Решение по делу № 2-497/2019 ~ М-383/2019 от 05.06.2019

№

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 декабря 2019 г. г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Жестковой А.Э.,

при секретаре Матросовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Багратионовский городской округ» к Хомяковой Н.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, взыскании неосновательного обогащения, процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ,

У С Т А Н О В И Л:

администрация МО «Багратионовский городской округ» обратилась в суд с иском к Хомяковой Н.В. с требованиями, с учетом уточнения, которым просит:

- признать договор № на аренду нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО «Пограничное сельское поселение» и Хомяковым А.С., прекращенным с 13.02.2019 г.;

- взыскать с Хомяковой Н.В. в пользу администрации МО «Багратионовский городской округ» задолженность по арендной плате за период с 13.02.2014 г. по 12.02.2019 г. в сумме 318369,90 рублей;

- взыскать с Хомяковой Н.В. в пользу администрации МО «Багратионовский городской округ» пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 10.04.2014 г. по 30.06.2019 г. в сумме 885260,08 рублей;

- взыскать с Хомяковой Н.В. в пользу администрации МО «Багратионовский городской округ» сумму неосновательного обогащения за период с 13.02.2019 г. по 31.07.2019 г. в сумме 33468,42 рубля;

- взыскать с Хомяковой Н.В. в пользу администрации МО «Багратионовский городской округ» проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, за период с 11.04.2019 г. по 31.07.2019 г. в сумме 277,35 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Пограничное сельское поселение» и Хомяковым А.С. был заключен договор № на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, для использования под баню, на срок 5 лет, по 12.02.2019 г. В соответствии с условиями данного договора арендатор обязан производить внесение арендной платы на условиях предварительной оплаты текущего квартала, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала. Данные условия договора арендатором Хомяковым А.С., указывает истец, не исполнялись, в связи с чем за период с 13.02.2014 г. по 12.02.2019 г. образовалась задолженность по арендной плате в размере 318369,90 рублей. В связи с неисполнением обязанности по уплате аренды, в адрес арендатора Хомякова П.С. было направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 7.4 договора аренды, однако позже стало известно, что ранее, ДД.ММ.ГГГГ Хомяков А.С. умер. До настоящего времени возврат имущества по акту приема-передачи не произведен.

В 2019 г. в ходе выезда на место объекта, истцом было установлено, что после смерти арендатора Хомякова А.С. баня продолжает работать, распоряжается баней супруга умершего – Хомякова Н.В. По мнению истца, супруга Хомякова Н.В., фактически принявшая наследство в виде бани, в соответствии с п. 2 ст. 617 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), несет обязательства по оплате аренды, в соответствии с предусмотренными договором условиями. В этой связи, орган местного самоуправления обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 13.02.2014 г. по 12.02.2019 г. в сумме 318369,90 рублей.

Просрочка исполнения денежного обязательства, указывает истец, является основанием для начисления неустойки, предусмотренной п. 6.2.1 договора. В связи с нарушением срока внесения арендной платы, истцом исчислена пеня, составляющая за период с 10.04.2014 г. по 30.06.2019 г. сумму 885260,08 рублей, которую он просит взыскать.

Как указывает истец, срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, и, поскольку, Хомякова Н.В. продолжает использовать здание бани в отсутствие установленного договором основания, с неё подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме арендной платы за пользование нежилым помещением, и просит суд взыскать неосновательное обогащение вследствие использования бани за период с 13.02.2019 г. по 31.07.2019 г. в сумме 33468,42 рубля, а также начисленные на данную сумму проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, за период с 11.04.2019 г. по 31.07.2019 г. в сумме 277,35 рублей. В связи с изложенным администрация МО «Багратионовский городской округ» обратилась с настоящим иском в суд (том <данные изъяты> л.д. 3<данные изъяты>).

В судебном заседании представитель администрации МО «Багратионовский городской округ» Татаренко Ю.С. заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям с учетом уточнения требований 20.12.2019 г.

