Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-64/2019 ~ М-15/2019 от 21.01.2019

Дело № 2-64/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    пгт Лучегорск                                                                                                    15 февраля 2019 года

Пожарский районный суд Приморского края в составе судьи Калашник Н.Н.,

при секретаре Литвиновой М.В., с участием:

истца ФИО3 и его представителя ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Лучегорского городского поселения о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в Пожарский районный суд с иском к администрации Лучегорского городского поселения с учетом уточнений о признании права собственности. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Договор был подписан сторонами и удостоверен нотариусом Государственной нотариальной конторы Дальнереченского нотариального округа <адрес>, зарегистрирован в реестре за №. Нотариусом не были даны разъяснения о необходимости обязательной регистрации перехода права собственности в действующем в то время бюро технической инвентаризации, и по этой причине, никто из сторон не обратился за регистрацией перехода права собственности. Истец полагал, что совершение сделки нотариусом достаточно и это является государственной регистрацией права собственности на приобретенную квартиру. ФИО1, после заключения договора и получения полного расчета за квартиру, передала истцу квартиру, не претендовала на нее. С момента заключения договора купли-продажи и передачи продавцу всей причитающейся по договору суммы, истец вступил в фактическое владение квартирой, проживал в ней, прописывал членов своей семьи и родственников, оплачивает коммунальные платежи и налог на имущество, содержит квартиру в надлежащем состоянии. В ДД.ММ.ГГГГ. он обратился за регистрацией своего права собственности в Управление Росреестра по Приморскому краю, но получил отказ, поскольку государственная регистрация таких прав осуществляется по заявлению правообладателя. Истцу стало известно, что ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>. Истец лишен права распоряжаться квартирой, как собственник. Просит признать за ним право собственности по нотариально удостоверенному договору купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, которое подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Приморскому краю.

Истец ФИО3 и его представитель по доверенности ФИО11 в судебном заседании уточненные требования поддержали по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении. ФИО3 дополнительно пояснил, что после удостоверения у нотариуса договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, он передал ФИО1 денежные средства за квартиру, а ФИО1 передала ему ключи от квартиры. Через несколько дней ФИО1, забрав все свои вещи, уехала, передав ему второй комплект ключей от квартиры. Он въехал в квартиру с семьей и до ДД.ММ.ГГГГ полагал, что квартира принадлежит ему. После удостоверения договора купли-продажи у нотариуса, он обращался в БТИ Пожарского района для регистрации нотариально удостоверенного договора купли-продажи, там его фамилию внесли в какой-то список, не поставив при этом печать на договоре. При этом, он смог зарегистрироваться в данной квартире по месту жительства и регистрировать в квартире членов своей семьи и родственников. Ему приходит налог на имущество физических лиц по данной квартире, как собственнику недвижимости, который он исправно оплачивает. Он всегда относился к данной квартире, как к своей собственности, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, делал ремонт, устанавливал счетчики, менял окна. В ДД.ММ.ГГГГ хотел продать квартиру, но узнал, что его право собственности не зарегистрировано. Представитель истца ФИО11 пояснила, что в данном случае регистрация перехода права собственности в настоящее время невозможна, поскольку продавец квартиры ФИО1 умерла в ДД.ММ.ГГГГ. Просит требование удовлетворить.

ФИО2 городского поселения своего представителя в судебное заседание не направила, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ходатайствовала о проведении судебного заседания в отсутствие их представителя, вопрос о разрешении исковых требований оставили на усмотрение суда. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ФИО2.

Свидетель ФИО7, проживающий по адресу: <адрес>, суду пояснил, что проживает по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ является старшим по дому. Он помнит, как ФИО12 с семьей вселялись в квартиру №, прожив какое-то время ФИО12 с семьей уехали, в настоящее время в квартире проживают родственники ФИО12. Истец показывал свидетелю нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры в подтверждение своего права собственности, поэтому свидетель воспринимает ФИО12, как собственника квартиры, именно с ним решает все возникающие вопросы.

Выслушав истца, его представителя, пояснения свидетеля, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Договор был удостоверен нотариусом Государственной нотариальной конторы <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован в реестре за №. В договоре было указано, что настоящий договор подлежит регистрации в Пожарском бюро технической инвентаризации.

Между тем, государственная регистрация сделки купли-продажи, перехода права и права собственности покупателя в установленном порядке произведена не была.

