Решение по делу № 2-1359/2014 ~ M-1347/2014 от 31.07.2014

Дело № 2-1359/2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2014 года                                                                       г.Белорецк РБ

Белорецкий городской суд Республики Башкортостан

в составе председательствующего судьи Баженовой Е.Г.,

при секретаре Кирановой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дятлова Михаила Борисовича к Немкову Олегу Валерьевичу о регистрации перехода права собственности на 44/100 долей жилого дома и 1/2 долю земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Дятлов М.Б. обратился в суд с исковым заявлением к Немкову О.В. о регистрации перехода права собственности на 44/100 долей жилого дома и 1/2 долю земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО1 1/2 долю от жилого дома и 1/2 долю от земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей. Расчет в указанной сумме был произведен в момент подписания предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с п. 5 вышеуказанного договора стороны договорились заключить, подписать и подать заявление о государственной регистрации в УФРС по РБ основной договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ года.

Однако в ДД.ММ.ГГГГ Продавец умер. После его смерти открылось наследство. Кто является наследником, принявшим наследство ему не известно. У продавца имеется один сын, ответчик Немков О.В.

В силу ст. 551 ГК РФ просит зарегистрировать переход права собственности на 44/100 долей жилого дома и 1/2 долю земельного участка, расположенных по адресу: РБ, <адрес> на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Продавцом ФИО1 и Покупателем Дятловым М.Б.

В судебном заседании истец свои требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик Немков О.В. в судебное заседание не явился, в представленном заявлении просил рассмотреть дело без его участия, представил в суд отзыв, в котором исковые требования не признал.

Представитель ответчика Немкова О.В. Барашкова Н.В., действующая по доверенности, исковые требования не признала, показала, что решением Белорецкого городского суда от ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен раздел совместного домовладения по адресу: <адрес>. По решению суда за ФИО1 было признано право собственности на комнату площадью <данные изъяты> кв.м., а также закреплено: 1/2 часть сеней, трех сараев, навес тесовый, 1/2 часть двора, 1/2 часть ворот, :1/2 часть полисадника, 1/2 часть огорода, за Немковой Г.И., являющейся матерью ответчика, было закреплено право собственности на комнату площадью <данные изъяты> кв.м., а также закреплено: 1/2 часть сеней, трех сараев, навес тесовый, 1/2 часть двора, 1/2 часть ворот, 1/2 часть полисадника, 1/2 часть огорода. Данное решение Белорецкого городского суда было зарегистрировано в БТИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. В доме ФИО1 не проживал и земельным участком не пользовался. В настоящее время в данном доме проживает Немков О.В., Немкова Г.И. и бабушка - ФИО7 Между Немковой Г.И. и ФИО1 была устная договоренность о выкупе доли дома и земельного участка в рассрочку. Для этого в ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился для оформления документов к Дятлову М.Б и выдал ему доверенность на представление интересов. Документы на дом и землю были оформлены ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. ФИО1 неоднократно обращался к Дятлову М.Б., чтобы получить от него готовые документы на жилой дом и земельный участок, но Дятлов М.Б., ссылаясь на занятость, встречу и передачу документов откладывал. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер. Немков О.В. в установленный законом срок обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти отца и принял наследство. ФИО1 никогда не говорил, что продает доли жилого дома и земельного участка Дятлову М.Б. Предварительный договор купли-продажи нельзя признать действительным, так как в нарушение ст. 554 ГК РФ в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ видно, что предметом договора является 1/2 доля в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а фактически ФИО1 являлся собственником 44/100 доли в праве общей долевой собственности. Поскольку в указанном договоре не содержатся данные, позволяющие определённо установить долю недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю, полагает, что условия договора не были согласованы сторонами и соответственно, договор не был заключён.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ Шарипова Э.Р., действующая по доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, в удовлетворении просила отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо Немкова Г.И. исковые требования не признала, в удовлетворении заявленных требований просила отказать.

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО9 и ФИО10 показали, что хорошо знали ФИО1, постоянно общались с ним, он никогда не говорил о том, что собирается продавать часть дома и землю.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 является собственником 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу <адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 является собственником 44/100 доли жилого дома, расположенного по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и Дятлов М.Б. заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, при этом в п. 1 указанного договора определили, что продавец продал, а покупатель купил 1/2 долю в праве общей долевой собственности жилого дома и 1/2 долю в праве общей долевой собственности земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка стороны договорились заключить, подписать и подать заявление о государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии основной договор купли продажи жилого дома до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка передача жилого дома и земельного участка продавцом и принятие ее покупателем будет происходить после подписания основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер, что подтверждается свидетельством о смерти серии №.

