Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2614/2017 ~ М-2195/2017 от 28.08.2017

№ 2-2614/2017     КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Пермь 28 сентября 2017 года

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Дружининой О.Г.,

при секретаре Коноваловой Н.А.,

с участием представителя ответчика Плотникова А.Н., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поспелова Михаила Савельевича к Акционерному обществу «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего Кобелева Александра Юрьевича о признании права собственности на индивидуальный жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Поспелов М.С. обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего Кобелева Александра Юрьевича (далее – АО «Строгановский посад») о признании права собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 87,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. В обоснование указал, что между ним и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (в настоящее время переименовано в АО «Строгановский посад») заключен договор купли-продажи № от 19.07.2013 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 642 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>. Согласно п.3.1 договора общая договорная цена земельного участка составила 422 263 рубля и полностью оплачена истцом. По акту приема-передачи участок был передан ему 19.07.2013 года. Государственная регистрация права собственности на земельный участок на сегодняшний день не произведена. Указанный участок приобретен истцом в целях строительства индивидуального жилого дома в коттеджном поселке «Строгановский посад», в связи с чем 19.07.2013 года между ним и ответчиком заключен договор подряда № на строительство индивидуального жилого дома. В соответствии с условиями договора ответчик (подрядчик) принял на себя обязательства осуществить строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Стоимость работ по строительству индивидуального жилого дома составила 2 727 737 рублей. Оплата стоимости работ произведена истцом в полном объеме. 30.09.2015 года ответчик передал истцу в собственность индивидуальный жилой дом. С даты передачи жилого дома по акту приема-передачи от 30.09.2015 года Поспелов М.С. является законным владельцем и собственником этого недвижимого имущества. На сегодняшний день ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности на земельный участок за покупателем Поспеловым М.С., несмотря на надлежащее исполнение покупателем обязательств по договору и фактическую передачу ему земельного участка, а также расположенного на нем жилого дома. В ходе производства по делу о банкротстве АО «Строгановский посад» истцу стало известно, что приобретенный им земельный участок находится в залоге у АО «Россельхозбанк» на основании договора об ипотеке (залоге) земельных участков от 28.06.2011 года №, заключенного в обеспечение кредитных обязательств АО «Строгановский посад». При этом на момент заключения договора купли-продажи земельного участка продавец не поставил покупателя в известность о существующем обременении. Согласно условиям кредитного договора денежные средства предоставлялись для осуществления строительства коттеджного поселка «Строгановский посад», а следовательно, индивидуальных жилых домов. Истец полагает, что АО «Россельхозбанк» не мог не знать о планируемом строительстве на обремененном земельном участке в пользу третьих лиц. По условиям договора об ипотеке (залоге) земельных участков от 28.06.2011 года № право залогодержателя не распространяется на здания (сооружения), возведенные залогодателем на земельном участке в период действия указанного договора. Исходя из указанного, ипотека (залог) на индивидуальный жилой дом, возведенный по договору подряда от 19.07.2013 года №, не распространяется, в связи с чем обращение взыскания на индивидуальный жилой дом, возведенный истцом за счет собственных денежных средств, является неправомерным. Принимая во внимание, что вновь созданный истцом жилой дом предметом ипотеки не является, запись об ипотеке земельного участка, внесенная в связи с ипотекой данного участка, не может служить препятствием для регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом. В настоящее время жилой дом имеет полную готовность, семья истца проживает в указанном доме и несет бремя его содержания, поддерживает имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением состоянии. Строительство объекта недвижимости для истца не нарушает прав третьих лиц, его строительство осуществлено на основании разрешения на строительство №, выданного архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района. По независящим от истца причинам право собственности истца на земельный участок до сегодняшнего дня не зарегистрировано. По указанной причине истец не вправе произвести государственную регистрацию прав на вновь созданный индивидуальный жилой дом. С учетом изложенного, просит признать за ним право собственности на вновь созданный индивидуальный жилой дом, общей площадью 87,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 642 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>.

Истец в судебное заседание не явился. Извещен надлежащим образом. Направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, приобщенном к материалам дела. Согласно отзыву приобретенный истцом спорный земельный участок включен в конкурсную массу ответчика и обременен ипотекой в пользу АО «Россельхозбанк». Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком на дату открытия конкурсного производства. Право собственности на объект незавершенного строительства, возведенный по договору подряда, также за истцом не зарегистрировано в установленном законом порядке. Ответчик полагает, что приобретение права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства в период после введения процедуры конкурсного производства в силу положений действующего законодательства не представляется возможным. Имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что требование истца о передаче ему в собственность жилого дома, как и связанное обязательство по передаче земельного участка возникло до возбуждения дела о банкротстве ответчика. Со ссылкой на положения п.1 ст.131, 100 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ответчик полагает, что истец вправе был предъявить денежное требование ответчику, вытекающее из обязательств последнего истцу жилого дома. Ответчик считает, что истцом избран неправильный способ защиты нарушенного права. Кроме того, считает, что признание судом права собственности истца на жилой дом влечет нарушение прав ответчика, залогодержателя (АО «Россельхозбанк» и иных кредиторов АО «Строгановский посад») в связи с выбытием имущества из конкурсной массы, удовлетворение неденежного требования истца противоречит принципу пропорциональности удовлетворения требований кредиторов в рамках процедуры банкротства АО «Строгановский посад».

