Решение по делу № 2-924/2016 ~ М-2380/2015 от 30.12.2015

Дело № 2-924/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 ноября 2016 года Березовский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи – Золотухиной А.Б.,

при секретаре – Жигулевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тащян А.А. к Мангараков Р.С. о признании договора купли-продажи земельного участка и договора залога квартиры недействительными,

у с т а н о в и л:

Тащян А.А. обратился в суд с иском к Мангараков Р.С. о признании договора купли-продажи земельного участка и договора залога квартиры недействительными. Требования мотивировал тем, что 30 июля 2014 года им с Мангараков Р.С. подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> по условиям которого он приобрел спорный земельный участок по цене 13 500 000 рублей. В обеспечение договорных обязательств по договору купли-продажи земельного участка заключен договор залога <адрес> в <адрес>. В счет исполнения принятых обязательств по оплате земельного участка Тащян А.А. передал Мангараков Р.С. денежные средства 24 августа 2014 года в размере 1 137 000 рублей, 24 марта 2015 года – 3 050 000 рублей, 15 октября 2015 года – 2 950 000 рублей, а всего 7 137 000 рублей. Однако Мангараков Р.С. не исполнил принятые на себя обязательства (п. 5 договора купли-продажи) по участию в регистрации сделки купли-продажи по переходу права собственности и установления права собственности за Тащян А.А., 28 сентября 2015 года в Управление Росреестра не явился, в дальнейшем от участия в осуществлении регистрационных действий уклонялся. По адресу, указанному в договоре купли-продажи, Мангараков Р.С. для участия в регистрации данного договора направлялись телеграммы, которые не были доставлены в связи с отсутствием <адрес> в <адрес>. Также Мангараков Р.С. нарушил п. 4 договора купли-продажи земельного участка, так как в установленные графиком платежей дни при проведении расчетов в наличной денежной форме отсутствовал по адресу указанному в договоре: <адрес>, свою обязанность по приему денежных средств в строгом соответствии с установленным графиком платежей не исполнил. Иных реквизитов, или времени и адреса для передачи денежных средств Мангараков Р.С. он не имел. Более того, Мангараков Р.С. не производил межевание спорного земельного участка, границы земельного участка в натуре надлежащим образом не были установлены. Передача земельного участка на месте не производилась, технические документы на земельный участок не передавались. В настоящий момент возбуждено уголовное дело по факту хищения ГПС на спорном земельном участке на сумму около 10 000 000 рублей, на месте земельного участка вырыт огромный карьер, что не позволяет использовать земельный участок. Мангараков Р.С. являясь собственником земельного участка для третьих лиц, надлежащую сохранность земельного участка не обеспечил, в связи с чем неустановленные лица незаконным способом изменили природный ландшафт земельного участка, похищены природные ресурсы. Кроме того, договор купли-продажи земельного участка от 30 июля 2014 года заключен с нарушением положений ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно субъекту РФ и муниципальному образованию не было предоставлено преимущественное право покупки спорного земельного участка, что влечет ничтожность данной сделки. С учетом изложенного просит суд, признать договор купли-продажи земельного участка от 30 июля 2014 года, заключенный между Мангараков Р.С. и Тащян А.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером № ничтожной сделкой; признать договор залога недвижимого имущества от 30 июля 2014 года, заключенный между Мангараков Р.С. и Тащян А.А. в обеспечении расчета за земельный участок с кадастровым номером № ничтожной сделкой; в связи с положением о последствиях недействительности сделки признать запись об ипотеки по договору залога недвижимого имущества от 30 июля 2014 года подлежащей погашению из сведений ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним; в связи с положением о последствиях недействительности сделки взыскать с Мангараков Р.С. в пользу Тащян А.А. неосновательное обогащение в размере 7 137 000 рублей; в связи с положением о последствиях недействительности сделки освободить Тащян А.А. от обязанности возвратить Мангараков Р.С. земельный участок с кадастровым номером №, поскольку земельный участок Мангараков Р.С. Тащян А.А. фактически в натуре не передавался, и являлся освобожденным от имущества Тащян А.А. с 25 июня 2015 года.

В судебном заседании представитель истца Тащян А.А. – Шатов В.В. (действующий на основании доверенности от <дата> – том 1 л.д. 51) исковые требования поддержал.

Ответчик Мангараков Р.С., его представитель Алексеева О.П. (действующая на основании доверенности от <дата> – том 1 л.д. 146-147) иск не признали.

Представитель третьего лица Товмасян А.М. – Зырянова Ю.О. (действующая на основании доверенности от <дата>) исковые требования поддержала.

