Решение по делу № 2-49/2014 (2-3052/2013;) ~ М-3148/2013 от 28.11.2013

Дело № 2-49/14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пермский край г. Березники 23.01.2014г.

Березниковский городской суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Кириллова А.И.

при секретаре Пономаревой А.С.

с участием истца Лукиной М.В., ее представителя Лычевой Э.В.

представителя ответчика Ворошковой С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Березники гражданское дело по иску Лукиной М.В. к Администрации г.Березники об определении выкупной цены жилого помещения, взыскании убытков и встречному иску Администрации г.Березники к Лукиной М.В. об определении выкупной цены жилого помещения, обязании сдать по акту приема-передачи квартиру, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику, в котором просит определить выкупную стоимость принадлежащей ей на праве собственности трехкомнатной квартиры общей площадью ..... кв.м., расположенной в <адрес> исходя из представленного ею отчета оценщика, обязать ответчика выкупить жилое помещение по цене ..... рублей, из которых ..... рублей – выкупная стоимость квартиры, ..... рублей – выкупная стоимость доли земельного участка, приходящейся на квартиру истца, ..... рублей - убытки, связанные с выселением (переселением), ..... рублей - расходы по поиску другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, ..... рублей – расходы по оформлению права собственности на новое жилое помещение, ..... рублей – расходы по переключению абонентского номера на другую абонентскую линию.

В обоснование заявленных требований в иске указано следующее.

Заключением межведомственной комиссии от ..... многоквартирный дом по адресу <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Березники № от ..... принято решение об изъятии земельного участка под указанным домом для муниципальных нужд.

Постановлением администрации г. Березники № от ..... принято решение об изъятии для муниципальных нужд и выкупе квартир в доме № по <адрес>

В целях определения выкупной цены ООО «.....» по инициативе администрации г. Березники произведена оценка, согласно которой, рыночная стоимость квартиры истца № по <адрес>, определена в размере ..... руб.

Истцу администрацией г.Березники направлено соглашение, в котором предложена выкупная цена квартиры с учетом индексации в размере ..... руб., из которой выкупная стоимость квартиры составляет ..... рублей, расходы по переезду - ..... руб., расходы на поиск другого жилья ..... руб., расходы на оформление права собственности на другое жилое помещение -..... руб., расходы по переключению абонентского номера - ......

Истец отказалась от подписания указанного помещения, считая что предложенная ответчиком выкупная цена квартиры является недостоверной и не отражает реальной стоимости квартиры.

Истец, не согласившись с выкупной ценой, обратились к оценщику ООО ....., согласно отчету которого выкупную цену жилого помещения в целях изъятия земельного участка для муниципальных нужд по состоянию на ..... составляет ..... руб., исходя из рыночной стоимости квартиры ..... руб., и приходящегося на долю истца земельного участка ..... руб. Истец считает данную оценку ООО «.....» достоверной и наиболее приближенной к рыночной стоимости их квартиры, поскольку отчет выполнен более поздней датой, включает приходящуюся на истца долю земельного участка, что соответствует положениям законодательства РФ.

Согласно договору на оказание услуг по подбору объектов недвижимости от ..... ООО «.....» обязалась оказать истцу услуги по поиску трехкомнатной квартиры за вознаграждение в размере ..... руб.

В соответствии с договором от ......, заключенным с ИП ФИО 1 стоимость услуг по переезду истца составляет ..... руб.

Ответчик Администрация г.Березники обратилось со встречным иском к Лукиной М.В., в котором просила определить выкупную цену жилого помещения в <адрес> в размере ..... руб.; после получения выкупной цены обязать Лукину М.В. передать администрации г.Березники по акту приема-передачи квартиру № дома № по <адрес>; после получения выкупной цены прекратить право собственности Лукиной М.В. на спорную квартиру и признать право собственности на квартиру за муниципальным образованием «город Березники». Встречные исковые требования обоснованы отчетом оценщика ООО «.....», согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет ..... руб. Кроме того, согласно Решению Березниковской городской Думы № от ..... возмещаются убытки, связанные с переездом в размере ..... руб., с поиском другого жилого помещения -..... руб., оформлением права собственности на другое жилое помещение - ..... руб., переключение абонентского номера на другую линию – ..... руб.

В судебном заседании истец Лукина М.В. на удовлетворении иска настаивала.

Представитель истца Лычева Э.В. исковые требования поддерживала по изложенным в иске доводам.