Третье лицо АО «Россельхозбанк» в судебное заседание представителя не направили; извещены надлежащим образом. Направили отзыв на исковое заявление, в котором выражено несогласие с исковыми требованиями. В обоснование доводов указано, что согласно заключенному 28.06.2011 года между АО «Строгановский посад» и ОАО «Россельхозбанк» договору об ипотеке (залоге) земельных участков предусмотрено ограничение права распоряжения заложенными земельными участками; АО «Строгановский посад» не вправе без согласия АО «Россельхобанка» каким-либо способом отчуждать земельные участки. Заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи земельного участка, в нарушение указанных выше требований закона и договора об ипотеке, предусматривал отчуждение земельного участка в пользу истца без согласия АО «Россельхозбанк». Переход права собственности на земельный участок к истцу зарегистрирован надлежащим образом не был. Таким образом, признание права собственности истца на жилой дом автоматически влечет отчуждение части принадлежащего АО «Строгановский посад» земельного участка с кадастровым номером №, что недопустимо принимая во внимание запрет, установленный законодательством о банкротстве. Со ссылкой на положения п.25 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» полагает, что истец вправе был предъявить денежное требование ответчику, подлежащее включению в реестр требований кредиторов, основанное на сумме понесенных истцом затрат на строительство жилого дома, а также на приобретение земельного участка. Признание права собственности истца на жилой дом на являющемся предметом ипотеки земельном участке фактически приводит к утрате обеспечения, что нарушает в том числе и права АО «Россельхозбанк», являющегося залогодержателем в отношении земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец владеет земельным участком не только на праве, наличие которого необходимо и указано в ч. 3 ст. 222 ГК РФ, но и на каком-либо ином праве, предусмотренном действующим законодательством. Истец не предпринимал меры к легализации самовольной постройки, не представил доказательства наличия либо отсутствия причин, в силу которых истец был лишен возможности обратиться в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство. Истцом не доказано, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Не предоставлено допустимых и достаточных доказательств безопасности самовольно возведенного строения и их соответствия градостроительным нормам и правилам. Полагает, что указанные обстоятельства обязан доказать именно истец как заявитель требований о признании права собственности на самовольно возведенный объект. Считает, что предоставленное истцом заключение не является результатом детального обследования, проведение которого требуется в данном случае, и соответственно, не может являться доказательством соответствия вновь выстроенного объекта строительным нормам и правилам. Просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с абз.1 ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом в случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является в силу ч. 1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой.

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу ч. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают органы местного самоуправления.

В соответствии с ч.1 ст.64 Закона «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ч. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке»).

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, 05.08.2013 года ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» переименовано в АО «Строгановский посад».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.03.2016 года по делу № А50-19240/2015 ЗАО «Строгановский посад» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим назначен Кобелев А.Ю.

19.07.2013 года между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» и Поспеловым М.С. заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>

19.07.2013 года между сторонами подписан акт приема-передачи указанного земельного участка (л.д. 8).

19.07.2013 года между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (подрядчик) и Поспеловым М.С. (заказчик) заключен договор подряда № на строительство жилого дома, по условиям которого подрядчик взял на себя обязательства осуществить в срок до 30.11.2013 года строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, коттеджный поселок «Строгановский посад», стоимость работ по строительству определена в размере 3 177 737 рублей (л.д. 9-12).

28.11.2013 года Архитектурно-строительной инспекцией <адрес> муниципального района выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Коттеджный поселок «Строгановский посад» (л.д. 35-38).

30.09.2015 года между ЗАО «Строгановский посад» и Поспеловым М.С. подписан акт приема-передачи жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 22).

22.07.2013 года на основании акта приема-передачи простого векселя Поспелов М.С. передал, а ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» приняло простой вексель № на сумму 3 150 000 (три миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей в счет оплаты по договору № купли-продажи земельного участка от 19.07.2013 года на сумму в размере 422 263 (четыреста двадцать две тысячи двести шестьдесят три) рубля и по договору № подряда на строительство индивидуального жилого дома от 19.07.2013 года на сумму в размере 2 727 737 (два миллиона семьсот двадцать семь тысяч семьсот тридцать семь) рублей (л.д. 20).

