Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2740/2021 ~ М-1810/2021 от 12.05.2021

                                        дело № 2-2740/21

61RS0007-01-2021-000158-40

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 декабря 2021 года г. Ростов – на – Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Черникова С.Г.,

при секретаре Волковой И.И.,

    с участием:

-истца: Ванурина О.А. его представителей Гжибовской М.В., Гжибовского И.Я.,

-от ответчика: представителя по доверенности Вильковской Н.В.,

-от ПАО Сбербанк: представителя Толстолуцкого Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ванурина ФИО9 к Еременко ФИО10 о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Ванурин О.А. обратился в Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону с настоящим исковым заявлением, которое после уточнений в окончательном виде выглядит следующим образом:

«1). Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ г. с Еременко ФИО13

2). Взыскать с Еременко ФИО17 в пользу Ванурина ФИО19 убытки в размере 378000 руб. -сумма уплаченная по договорам найма жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ г.;

3). Взыскать с Еременко ФИО20 в пользу Ванурина ФИО21 убытки в размере 150000 руб. -сумма по договору купли продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ

4). Взыскать с Еременко ФИО22 в пользу Ванурина ФИО23 1094 414.49 руб., из которых 850000 руб. целевые кредитные денежные средства, предоставленные по кредитному договору №ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Вануриным О.А. и ПАО «Сбербанк России», 244414.49 руб. погашенные проценты по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. по кредитному договору №№, заключенному между Вануриным О.А. и ПАО «Сбербанк России».

5). Взыскать с Еременко ФИО24 в пользу Ванурина ФИО26 расходы на оплату юридических услуг в размере 30000 руб., госпошлину 13200 руб.» (л.д.70, т.2).

Свою просьбу заявитель объясняет тем, что ДД.ММ.ГГГГ г., он и ответчик заключили договор купли продажи в отношении квартиры № 17 в доме по ул. <адрес> (КН №), площадью 21.4 кв.м. (без отделки), за счет кредитных средств ПАО Сбербанк.

Согласно указанному договору, квартира №17 является жилым помещением, оснащена всеми необходимыми коммуникациями (пп. 1.1, 3.6).

Истец выплатил ответчику требуемую по договору сумму. Однако проживать в данной квартире он не может, поскольку в квартире №17 отсутствуют подключенные инженерные коммуникации (вода, канализация, отопление, газ, электричество), эти же коммуникации не подведены к самому жилому дому по ул. <адрес> Дом находится в стадии строительства, в доме никто не живет, истец вынужден снимать другое жильё и нести расходы по его оплате.

Поскольку приобретённое по договору купли продажи жильё не соответствует критериям жилого помещения и не пригодно для проживания, истец обратился в суд.

В судебном заседании от 22.12.2021 г. Ванурин О.А. и его представители поддержали уточнённые исковые требования, повторили доводы искового заявления. При этом Ванурин О.А. не отрицал, что ему было известно о том, что инженерные коммуникации не были присоединены к строящемуся многоквартирному дому, а в квартире отсутствуют коммунальные услуги. Тем не менее он принял решение о покупке данного жилого помещения с учётом того, что после завершения строительства квартира будет полностью обеспечена всеми коммунальными услугами.

В том же судебном заседании представитель ответчика Вильковская Н.В. исковые требования не признала и показала, что приобретая квартиру, истец осмотрел объект и согласился заключить договор купли продажи, в которой на момент осмотра отсутствовали коммунальные услуги: электричество, водоснабжение, водоотведение, отопление. В настоящее время в многоквартирный дом заведено электричество, в свою очередь с ресурсоснабжающей организацией решается вопрос о поставках водоснабжения, водоотведения. Отопление МКД будет осуществляться собственной котельной на природном газе. Для этого застройщиком приобретена и установлена на земельном участке газотурбинная установка. Поскольку существенных изменений обстоятельств имевших место при заключении договора не произошло, представитель ответчика просила отказать истцу в удовлетворении иска.

В том же судебном заседании представитель ПАО Сбербанк Толстолуцкий Д.В. разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда и показал, что истец знал объект и его оснащённость, который купил у ответчика, предварительно осмотрев его. В свою очередь кредитная организация представила возможность заявителю приобрести в собственность данную квартиру на кредитные средства. При таком положении спорная квартира как залог не может быть утрачена банком, а Ванурин О.А. должен исполнить кредитные обязательства.