Из ответа КГКУ «УЗИ» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что квартира по адресу: <адрес>, зарегистрирована на праве собственности за ФИО1 по договору обмена от ДД.ММ.ГГГГ №, о чем ДД.ММ.ГГГГ произведена запись в реестровой книге о праве собственности на объект капитального строительства, помещение под реестровым номером № (л.д.10).

Согласно выписки из ЕГРН, сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №, отсутствуют (л.д. 45-46).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, сделанной отделом ЗАГС <данные изъяты>. На момент смерти ФИО1 значилась зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, что следует из адресной справки. По сообщению нотариуса <данные изъяты> ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ № после смерти ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной на момент смерти по адресу: <адрес>, наследственное дело не заводилось (л.д. 44).

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 20 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Федеральный Закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был принят 21.07.1997 г. Пунктом 1 ст. 33 Закона определено, что настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Закон был опубликован в "Российской газете» 30.07.1997 года. В пункте 6 статьи 33 Закона определено, что данный Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие (с 31.01.1998 г.).

Таким образом, при сохранении правообладателем ранее возникшего права в неизменном виде оно признается без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация последующего права собственности приобретателя.

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 29 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнению покупателем обязанности по оплате.

Цена по договору купли-продажи спорной квартиры составила двадцать пять миллионов рублей, согласно п. 3 договора расчет между сторонами произведен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

Акт приема-передачи квартиры в письменной форме не составлялся, однако о фактической передаче продавцом квартиры истцу свидетельствуют представленные в материалы дела письменные доказательства: лицевой счет, оформленный на истца; в сообщении МИФНС России № по <адрес>, указано, что ФИО3 является владельцем недвижимости по адресу: <адрес>, и в соответствии с Налоговым законодательством ему исчисляется налог на имущество физических лиц на данный объект с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 задолженности по налогу на имущество физических лиц не числится. Также данный факт подтверждается поквартирной карточкой по адресу: <адрес> <адрес>, согласно которой ФИО1 (продавец) состояла на регистрационном учете по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть после удостоверения сделки купли-продажи квартиры у нотариуса, получения денег за квартиру ДД.ММ.ГГГГ, продавец добровольно снялась с регистрационного учета по месту жительства по спорному адресу, а ФИО3 (покупатель) зарегистрировался по спорному адресу ДД.ММ.ГГГГ, после чего там же зарегистрировались супруга и дочь истца (ДД.ММ.ГГГГ); также позже там был зарегистрирован сын истца и родственники жены. Показания свидетеля ФИО9 также подтверждают факт пользования истцом квартирой, как своей собственностью, о чем также свидетельствуют ведомость от ДД.ММ.ГГГГ сдачи денежных средств на установку домофона и ключей <адрес> где указано, что ФИО3, проживающий в квартире №, сдал 950 рублей; договор на монтаж и сервисное обслуживание системы контроля доступа (домофона), заключенный между ООО <данные изъяты> и ФИО3; акт допуска в эксплуатацию узла учета по расходу холодной воды от ДД.ММ.ГГГГ, составленный с участием ФИО3; договор подряда № на замену старых оконных рам и оконных (дверных) коробок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО <данные изъяты> и супругой истца ФИО10

Таким образом, несмотря на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, не зарегистрирован надлежащим образом органом БТИ, истец владеет спорной жилой площадью как своей собственной на основании указанного договора, несет бремя ее содержания, как следует из пояснений истца в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время какие-либо третьи лица своих прав на квартиру не предъявляли. Также суд учитывает, что установленные законом требования сторонами сделки соблюдены, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершен в письменной форме, содержит все существенные условия данного договора и согласно установленным по делу обстоятельствам исполнен в полном объеме, что в силу ст. 218 ГК РФ влечет признание за истцом права собственности на спорную квартиру.

Таким образом, договор купли-продажи, выразивший волеизъявление сторон на отчуждение, с одной стороны, и приобретение имущества, с другой стороны, фактически исполнен, то есть достиг предполагаемого сторонами результата. Вместе с тем, в связи со смертью продавца, истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру в установленном порядке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что у истца возникло право собственности на спорный объект недвижимости и отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю не может повлечь негативные последствия для покупателя.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи спорной квартиры нотариально удостоверен, сторонами исполнен, истец владеет квартирой как своей собственной, несет бремя ее содержания, учитывая, что договор купли-продажи заключен сторонами до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отсутствие возражений со стороны ФИО2, суд полагает заявленное истцом требование подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариально, которое подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Приморскому краю.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. Жалоба подлежит подаче через Пожарский районный суд.

Мотивированное решение составлено 20.02.2019 года.

           Судья                                              Калашник Н.Н.