Согласно договору об ипотеке земельных участков № от 22.10.2012 года ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» передало ОАО «Россельхозбанк» в залог земельные участки, свободные от расположенных на них объектах недвижимого имущества, в том числе земельный участок с кадастровым номером №.

Постановлением администрации <адрес> сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № в д.<адрес> вновь сформировавшимся улицам присвоены названия, в том числе третья улица, идущая в северном направлении от улицы <адрес> (л.д. 33-34).

Согласно кадастровой выписке на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 642+/-4 кв.м. зарегистрировано обременение в виде ипотеки.

Из технического паспорта <адрес> филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 04.05.2017 года следует, что по адресу: <адрес>, <адрес> расположен жилой дом, инв.№, жилая площадь 81,7 кв.м., число этажей надземной части – 1, мансардный, год постройки – 2011 (л.д. 39-48).

Из заключения специалиста ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗС в отношении объекта по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, следует, что дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам. Строительная готовность объекта на момент осмотра составляет 100%. Указанный дом пригоден для постоянного проживания. Строительные конструкции дома обеспечивают необходимую надежность и безопасность для пребывающих в доме лиц и имущества. Сохранение объекта не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Объект исследования расположен на отдельном земельном участке с соблюдением всех действующих норм. Противопожарные разрывы между соседними строениями соблюдены.

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу о том, что за истцом Поспеловым М.С. следует признать право собственности на спорный объект по основаниям, предусмотренным ст. 222 ГК РФ.

Судом установлено, что деятельность ответчика АО «Строгановский посад» была связана со строительством коттеджного поселка «Строгановский посад», для чего ответчиком был использован принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 642 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства. Данный участок был предоставлен в залог ОАО «Россельхозбанк» в обеспечение кредитных обязательств ЗАО «Строгановский посад», а затем был продан истцу. Именно на этом участке по заказу Поспелова М.С. ответчиком был возведен спорный объект, строительство которого осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, генеральным планом. Суд полагает, что указанные обстоятельства не могут служить препятствием для признания за истцом права собственности на жилой дом, возведенном в соответствии с требованиями действующего законодательства, на участке, предназначенном для этих целей, с согласия собственника участка (если не считать того, что при организации строительства истец считал себя собственником участка, на что имелись основания) и залогодержателя. Возведенный жилой дом, как было указано выше, построен в соответствии с проектом, разрешением на строительство, генеральным планом, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Иного суду не представлено. Предоставленное истцом заключение не оспорено, оснований усомниться в достоверности изложенных в нем сведений у суда не имеется. Также не усматривается наличия какой-либо заинтересованности экспертов при проведении исследования, в связи с чем выводы заключения, подготовленного ООО «ТехЭксПро», принимаются судом во внимание при установлении по делу юридически значимых обстоятельств.

В ходе реализации своих процессуальных прав ответчик и третье лицо не предоставили суду доказательств наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении указанной постройки, равно как и доказательств того, что она создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением данной постройки.

Доводы ответчика и третьего лица о невозможности признания права собственности на жилой дом в связи с тем, что земельный участок, на котором он расположен, включен в конкурсную массу и обременен ипотекой, основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований не являются. Предметом исковых требований не является имущество, включенное в конкурсную массу должника АО «Строгановский посад». Удовлетворение исковых требований не влечет изменений в имущественном положении должника.

Также при разрешении спора следует отметить, что предметом ипотеки является земельный участок, а не жилой дом, вновь созданный истцом на этом участке с соблюдением требований законодательства. В связи с этим по смыслу положений ч. 1 ст. 65, ст. 69 Закона «Об ипотеке» запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом.

Доводы стороны ответчика и третьего лица о том, что единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов автоматически влечет отчуждение части принадлежащего ответчику земельного участка, что недопустимо, принимая во внимание запрет, установленный законодательством о банкротстве, также подлежат отклонению. В силу прямого указания закона, а именно ст. 38 Закона «Об ипотеке» и ст. 353 ГК РФ, приобретение лицом, за которым признано право собственности на здание, права на земельный участок возможно только при условии соблюдения интересов как ответчика - должника в конкурсном производстве, так и залогодержателя. При таком положении, поскольку спорное строение в собственность ответчика не поступало, в конкурсную массу не включено, признание за истцом права собственности на него не лишает АО «Строгановский посад» возможности реализации своих прав на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством.

В соответствии с пп.5 п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Поспелова Михаила Савельевича к Акционерному обществу «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего Кобелева Александра Юрьевича о признании права собственности на индивидуальный жилой дом - удовлетворить.

Признать за Поспеловым Михаилом Савельевичем право собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 87,1 кв.м., двухэтажный, инвентарный №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 642 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья подпись Дружинина О.Г.

Копия верна. Судья Дружинина О.Г.

Мотивированное решение изготовлено 03.10.2017 года.

Судья Дружинина О.Г.