Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2583/2015 ~ М-2054/2015 от 19.05.2015

Дело №2-2583 / 2015

Решение

Именем Российской Федерации

26 июня 2015 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе

Председательствующего судьи    Ландаренковой Н.А.,

При секретаре            Маримоновой Л.А.,

    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по Буровой И.В. к ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» о признании недействительным пункта договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Бурова И.В. обратилась в суд с иском к ЗАО тресту «Смоленскагропромстрой» признании недействительным пункта договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и взыскании денежных средств, указав, что в соответствии с договором долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ № она приняла участие в долевом строительстве однокомнатной квартиры №, расположенной на пятом этаже блок-секции № 10-ти этажного жилого дома <адрес>, общей площадью 41,5 кв.м, лоджии - 3,5 кв.м, общей площадью объекта – 45,0 кв.м. По договору участия в долевом строительстве ответчик обязался после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию во ДД.ММ.ГГГГ. передать квартиру дольщику по передаточному акту. Дольщик же обязан оплатить стоимость указанной квартиры в размере 1 368 000 руб., с учетом стоимости квартиры – 1 261 600 руб. и лоджии – 106 400 руб. исходя из цены одного квадратного метра долевого строительства – 30 400 руб. Свои обязательства истец выполнила в полном объеме. Площадь квартиры согласно свидетельству о государственной регистрации права – 41,3 кв.м. Ответчик при расчете показателя общей площади квартиры необоснованно не применил понижающий коэффициент 0,5, применение которого предусмотрено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37, вследствие чего, у него не имелось законных оснований для получения денежных средств за объект недвижимости исходя из общей площадь 45,0 кв.м., из расчета площади лоджии 3,5 кв.м., в размере 106 400 руб. Переплата по договору (за лоджию) составила 53 200 руб., составляющие неосновательное обогащение ответчика.

Просит суд:

- признать п. 3.1 договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части стоимости лоджии исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства 30 400 руб.,

- взыскать с ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» в свою пользу денежные средства в сумме 53 200 руб.

Истец Бурова И.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указав, что при заключении договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного дома и его подписании истец согласилась с условиями заключенного договора, в соответствии с п. 3.1 которого определена стоимость объекта в сумме 1 368 000 руб. (квартира - 1 261 600 руб., лоджия – 106 400 руб.) исходя из стоимости 1 кв.м. 30 400 руб. Договор подписан истцом добровольно, не под влиянием обмана, насилия или угрозы со стороны ответчика. Инструкция от 04.08.1998 г. № 37, на которую ссылается истец, обязательна только для организаций технической инвентаризации, и показатели общей площади квартиры с применением понижающего коэффициента к лоджиям, балконам и верандам используются для целей государственного статистического наблюдения объемом жилищного строительства в РФ. Дополнительное соглашение с истцом об изменении цены договора не подписывалось. Кроме того, решением Промышленного районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ Буровой И.В. отказано в удовлетворении требований о взыскании с ответчика суммы переплаты по договору (за лоджию) в размере 53 200 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами. Также считает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с указанными требования о признании недействительным пункта договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Статья ст.166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст.168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.167 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 4 ст. 4 указанного Закона).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» (застройщик) и Гавриловой (Буровой) И.В. (участник) заключен договор № долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры №, расположенной на пятом этаже блок-секции № подъезда № 10-ти этажного жилого <адрес>, общей площадью 41,5 кв.м., площадью лоджии 3,5 кв.м., общей площадью объекта – 45,0 кв.м., по условиям которого участник принял на себя обязательство произвести оплату общей стоимости объекта в размере 1 368 000 руб. (из которых стоимость квартиры – 1 261 000 руб., лоджии – 106 400 руб.), исходя из стоимости 1 кв.м. объекта – 30 400 руб. (л.д. 7-8).

Обязательство участника по оплате стоимости договора исполнено полностью (л.д. 10), что признается ответчиком.

ДД.ММ.ГГГГ квартира передана истцу по акту приема-передачи (л.д. 9).

Приняв в соответствии с договором о долевом участии в строительстве жилья в собственность указанную квартиру, истец зарегистрировала свое право собственности в установленном законом порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 15, 16).

В связи с заключением брака Гаврилова И.В. сменила фамилию на Бурова (л.д. 12-13, 14).

Из свидетельства о государственной регистрации права усматривается, что квартира истца имеет общую площадь жилого помещения 41,3 кв.м (л.д. 16).

Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон и письменными материалами дела.

При разрешении заявленных требований, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 1102, ст. 1103 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования п. 1.1 и п. 3.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь жилого помещения составляет по проекту 41,5 кв.м, площадь лоджии 3,5 кв.м. Стоимость объекта (квартиры) складывается из стоимости общей площади квартиры, а также из стоимости лоджии исходя из стоимости 1 кв.м. равного 30 400 руб. Исходя из этого, общая цена объекта определена в размере 1 368 000 руб., в том числе 1 261 600 руб. – стоимость самой квартиры и 106 400 руб. – стоимость лоджии.