Истец Тащян А.А., третье лицо Товмасян А.А., представители третьих лиц Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Березовский отдел, администрации Березовского района Красноярского края, Правительства Красноярского края в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещались своевременно, должным образом.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ч. 1 ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Согласно п. 2 Постановления Правительства Красноярского края от 12.03.2009 N 114-п «Об утверждении Порядка реализации Красноярским краем преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения» продавец земельного участка обязан известить в письменной форме Правительство Красноярского края и в случаях, установленных Законом края от 04.12.2008 N 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

На основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что предметом спора является земельный участок, общей площадью 112 821+/-2939 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, границы которого по состоянию на апрель 2014 года определены в координатах, что подтверждается межевым планом, кадастровыми паспортами.

30 июля 2014 года Мангараков Р.С. и Тащян А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого последний покупает земельный участок, общей площадью 112 821 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, по цене 13 500 000 рублей (том 1 л.д. 14-16).

При этом согласно п. 4 указанного договора, расчет между сторонами производится с рассрочкой платежа, ежемесячными платежами по 1 000 000 рублей, после подписания настоящего договора путем передачи наличных денежных средств продавцу, не позднее 25 числа каждого месяца, подтверждением передачи денежных средств продавцу является расписка, окончательная оплата производится в последний расчетный месяц (25 сентября 2015 года) в размере 500 000 рублей.

В соответствии с п. 5 данного договора, государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю и внесение соответствующей записи о государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок в Единый государственный реестр права на недвижимое имущество и сделок с ним в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществляется не позднее трехдневного срока с момента осуществления последнего платежа. Переход права собственности подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок.

Из п. 9 данного договора следует, что земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется. Продавец продал, а покупатель купил земельный участок свободный от любых имущественных прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

Пунктом 13 данного договора установлено, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка сторонами в обязательном порядке составляется передаточный акт.

В этот же день - 30 июля 2014 года Мангараков Р.С. и Тащян А.А. подписан передаточный акт, из которого следует, что продавец в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 30 июля 2014 года, совершенным в простой письменной форме, передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, общей площадью 112 821 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку не имеется. На дату передачи земельного участка обязанность покупателя по оплате земельного участка в соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи земельного участка, не исполнена (том 1 л.д. 17).

Также 30 июля 2014 года Мангараков Р.С. и Тащян А.А. заключен договор залога недвижимого имущества, из которого следует, что залогом обеспечиваются требования залогодержателя к залогодателю по выполнению последним своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 30 июля 2014 года (п. 1.6 договора); в залог передана принадлежащая Тащян А.А. квартира, общей площадью 114,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>. 1.1. договора). Договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке (том 1 л.д. 18-21).

Согласно представленным в материалы дела распискам в счет оплаты стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 30 июля 2014 года Тащян А.А. передал Мангараков Р.С. денежные средства 24 августа 2014 года в размере 1 137 000 рублей (том 1 л.д. 25), 24 марта 2015 года – 3 050 000 рублей (том 1 л.д. 26), 15 октября 2015 года – 2 950 000 рублей (том 1 л.д. 24), а всего 7 137 000 рублей.

    Как следует из письменных пояснений истца Тащян А.А., спорный земельный участок им приобретался с целью добычи ПГС, летом 2015 года на спорный земельный участок по договоренности он загнал 2 экскаватора и 2 машины, был снят плодородный слой почвы с части земельного участка, приступив к добыче ПГС работы были оставлены сотрудниками полиции и администрации Березовского района Красноярского края. При этом работы производились не земельном участке без установления границ, межевание земельного участка произведено не было, земельный участок в натуре выделен не был, техническая документация на земельный участок ему не передавалась, акт передачи земельного участка с Мангараков Р.С. не подписывался. Также он не имел возможность передать в установленный договором купли-продажи срок денежные средства, так как по указанному в договоре купли-продажи адресу Мангараков Р.С. <адрес> в <адрес> не существует. Передача денежные средств осуществлялась после телефонного звонка Мангараков Р.С., деньги передавались в офисе на Взлетке (том 1 л.д. 48-50, 152-154).

В судебном заседании представитель истца Тащян А.А. – Шатов В.В. исковые требования поддержал по изложенным в уточненных требованиях основаниям.

Ответчик Мангараков Р.С., его представитель Алексеева О.П. просили в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что спорный земельный участок был передан истцу, что было подтверждено актом приема-передачи, показаниями свидетелей, а также представленными истцом документами: договором на выполнение работ и актом неоконченных работ. До настоящего времени во владении и пользовании земельный участок остается у Тащян А.А. Факт преимущественной покупки со стороны государственных органов в данном случае нарушен не был, поскольку от уполномоченных органов получен отказ от покупки спорного земельного участка. В настоящий момент договор исполнен сторонами, земельный участок передан во владение истца, который до настоящего времени окончательный расчет не произвел.