Наследство после смерти ФИО1 принял его сын Немков О.В.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ при уклонении одной из сторон от регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав), предусматривающей, что в случае уклонения одной из сторон от подачи заявления на государственную регистрацию переход права собственности регистрируется на основании решения суда.

Однако, решение суда о регистрации не является основанием приобретения права собственности и не может служить основанием регистрации права покупателя (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Недвижимость приобретается по сделке, а не в процессе спора об уклонении от регистрации. Регистрация в этом случае производится в общем порядке в соответствии со ст. ст. 17, 28 Закона о регистрации. Заинтересованная в регистрации сторона предоставляет необходимые для регистрации документы (заявление, документ об уплате государственной пошлины, правоустанавливающий документ - договор купли-продажи). Вместо документов, которые должна была предоставить уклоняющаяся сторона, представляется решение суда.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Покупатель Дятлов М.Б. и продавец ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, основной договор купли-продажи заключен не был.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет - недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ), а также цена (ст. 555 ГК РФ).

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В исковом заявлении заявитель просит зарегистрировать переход права собственности на 44/100 долей жилого дома и 1/2 долю земельного участка, что не соответствует условиям заключенного предварительного договора купли- продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает 1/2 доли в праве общей долевой собственности жилого дома и 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1, п.2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного суда № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010г. (далее - Постановление Пленума 10/22) иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Учитывая, что право собственности на 1/2 жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, никогда не было зарегистрировано за ФИО1, то он как продавец не мог распоряжаться 1/2 долей жилого дома, так как являлся собственником 44/100 доли жилого дома.

Так как в предварительном договоре купли-продажи предмет договора - доля жилого дома указан неверно, то в соответствии со ст. 554 ГК РФ данный договор не может считаться заключенным.

В соответствии с п.п. 7, 8 предварительного договора купли-продажи передача жилого дома и земельного участка Продавцом и принятие их Покупателем будут происходить после подписания основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума 10/22, если одна из сторон договора купли- продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ. статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В соответствии с п. 62 Постановления Пленума 10/22 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В судебном заседании установлено, что спорные объекты недвижимости продавцом покупателю не передавались.

Статьями 164 и 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В соответствии с требованиями статьи 131 ГК РФ и статьи 551 ГК РФ - переход права собственности на недвижимые вещи по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Из смысла приведенных выше норм гражданского законодательства, с учетом положений п.3 ст. 551 ГК РФ, следует, что государственной регистрации подлежит как договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на данное жилое помещение, при этом в силу закона государственная регистрация перехода права собственности без государственной регистрации самого договора невозможна.

Законодатель предусмотрел способ защиты нарушенного права в случае уклонения стороны от государственной регистрации сделки и перехода права собственности - вынесение судом решения о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В ходе рассмотрения данного спора требования о государственной регистрации договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка заявлены не были, более того судом было установлено, что основной договор купли-продажи так и не был между сторонами заключен.

В силу части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, а выйти за их пределы он может только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Исследовав и проанализировав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что по существу заявленных исковых требований истец просит суд обязать ответчика исполнить предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и как следствие этого зарегистрировать переход права собственности, то есть провести государственную регистрацию перехода права собственности.

Поскольку защита гражданских прав и охраняемых интересов обеспечивается применением предусмотренных законом способов защиты, под которыми понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, а гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты права, как присуждение исполнения обязанности в виде возложения на ответчика обязанности исполнить предварительный договор купли-продажи недвижимости путем проведения государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, а избрание способов защиты нарушенного или оспариваемого права является правом истца, при этом он вправе воспользоваться не любым, а конкретным способом, установленным в законе, суд приходит к выводу о том, что истец избрал способ защиты права, не предусмотренный статьей 12 ГК РФ.

В связи с изложенным выше суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 197 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Дятлова Михаила Борисовича к Немкову Олегу Валерьевичу о регистрации перехода права собственности на 44/100 долей жилого дома и 1/2 долю земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца через Белорецкий городской суд Республики Башкортостан.

          Судья Баженова Е.Г.