Представитель ответчика Администрации г.Березники Ворожкова С.А., действующая на основании доверенности, с иском Лукиной М.В. была согласна частично. Считает, что выкупная цена изымаемого у истцов жилого помещения должна быть определена в размере ..... рублей, в том числе рыночная стоимость квартиры, определенная по отчету ООО «.....», в размере ..... руб. и убытки, установленные решением Березниковской городской Думы: связанные с переездом - в размере ..... рублей, на поиск другого жилого помещения – в размере ..... рублей, на оформление права собственности на другое жилое помещение – в размере ..... рублей, по переключению абонентского номера на другую абонентскую линию – в размере ..... рублей. Расходы по поиску жилого помещения в размере ..... рублей и по переезду в размере ..... рублей компенсации не подлежат, т.к. факт несения данных расходов истцами не подтвержден. Полагает, что доля земельного участка, принадлежащего собственникам жилого помещения в расположенном на данном участке многоквартирном доме, не может быть самостоятельным объектом оценки. На встречном иске настаивала.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Судом установлено, что истец Лукина М.В. является собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью ..... кв.м.,, расположенной на 3-м этаже по адресу: <адрес>. Общее имущество многоквартирного дома № по <адрес>, а также придомовой земельный участок, расположенный под данным многоквартирным домом, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (кадастровый номер №), принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, в том числе истцам – пропорционально размеру общей площади занимаемых помещений (л.д.13-21).

Заключением межведомственной комиссии № от ..... многоквартирный дом № по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г.Березники № от ..... собственникам жилых помещений многоквартирного дома по <адрес> предписано освободить занимаемые помещения и обеспечить снос дома в срок до ..... (л.д.6-7). Постановлением администрации г.Березники № от ..... срок освобождения помещений и сноса дома изменен на ..... (л.д.8-9). Постановлением администрации г.Березники № от ..... земельный участок, занимаемый многоквартирным домом № по <адрес>, изъят для муниципальных нужд (л.д.10-11). Постановлением администрации г.Березники № от ..... для муниципальных нужд изъяты жилые помещения, расположенные в данном доме, в том числе квартира № (л.д.12).

Поскольку соглашение о выкупной цене жилого помещения между сторонами не достигнуто, истцами предъявлены исковые требования об определении выкупной цены изымаемого у них для муниципальных нужд жилого помещения.

Согласно ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3,5-9 настоящей статьи.

Установленный законом порядок изъятия путем выкупа жилого помещения истцов для муниципальных нужд ответчиком соблюден, и в отсутствие соглашения о выкупной цене, последняя должна быть определена при разрешении спора судом (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

По правилам ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, упущенная выгода.

По смыслу ч.1 ст.36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Из содержания вышеприведенных норм права следует, что земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. При этом доля в праве собственности на такой земельный участок самостоятельным объектом прав не является.

По смыслу положений ст.32 ЖК РФ выкупная цена, выплачиваемая собственнику жилого помещения, изымаемого по указанным в данной норме основаниям, является рыночной стоимостью объекта недвижимости - жилого помещения находящегося в жилом доме, расположенном на земельном участке, которая, по существу, носит компенсационный характер. При этом размер уплачиваемой органом местного самоуправления компенсации должен соответствовать рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

В целях определения выкупной цены стороны произвели оценку рыночной стоимости выкупаемой квартиры истца.

Согласно представленному ответчиком администрацией г.Березники отчету оценщика ООО «.....» рыночная стоимость выкупаемой у истца квартиры составила ..... рублей (л.д.151-215).

Согласно представленному истцом отчету оценщика ООО «.....» рыночная стоимость выкупаемой у истца квартиры составила в общей сумме ..... рублей, в том числе рыночная стоимость квартиры в размере ..... рублей и рыночная стоимость доли земельного участка, приходящегося на квартиру истца в размере ..... рублей (л.д.83-136). В соответствии с представленным истцом отчетом об оценке ООО «.....» № рыночная стоимость доли земельного участка под многоквартирным домом № по <адрес> собственника квартиры № по состоянию на ..... составляет ..... рублей.

Суд не может согласиться с размером выкупной цены жилого помещения, предложенной истцом на основании отчетов оценщиков ООО «.....» и ООО «.....» в части включения в выкупную цену жилого помещения как рыночной стоимости квартиры, так и отдельно рыночной стоимости доли земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, в котором расположена квартира истца.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельный участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ), в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Исходя из положений статьи 37 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Перечисленное в статье 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, является принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме. Оно повторяет юридическую судьбу жилых помещений, при приобретении в собственность помещений в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч.1 ст.38 Жилищного кодекса РФ).