Ответчица Хомякова Н.В., а также представляющий по доверенности её интересы Дегтярев С.В., с требованиями не согласились, пояснив, что обязанность по уплате арендной платы за пользование нежилым помещением бани была исполнена Хомяковым А.С. за счет денежных средств, потраченных им на проведение её ремонта, условие о чем было предусмотрено дополнительным соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ Т.е. договор аренды был заключен с условием ремонта нежилого здания бани в счет уплаты арендных платежей. Здание было передано в аренду непригодное для использования по назначению, износ составлял 70%. Документы, подтверждающие проведение работ по ремонту бани и его стоимость, были предоставлены ответчицей работнику администрации Филатовой в конце 2017 г. – начале 2018 г. Кроме того, при жизни Хомяков А.С. по договору аренды передал здание бани в пользование <данные изъяты> что свидетельствует об отсутствии у него обязательств по уплате арендных платежей. По мнению стороны ответчицы, Хомякова Н.В. после смерти супруга Хомякова А.С., не стала стороной договора аренды нежилого помещения, поскольку права и обязанности по нему перешли к <данные изъяты> Кроме того, наследственное имущество в виде бани ответчица не принимала.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц наследники первой очереди к имуществу умершего Хомякова А.С. – сыновья Хомяков М.А. и Хомяков А.А., будучи извещенными о времени и месте слушания дела, ни в одно из судебных заседаний не явились.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Семёнова Р.А. также не явилась в судебное заседание, ранее пояснила, что здание бани по договору субаренды нежилого помещения, заключенному с Хомяковым А.С. ДД.ММ.ГГГГ, использует с ДД.ММ.ГГГГ она. Плату за аренду бани никому не уплачивает, т.к. при передаче ей в аренду баню Хомяков А.С. пояснил, что до окончания действия срока аренды нежилых помещений им плата внесена.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Пограничное сельское поселение» был проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, для использования под баню (том <данные изъяты>).

По итогам проведенного открытого аукциона, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Пограничное сельское поселение», правопреемником всех прав и обязанностей которого в силу Закона Калининградской области N3 от 18.10.2016 «Об объединении поселений, входящих в состав муниципального образования «Багратионовский муниципальный район», и организации местного самоуправления на объединенной территории», в настоящее время является администрация «МО Багратионовский городской округ», и Хомяковым А.С. был заключен договор № на аренду нежилых помещений (том <данные изъяты>).

Согласно условиям заключенного договора, Хомякову А.С. было предоставлено в аренду на срок 5 лет, а именно по ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 199 кв.м., для использования под баню.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, действующей во время заключения договора аренды, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и в силу требований п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента такой регистрации.

Указанный договор аренды нежилого помещения был зарегистрирован органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ДД.ММ.ГГГГ за № (том <данные изъяты>). Таким образом, данный договор аренды признается заключенным.

В соответствии с пунктом 3.2.3. договора аренды нежилого помещения, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Обязательство по оплате арендной платы, указанное в п. 5.2. договора, возникает у арендатора с момента подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи имущества и прекращается с момента возврата арендатором имущества, оформленного соответствующим актом приема-передачи (абз. 5 п. 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 указанного договора, размер арендной платы в год составляет 54600 рублей. Ежегодно арендодатель производит повышение годовой арендной платы на величину уровня инфляции в Российской Федерации на отчетный год (п. 5.3 договора).

Согласно абз. 1 п. 5.2 договора, арендная плата, указанная в пункте 5.1. договора, устанавливается в рублях и перечисляется арендатором по платежному документы без НДС на счет арендатора.

Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально на условиях предварительной оплаты текущего квартала, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (абз. 2 п. 5.2. договора).

Первое внесение арендной платы, указанной в п. 5.2. договора, арендатор производит в течение 10 рабочих дней после подписания акта приема-передачи имущества (абз. 4 п.5.2 договора).

Судом установлено, что условия договора аренды в части внесения платы Хомяковым А.С. не исполнялись. В счет исполнения обязательств по уплате арендной платы не было внесено ни одного платежа. Доказательств обратного стороной ответчика не представлено, на таковые не ссылалась сторона ответчицы в ходе рассмотрения настоящего спора.

Напротив, сторона ответчицы считала отсутствующим обязательство по оплате арендных платежей, вследствие следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Пограничное сельское поселение» и Хомяковым А.С. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого, арендатор принял обязательства определять перечень работ необходимых для выполнения текущего ремонта арендуемого помещения, а также проведения других мероприятий, связанных с функционированием арендных помещений в счет арендной платы (п. 1 дополнительного соглашения).