Таким образом, из буквального толкования названного договора, следует, что стороны пришли к соглашению отдельного указания в договоре общей площади квартиры и ее общей стоимости, а также отдельно квартиры и лоджии исходя из стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства.

    Согласно п. 3.4 договора окончательный расчет по цене договора производится сторонами исходя из уточненной площади объекта в соответствии с данными Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» и стоимости объекта, указанной в п. 3.1 договора. В случае возникновения расхождений фактической площади объекта об общей проектной площади объекта менее, чем на 1,5 кв.м. включительно, взаиморасчет между сторонами не производится.

При определении содержания понятия «общая площадь квартиры», используемого в вышеупомянутом договоре, необходимо руководствоваться действующим на момент заключения договора законодательством, регулирующим жилищные правоотношения, то есть Жилищным кодексом Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним другими федеральными законами.

Так, согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, включение в договор долевого участия условия по которому стоимость балкона определена отдельно от стоимости площади квартиры не противоречит действующему законодательству.

Также действующим законодательством не установлены специальные требования по определению цены договора долевого участия в строительстве жилья.

Так, согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке, а в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, учитывая положения ст.431 ГК РФ, исходя из анализа условий вышеуказанного договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, суд приходит к выводу о том, что стороны достигли соглашения о том, что в значение площади всей квартиры, как объекта долевого строительства, из которого рассчитывается ее стоимость, включается общая площадь квартиры и площадь имеющейся в ней лоджии, предусмотренной проектом, что соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ.

С условиями указанного договора, проектом и полученной информацией истец Бурова И.В. была ознакомлена, на что прямо указано в п.8.13 договора, с ними согласилась, что подтверждается ее подписью в договоре и не оспаривалось при разрешении настоящего спора. Доказательств подписания договора на определенных условиях, не выгодных для истца, под влиянием обмана, угрозы, насилия со стороны ответчика, истцом не представлено.

Договором долевого строительства жилья, заключенным между ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и Буровой (Гавриловой) И.В., предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате дольщиком, площади жилых помещений и площади лоджии без применения понижающего коэффициента, что не противоречит указанным выше правовым нормам и Закону РФ «О защите прав потребителей».

Довод истца в части того, что при расчете показателя общей площади квартиры ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» необоснованно не был применен понижающий коэффициент 0,5, применение которого предусмотрено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, в результате чего возникла переплата денежных средств по договору, оплаченных за лоджию, в сумме 53 200 руб., не может быть принят судом во внимание, поскольку основан на ошибочном толковании норм права.

Расчет общей площади квартиры в соответствии с п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ № 37 от 04.08.1998 г. (ред. от 04.09.2000 г.), согласно которому общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0; осуществлялся до введения в действие ЖК РФ. При этом указанная Инструкция действует только в части, не противоречащей Жилищному кодексу РФ.

Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ, введенного в действие с 01.03.2005, общая площадь квартиры стала рассчитываться из суммы всех площадей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Общая площадь переданного в соответствии с актом приема-передачи истцу жилого помещения составила 41,3 кв.м., что отражено в кадастровом паспорте и не оспаривалось сторонами в судебном заседании. Согласно п. 1.1 заключенного между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры оплачена истцом исходя из размера 41,5 кв.м. Разница в сторону уменьшения фактической площади объекта - 0,2 кв.м. возмещению не подлежит, что следует из согласованных сторонами условий договора.

На основании изложенного, оснований для признания п. 3.1 договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части стоимости лоджии исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства 30 400 руб., у суда не имеется, следовательно, и требования о взыскании с ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» в пользу истца 53 200 руб., как излишне уплаченных по договору, не основаны на законе.

При этом, ответчиком заявлено ходатайство о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности.

Разрешая вопрос о применении срока исковой давности, суд исходит из следующего.

На основании ст.ст.195, 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (ч.2 ст. 199 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ (в редакции на момент совершения спорной сделки) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Таким образом, срок исковой давности к спорным правоотношениям подлежит применению с момента, когда сторонами началось исполнение спорного договора. При этом, исполнением признается момент внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.

На основании вышеуказанного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома Управлением Росреестра по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ за Буровой И.В. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что исполнение договора началось с момента внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности на спорную квартиру к истцу, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, установленный п.1 ст.181 ГК РФ, трехгодичный срок исковой давности на момент обращения истицы с данными требованиями в суд (ДД.ММ.ГГГГ) истек ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, доводы ответчика о пропуске истицей срока давности обоснованны.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истицей пропущен срок для обращения в суд с требованиями о признании недействительным пункта договора, что является самостоятельным основанием для отказа ей в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах исковые требования Буровой И.В. являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

    Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ ░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

     ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                ░.░.░░░░░░░░░░░░