Решение по делу № 2-279/2017 (2-2593/2016;) ~ М-1526/2016 от 29.09.2016

Дело № 2-279/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 апреля 2017 года п. Березовка Красноярский край

председательствующего судьи – Золотухиной А.Б.,

при секретаре – Радкевич О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товмасян А.М. к Мангараков Р.С., Тащян А.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,

у с т а н о в и л:

Товмасян А.М. обратилась в суд с иском к Мангараков Р.С., Тащян А.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок. Требования мотивировала тем, что с <дата> она состоит в зарегистрированном браке с Тащян А.А.. В период брака на основании договора о долевом участии в строительстве от <дата> приобретена <адрес> в <адрес>, которая является совместно нажитым имуществом супругов. <дата> ее супруг Тащян А.А. на основании договора купли-продажи приобрел у Мангараков Р.С. земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 112 821 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Во исполнение указанного договора <дата> Тащян А.А. заключил с Мангараков Р.С. договор залога недвижимого имущества – <адрес> в <адрес>. О заключении указанных сделок супруг ей не сообщил, о них ей стало известно только в сентябре 2016 года в связи с рассмотрением гражданских дел в судах. Данные сделки полагает недействительными. Так, при их заключении в нарушение положений ст. 35 СК РФ не было получено ее согласие. Кроме того, получение согласия необходимо и в соответствии с положениями Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Более того, фактически земельный участок Тащян А.А. не передавался, также ему не были предоставлены кадастровый паспорт и техническая документация на него, тогда как в рамках договора купли-продажи Тащян А.А. передал Мангараков Р.С. денежные средства в размере 7 137 000 рублей. При заключении договора залога квартиры ее супруг фактически распорядился квартирой в которой проживает она и их несовершеннолетние дети. В этой связи просит суд:

- признать договор купли-продажи земельного участка от <дата>, заключенный Мангараков Р.С. и Тащян А.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, недействительной сделкой;

- признать договор залога недвижимого имущества от <дата>, заключенный Мангараков Р.С. и Тащян А.А. в обеспечение расчета за земельный участок с кадастровым номером №, недействительной сделкой;

    - признать запись об ипотеке № по договору залога недвижимого имущества от <дата> подлежащей погашению;

    - применить последствия недействительности сделок договора купли-продажи земельного участка от <дата>, договора залога недвижимого имущества от <дата>;

    - взыскать с Мангараков Р.С. в пользу Товмасян А.М. денежные средства в размере 7 137 000 рублей;

    - освободить Тащян А.А. и Товмасян А.М. от обязанности возвратить Мангараков Р.С. земельный участок с кадастровым номером №, поскольку земельный участок Мангараков Р.С. Тащян А.А. не передавался, является освобожденным от имущества Тащян А.А. с <дата>.

В судебном заседании представитель истца Товмасян А.М. – Волков А.Ю. (действующий на основании доверенности от <дата> – л.д. 62) исковые требования поддержал по изложенным выше основаниям.

Представитель ответчика Тащян А.А. – Игнатьев А.А. (действующий на основании доверенности от <дата> – л.д. 152) с исковыми требованиями согласился.

Ответчик Мангараков Р.С., его представитель Алексеева О.П. (действующая на основании доверенности от <дата> – л.д. 63) иск не признали.

Истец Товмасян А.М., ответчик Тащян А.А., представители третьих лиц Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Березовский отдел, администрации Березовского района Красноярского края, Правительства Красноярского края в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещались своевременно, должным образом.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования Товмасян А.М. подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В соответствии со ст. 35 СК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1).

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (пункт 2).

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (пункт 3).

На основании пункта 3 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Судом установлено, что Тащян А.А. и Товмасян А.М. состоят в зарегистрированном браке с <дата> (л.д. 18).

В период брака – <дата> Тащян А.А. и ЗАО «Сибагропромстрой» заключен договор № на долевое участие в строительстве жилого комплекса 3-я очередь со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением по адресу: <адрес>, по условиям которого после окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщик передает Тащян А.А. четырехкомнатную квартиру (л.д. 19).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> № и акта приема-передачи квартиры от <дата> № за Тащян А.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> зарегистрировано право собственности на <адрес> в <адрес> (л.д. 20, 194, 196).

<дата> Мангараков Р.С. и Тащян А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого последний покупает земельный участок, общей площадью 112 821 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, по цене 13 500 000 рублей (л.д. 207-208).

В этот же день - <дата> Мангараков Р.С. и Тащян А.А. подписан передаточный акт, из которого следует, что продавец в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от <дата>, совершенным в простой письменной форме, передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, общей площадью 112 821 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку не имеется. На дату передачи земельного участка обязанность покупателя по оплате земельного участка в соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи земельного участка, не исполнена (л.д. 209).

Также <дата> Мангараков Р.С. и Тащян А.А. заключен договор залога недвижимого имущества, из которого следует, что залогом обеспечиваются требования залогодержателя к залогодателю по выполнению последним своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка от <дата> (п. 1.6 договора); в залог передана принадлежащая Тащян А.А. квартира, общей площадью 114,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> (п. 1.1. договора). Договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 205-206, 220).