Арендатор также принял обязательства произвести текущий ремонт арендуемых помещений за свой счет с предоставлением расчетно-сметной документации, актов выполненных работ. Арендодатель обязался принять выполнение работ текущего ремонта в счет арендной платы (п. 2 соглашения).

Арендатор также принял обязательства оформить документацию для подключения арендуемого помещения к сетям энергоснабжающей организации и перейти на прямой договор поставки электроэнергии за свой счет. Арендодатель обязался принять выполнение работ в соответствии с предоставленными документами о расходах за счет арендной платы (п. 3 соглашения) (том <данные изъяты>).

Акт приема-передачи нежилого помещения был подписан сторонами договора ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>)

Как следует из пояснений ответчицы Хомяковой Н.В., работы по ремонту здания бани были проведены умершим Хомяковым А.С. в период 2014-2015 гг. (том <данные изъяты>) в счет уплаты арендной платы, соответственно задолженности по аренде Хомяков А.С. не имел. Кроме того, обязательства из договора арены, в том числе по оплате пользования имуществом, были переданы по договору субаренды Семеновой Р.А. ДД.ММ.ГГГГ.

Оценивая доводы стороны ответчицы об отсутствии обязательств у Хомякова А.С. по оплате аренды нежилого здания бани, вследствие проведения им в соответствии с дополнительным соглашением ремонта здания бани, а также о передаче прав и обязанностей по договору аренды Семеновой Р.А. на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора №б/н субаренды нежилых помещений, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды имущества, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в ч. 1 и 3 статьи 17.1 Закона, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (ч. 5 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила, согласно п. 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с пп. 16 п. 114 Правил, документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Согласно п. 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Если в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного с арендатором договора аренды последнему права на передачу в субаренду не передавались, то арендатор не мог в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом. Равно как не могли стороны договора по соглашению изменить иные условия договора аренды муниципального имущества, в том числе в части касающейся размера и порядка оплаты за пользование имуществом.

Аналогичное условие содержит п. 7.1.1 договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между органом местного самоуправления и Хомяковым А.С., согласно которому изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон либо в одностороннем порядке не допускается.

Из заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Пограничное сельское поселение» и Хомяковым А.С. по итогам открытого аукциона договора на аренду муниципального имущества – нежилого помещения бани, следует, что данный договор содержал условие о том, что арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого оборудования (п. 3.2.7 договора).

Кроме того, арендатор принял обязательства не сдавать арендуемое имущество, как в целом, так и частично, в субаренду и не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, не предоставлять арендуемое имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив без соответствующего письменного разрешения арендодателя (п. 3.2.9 договора).

Таким образом, на основании приведенных положений Закона о защите конкуренции и Правил, а также установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что условия договора аренды о запрете арендатору передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование (п. 3.2.9 договора), а также то условие, что арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого оборудования (п. 3.2.7 договора), не могли быть изменены по соглашению сторон заключением дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, а также заключением договора аренды нежилых помещений №б/н от ДД.ММ.ГГГГ между арендатором Хомяковым А.С. и Семёновой Р.А..

Поскольку указанными сделками – дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией МО «Пограничное сельское поселение» и Хомяковым А.С., договором субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Хомяковым А.С. и Семёновой Р.А., стороны в нарушение требований закона установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями открытого аукциона, а также заключенным по результатам такого аукциона договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, то это является основанием для признания их не соответствующими требованиям закона и, как следствие, недействительными ничтожными сделками в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, как посягающие на публичные права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В этой связи доводы стороны ответчицы Хомяковой Н.В. об отсутствии обязательств у Хомякова А.С. по оплате аренды нежилого здания, вследствие проведения им в соответствии с дополнительным соглашением текущего ремонта здания бани, а также о передаче прав и обязанностей по договору аренды Семёновой Р.А. на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора №б/н субаренды нежилых помещений, суд не принимает во внимание.

Обязанность арендатора производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, предусмотрено п. 2 ст. 616 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором аренды.

