Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6047/2018 ~ М-5762/2018 от 21.08.2018

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2018 года

Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Землемеровой О.И..,

при секретаре Матрос А.В..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Брундукова А. Г. к ООО «ГарантияСтройПроект», Администрации Раменского муниципального района Московской области о признании права собственности на машиноместа, признании предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности договором купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с учетом уточненных требований к ООО «ГарантияСтройПроект», Администрации Раменского муниципального района Московской области о признании права собственности на машиноместа, признании предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности договором купли-продажи.

В обоснование заявленных уточненных требований ссылался на то, что <дата> он («Покупатель») заключил с ООО «ГарантияСтройПроект» («Продавец») предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности <номер> (далее- «Предварительный договор»). Согласно п.1. Предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на полуподземную автостоянку на 278 машиномест, расположенную по адресу: <адрес>), ЖК «Раменский» с предметом основного договора - доля в праве общей долевой собственности соответствует отдельному машиноместу под строительным номером <номер> общей площадью 12 кв.м. и <номер> общей площадью 13,5 кв.м. Согласно п.2 указанного договора стороны определили, что срок заключения основного договора – 1 квартал 2016 года. в соответствии с п.3, п.3.1 договора – цена договора составляет сумму в размере <...> рублей. Денежную сумму в размере <...> рублей покупатель оплачивает продавцу до <дата>. Оставшуюся сумму в размере <...> рулей покупатель вносит в течение 30 месяцев равными платежами каждые два месяца на расчетный счет продавца. Данный договор заключен <дата>. Денежная сумма, которая указана в договоре, им своевременно внесена на счет ООО «ГарантияСтройПроект», что подтверждается платежными документами. Таим образом, он свои обязательства по договору выполнил в полном объеме. В тоже время до настоящего времени свои обязательства по договору ООО «ГарантияСтройПроект» не выполнены. Не заключен основной договор и не переданы ему машиноместа. В связи с чем он вынужден был обратиться в суд.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик - ООО «ГарантияСтройПроект» в судебное заседание не явился, извещен. Его мнение суду неизвестно.

Ответчик – Администрация Раменского муниципального района Московской области, представитель не явился, извещен. Представили письменное мнение, в котором указали, что администрация не являлась стороной заключенного между истцом и ООО «ГарантияСтройПроект» договора, в связи с чем не нарушала права и законные интересы истца. <дата>. между Администрацией и Инвестором-Застройщиком ООО «ГарантияСтройИнвест» был заключен Инвестиционный контракт на строительство группы многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенными помещениями, подземными автостоянками и строительство общеобразовательной школы по адресу: <адрес>. Земельные участки под строительство инвестиционного объекта на момент заключения указанного контракта были предоставлены Инвестору-Застройщику на праве аренды по результатам проведанного аукциона сроком до <дата>. В рамках указанного контракта застройщиком было запланировано осуществить строительство 11 многоквартирных жилых домов, школу на 900 мест и две автостоянки (корп.25,27) При этом автостоянки согласно соотношению раздела имущества между сторонами по итогам реализации контракта составляют имущественную долю застройщика. До настоящего времени указанный Инвестиционный контракт полностью не реализован по причине банкротства застройщика ООО «ГарантияСтройИнвест». С ответчиком ООО «ГарантияСтройПроект» Администрация никаких инвестиционных контрактов (сотглашений, договоров) не заключала. Просили отказать в удовлетворении иска к администрации, как к ненадлежащему ответчику.

Представитель третьего лица УФСГРКиК по Московской области в судебное заседание не явился, извещен. Представили возражение на иск, в котором указали, что к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи. В данном случае идентифицировать на какие именно объекты недвижимости истец просит признать право собственности, не представляется возможным. Просили отказать в удовлетворении иска.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в порядке заочного производства в отсутствие ответчиков с вынесением по делу заочного решения.