Представитель третьего лица Товмасян А.М. – Зырянова Ю.О. суду пояснила, что в нарушение положений ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Мангараков Р.С. уведомил государственные органы о намерении продать земельный участок по сделке, совершенной в 2014 году, только в 2016 году, при этом срок оплаты по договору купли-продажи превышает 3 месяца. Сделка совершенная с нарушением ст. 8 указанного закона является ничтожной. Границы земельного участка обозначены не были, межевой план земельного участка Тащян А.А. не передавался, из самого договора купли-продажи не ясно, какой именно земельный участок подлежал продаже. Более того, в 2013-2014 г.г. на спорном земельном участке проводились работы, тогда как имеется перечень запрещенных работ по отношению к данному земельному участку. Земельный участок был непригоден к использования для сельского хозяйства, в связи с чем Мангараков Р.С. был привлечен к административной ответственности.

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд исходит из того, что в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В рассматриваемом случае Мангараков Р.С. и Тащян А.А. при заключении договора купли-продажи земельного участка от 30 июля 2014 года было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом суд признает несостоятельными доводы истца о том, что в договоре купли-продажи не определен предмет договора, поскольку спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, границы его определены в координатах в установленном законом порядке.

Неправильное указание в договоре купли-продажи места жительства Мангараков Р.С.: <адрес> в рассматриваемом случае не лишало истца возможности произвести расчет с продавцом, который был определен 25 числа каждого месяца в размере 1 000 000 рублей, в последний день расчета 25 сентября 2015 года определена сумма 500 000 рублей. Так, Тащян А.А. передал Мангараков Р.С. денежные средства 24 августа 2014 года в размере 1 137 000 рублей, 24 марта 2015 года – 3 050 000 рублей, 15 октября 2015 года – 2 950 000 рублей, а всего 7 137 000 рублей. При этом Тащян А.А. знал место работы Мангараков Р.С., где не раз передавал ему денежные средства за приобретённый земельный участок. Более того, по истечении указанного срока расчета, Тащян А.А. встречался с Мангараков Р.С. 15 октября 2015 года, однако в счет оплаты были переданы денежные средства только в размере 2 950 000 рублей, то есть, не произведен окончательный расчет.

Также суд принимает во внимание тот факт, что Мангараков Р.С. исполнил принятые на себя обязательств по передаче спорного земельного участка Тащян А.А., что подтверждается передаточным актом земельного участка от 30 июля 2014 года, показаниями свидетеля ФИО10 о том, что в его присутствии в конце июля – начале августа 2014 года работники компании «Геомарк» на основании обращения Мангараков Р.С. по координатам выставляли угловые точки в натуре на спорном земельном участке. При проведении данных землеустроительных работ присутствовал Тащян А.А., и его работники, на земельном участке находилась техника истца, велись работы. Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО11 также указывал на то, что летом или в начале осени 2014 года вместе с Мангараков Р.С. и Тащян А.А. он выезжал на спорный земельный участок, который был огорожен кольями.

Факт владения и использования Тащян А.А. спорного земельного участка подтверждается договором о выполнении работ от 18 июня 2015 года, заключенного Тащян А.А. и ФИО12, по условиям которого последний принял на себя обязательство по заданию заказчика выполнить работу по расчистке выделенного места на земельном участке с кадастровым номером №, от насаждений для добычи ПГС (том 1 л.д. 157-159); актом произведенных неоконченных работ от 25 июня 2015 года в котором перечислены виды выполненных работ на земельном участке с кадастровым номером №, в том числе снятие верхнего плодородного слоя почвы, взятие проб грунта.

Более того, в период рассмотрения дела Мангараков Р.С. в адрес администрации Березовского района Красноярского края и Правительства Красноярского края направлено уведомление о намерении продать спорный земельный участок по цене 13 500 000 рублей, на что ответчиком получены уведомления об отказе от покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Оснований для признания данных доказательств недопустимыми, суд не находит.

С учетом фактических обстоятельств дела, все приведенные истцом доводы о причинах ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 30 июля 2014 года, как в отдельности, так и в совокупности, в силу выше изложенного не могут является основанием для признания данной сделки ничтожной.

Принимая во внимание то, что исковые требования Тащян А.А. о признании договора залога недвижимого имущества от 30 июля 2014 года, ничтожной сделкой; признании записи об ипотеки по договору залога недвижимого имущества от 30 июля 2014 года подлежащей погашению из сведений ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним; взыскании с Мангараков Р.С. в пользу Тащян А.А. неосновательного обогащения в размере 7 137 000 рублей; освобождении Тащян А.А. от обязанности возвратить Мангараков Р.С. земельный участок с кадастровым номером №, вытекают из основного требования о признании договора купли-продажи земельного участка от 30 июля 2014 года недействительным, в удовлетворении которого отказано, в удовлетворении указанных требований также надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Тащян А.А. к Мангараков Р.С. о признании договора купли-продажи земельного участка и договора залога квартиры недействительными, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд Красноярского края в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Текст мотивированного решения суда изготовлен 21 ноября 2016 года.

Председательствующий А.Б. Золотухина