Дело рассмотрено в отсутствие Еременко Ю.А. по ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев дело, суд приходит к выводу об оставлении искового заявления без удовлетворения по следующим основаниям.

На основании ст. 450 ГК РФ, - Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ, - Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ г., Ванурин О.А. и Ерёменко Ю.А. заключили договор купли продажи квартиры, площадью 21.4 кв.м., по адресу: г. <адрес> кв.№ 17, стоимостью 1 000 000 руб. Квартира приобретена за счет кредитных средств 850000 руб. по кредитному договору с ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ, остальные оплачены за счёт личных средств истца (л.д.72, т.2).

Переход права собственности на квартиру №17 к покупателю зарегистрирован в ЕГРН.

В соответствии с п. 3.5. Договора купли продажи, покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.

Согласно п. 3.6. Договора, отчуждаемая квартира осмотрена и принята покупателем, находится в его владении и считается переданной в собственность покупателю с момента подписания договора. Претензий по состоянию Квартиры у покупателя нет. Покупатель ознакомился с техническим состоянием квартиры путем её осмотра и претензий не имеет. Участники договорных отношений установили, что видимые недостатки квартиры не могут служить основанием для применения впоследствии статьи 475 ГК РФ.

В судебном заседании Ванурин О.А. не отрицал, что при заключении договора купли продажи был осведомлен о том, что приобретаемая квартира является стройвариантом, многоквартирный дом, в котором расположена квартира №17, не подключен к городским инженерным сетям, а в самой квартире отсутствуют коммунальные услуги: эл.свет, отопление, водоснабжение и водоотведение. Тем не менее покупатель подписал договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., а также передал продавцу обусловленную денежную сумму (1000000 руб.) за приобретенную в собственность квартиру №17.

Однако обращаясь в районный суд с настоящим исковым заявлением Ванурин О.А. сообщает, что квартира №17 не обеспечена коммунальными услугами, а многоквартирный дом инженерными сетями.

В соответствии с перечисленными материальными нормами, истец должен действовать добросовестно. Однако Ванурин О.А. не представил доказательств того, что договор купли продажи квартиры и/или само состояние квартиры №17 претерпели существенные изменения по сравнению с тем состоянием, когда жилое помещение поступило в собственность заявителя.

При таком положении суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления.

Отказывая в удовлетворении иска, суд учитывает следующее.

Согласно выписке ЕГРН, право собственности на квартиру №17 по ул. <адрес> зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области за Вануриным О.А. Объект жилое помещение, общая площадь 21.4 кв.м. (л.д.88, т.1).

Согласно отчёту НП «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ, проведённого по направлению ПАО Сбербанк для определения рыночной стоимости квартиры №17 для одобрения заявления истца о предоставлении кредитных средств, известно, что независимыми экспертами установлена рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на дату оценки (ДД.ММ.ГГГГ), в размере 1016 259 руб. (л.д.124. т.1).

Данная квартира приобретена по целевому кредитному договору, в силу ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в отношении квартиры №17 зарегистрирована ипотека в силу закона, залогодержателем является ПАО Сбербанк.

Суд принимает к сведению доводы Ванурина О.А. и его представителей о том, что возведение многоквартирного дома по ул. <адрес> имело место без получения в органах местного самоуправления соответствующего разрешения на строительство. Однако учитывает, что по состоянию на момент рассмотрения настоящего дела, квартира зарегистрирована в ЕГРН, в отношении квартиры зарегистрировано право собственности как на жилой объект.

Данное обстоятельство не является основанием для расторжения оспариваемого договора купли продажи. Как и обстоятельство признания Ванурина О.А. потерпевшим по уголовному делу №№ ОРП на ТО ОП №4 СУ УМВД РФ по г. Ростову-на-Дону, поскольку за передаваемые Вануриным О.А. денежные средства в его собственность фактически перешла квартира №17.