Заключенным ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Пограничное сельское поселение» и Хомяковым А.С. договором аренды обязанность производства текущего ремонта была возложена на арендатора Хомякова А.С. Законом иного не установлено.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что Хомяков А.С. был обязан за собственный счет производить текущий ремонт арендованного здания бани. Такие расходы не могли быть учтены в счет арендных платежей.

Кроме того, в силу статей 611, 611, 623 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 1 ст. 616 Г К РФ)

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 1 ст. 623 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 2 ст. 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 623 ГК РФ).

Приведенными нормами закона предусмотрено проведение капитального ремонта сданного в аренду здания при условии согласования сторонами проведения капитального ремонта в договоре, согласования видов, объема и стоимости таких работ, подлежащих выполнению стороной, которая несет обязанность по капитальному ремонту.

Из пояснений Хомяковой Н.В., данных в предварительных судебных заседаниях 11.09.2019 г.,10.10.2019 г., 21.11.2019 г., следовало, что супругом Хомяковым А.С. при жизни, в период 2014-2015 гг., 2014 -2016 гг. (пояснения от ДД.ММ.ГГГГ) были проведены работы по ремонту крыши, ремонту фасада здания, замене внутренней электрической проводки, монтажу вытяжек, замене трех котлов, ремонту системы водоснабжения, замене входной двери, четырех внутренних дверей, замене батарей отопления, закладке оконного проема, произведены работы по косметическому ремонту здания бани (том <данные изъяты>)

Некоторые из перечисленных работ в силу п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому капитальный ремонт охватывает работы по замене или восстановлению строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, замену отдельных элементов несущих конструкций и др., относятся к работам по капитальному ремонту здания бани.

Вместе с тем, доказательств, состоявшейся между сторонами договоренности о проведении арендатором работ по капитальному ремонту здания бани за свой счет, согласования сторонами видов, объема и стоимости таких работ, необходимости проведения работ по капитальному ремонту здания бани, невозможности использования здания бани без проведения таких работ, в материалах дела отсутствуют. Равно как и не имеется доказательств согласия арендодателя на проведение капитального ремонта за счет арендатора.

В этой связи доводы стороны ответчицы о проведении Хомяковым А.С. работ по капитальному и текущему ремонту здания бани не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Кроме того, суду не было представлено доказательств бесспорно свидетельствующих о проведении таких работ арендатором Хомяковым А.С. после заключения ДД.ММ.ГГГГ договора аренды здания бани.

Из заключенного договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ следует, что технические характеристики имущества подтверждаются выкопировкой, которая прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. Сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в настоящем договоре, являются достаточными для их надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 настоящего договора.

Согласно сведениям, содержащимся в отчете об определении рыночной ставки годовой арендной платы здания бани, составленном специалистом-оценщиком в августе 2013 г., год постройки здания бани - 1983 г., износ - 60%, крыша (кровля) - стропильная, дерево, асбестоцементная; проемы оконные – стеклоблоки, металлопластиковые со стеклопакетами; проемы дверные – простые, деревянные; внутренняя отделка – облицовка керамической плиткой, штукатурка с красой масляными и водорастворимыми красками, обшивка деревянными рейками; отопление – автономное, водяное (паровое); водоснабжение – от центральной сети, горячее водоснабжение – автономное; электроснабжение – электроосвещение 220В, канализация – местная.

При сравнении фотографических снимков объекта оценки на 2013 г., имеющихся в отчете об определении рыночной ставки годовой арендной платы здания бани, и представленных сторонами в ходе настоящего судебного разбирательства фотоснимков, суд не усматривает проведение работ по капитальному ремонту здания бани в период с августа 2013 г. по настоящее время (том <данные изъяты>).

В этой связи сторона ответчицы, ссылающаяся на выполнение работ по капитальному ремонту здания бани арендатором Хомяковым А.С. за свой счет, не может потребовать возмещения их стоимости, поскольку проведение таких работ не было согласовано сторонами договора аренды за счет арендатора в счет арендных платежей, и проведение таких работ бесспорно не подтверждено материалами дела.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что ответчица Хомякова Н.В., имеющая статус индивидуального предпринимателя, получала из средств федерального бюджета субсидии: в 2010 г. в сумме 58800 рублей, повторно в 2010 г. в сумме 58800 рублей, в 2011 г. в сумме 235200 рублей (том <данные изъяты>).

