Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-385/2020 (2-5246/2019;) от 31.07.2019

Дело № 2-385/2020

УИД26RS0035-01-2019-001979-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2020 года.

    Решение изготовлено в полном объеме 14 января 2020 года.

14 января 2020 года                                                           г. Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Лысенко Н.С.,

представителя истца Русалова С.А.– Аванесян Э.В. по ордеру,

при секретаре Булгаковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Русалова С. А. к ООО «Альянс» об оспаривании отчета об оценке.

УСТАНОВИЛ:

Русалов С. А. обратился в Промышленный районный суд <адрес> с исковым заявлением, впоследствии уточнёнными, к ООО «Альянс» об оспаривании отчета об оценке. В обоснование заявленных исковых требований указано следующее.

дата решением Шпаковского районного суда исковые требования Дубинина А.Н. к Русалову С. А., о признании сделки по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве недействительной и применении последствий недействительности сделки - удовлетворены.

С Русалова С.А. в пользу Дубинина А.Н. взыскано 4 478 000 рублей.

дата на основании указанного решения суда и исполнительного листа ФС №, <адрес> отделом судебных приставов было возбужденно исполнительное производство № в отношении должника по исполнительному производству Русалова С.А.

В рамках исполнительного производства <адрес> отделом судебных приставов было подано исковое заявление в Шпаковский районный суд об обращении взыскания на земли сельскохозяйственного назначения принадлежащих Русалову С.А.

дата решением Шпаковского районного суда исковые требования <адрес> отдела судебных приставов - удовлетворены.

Обращено взыскание на земельный участок из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства по адресу: <адрес>, микрорайон, площадью 10 000 кв.м., кадастровый №, вид права собственность, зарегистрированный за Русаловым С.А., дата года рождения.

На основании чего в рамках исполнительного производства УФССП по СК был заказан в ООО «Альянс» отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка, 10 000 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон, принадлежащий Русалову С.А.

Согласно выводам отчета об оценке № от дата рыночная рекомендуемая стоимость земельного участка 10 000 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон, с учетом округления составляет: 5 000 000 рублей.

Данный вывод отчета об оценке № ООО «Альянс» не соответствует действительности и подлежит оспариванию, так как стоимость земельного участка занижена на 25%.

Согласно выводам отчета об оценки ООО «Эксперт - Сервис» № от дата который так же имеется в материалах исполнительного производства о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: земельного участка 10 000 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 6 620 000 рублей.

<адрес> отделом судебных приставов был принят в рамках исполнительного производства отчет об оценке № ООО «Альянс».

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности судебный пристав-исполнитель является субъектом оценочной деятельности, с одной стороны, как лицо, производящее оценку, а с другой- в качестве потребителя оценочных услуг (заказчика). Ответственность же за результаты оценки несет судебный пристав-исполнитель.

В судебном заседании судом была назначена судебная экспертиза об определении стоимости недвижимого имущества.

Согласно экспертному заключению №/С-19 от 07.10.2019г.

- Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:54, площадью 10.000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон, составляет 6 589 356 рублей.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а)сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б)в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в)при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах - аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Кроме этого, существенным недостатком оспариваемого отчета является то обстоятельство, что оценщиком не был проведен осмотр объекта оценки.

Просит суд признать недостоверным отчет об опенке от 05.04.2019г. №, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Альянс" в отношении арестованного имущества: земельный участок, 10 000 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон.

Признать надлежащим экспертное заключение от 07.10.2019г. №/С-19 составленное обществом с ограниченной ответственностью «Русская М. К.» в отношении арестованного имущества: Земельный участок, 10 000 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон - стоимостью в размере 6 589 356 рублей.

В судебном заседании представитель истца Русалова С.А.- Аванесян Э.В. по ордеру поддержал уточнённые исковые требования, просил суд удовлетворить их в полном объеме.

В судебное заседание истец Русалова С.А., извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явился, причины неявки суду не известны, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело по существу в его отсутствие.

В судебное заседание ответчик ООО «Альянс», извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явился, причины неявки суду не известны, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело по существу в его отсутствие.

В судебное заседание представитель третьего лица УФССП России по <адрес>, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явилось, причины неявки суду не известны, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело по существу в его отсутствие.

Суд, изучив письменные материалы дела, выслушав представителя истца, оценив собранные по делу доказательства по отдельности и в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Из материалов дела следует, что решением Шпаковского районного суда от дата исковые требования Дубинина А.Н. к Русалову С. А. о признании сделки по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве недействительной и применении последствий недействительности сделки были удовлетворены. По указанному решению с Русалова С.А. в пользу Дубинина А.Н. взыскано 4 478 000 рублей.