Согласно правовой позиции Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ, следует, что земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

Судом установлено, что истец не обладает на праве общедолевой собственности дополнительным земельным участком, не занятым многоквартирным домом, способным принести дополнительную выгоду истцу. Данные выводы также содержатся в отчете ООО «.....» (л.д. 32 отчета), следуют из кадастровой выписки (л.д.16). Следовательно, не имеется оснований полагать о наличии у истца упущенной выгоды, связанной с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

При сравнении отчета о рыночной стоимости квартиры истца в размере ..... руб., установленной оценщиком ООО «.....» и отчета о рыночной стоимости в части квартиры истца в размере ..... руб., установленной оценщиком ООО «.....» суд отдает предпочтение отчету оценщика ООО «.....» как наиболее объективно отражающего рыночную стоимость изымаемого жилого помещения. В отчете оценщика ООО «.....» определение рыночной стоимости квартиры истца выполнено сравнительным методом, с корректировкой на приближенность к центру города, этаж, внутреннюю отделку равнозначных по площади и серии дома жилых помещений (л.д.108). В отчете же ООО «.....» определение рыночной стоимости квартиры истца выполнено также сравнительным методом равнозначных по площади и серии дома одних жилых помещений (таблица 5 стр.26 отчета), а корректировка цены произведена по другим объектам сравнения без указания приводимых в расчете критериев корректировки (таблица 6 стр.28 отчета), что не может привести к реальной рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах суд, на основании отчета ООО «.....», приходит к выводу о том, что рыночная стоимость квартиры истца составляет ..... руб.

Спорной для сторон при определении выкупной стоимости квартиры является размер убытков, в части расходов на переезд и расходов по поиску жилого помещения для приобретения права собственности на него. Истец полагает, что ему должна быть возмещена сумма убытков на переезд в размере ..... руб. В обосновании указанной суммы представил договор о грузоперевозках от ..... заключенный с ИП ФИО 1 на сумму ..... руб. Ответчик предлагает к возмещению ..... руб. В обоснование расходов по поиску другого жилого помещения истец представил договор на оказание услуг по подбору объекта недвижимости от ..... заключенному с ООО «.....» на сумму ..... руб. Ответчик предлагает к возмещению ..... руб.

Суд находит убытки истца по переезду в размере ..... руб. и по подбору другого жилого помещения в размере ..... руб. доказанными, поскольку ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В представленных истцом договорах о грузоперевозке и по подбору объекта недвижимости установлены санкции за неисполнение условий договора. Убытки являются разумными, их размер ответчиком иными доказательствами не оспорен.

Сумма убытков в части расходов на оформление права собственности ..... рублей, на переключение абонентского номера ..... рублей не оспаривается истцом. Следовательно, предметом спора указанные суммы не являются.

Итого суд определяет выкупную цену жилого помещения в <адрес>, изымаемого муниципальным образованием «Город Березники» в лице Администрации г.Березники Пермского края у Лукиной М.В. в сумме ..... рублей, в том числе стоимость квартиры ..... руб., убытки по переезду ..... руб., убытки по поиску другого жилого помещения ..... руб., убытки по оформление права собственности на другое жилое помещение ..... руб., убытки по переключению абонентского номера на другую абонентскую линию ..... руб.

Требования администрации г. Березники о прекращении права собственности Поповых на данное жилое помещение, об обязании передать квартиру по акту приема-передачи, о признании за муниципальным образованием «Город Березники» права собственности на спорное жилое помещение, суд находит законными и обоснованными, учитывая, что у администрации г. Березники после исполнения обязанности по уплате выкупной цены возникнет право собственности на указанную квартиру.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Лукиной М.В. удовлетворить частично.

Определить выкупную цену жилого помещения в <адрес>, изымаемого муниципальным образованием «Город Березники» в лице Администрации г.Березники Пермского края у Лукиной М.В. в сумме ..... рублей.

В остальной части иск Лукиной М.В. оставить без удовлетворения.

Иск Администрации г.Березники к Лукиной М.В. удовлетворить частично.

Обязать Лукину М.В. после получения выкупной цены в размере ..... руб. передать Администрации г.Березники по акту приема-передачи квартиру № дома № по <адрес>

После получения Лукиной М.В. выкупной цены в размере ..... руб. прекратить право собственности Лукиной М.В. на квартиру в <адрес> и признать право собственности на квартиру в <адрес> за муниципальным образованием «Город Березники».

В остальной части иск Администрации г.Березники к Лукиной М.В. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения по делу (30.01.2014 г.).

Судья Березниковского

городского суда /подпись/ Кириллов А.И.

Копия верна: судья Кириллов А.И.