Решение по делу № 2-309/2021 (2-4569/2020;) ~ М-4601/2020 от 09.11.2020

Дело № 2-309/2021

42RS0009-01-2020-008892-90

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд города Кемерово Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Казаковой И.А.

при секретаре Шупилко Д.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседание в городе Кемерово

«02» марта 2021 г.

гражданское дело по иску Гаас Е.С. к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Промстрой-Каравелла» о признании акта недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец Гаас Е.С. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Промстрой-Каравелла» о признании акта недействительным.

Cвои требования мотивирует тем, что **.**.**** **.**.****. между ООО «Промстрой-Каравелла-ЦП» и Гаас Е.С. заключен договор уступки прав (требований) ###.

Согласно п. 1.1 договора ### ООО «Промстрой-Каравелла-ЦП» (Участник долевого строительства) передает, а Гаас Е.С. принимает на себя все права и обязанности Участника долевого строительства по Договору ### от **.**.****

В соответствии с договором долевого строительства ### от **.**.**** ООО «Промстрой-Каравелла» должно было передать Гаас Е.С. квартиру надлежащего качества и соответствующую стандартам при строительстве.

Согласно ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

**.**.**** **.**.**** составлен передаточный акт о приемке квартиры на основании договора долевого строительства ### от **.**.**** (Договор уступки прав (требований) ### от **.**.****). Передаточный акт истцом не был подписан, так как в ходе приемки квартиры были обнаружены недостатки.

В соответствии с ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

**.**.**** **.**.**** в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об устранении недостатков. Ответа на претензию не последовало.

Недостатки, указанные в претензии были устранены ответчиком частично.

**.**.**** **.**.**** ООО «Промстрой-Каравелла» составлен односторонний акт о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры). Данный акт был составлен неправомерно. Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ составление одностороннего акта возможно в случае уклонения или отказа участника долевого строительства от принятия объекта (за исключением случая отказа от подписания передаточного акта из-за обнаружения недостатков объекта).

В связи с тем, что ответчик не исполнил свои обязательства по устранению недостатков, у него отсутствовали основания для составления одностороннего акта предусмотренные ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

**.**.**** **.**.**** в адрес ответчика была направлена претензия с требованием устранить оставшиеся недостатки и с указанием на то, что односторонний акт составлен неправомерно. Ответа на претензию до настоящего времени не последовало.

Просит суд признать односторонний акт о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) от **.**.**** недействительным.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила основания иска, считает, односторонний акт о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) от **.**.****, составленный ООО «Промстрой-Каравелла» незаконным и не соответствующим условиям договора ### от **.**.****г., поскольку при приемке объекта долевого строительства по адресу: ... было установлено, что объект содержит следующие недостатки: не готова придомовая территория (нет асфальта, детской площадки, озеленения) (устранено частично), нет почтовых ящиков (устранено), в подъезде некачественный ремонт, обои под покраску не покрашены, доводчики на дверях установлены не правильно на 2 и 4 этажах, разрушена одна из ступенек (плита) главного входа в подъезд, царапина на внешней стороне входной двери (не устранено), трещина в стяжке пола (устранено частично), перепад между монолитной стеной и кирпичной кладкой (устранено), на стенах перепад более 2 см (локальная неровность), приточная вентиляция смонтирована вплотную к потолку, что не даёт возможности оштукатурить потолок или сделать натяжной. Высота потолков в квартире 2,72 м., а в техническом паспорте указано 2,8 м, приточная вентиляция выпирает от стены на 10 см (устранено), вентиляционные каналы установлены в нарушении приложения № 4 «Инструкции по эксплуатации», требуется опустить на 20 см ниже (так как высота потолков нарушена) (устранено частично).

В результате полезная площадь квартиры уменьшается, было предложено посчитать кв.м, которые теряются и ООО «Промстрой-Каравелле» возместить сумму за эти кв.м. Не выполнено. Также на окне треснула декоративная накладка (устранено), нет дверного глазка. Представитель ООО «Промстрой-Каравелла» дал ответ, что в качестве устранения недостатка предлагают установку видеодомофон, (не устранено). Лопнувшая рама. Дыру заклеили пластиковой заплаткой. На стеклопакете царапина (не устранено). Козырёк над входом в нежилое помещение превышает уровень пола 2 этажа (устранено). В квартире на ... установлено 4 окна. На 2-х окнах отливы установлены по ГОСТу (под рамой окна), а на 2-х окнах отливы стоят не по ГОСТу. Вкручены саморезами в рамы окон, что нарушило целостность и герметичность рамы, что не соответствует ГОСТ 30971-2012. Просили заменить эти 2 окна.

**.**.**** **.**.**** в адрес ответчика направлена претензия с требованием об устранении недостатков. Недостатки, указанные в претензии были устранены ответчиком частично.