Согласно приобщённой к делу документации на возводимый многоквартирный дом по ул. Черевичкина, 91 известно, что застройщиком осуществляются работы по подключению жилого дома к городским сетям и канализации, получены технические условия на технологическое присоединение объекта, о подключении объекта капитального строительства к сети газораспределения, поставки природного газа для обеспечения коммунально – бытовых нужд граждан, присоединения к электрическим сетям (л.д.1-63, т.2).

В судебном заседании Ванурин О.А. не отрицал, что приобретал спорную квартиру без присоединения квартиры (МКД) к городским инженерным сетям, поскольку её стоимость при отсутствии коммунальных услуг была привлекательной.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истцовой стороны по делу была назначена судебная строительно техническая экспертиза, для определения соответствия спорной квартиры №17 критериям жилого помещения.

На разрешение судебным экспертам поставлены следующие вопросы:

1). Соответствует ли строительно-техническим, градостроительным нормам, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям по СНиП, ГОСТ, СП, квартира №17 (без отделки), площадью 21.4 кв.м., в доме по ул. <адрес>, как жилое помещение, оснащенное всеми необходимыми коммуникациями.

2). Оснащен ли многоквартирный жилой дом по ул. <адрес> инженерными коммуникациями, если да, то какими именно, находятся ли они в работоспособном состоянии.

3). Проведены ли в квартиру №17 дома по ул. <адрес> какие либо инженерные коммуникации (какие именно), находятся ли они в работоспособном состоянии.

4). Является ли квартира №17 в доме по ул. <адрес> (без отделки) пригодной для проживания, если не брать во внимание отсутствие внутренней отделки.

Производство экспертизы поручено экспертному учреждению ООО «РОЛЭКС».

Согласно выводам экспертного учреждения в заключении судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ – известно, что квартира №17 (без отделки), площадью 21.4 кв.м., при наличии всех коммуникаций соответствует всем строительно техническим, градостроительным нормам, противопожарным и санитарно эпидемиологическим требованиям по СНиП, ГОСТ, СП (л.д.207, т.1);

-система холодного водоснабжения внутри здания смонтирована и подключена к системе водоснабжения (на момент обследования задвижки перекрыты);

-система горячего водоснабжения смонтирована внутри здания, не подключена к источникам снабжения (котёл, наружные сети);

-система канализации смонтирована внутри жилого дома;

-система отопления смонтирована не в полной мере, отопительный прибор складирован на соседнем земельном участке;

-система электроснабжения смонтирована по зданию в местах общего пользования с установкой поквартирных щитов. Здание подключено по временной схеме на период строительства;

-газовые трубопроводы отсутствуют;

В квартире №17 установлены радиатор отопления, подключенный к стоякам отопления; стояки системы отопления; вывод канализации в помещение санузла, выводы под полотенцесушители в санузле; в коридоре общего пользования над входной дверью в квартиру смонтирован электрический квартирный щит; стояки холодного, горячего водоснабжения с отводами и вентилями расположены в нише коридора общего пользования;

-квартира непригодна для проживания без подключения к наружным инженерным сетям отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения.

Согласно приобщённой к делу документации на возводимый многоквартирный дом по ул. Черевичкина, 91, известно, что застройщиком осуществляются работы по подключению жилого дома к городским сетям и канализации, получены технические условия на технологическое присоединение объекта, о подключении объекта капитального строительства к сети газораспределения, поставки природного газа для обеспечения коммунально – бытовых нужд граждан, присоединения к электрическим сетям (л.д.1-63, т.2).

В судебном заседании Ванурин О.А. не отрицал, что приобретал спорную квартиру без присоединения квартиры (МКД) к городским инженерным сетям, поскольку её стоимость при отсутствии коммунальных услуг была привлекательной.

Учитывая, что истцу отказано в удовлетворении основных исковых требований, также подлежат отклонению производные исковые требования.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

    Ванурину О.А. в удовлетворении исковых требований к Еременко Ю.А. о расторжении договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании убытков в размере 378000 руб., 150000 руб., денежных средств в размере 1094 414.49 руб. в виде целевых кредитных средств и погашенных процентов, а также расходов на оплату юридических услуг в размере 30000 руб., госпошлины 13200 руб., - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова – на – Дону в течение месяца с момента составления полного текста.

Судья              С.Г.Черников

полный текст

составлен: 29.12.2021.