит суд сохранить в реконструированном состоянии нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Истец Ковалев О.Н. в судебное заседание не явился, представив письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца - Мищенков А.В. заявленные требования поддержал, дополнительно указав, что в процессе реконструкции на придомовом земельном участке было обустроено крыльцо, чем была затронута часть общего имущества многоквартирного дома. Вместе с тем, в период времени с ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, в ходе которого был поставлен на голосование вопрос о выполнении работ по окраске фасада, устройстве козырька, отдельного входа, крыльца при переводе в нежилое помещение кв.№ в д<адрес> г.Смоленска под офисное помещение, и по которому все принявшие в общем собрании собственники помещений многоквартирного дома единогласно проголосовали «за».

Ответчик - Администрация г.Смоленска в адресованном суду ходатайстве просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав в письменном отзыве на иск, что не возражает против удовлетворения требования истца, при условии, что произведенная реконструкция не угрожает жизни и здоровью граждан, и не нарушает прав третьих лиц.

Третьи лица - ОАО «Жилищник», Филиал ОАО «Жилищник» - ЖЭУ №12, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, Управление Росреестра по Смоленской области, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Смоленской области, СФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» - в адресованных суду письменных ходатайствах просят суд рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

Привлеченные судом к участию в деле в качестве третьих лиц - Антонюк А.А., Полубенков А.В. - собственники квартир № и № дома <адрес>, расположенных этажом выше спорного помещения, принадлежащего истцу, а также Хорошева М.Ф. - старшая по дому <адрес>, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились; Антонюк А.А. представлено письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, против сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии, включая крыльцо, не возражает.

На основании ч.3,5 ст.167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя администрации г.Смоленска, а также третьих лиц и их представителей.

Выслушав объяснения представителя истца, пояснения специалиста, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В судебном заседании установлено, что Ковалев О.Н. является собственником квартиры № в доме №<адрес> г.Смоленска, общей площадью 50,3 кв.м. Право собственности истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ., о чем внесена запись № (л.д.15).

В целях для использования помещения указанной квартиры для осуществления предпринимательской деятельности (под офисное помещение), истцом произведены работы по реконструкции, которые заключались в следующем: демонтированы все существовавшие перегородки; демонтированы все существовавшие сантехнические приборы (мойка, умывальник ванна и унитаз).

Частично демонтированы водопроводные и канализационные трубопроводы; демонтирована газовая плита. На подводящий газовый трубопровод установлена заглушка.

Устроен дверной (входной) проем, по существующему оконному проему, причем последний частично заложен керамическим кирпичом на цементно-песчаном растворе. Дверной проем устроен путем демонтажа подоконного простенка. В устроенном проеме установлено дверное полотно (ПВХ со стеклопакетом).

У входа устроено кирпичное крыльцо. Над входом и оконными проемами устроены козырьки.

Заложен ранее существовавший дверной (входной) проем во внутренней стене (из лестничной клетки). Закладка проема выполнена керамическим кирпичом на цементно-песчаном растворе (на толщину 250 мм).

Устроены новые кирпичные перегородки, толщиной 100 мм.

Вследствие вышеуказанного демонтажа существовавших и устройстве новых перегородок, на части площади бывшего коридора и туалета образовался туалет (помещение № 2, площадью 4,7 кв.м) в котором установлены и подключены к соответствующим коммуникациям умывальник и унитаз. Водопроводные и канализационные стояки не изменили своего местоположения.

На площади ранее существовавших кухни (и частично ванной комнаты) образовалось подсобное помещение (№ 3, площадью 8,7 кв.м).

На площади ранее существовавших жилых комнат образовалось административное помещение (№1, площадью 38,3 кв.м).

Существующая система вентиляции не затрагивалась (сохранена).

В результате реконструкции образованы следующие помещения: административное помещение (№ 1), площадью 38,3 кв.м; туалет (помещение № 2), площадью 4,7кв.м; подсобное помещение (№ 3), площадью 8,7 кв.м.

Произведенные работы привели к изменению технико-экономических показателей, а именно: общая площадь квартиры до реконструкции - 50,3 кв.м; в том числе жилая - 34,4 кв.м; после реконструкции общая площадь нежилого помещения составила 51,7 кв.м. Общая площадь увеличилась за счет демонтажа перегородок. При устройстве дверного (входного) проема по существующему оконному проему, несущие конструкции не затрагивались. Демонтированные перегородки не являлись несущими.