Таким образом, односторонний акт от **.**.****г. является односторонней сделкой, которая меняет права и обязанности истца и ответчика. В частности, с момента составления этого акта на истца начисляется плата за содержание жилого помещения со стороны управляющей компании ООО «Управляющая компания» Премьер». При отсутствии возможности пользоваться помещением, не имея ключей от жилого помещения, истец обязан нести бремя расходов на содержание не принятого в собственность объекта долевого строительства.

Просит суд признать односторонний акт о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) от **.**.**** недействительным.

В судебное заседание истец не явился, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца Поляков И.П., действующий на основании доверенности от 02.11.2020 г., уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика Шаройко Е.Ю., действующий на основании доверенности от 15.11.2017 г., требования не признал.

Представитель третьего лица ООО «Финестра-Промстрой» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания Премьер» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, свидетеля, изучив письменные материалы дела, считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований.

Как установлено судом, **.**.**** **.**.**** между ООО «Промстрой-Каравелла-ЦП» и Гаас Е.С. заключен договор уступки прав (требований) ###.

Согласно п. 1.1 договора ### ООО «Промстрой-Каравелла-ЦП» (Участник долевого строительства) передает, а Гаас Е.С. принимает на себя все права и обязанности Участника долевого строительства по Договору ### от **.**.****г.

В соответствии с договором долевого строительства ### от **.**.**** ООО «Промстрой-Каравелла» должно было передать Гаас Е.С. квартиру по адресу: ... .... Первый этап – корпус ### надлежащего качества и соответствующую стандартам при строительстве.

**.**.**** **.**.**** составлен передаточный акт о приемке квартиры на основании договора долевого строительства от **.**.**** (Договор уступки прав (требований) ### от **.**.****). Передаточный акт истцом не был подписан. Как утверждает представитель истца, акт не подписан, так как в ходе приемки квартиры обнаружены недостатки, о чем имеется отметка на оборотной стороне акта. В материалы дела предоставлена светокопия передаточного акта с отметкой от **.**.**** Представитель ответчика оспаривает получение акта с такой отметкой. Подлинник данного документа суду не предоставлена сторонами, отметки о получении акта ответчиком на акте не имеется. Представитель ответчика пояснил, что истец в соответствии с законом не обращалась к ним с заявлением о выявленных недостатках с требованием о составлении акта и отказе от приемки квартиры.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Как установлено судом, застройщик исполнил свои обязательства, направил **.**.**** участнику долевого строительства по адресу, указанному в договоре, сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, что подтверждается копией конверта и чеком. Истец передаточный акт не подписала и лишь **.**.**** истец уведомила ответчика о смене адреса.

**.**.**** **.**.**** ООО «Промстрой-Каравелла» составлен односторонний акт о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок подлежат применению следующие нормы права:

Частью 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частями 1, 3, 5 статьи 8 указанного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве предусмотрено, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, в случае уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, при заявлении участником долевого строительства о выявленных недостатках с требованием о составлении соответствующего акта, действия такого участника долевого строительства не свидетельствуют об уклонении от принятия объекта долевого участия по смыслу части 6 указанной статьи, поскольку соответствуют части 5 статьи 8 Закона о долевом строительстве.

В данном же случае, доказательств наличия заявления участником долевого строительства о выявленных недостатках с требованием о составлении соответствующего акта, и об отказе от подписания передаточного акта суду не предоставлено. Требований о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков истец не заявляла. Поэтому суд полагает, что истцом выбран неверный способ защиты права и удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав истца.

При этом основанием для отказа от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости являются не любые недостатки, а недостатки, которые привели к ухудшению качества объекта в связи с отступлением застройщиком от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве, или делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.

Отказ участника долевого строительства принять объект долевого строительства в связи с наличием иных недостатков, не свидетельствует о нарушении ответчиком сроков по передаче объекта долевого строительства, поскольку участник долевого строительства не лишен возможности подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства и в случае обнаружения недостатков заявить об этом в письменной форме застройщику.

Представитель истца пояснил, что односторонний акт, который оспаривает сторона истца нарушает ее права, поскольку управляющая компания начисляет коммунальные платежи истцу, однако иных требований, чем признание акта недействительным истец не заявляет, более того, представитель истца пояснил, что коммунальные платежи истец не оплачивает и управляющая компания к ней требования не предъявляет.

**.**.**** **.**.**** в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об устранении недостатков. Недостатки, указанные в претензии на данный момент устраняются ответчиком, что стороны подтвердили в судебном заседание.

При таких обстоятельствах, оценивая предоставленные доказательства в совокупности, нормы закона, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований Гаас Е.С. к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Промстрой-Каравелла» о признании одностороннего акта о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) от **.**.**** недействительным по заявленным основаниям.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Гаас Е.С. к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Промстрой-Каравелла» о признании одностороннего акта о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) от **.**.**** недействительным по заявленным основаниям.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения в мотивированной форме подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Кемерово.

Судья: И.А. Казакова

В мотивированной форме решение изготовлено 05.03.2021 г.

3