На основании ст. 12 ФЗ №118-ФЗ «О судебных приставах» принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов, рассматривает заявления сторон по поводу исполнительного производства и их ходатайства, выносит соответствующие постановления, разъясняя сроки и порядок их обжалования

На основании ст. 13 ФЗ №118-ФЗ «О судебных приставах» сотрудник органов принудительного исполнения обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

Судом установлено, что на основании исполнительного листа ФС №, дата <адрес> отделом судебных приставов было возбужденно исполнительное производство № в отношении должника Русалова С.А. В рамках исполнительного производства обращено взыскание на земельный участок принадлежащий Русалову С.А., расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон, площадью 10 000 кв. м, кадастровый №.

В соответствии со ст. 85 ФЗ от дата №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки.

Материалами дела подтверждено, что в рамках исполнительного производства УФССП по СК была проведена оценка в ООО «Альянс» согласно представленному отчету № рыночная стоимость земельного участка, 10 000 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон, принадлежащий Русалову С.А., составляет: 5 000 000 рублей.

В статье 3 Закона N 135-Ф3 об оценочной деятельности в РФ, указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из положений статьи 20 закона N 135-Ф3 об оценочной деятельности в РФ, в соответствии с положениями которой предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Закон об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12).

Истец считает, что отчёт об оценке представленный ООО «Альянс» содержит существенный недостаток. Оценщиком не был проведен осмотр объекта оценки, вследствие чего, данный отчёт об оценке является недействительным и не может быть использован в качестве доказательства рыночной стоимости арестованного имущества.

В подтверждение своих возражений истцом представлен отчёт об оценке № рыночной стоимости объекта недвижимого имущества земельного участка проведённый ООО «ЭКСПЕРТ-СЕРВИС» согласно данному отчёту рыночная стоимость объекта недвижимого имущества земельного участка, 10 000 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон, принадлежащий Русалову С.А., составляет: 6 620 000 рублей.

Как усматривается из материалов дела <адрес> отделом судебных приставов был принят в рамках исполнительного производства отчет об оценке № ООО «Альянс».

Не согласившись с результатом оценке № ООО «Альянс» истец Русалов С.А. обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 27 "О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве", споры о признании недостоверной оценки имущества и споры о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества по характеру разрешаемых вопросов и субъектному составу участников спора являются аналогичными.

Согласно ст. 13 ФЗ об оценочной деятельности в РФ - В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "Дата" N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении

Из материалов дела следует, что по ходатайству представителя истца Русалова С.А.- Аванесян Э.В. на основании определения Промышленного районного суда <адрес> от дата по данному гражданскому делу была назначена и проведена экспертами ООО «Русская М. К.» оценочная экспертиза, по результатам которой составлено заключение эксперта №/C-19 от 07/10/2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон, принадлежащий Русалову С.А., составляет: 6 589 356 рублей.

Суд считает заключение эксперта № года, выполненное экспертами ООО «Русская М. К.», надлежащим доказательством по данному делу, поскольку экспертиза была проведена лицом, имеющим специальные знания в области оценке собственности а расчет экспертом производился с учетом требований ФЗ от дата № «О государственной судебной-экспертной деятельности в РФ», Федерального стандарта оценки утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от дата №, федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» утверждённый Министерством экономического развития РФ от дата №. Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Кроме того данная экспертиза никем оспорена не была. В связи с этим суд считает возможным в основу судебного решения положить выводы о рыночная стоимость земельного участка, содержащиеся в данном заключении эксперта.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании недостоверным отчет об опенке от 05.04.2019г. №, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Альянс" в отношении арестованного имущества: земельного участка, 10 000 кв.м., с кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон и признании надлежащим экспертного заключения от 07.10.2019г. №/С-19 составленного обществом с ограниченной ответственностью «Русская М. К.» в отношении арестованного имущества: земельный участок, 10 000 кв. м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон - стоимостью в размере 6 589 356 рублей суд находит законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Русалова С. А. к ООО «Альянс» об оспаривании отчета об оценке– удовлетворить.

Признать недостоверным отчет об опенке от дата №, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Альянс" в отношении арестованного имущества: земельный участок, 10 000 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон.

Признать надлежащим экспертное заключение от дата №/С-19 составленное обществом с ограниченной ответственностью «Русская М. К.» в отношении арестованного имущества: земельный участок, 10 000 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон - стоимостью в размере 6 589 356 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья                                                       Лысенко Н.С.