Из пояснений Хомяковой Н.В., данных ею в предварительном судебном заседании 10.10.2019 г., следовало, что деньги были освоены до 2013 г., баню с супругом «приводили в порядок» до заключения с ним в 2014 г. договора. Полученные денежные средства были предоставлены и потрачены на ремонт бани (том <данные изъяты>).

В последующем, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ответчица Хомякова Н.В. давала иные пояснения, а именно, что полученные денежные средства были потрачена на инструменты, создание рабочих мест. Работы по ремонту бани были проведены после заключения с супругом Хомяковым А.С. договора аренды.

По мнению суда, основанному на имеющихся в деле доказательствах и внутреннему убеждению, денежные средства на ремонт бани были потрачены из средств представленной субсидии, в период до заключения договора аренды здания бани с Хомяковым А.С.

Оценивая приведенные выше нормы закона и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что все права и обязанности по договору № на аренду нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и обязанность по внесению арендной платы, в силу условий заключенного соглашения, должен был нести арендатор Хомяков А.С.

Хомяков А.С. умер ДД.ММ.ГГГГ (том <данные изъяты>).

Со смертью гражданина открывается наследство (статья 1113 ГК РФ).

Статьей 1112 ГК РФ предусмотрено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Завещания Хомяковым А.С. составлено не было, соответственно наследование после его смерти осуществляется по закону.

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Условиями договора, закона иного не предусмотрено. Право аренды здания бани не было обусловлено личными качествами арендатора Хомякова А.С.

Наследником первой очереди по закону после смерти ФИО1 в соответствии со ст. 1142 ГК РФ является его супруга Хомякова Н.В., которая в установленный законом срок обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства, приняв его (том <данные изъяты>).

Сыновья наследодателя Хомяков М.А. и Хомяков А.А. с заявлением о принятии наследства не обращались. Доказательств фактического принятия наследства суду представлено не было.

Свидетельства о праве на наследственное имущество нотариусом до настоящего времени Хомяковой Н.В. не выданы.

Поскольку супруга умершего Хомякова Н.В. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства, она считается принявшей всё причитающееся ей наследство, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в том числе принявшей обязательства умершего наследодателя по оплате арендных платежей на тех же условиях, изложенных в договоре.

Кроме того, Хомяковой Н.В. были совершены действий перечисленные в п. 2 ст. 1153 ГК РФ, которые оцениваются судом, как фактическое вступление во владение и управление наследством имуществом.

Так, из представленной истцом справки следует, что по адресу бани в январе 2019 г. был осуществлен выезд сотрудников администрации МО «Багратионовский городской округ», в ходе осмотра бани со слов сотрудников бани и муниципальных служащих Пограничного территориального управления, распоряжается баней после смерти супруга Хомякова А.С. его супруга Хомякова Н.В. (том <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ Хомяковой Н.В. с МУП «Водоканал- Теплосеть» МО «Нивенское сельское поселение» был заключен договор холодного водоснабжения и водоотведения в отношении спорного объекта недвижимости (том <данные изъяты>).

Из приходного кассового ордера и квитанции к нему от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Хомяковой Н.В. были платеж в счет оплаты задолженности за водоснабжение и водоотведение за период июль-декабрь 2017 г. (том <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ Хомякова Н.В. обратилась в администрацию МО «Багратионовский городской округ» с заявлением о предоставлении в аренду нежилого помещения бани (том <данные изъяты>).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.ст. 309,310 ГК РФ).

Поскольку, как установлено судом, Хомяковым А.С. обязательство по внесению арендной платы не исполнено, суд считает подлежащим взысканию возникшую задолженность с принявшей наследство Хомяковой Н.А., в пределах стоимости перешедшего к ней имущества.

Определяя размер такой задолженности, суд исходит из того, что она должна быть исчислена с даты приема-передачи здания бани от арендодателя к арендатору, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ, а не с даты заключения договора, как просит истец, поскольку в силу условий п.5.2 договора аренды, обязательство по оплате арендной платы возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи имущества и по дату смерти арендатора Хомякова А.С. – ДД.ММ.ГГГГ.

Сумма задолженности составляет 191337,17 рублей.

