Решение по делу № 2-3327/2019 ~ М-2321/2019 от 24.04.2019

Дело № 2-3327/2019

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

24 июня 2019 года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Буянтуевой Т.В.,

при секретаре Гумашвили М.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чаузова Александра Николаевича к Иванову Юрию Витальевичу о расторжении договора, применении последствий расторжения договора,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указывая на то, что между Ивановым Ю.В. (Продавец) и истцом Чаузовым А Н. (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером: 50:15:0040601:1077, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: рабочие огороды, общей площадью 500 кв.м., адрес объекта: <адрес>, участок 32. На момент покупки истец видел земельный участок, он был ровным и газопровода он видеть не мог, о том, что он есть, не знал. При продаже участка ответчик Иванов Ю.В. пояснял, что данный земельный участок также был приобретен им по договору мены от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается государственной регистрацией права: собственность № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с данным договором у участка никаких обременений правами третьих лиц не было, ответчик не пользовался земельным участком в течение нескольких месяцев и решил продать участок, т.к. срочно нужны были деньги. На сделку в МФЦ Ивановым Ю.В. была предоставлена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в которой данные об обременениях отсутствовали. Чаузов А.Н. оплатил товар в установленном договором порядке. Согласно договору продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество, свободным от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц. Целью приобретения земельного участка было строительство дачного домика. После перехода права собственности к Чаузову А Н. при обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для перевода земель в другую категорию истцом было получено уведомление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ Основанием для приостановления послужило то, что по результатам проведения правовой экспертизы было выявлено следующее: «Земельный участок с кадастровым номером № включен в границы нескольких территориальных зон, не представляется возможным идентифицировать принадлежность земельного участка к определенной территориальной зоне». После чего истец обратился в МФЦ для разъяснения сложившейся ситуации, где ему была предоставлена справочная информация по объектам недвижимости в электронном виде, в которой было указано, что на земельный участок присутствует ограничение. Далее истец заказал расширенную Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, где в разделе 4.1. стр. 9 указано об обременении. А также по обращению истца от ДД.ММ.ГГГГ в АО «Мособлгаз» было установлено, что на участке находится контур анодного заземления и размещена станция катодной защиты (СКЗ). Указанный объект был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ и закреплен на праве хозяйственного ведения за ГУП МО «Мособлгаз» (реорганизовано в форме преобразования в АО «Мособлгаз»). Данная СКЗ вошла в газораспределительную сеть <адрес>, в которой запрещается какое-либо строительство, в том числе дорог и коммуникаций, посадка деревьев. Таким образом, продавцом продан покупателю земельный участок, не свободный от прав третьих лиц, а также на участке имеются неустранимые недостатки, не позволяющие использовать приобретенный земельный участок по назначению. Сумма, выплаченная по договору купли-продажи, составляет 500 000 руб. Также были причинены убытки по оплате госпошлины за регистрацию 350 руб. В связи с чем истец просит расторгнуть договор купли-продажи, заключенный между Ивановым Ю.В. и Чаузовым А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 500 кв.м., адрес объекта: <адрес>, участок 32, признать сделку купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановым Ю.В. и Чаузовым А Н. недействительной, применить последствия недействительности сделки путем возврата денежных средств в размере 500 350 руб. Чаузову А.Н., а земельный участок вернуть Иванову Ю.В.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил расторгнуть договор купли-продажи между Ивановым Ю.В. и Чаузовым А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 500 кв.м., адрес объекта: <адрес>, участок 32., в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, применить последствия расторжения договора купли-продажи путем возврата денежных средств в размере 500 350 руб. Чаузову А.Н., а земельный участок вернуть Иванову Ю.В.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснив, что он приобрел участок для строительства дома, хотел изменить вид разрешенного использования, но выяснилось, что на участке расположена катодная станция.

Ответчик в судебное заседание явился, иск не признал и пояснил, что истцу было известно о том, что вид разрешенного использования земельного участка – под огороды, поэтому строиться на таком земельном участке нельзя, на кадастровой карте также видно, что есть катодная станция.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в пункте 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между Ивановым Ю.В. и Чаузовым А Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истец купил у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: рабочие огороды, общей площадью 500 кв.м., адрес объекта: <адрес>, участок 32 (л.д. 7-8).

Цена установлена п. 5 договора – 500 000 руб.

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан передаточный акт, в котором указано, что покупатель принял от продавца земельный участок площадью 500 кв. м., разрешенное использование: рабочие огороды, стороны претензий друг к другу не имеют. На данном земельном участке отсутствуют здания, сооружения и какие-либо улучшения (л.д. 9).

Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Из договора купли-продажи спорного земельного участка усматривается, что покупатель ознакомился с состоянием переданного ему земельного участка, претензий к его состоянию не имеет и согласен принять вышеуказанный земельный участок в собственность (п. 6 договора).

Согласно представленной в материалы дела Выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка установлено ограничение в использовании или ограничения прав на объект недвижимости или обременение объекта недвижимости (л.д. 27).

Согласно ответу АО «Мособлгаз» истцу сообщено, что на земельном участке по адресу: <адрес>, находится анодный заземлитель и кабель СКЗ (л.д. 29-30).

Суд считает неосновательными доводы истца о том, что при продаже спорного земельного участка ответчик предоставил ему ложную информацию об отсутствии на земельном участке обременения и притязаний третьих лиц, поскольку, как выяснилось позже, на земельном участке находится катодная станция, что ограничивает право истца на изменение вида разрешенного использования земельного участка, т.к. истец имеет намерение построить жилой дом на этом земельном участке.

Данные доводы истца не нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, не были доказаны истцом в силу ст. 56 ГПК РФ, а также были опровергнуты материалами дела, а именно Выпиской из ЕГРН.

В судебном заседании ответчик пояснил, что истец видел земельный участок на местности, катодная станция находится на земельном участке.

Кроме того, суд нашел доводы истца неубедительными, поскольку вид разрешенного использования земельного участка - под огороды и строительство жилого дома на спорном земельном участке невозможно.

Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ, установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд полагает, что оснований для расторжения договора купли-продажи и применении последствий расторжении договора в виде взыскания с ответчика в пользу истца уплаченных по договору денежных средств и возврате ответчику земельного участка не имеется, поскольку истцом не представлены доказательства существенного нарушения договора ответчиком, предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом указан вид разрешенного использования спорного земельного участка, сообщена вся информация о земельном участке и покупатель нашел его в приемлемом состоянии и не имел претензий.

Таким образом, судом установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка покупатель осмотрел его и мог обладать информацией о нахождении на территории участка станции катодной защиты Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не лишен возможности получения сведений о наличии зоны с особыми условиями использования территорий.

То обстоятельство, что указанный земельный участок покупатель намерен использовать для строительства жилого дома, в договоре не отражено.

Истцом суду не приведены сведения о конкретных третьих лицах, правами которых обременен земельный участок, переданный по договору купли-продажи.

Наличие зоны с особыми условиями использования территорий не является обременением объектов недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

На основании вышеуказанного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В иске Чаузова Александра Николаевича к Иванову Юрию Витальевичу о расторжении договора, применении последствий расторжения договора отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Буянтуева Т.В.

Решение принято в окончательной форме 20.08.2019 г.

Судья Буянтуева Т.В.