Решение по делу № 2-841/2014 ~ М-857/2014 от 30.07.2014

Дело № 2-841/2014 год

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 сентября 2014 года г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Вольтер Г.В.,

при секретаре Барея О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Виноградовой Л.А. к администрации МО «Багратионовский муниципальный район», администрации МО «Багратионовское городское поселение» о взыскании стоимости неотделимых улучшений по договору аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Виноградова Л.А. обратилась в суд с вышеназванным иском, которым просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке ххх рублей в счет стоимости неотделимых улучшений нежилого строения, арендуемого по договору аренды.

В заявлении истица указала, что ххх год между ней и администрацией муниципального образования «Багратионовский район» (на указанную дату индивидуальным предпринимателем Виноградовой Л.А.) был заключен договор аренды № ххх на нежилое строение площадью 142,6 кв.м. по адресу: Калининградская область, г. ххх ул. ххх, дом х под кафе-бар и проведение культурно-массовых мероприятий. На день передачи Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Багратионовский район» ей в пользование указанного строения, оно представляло собой отдельно стоящее двухэтажное здание неоконченное строительством, состоящее из четырех комнат и вспомогательного помещения. При этом, стены здания были оштукатурены только внутри. Снаружи в стенах имелись, трещины на уровне 2-го этажа. Полы в помещении гнилые, требующие замены. Оконные и дверные блоки гнилые, шиферная крыша протекала в трех местах, а строение в целом требовало капитального ремонта, что подтверждается прилагаемым актом сдачи-приемки нежилого здания от ххх года. В течение всего срока аренды ею в арендуемом здании выполнен капитальный ремонт основных конструкций стен и кровли строения, с монтажом охранно-пожарной сигнализации, заменой электрической проводки, оконных и дверных блоков здания на сумму более ххх рублей, в связи с чем, в адрес ответчика администрации муниципального образования «Багратионовский район» было направлено заявление вх. № ххх от ххх года о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений нежилого помещения в счет арендной платы по договору аренды № ххх от ххх года и перерасчете арендных платежей по указанному договору. На данное заявление администрация муниципального образования «Багратионовский район» сообщила, что согласно постановлению Правительства Калининградской области № ххх и акту приема - передачи от ххх года арендуемое здание было передано в муниципальную собственность МО «Багратионовское городское поселение», в связи с чем, ей было отказано в удовлетворении просьбы. На основании дополнительного соглашения от ххх года в вышеуказанном договоре аренды была произведена замена арендодателя администрации МО «Багратионовский район» на нового арендодателя администрацию МО «Багратионовское городское поселение». В феврале ххх года по рекомендации нового собственника здания администрации МО «Багратионовское городское поселение» (письмо исх. № ххх от ххх года) ею была проведена в ООО «Калининградское бюро товарных экспертиз» оценка рыночной стоимости затрат на ремонтные работы по улучшению арендуемого нежилого здания. Из прилагаемого отчета ООО «Калининградское бюро товарных экспертиз» № ххх от ххх года следует, что рыночная стоимость затрат на ремонтные работы по улучшению арендуемого ею нежилого здания составила ххх рублей с учетом износа на дату проведения оценки. Согласно пунктов 2.2.4, 6.2, 6.4. договора аренды от ххх года арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя производить неотделимые улучшения арендуемого помещения. Затраты на неотделимые улучшения арендодателем возмещаются в счет арендной платы и являются основанием для ее снижения. На основании проведенной оценки ООО «Калининградское бюро товарных экспертиз» № ххх от ххх года она направила заявление от ххх года о возмещении ей затрат на ремонтные работы по улучшению арендуемого нежилого здания. В январе ххх года из-за тяжелого финансового положения она прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и возвратила администрации МО «Багратионовское городское поселение» арендуемое нежилое здание по адресу: Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, дом х по акту приема-передачи от ххх года, экземпляр которого ей не был возвращен арендодателем. Поскольку ответчики в течение срока действия договора аренды с ххх года по ххх года не возместили ей стоимость неотделимых улучшения в счет арендной платы она вынуждена обратится в суд с заявленными исковыми требованиями.

В судебном заседании Виноградова Л.А. поддержала заявленные требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснив, что иск был подан ею для того, чтобы с нее были списаны долги по арендной плате за спорное нежилое здание, взысканные решениями Арбитражного суда Калининградской области.

Представитель администрации МО «Багратионовское городское поселение» по доверенности Овчинникова Е.С. в судебном заедании исковые требования не признала, пояснив, что в ххх году постановлением правительства области муниципальное имущество, в число которого входит и спорное нежилое здание, было передано администрации МО «Багратионовское городское поселение». В связи со сменой собственника ххх года с истицей было подписано дополнительное соглашение о смене арендодателя. Согласно этому дополнительному соглашению его действия распространялись на срок с ххх года. За весь период взаимоотношений между поселением и истицей арендные платежи вносились не в полном объеме. Были многочисленные обращения истицы в администрацию по поводу взаимозачета, однако, письменного обращения о согласовании производимых ремонтных работ не было ни одного. Представленный истицей технический отчет не подтверждает производство неотделимых улучшений в период после октября ххх года. Все документы, представленные истицей в подтверждение неотделимых улучшений датированы ххх г.г.