Период начисления	Дата оплаты	Начислено, руб.	Уплачено, руб.
1	2
Сальдо на 28.03.2014	0,00	0,00
2014 год
28.03.2014 - 31.03.2014	10.04.2014	606,67	0,00
01.04.2014 - 30.06.2014	10.04.2014	13 650,00	0,00
01.07.2014 - 30.09.2014	10.07.2014	13 650,00	0,00
01.10.2014 - 31.12.2014	10.10.2014	13 650,00	0,00
2015 год
01.01.2015 - 31.03.2015	10.01.2015	15 315,30	0,00
01.04.2015 - 30.06.2015	10.04.2015	15 315,30	0,00
01.07.2015 - 30.09.2015	10.07.2015	15 315,30	0,00
01.10.2015 - 31.12.2015	10.10.2015	15 315,30	0,00
2016 год
01.01.2016 - 31.03.2016	10.01.2016	16 203,59	0,00
01.04.2016 - 30.06.2016	10.04.2016	16 203,59	0,00
01.07.2016 - 30.09.2016	10.07.2016	16 203,59	0,00
01.10.2016 - 31.12.2016	10.10.2016	16 203,58	0,00
2017 год
01.01.2017 - 31.03.2017	10.01.2017	16 722,10	0,00
01.04.2017 - 08.05.2017	10.04.2017	6 982,85	0,00
Итого	191 337,17	0,00
Начислено по основному платежу	191 337,17
Уплачено по основному платежу	0,00
Задолженность по основному платежу	191 337,17

Пеня за период с 11.04.2014 г. по 08.05.2017 г. составляет сумму 556621,72 рубля.

Задолженность, руб.	Период просрочки	Дней просрочки	Ставка пени, %	Начислено пени, руб.
3	4	5	6	7
0,00
14 256,67	11.04.2014 - 10.07.2014	91	0,50	6 486,78
27 906,67	11.07.2014 - 10.10.2014	92	0,50	12 837,07
41 556,67	11.10.2014 - 10.01.2015	92	0,50	19 116,07
56 871,97	11.01.2015 - 10.04.2015	90	0,50	25 592,39
72 187,27	11.04.2015 - 10.07.2015	91	0,50	32 845,21
87 502,57	11.07.2015 - 10.10.2015	92	0,50	40 251,18
102 817,87	11.10.2015 - 10.01.2016	92	0,50	47 296,22
119 021,46	11.01.2016 - 10.04.2016	91	0,50	54 154,76
135 225,05	11.04.2016 - 10.07.2016	91	0,50	61 527,40
151 428,64	11.07.2016 - 10.10.2016	92	0,50	69 657,17
167 632,22	11.10.2016 - 10.01.2017	92	0,50	77 110,82
184 354,32	11.01.2017 - 10.04.2017	90	0,50	82 959,44
191 337,17	11.04.2017 - 08.05.2017	28	0,50	26 787,20
191 337,17	556 621,72
Начислено пени	556 621,72
Уплачено пени	0,00
Задолженность по пени	556 621,72

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» при взыскании неустойки с физических лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Суд, в целом признавая требование администрации МО «Багратионовский городской округ» о взыскании пени обоснованным, приходит к выводу о том, что применение пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки, с учетом характера нарушения обязательства, явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства, поскольку пеня в указанном размере почти в три раза превышает сумму самой задолженности.

Принимая во внимание изложенное и учитывая компенсационную природу пени, ее высокий размер, а также характер нарушения обязательства, сумму задолженности, период просрочки исполнения обязательства, суд полагает возможным на основании статьи 333 ГК РФ уменьшить размер пени за нарушение обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок до 20000 рублей.

Таким образом, размер задолженности Хомякова А.С. по указанному выше договору аренды нежилого здания за период с 28.03.2014 г. по 08.05.2017 г. составляет 211337,17 рублей и складывается из следующего:

- задолженность по арендной плате 191337,17 рублей,

- пени за просрочку уплаты арендной платы – 20000 рублей.

Согласно п. 1 ст. 1175 ГК РФ, по долгам наследодателя отвечают в солидарном порядке наследники, принявшие наследство. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Смерть арендатора не влечет прекращения обязательств, возникших из заключенного им договора аренды, поскольку его наследники, принявшие наследство, становятся должниками и несут обязанность по исполнению данных обязательств со дня открытия наследства, в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Стоимость перешедшего к Хомяковой Н.В. имущества с очевидностью превышает размер задолженности, составляющей <данные изъяты> рублей.