Допрошенный судом в качестве специалиста М. суду пояснил, что ПК «П» в соответствии с выданной в установленном порядке и действующей лицензией имеет допуск к обследованию технических конструкций и выдаче заключения об их соответствии нормам и СНиПам, а также является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «ОРГ». Выполненная истцом реконструкция нежилого помещения соответствует действующим строительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью людей, не влияет на несущие конструкции и может быть сохранена судом. В процессе реконструкции была демонтирована кладка в несущей стене, но не внизу оконного проема. Внутренняя кладка является ограждающим участком стены и на несущую способность дома не влияет. Кроме того, действующими СНиПами допускается демонтаж существующих и устройство новых самонесущих перегородок. Считает, что технических препятствий для узаконивания перепланировки и реконструкции выполненной в квартире № дома <адрес> не имеется.

Таким образом, характер выполненных работ свидетельствует о реконструкции жилого помещения в рамках правового понятия, установленного п.14 ст.1 ГрК РФ. В результате реконструкции жилое помещение преобразовано в нежилое.

Согласно ч.2, ч. 3 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Судом установлено, что распоряжением Администрации Смоленской области № от ДД.ММ.ГГГГ квартира № в доме <адрес>, принадлежащая на праве собственности Ковалеву О.Н., переведена из жилого в нежилое помещение (л.д.5-6), однако государственная регистрация данного помещения в ЕГРП в качестве нежилого осуществлена истцом не была, что в настоящее время препятствует ему в узаконивании произведенной реконструкции в органе местного самоуправления.

    С учетом положений ч.2 ст.51, п.5 ч.1 ст.8, ч.6 ст.52, ст.55 Гр.К произведенная реконструкция жилого помещения, в результате которого оно преобразовано в нежилое, признается самовольной.

По смыслу ст. 304 ГК РФ и п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", самовольно реконструированное помещение может быть сохранено, если в результате произведенных работ не нарушаются права и законные интересы третьих лиц, нет угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ., выполненному ПК «П», выполненная реконструкция нежилого помещения соответствует требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм. На момент проведения обследования при освидетельствовании общего технического состояния строительных конструкций, дефектов и косвенных признаков, свидетельствующих о неудовлетворительном состоянии строительных конструкций, не выявлено. Несущие строительные конструкции в процессе реконструкции не затрагивались (сохранены). Все несущие строительные конструкции реконструированного нежилого помещения (офиса) находятся в работоспособном состоянии, обеспечивается их несущая способность. Принятое архитектурное решение не нарушает пластику существующего фасада. На основании результатов обследования вышеуказанного нежилого помещения, существует возможность его сохранения в реконструированном состоянии, при этом не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью (л.д. 22).

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судом установлено, что формирование земельного участка под многоквартирным жилым дома № по <адрес> с определением его границ и проведение государственного кадастрового учета осуществлено ДД.ММ.ГГГГ г., с указанного времени в силу положений ст.16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок перешел в общую долевую собственность жильцов дома <адрес>.

Поскольку в результате реконструкции на прилегающей к дому территории было возведено крыльцо, то есть фактически произошло присоединение части земельного участка, являющегося общим имуществом многоквартирного жилого дома, которое в соответствии со статьей 36 ЖК РФ находится в общей долевой собственности собственников помещения в этом доме, истцу в силу положений ч. 2 ст. 40 ЖК РФ необходимо получить согласие собственников помещений.

Как следует из справки Управления муниципального имущества и земельных отношений от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 115-116), а также сведений, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (л.д. 135-142), в жилом доме <адрес> расположено 74 квартиры, из которых 13 находится в муниципальной собственности.

В письменном обращении в адрес суда Администрация г. Смоленска выразила согласие на удовлетворение требование, то есть на реконструкцию жилого помещения, в том числе и на присоединение части земельного участка, расположенного под крыльцом. Кроме того, истцом представлено решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме <адрес>, из которого усматривается, что собственники жилых помещений согласны с произведенной реконструкцией, в результате которой произошло присоединение общего имущества многоквартирного жилого дома в виде прилегающего к дому земельного участка.

Анализируя законодательно установленные требования к нежилым помещениям, характер выполненной реконструкции, которая соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение может быть сохранено в реконструированном стоянии, поскольку в квартире никто не проживает, она не обременена правами третьих лиц, расположена на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, истцом оборудован отдельный вход в помещение, благоустроена прилегающая территория, а также не имеется иных ограничений, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан. Собственники в лице Администрации г. Смоленска и жильцов дома выразили согласие на реконструкцию с присоединением части земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Ковалева О.Н. удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии нежилое помещение, расположенное по адресу: г<адрес> общей площадью 51,7 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме.                                     

                                                Судья А.А.Шерин