В судебном заседании представитель администрации МО «Багратионовский муниципальный район» по доверенности Коршунова В.А. исковые требования не признала, пояснив, что, согласно положению п.2 ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Согласно представленному истицей отчету все ремонтные работы произведены в период с ххх по ххх год. Только договор на поставку входной двери был заключен в ноябре ххх года, и приобретены нагревательные приборы в 2010 и в 2012 году. Установка входной двери и приобретение нагревательных приборов (обогревателей, которые включаются в сеть) не является неотделимым улучшением. Кроме того, ххх года сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно п.1 которого договор в части взаиморасчета по арендной плате и расходов на ремонт арендуемого помещения по состоянию на ххх года считается исполненным с погашением задолженностей сторон по нему. Таким образом, все работы, которые были произведены до ххх года, были зачтены в счет арендной платы и взаимоотношения сторон начались с нуля. Документов, подтверждающих произведение неотделимых улучшений после 2005 года, истицей не предоставлено. Установка пожарной сигнализации также не является неотделимым улучшением. Кроме того, условия договора аренды обязывали соблюдать в арендуемом помещении правила СЭС, Госпожнадзора, отраслевых правил и норм, установленных для предприятий, объединений и организаций данного вида деятельности (п.2.2.3, п.2.2.5). Истица была обязана своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений согласно перечню ремонтных работ, устанавливаемому при ежегодных осмотрах помещений, не производить перепланировки и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя (п.2.2.6). Кроме того, в период ххх годов истица являлась руководителем городского парка культуры и одновременно она была оформлена как ЧП. Спорное здание кафе, которое относилось к парку, истица использовала как индивидуальный предприниматель, то есть сама себе предоставляла в аренду это помещение. За период нахождения спорного арендуемого помещения у истицы, обязанность по оплате арендной платы исполнялась ею ненадлежащим образом, в связи с чем, неоднократно направлялись исковые заявления представителями арендодателя в арбитражный суд Калининградской области.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положению ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Судом установлено, что ххх год между Виноградовой Л.А. и администрацией муниципального образования «Багратионовский район» (на указанную дату индивидуальным предпринимателем Виноградовой Л.А.) был заключен договор аренды № ххх на нежилое строение площадью 142,6 кв.м. по адресу: Калининградская область, г. ххх, ул. хх, дом х под кафе-бар и проведение культурно-массовых мероприятий (л.д. ххх).

В связи со сменой собственника ххх года с ИП Виноградовой Л.А. было подписано дополнительное соглашение к договору № ххх от ххх года о смене арендодателя на администрацию МО «Багратионовское городское поселение». Согласно этому дополнительному соглашению его действие распространяется на срок с ххх года (л.д. ххх).

ххх года Виноградова Л.А. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (свидетельство ххх, л.д. хх).

Согласно представленному истицей отчету практически все ремонтные работы в нежилом строении по адресу: Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, дом х произведены в период с хх по хх год. Договор на поставку входной двери был заключен в ноябре ххх года, в хх и в хх году приобретены нагревательные приборы (л.д. хх).

Судом установлено, что ххх года сторонами договора аренды № ххх от ххх года было подписано дополнительное соглашение, согласно п.1 которого договор в части взаиморасчета по арендной плате и расходов на ремонт арендуемого помещения по состоянию на ххх года считался исполненным с погашением задолженностей сторон по нему (л.д. ххх).

Таким образом, все работы, которые были произведены в нежилом строении по адресу: Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, дом хх до ххх года были зачтены в счет арендной платы и взаимоотношения сторон начались с нуля.

Установка входной двери и приобретение нагревательных приборов (обогревателей, которые включаются в сеть) являются отделимыми улучшениями арендованного имущества и являются собственностью арендатора.

Установка пожарной сигнализации также не является неотделимым улучшением. Кроме того, условия договора аренды обязывали соблюдать в арендуемом помещении правила СЭС, Госпожнадзора, отраслевых правил и норм, установленных для предприятий, объединений и организаций данного вида деятельности (п.2.2.3 договора аренды от ххх года).

Кроме того, истицей не представлено ни одного доказательства, подтверждающего согласование проводимых ремонтных работ с арендодателем. Положением же ч. 3 ст. 623 ГК РФ, предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит

Кроме того, согласно имеющимся в материалах дела справкам на исполнении в ОСП Багратионовского района находятся исполнительные документы (ххх и ххх) о взыскании с Виноградовой Л.А. задолженности по арендной плате за использование спорного нежилого здания на сумму ххх рублей и ххх рубля соответственно. Задолженность Виноградовой Л.А. по исполнительному листу хх составляет ххх рублей (л.д. ххх).

Согласно требованию ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу требования ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

Таким образом, судом установлено, что со стороны Виноградовой Л.А, систематически имел место односторонний отказ от исполнения условий договора аренды об оплате арендных платежей.

Как пояснила в судебном заседании Виноградова Л.А., иск к ответчикам был подан ею для того, чтобы с нее были списаны долги по арендной плате за спорное нежилое здание, взысканные решениями Арбитражного суда Калининградской области, что по мнению суда, является с ее стороны злоупотреблением правом.

Оценивая изложенные обстоятельства в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Виноградовой Л.А. к администрации МО «Багратионовский муниципальный район», администрации МО «Багратионовское городское поселение» о взыскании стоимости неотделимых улучшений по договору аренды нежилого помещения.

Руководствуясь ст.ст.194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Виноградовой Л.А. к администрации МО «Багратионовский муниципальный район», администрации МО «Багратионовское городское поселение» о взыскании стоимости неотделимых улучшений по договору аренды нежилого помещения - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 октября 2014 года.

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья: Вольтер Г.В.