Оценивая представленные по делу доказательства, суд исходит из того, что приобретенная в период брака на имя Тащян А.А. <адрес> в <адрес>, является совместно нажитым имуществом супругов Тащян А.А. и Товмасян А.М., что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Поскольку на момент заключения Мангараков Р.С. и Тащян А.А. договора залога указанной выше квартиры и регистрации данного договора, в нарушение требований пункта 1 статьи 7 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункта 3 статьи 35 СК РФ, нотариально удостоверенного согласия Товмасян А.М. по распоряжению совместной собственностью супругов представлено не было, суд полагает необходимым признать недействительным договор залога недвижимого имущества, заключенный <дата> Мангараков Р.С. и Тащян А.А., применить последствия недействительности сделки путем прекращения ипотеки на <адрес> в <адрес>, зарегистрированной в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю <дата> за регистрационным номером №

При этом суд признает несостоятельным довод ответчика Мангараков Р.С. о том, что на момент заключения договора залога недвижимого имущества он не знал о том, что Тащян А.А. состоит в зарегистрированном браке с Товмасян А.М., а также о том, что передаваемая в залог квартира является совместно нажитым имуществом супругов.

Так, в силу пункта 3 статьи 35 СК РФ (в редакции, действующей до внесения изменений Федеральным законом от <дата> N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

По смыслу данной нормы супруг, чье нотариальное согласие требовалось на совершение сделки, но дано не было, вправе требовать признания такой сделки недействительной. При этом юридически значимым обстоятельством для удовлетворения требований о признании сделки недействительной являться выяснение факта того, было ли получено нотариальное согласие супруга, независимо от того, знал контрагент сделки об отсутствии волеизъявления второго супруга на заключение договора или нет.

Также суд признает несостоятельным довод стороны ответчика Мангараков Р.С. о том, что залог к числу сделок по распоряжению недвижимым имуществом не относится, поскольку в силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Соответственно заключение договора залога недвижимости (ипотеки) является одной из форм распоряжения таким имуществом.

    Более того, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 7 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 10 этого Федерального закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Таким образом, заключение договора залога недвижимости также относится к сделкам, требующим нотариального удостоверения и регистрации в установленном законом порядке, то есть указанная сделка должена соответствовать положениям пункта 3 статьи 35 СК РФ.

Также не находит суд правовых оснований для удовлетворения сделанного ответчиком заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском. С учетом фактических обстоятельств дела, а именно того, что Товмасян А.М. о заключении договора залога недвижимости не была поставлена в известность, до настоящего времени истец совместно с семьей проживает в спорной квартире, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае срок исковой давности Товмасян А.М. не пропущен, последней о заключении договора залога недвижимого имущества <дата> стало известно только в сентябре 2016 года, после привлечения ее в качестве третьего лица к участию в гражданских делах по иску Мангараков Р.С., по иску Тащян А.А., настоящее исковое заявление подано ею <дата>, то есть в пределах установленного частью 2 статьи 181 ГК РФ годичного срока.

Разрешая заявленные исковые требования Товмасян А.М. о признании договора купли-продажи земельного участка от <дата> недействительным, применении последствий недействительности указанного договора, суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в пункте 3 статьи 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью. Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы.

Более того, в рассматриваемом случае супруг истца – Тащян А.А. являлся покупателем земельного участка.

Также в соответствии со статьей 56 ГПК РФ стороной истца не представлено допустимых и достаточных доказательств того, что Мангараков Р.С. знал о несогласии другого супруга – Товмасян А.М. как на заключение сделки купли-продажи земельного участка, так и на распоряжение в счет оплаты приобретаемого земельного участка денежными средствами. Никто из допрошенных в судебном заседаний свидетелей со стороны истца ФИО9, ФИО10 не являлись очевидцами того, как Тащян А.А. знакомил Мангараков Р.С. с супругой Товмасян А.М.

С учетом изложенного суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований Товмасян А.М. о признании договора купли-продажи земельного участка от <дата> недействительным, применении последствий недействительности указанного договора.

Также суд полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Товмасян А.М. о взыскании с Мангараков Р.С. денежных средств в размере 7 137 000 рублей, освобождении Тащян А.А. и Товмасян А.М. от обязанности возвратить Мангараков Р.С. земельный участок с кадастровым номером №

Так, исковые требования о взыскании денежных средств в размере 7 137 000 рублей, уплаченных Тащян А.А. по договору купли-продажи от <дата> в счет покупки земельного участка, производны от исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка от <дата> недействительным, применении последствий недействительности указанного договора, в удовлетворении которых Товмасян А.М. отказано, более того, истец не являлось лицом, осуществившим оплату денежных средств.

Кроме того, решением Березовского районного суда Красноярского края от 16 ноября 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 25 января 2017 года, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено исполнение сторонами договора купли-продажи земельного участка от 30 июля 2014 года в части передачи продавцом земельного участка и его принятия и владения им покупателем.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Товмасян А.М. к Мангараков Р.С., Тащян А.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор залога недвижимого имущества – <адрес> в <адрес> от <дата>, заключенный между Мангараков Р.С. и Тащян А.А..

Применить последствия недействительности договора залога недвижимого имущества от <дата>, путем прекращения ипотеки (залога) <адрес> в <адрес>, зарегистрированной в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю <дата> за регистрационным номером №

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд Красноярского края в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.Б. Золотухина