Так, из наследственного дела к имуществу умершего Хомякова А.С. следует, что после его смерти осталось наследственное имущество в виде 758/1000 доли жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровой стоимостью доли <данные изъяты> рубля; земельного участка с КН №, площадью 5000 кв.м., категория земли – земли населенных пунктов, для ЛПХ, расположенный вблизи жилого <адрес>, по указанному выше адресу, кадастровой стоимостью <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером №, категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, для КФХ, площадью 67000 кв.м., кадастровой стоимостью <данные изъяты> рублей, а также иное имущество, общая стоимость которого превышает <данные изъяты> рублей (том <данные изъяты>).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что у Хомяковой Н.В. возникло обязательство по погашению образовавшейся задолженности в пределах стоимости перешедшего к ней после смерти супруга Хомякова А.С. наследственного имущества, суд приходит к выводу о том, что с Хомяковой Н.В. в пользу администрации МО «Багратионовский городской округ» подлежит взысканию задолженность в сумме <данные изъяты> рублей.

Поскольку, как указано выше, права и обязанности по договору в соответствии с законом перешли к Хомяковой Н.В. за период с 09.05.2017 г. по 12.02.2019 г. с неё подлежит взысканию арендная плата, как со стороны договора, вне зависимости от стоимости принятого наследственного имущества.

Задолженность по уплате арендной платы за период с 09.05.2017 г. по 12.02.2019 г. составляет 120511,06 рублей, которая и подлежит взысканию с Хомяковой Н.В.

Период начисления	Дата оплаты	Начислено, руб.	Уплачено, руб.
1	2
Сальдо на 09.05.2017	0,00	0,00
2017 год
09.05.2017 - 30.06.2017	10.07.2017	9 739,25	0,00
01.07.2017 - 30.09.2017	10.07.2017	16 722,10	0,00
01.10.2017 - 31.12.2017	10.10.2017	16 722,10	0,00
2018 год
01.01.2018 - 31.03.2018	10.01.2018	17 190,32	0,00
01.04.2018 - 30.06.2018	10.04.2018	17 190,32	0,00
01.07.2018 - 30.09.2018	10.07.2018	17 190,32	0,00
01.10.2018 - 31.12.2018	10.10.2018	17 190,33	0,00
01.01.2019 - 12.02.2019	10.01.2019	8 566,32	0,00
Итого	120 511,06	0,00
Начислено по основному платежу	120 511,06
Уплачено по основному платежу	0,00
Задолженность по основному платежу	120 511,06

Учитывая, что Хомяковой Н.В. арендная плата в установленный договором срок не вносилась, с неё также подлежит взысканию пеня, за период с момента нарушения обязательства до момента исполнения обязательства по оплате, размер которой за период с 09.05.2017 г. по 30.06.2019 г. (как в иске) составляет 295682,89 рублей, которая также судом на основании ст. 333 ГК РФ подлежит снижению до 10 000.

Задолженность, руб.	Период просрочки	Дней просрочки	Ставка пени, %	Начислено пени, руб.
3	4	5	6	7
9 739,25	09.05.2017 - 10.07.2017	63	0,50	3 067,86
26 461,35	11.07.2017 - 10.10.2017	92	0,50	12 172,22
43 183,45	11.10.2017 - 10.01.2018	92	0,50	19 864,39
60 373,77	11.01.2018 - 10.04.2018	90	0,50	27 168,20
77 564,09	11.04.2018 - 10.07.2018	91	0,50	35 291,66
94 754,41	11.07.2018 - 10.10.2018	92	0,50	43 587,03
111 944,74	11.10.2018 - 10.01.2019	92	0,50	51 494,58
120 511,06	11.01.2019 - 30.06.2019	171	0,50	103 036,96
295 682,89
Начислено пени	295 682,89
Уплачено пени	0,00
Задолженность по пени	295 682,89

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды с Хомяковым П.С. был заключен на срок 5 лет, по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1. договора).

