Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-8475/2016 ~ М-8306/2016 от 22.08.2016

Мотивированное решение

Изготовлено ДД.ММ.ГГГГ №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Подольский городской суд Московской области в составе

Председательствующего судьи Звягинцевой Е.А.

При секретаре ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МО Фонд «Статус», ООО «Идеал» о признании договора инвестирования строительства договором долевого участия, обязании зарегистрировать договор инвестирования строительства

УСТАНОВИЛ

ФИО1, уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к МО Фонд «Статус», ООО «Идеал» и просит признать договор № К-Б-56/09.11 инвестирования строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33Б от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Идеал» и ФИО1, договором долевого участия;

обязать ООО «Идеал» зарегистрировать договор № К-Б-56/09.11 инвестирования строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33Б от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Идеал» и ФИО1, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отдел по <адрес>.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Идеал» заключен договор № К-Б-56/09.11 инвестирования строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33Б, предметом которого является долевое участие истицы в инвестировании строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33Б. Результатом деятельности сторон договора является приобретение ею (истицей) права требования на оформление в собственность трехкомнатной <адрес> на 15 этаже в секции 8 общей площадью 111,10 кв.м. Свои обязательства по договору истица выполнила в полном объеме. Однако, ООО «Идеал» уклоняется от регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отдел по <адрес>.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истицы в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик представитель МО Фонд «Статус» в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просит в иске отказать, о чем имеется отзыв (л.д. 108-113).

Ответчик представитель ООО «Идеал» в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просит в иске отказать, о чем имеется отзыв (л.д. 114-118).

3-е лицо представитель <адрес> Подольск в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 126).

3-е лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 48).

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено:

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> (Администрация) и МО Фонд «Статус» (Застройщик-Инвестор) заключен инвестиционно-строительный контракт №, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилых домов по Красногвардейскому бульвару, с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по техническим условиям служб города по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар (л.д. 23-28).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и МО Фонд «Статус» заключен договор № аренды земельного участка из земель поселений городского округа Подольск, предметом которого является аренда земельного участка из земель поселений городского округа Подольск, расположенного по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, <адрес>. В соответствии с Постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п земельный участок выделяется для строительства группы жилых домов. Настоящий договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34-35).

ДД.ММ.ГГГГ между МО Фондом «Статус» (сторона1) и ООО «Идеал» (сторона2) заключен договор № инвестирования строительства группы жилых домов квартала микрорайона «Юбилейный» по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33 А,Б, предметом которого является долевое участие стороны2 в инвестировании строительства объекта, находящегося по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33 А,Б (л.д. 91-103).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Идеал» (общество) и ФИО1 (соинвестор) заключен договор № К-Б-56/09.11, предметом которого является долевое участие соинвестора в инвестировании строительства монолитно-кирпичного жилого дома, строящегося по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33 А,Б (л.д. 6-14).

Согласно п.п. 3.2, 3.3 договора результатом деятельности сторон по настоящему договору является приобретение соинвестором права на получение в собственность квартиры во вновь построенном объекте - квартира в секции 8, этаж 15, номер <адрес>, количество комнат 3, ориентировочная площадью 111,10 кв.м.

Согласно п. 3.7 договора ориентировочный срок окончания строительно-монтажных работ на объекте - 4 квартал 2012 года.

Согласно п. 4.1 договора общая сумма по настоящему договору составляет 4 444 000 рублей.

Обязательства по договору истицей исполнены в полном объеме, что подтверждается копиями заявлений физического лица на перевод денежных средств (л.д. 16-22).

Постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п признан проблемным объект: строительство жилых домов по Красногвардейскому бульвару с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по техническим условиям служб города, расположенных по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, <адрес> (л.д. 37-38).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-84524/14 срок сдачи объекта установлен ДД.ММ.ГГГГ и Минстроем во исполнение решения суда продлено разрешение на строительство объекта до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.п. 1 п. 1 ст. 161 Гражданского кодекса РФ «Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами».

В силу п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ «Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами».

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства».

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" «Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство».

В силу ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" «Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"».

Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Передача гражданам путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" «Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц».