Данный договор прекратил свое действие в эту дату ДД.ММ.ГГГГ, поскольку несмотря на то, что арендатор Хомякова Н.В. продолжала пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора, однако со стороны администрации имелись возражения, что подтверждено имеющимися в деле соответствующими письмами ( том 1 л.д. 35-40).

Оснований считать, что договор аренды был ранее этой даты прекращен в одностороннем порядке арендодателем, не имеется, поскольку предусмотренный п. 7.4 договора порядок одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора соблюден не был. Другая сторона об этом предупреждена не была в связи со смертью.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендованное здание бани до настоящего времени не возвращено арендатором Хомяковой Н.В. его собственнику – администрации МО «Багратионовский городской округ».

Акт приема-передачи имущества, как то предусмотрено п. 4 договора аренды нежилых помещений, сторонами подписан не был.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК РФ).

Аналогичное по содержание положение содержится также в п. 4.3 договора аренды.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Тем самым, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку в данном случае Хомякова Н.В. своевременно не исполнила обязательства по возврату нежилого помещения бани, с неё за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.

Размер такой платы за период с 13.02.2019 г. по 31.07.2019 г. составляет 33468,42 рубля.

Период начисления	Начислено, руб.	Уплачено, руб.
1	2
Сальдо на 13.02.2019
13.02.2019 - 31.03.2019	9 363,19	0,00
01.04.2019 - 30.06.2019	17 929,51 0	0,00
01.07.2019 – 30.06.2019	6175,72	0,00
Итого	33468,42	0,00

Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений статьи 395 Кодекса, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Размер процентов за период с 11.04.2019 г. по 31.07.2019 г. составляет сумму 277,35 рублей, которая и подлежит взысканию с Хомяковой Н.В. в пользу администрации МО «Багратионовский городской округ».

Поскольку по окончании срока действия договора аренды ответчица Хомякова Н.В. не освободила арендуемое имущество, в силу п. 2 ст. 622 ГК РФ и договора аренды она была бы обязана производить оплату аренды в соответствии с условиями договора, то есть периодическими денежными платежами, расчет процентов выглядит следующим образом.

Задолженность, руб.	Период просрочки	Дней просрочки	Ключевая ставка, % Начислено процентов за пользование денежными средствами, руб.
3	4	5	6	7
9363,19	11.04.2019 - 16.06.2019	67	7,75	133,20
9363,19	17.06.2019 - 10.07.2019	17	7,5	26,94
27292,70	11.07.2019 - 28.07.2019	18	7,5	100,95
27292,70	29.07.2019 – 31.07.2019	3	7,25	16,26
33468,42
277,35
Начислено %	277,35

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 и пункту 2 статьи 61.1 Бюджетного кодекса РФ, государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, подлежит зачислению в бюджет городского округа по месту совершения юридически значимых действий.

Поскольку исковые требования администрации удовлетворены частично, с ответчицы Хомяковой Н.В. подлежит взысканию в доход бюджета МО «Багратионовский городской округ» государственная пошлина, рассчитанная от суммы взысканных денежных средств, в размере 6955,94 рубелей, от уплаты которой орган местного самоуправления освобожден на основании пп.19 п.1 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

иск администрации МО «Багратионовский городской округ» удовлетворить частично.

Взыскать с Хомяковой Н.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, в пользу администрации МО «Багратионовский городской округ»:

- задолженность по арендной плате за период с 28.03.2014 г. по 31.07.2019 г. в сумме 345316 рублей 65 копеек;

- пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 11.04.2014 г. по 30.06.2019 г. в сумме 30000 рублей;

- проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, за период с 11.04.2019 г. по 31.07.2019 г. в сумме 277 рублей 35 копеек, а всего 375594 (триста семьдесят пять тысяч пятьсот девяносто четыре) рубля.

Признать договор № на аренду нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО «Пограничное сельское поселение» и Хомяковым А.С., прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении исковых требований администрации МО «Багратионовский городской округ» в остальной части отказать.

Взыскать с Хомяковой Н.В. в доход бюджета МО «Багратионовский городской округ» государственную пошлину в размере 6955 (шесть тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей 94 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 30 декабря 2019 г.

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья А.Э. Жесткова

Секретарь: О.А. Матросова