Согласно содержания договора № К-Б-56/09.11 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Идеал» и ФИО1, на правоотношения сторон, вытекающие из правоотношения сторон, вытекающие из указанного договора, не распространяются положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В силу п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом».

Договор № К-Б-56/09.11 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Идеал» и ФИО1, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не зарегистрирован, поскольку требования о государственной регистрации на данный договор не распространяются.

Производя сравнительный анализ природы этих двух видов договоров необходимо отметить, что договор инвестирования имеет сложную юридическую природу, он определяет существующие взаимоотношения между собственниками или владельцами средств, вложенных в объекты их совместной предпринимательской деятельности, и обязательная государственная регистрация такого документа не требуется.

Договор долевого участия, в свою очередь, определяет взаимоотношения между тем, кто строит, и тем, кто является долевым совладельцем строительства. Первый обязуется возвести объект в эксплуатацию и предоставить во владение второму, обязующемуся уплатить денежные средства в размере стоимости объекта и принять его в пользование. Такой документ должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Поскольку права сторон, условия и последствия заключенного договора для инвестора по договору инвестирования отличны от прав сторон, условий и последствий заключенного договора для дольщика по договору долевого участия, то можно сделать вывод о том, что каждый из рассмотренных договоров является самостоятельным и независимым от другого, с различной правовой природой.

В силу ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" «Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" «Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица».

В силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" «Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" «Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».

Из толкования приведенных норм закона следует, что сторонами договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является с одной стороны гражданин (юридическое лицо), направляющее свои денежные средства для долевого строительства в целях возникновения в дальнейшем у него права собственности на объект долевого строительства, а с другой стороны - застройщик, осуществляющий на основании полученного разрешения на строительство на принадлежащем ему на законном основании земельном участке на строительство многоквартирного дома.

ООО «Идеал» застройщиком, осуществляющим на основании полученного разрешения на строительство на принадлежащем ему на законном основании земельном участке строительство многоквартирного дома, не является.

МО Фонд «Статус» стороной договора № К-Б-56/09.11 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Идеал», не является.

Договор № К-Б-56/09.11 от ДД.ММ.ГГГГ не может быть отнесен к договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку договор заключен не с застройщиком, а с ООО «Идеал», который осуществляет не строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему на законном основании земельном участке на основании полученного разрешения на строительство, а инвестирование строительства дома, осуществляемое застройщиком МО Фонд «Статус».

Доводы представителя истицы о том, что при заключении договора № К-Б-56/09.11 от ДД.ММ.ГГГГ стороны должны были соблюсти требование о государственной регистрации договора, установленное ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд считает несостоятельными, поскольку между ФИО3 и ООО «Идеал» заключен договор, имеющий иную правовую природу, устанавливающий иные права и обязанности сторон.

Право на государственную регистрацию договора возникает только в случае, когда договоры, связанные с участием граждан и юридических лиц в строительстве многоквартирных домов, заключены с организациями-застройщиками, осуществляющими строительство (создание) многоквартирных жилых домов.

Частью 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2014 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлен исчерпывающий перечень правовых оснований и форм привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан право собственности на жилые помещения в многоквартирных домах.

В силу п. 2.1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" «Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку».

В силу ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" «2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков».

Таким образом, закон содержит прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов лицами, не являющимися застройщиками.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора № К-Б-56/09.11 инвестирования строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33Б от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Идеал» и ФИО1, договором долевого участия, обязании ООО «Идеал» зарегистрировать договор № К-Б-56/09.11 инвестирования строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33Б от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Идеал» и ФИО1, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отдел по <адрес> и в удовлетворении данных требований отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В иске ФИО1 к МО Фонд «Статус», ООО «Идеал» о признании договора № К-Б-56/09.11 инвестирования строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33Б от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Идеал» и ФИО1, договором долевого участия, обязании ООО «Идеал» зарегистрировать договор № К-Б-56/09.11 инвестирования строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, Красногвардейский бульвар, владение 33Б от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Идеал» и ФИО1, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отдел по <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение месяца.

Председательствующий судья (подпись) Е.А. Звягинцева