Выслушав мнение истца, изучив и проанализировав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела усматривается, что <дата> истец («Покупатель») заключил с ООО «ГарантияСтройПроект» («Продавец») предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности <номер> (далее- «Предварительный договор»). (л.д.9-10)

Согласно п.1. Предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на полуподземную автостоянку на 278 машиномест, расположенную по адресу: <адрес> с предметом основного договора - доля в праве общей долевой собственности соответствует отдельному машиноместу под строительным номером <номер> общей площадью 12 кв.м. и <номер> общей площадью 13,5 кв.м.

Согласно п.2 указанного договора стороны определили, что срок заключения основного договора – 1 квартал 2016 года.

В соответствии с п.3, п.3.1 договора – цена договора составляет сумму в размере <...> рублей. Денежную сумму в размере <...> рублей покупатель оплачивает продавцу до <дата>. Оставшуюся сумму в размере <...> рулей покупатель вносит в течение 30 месяцев равными платежами каждые два месяца на расчетный счет продавца.

Денежная сумма, которая указана в договоре, истцом своевременно внесена на счет ООО «ГарантияСтройПроект», что подтверждается платежными документами. (л.д.13, л.д.16, л.д.19)

Таким образом, истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме.

В тоже время в ходе судебного разбирательства установлено, что до настоящего времени свои обязательства по договору ООО «ГарантияСтройПроект» не выполнены, а именно : не заключен основной договор и не переданы истцу машиноместа.

Судом для определения степени готовности объекта –полуподземной автостоянки, расположенной по адресу: <адрес> была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта, степень готовности объекта составляет 67,9%.

В настоящем судебном заседании эксперт указал, что на объекте выполнены основные строительно-монтажные работы (возведены фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, кровля, ограждающие конструкции и т.д.). Рассматриваемые машиноместа созданы и существуют в натуре как часть площади полуподземной автостоянки, со своими характеристиками и определенным местоположением в полуподземной автостоянке на 278 машиноместа. На момент обследования никаких строительно-монтажных работ по строительству объекта не производилось, рабочий персонал и строительная техника отсутствовали.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 429, ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ста. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от 28 июня 2012 года, к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. С учетом законодательства о защите прав потребителей и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года (п. 8), суд считает, что с истцом по существу был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности <номер>, заключенный <дата> между ООО «ГарантияСтройПроект» и Бурундуковым А. Г. основным договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на полуподземную автостоянку ЖК «Раменский» на 278 машиномест, расположенной по строительному адресу: <адрес> в виде машиноместа со строительным <номер> общей площадью 12кв.м. и в виде машиноместа со строительным <номер> общей площадью 13,5кв.м.

Истец просит о признании права на машиноместа <номер> и <номер>.

Проверяя обоснованность заявленных требований, суд приходит к следующему.

Гражданский кодекс Российской Федерации признает в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества в многоквартирном доме как жилые, так и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств машино-места (пункт 1 статьи 130).

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с названными нормами Закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного машино-места, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда РФ от 14.12.2010 г. № 4-В10-34.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., в редакции 04.03.2015 г.).

В данном случае, вышеназванная практика применима и к требованиям о признании права на объект незавершенного строительства в виде машино-места.

Поскольку истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в силу статей 12, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утв. <дата>).

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде машиномест, поскольку после выплаты истцом денежных средств за машиномест в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным имуществом.

В связи с вышеизложенным требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.198-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности <номер>, заключенный 22.11.2013г. между ООО «ГарантияСтройПроект» и Бурундуковым А. Г. основным договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на полуподземную автостоянку ЖК «Раменский» на 278 машиномест, расположенной по строительному адресу: <адрес> в виде машиноместа со строительным <номер> общей площадью 12кв.м. и в виде машиноместа со строительным <номер> общей площадью 13,5кв.м.

Признать за Брундуковым А. Г. право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте недвижимости - полуподземной автостоянке ЖК «Раменский» на 278 машиноместа, расположенной по строительному адресу: <адрес>, в виде машиноместа со строительным <номер> общей площадью 12кв.м. и в виде машиноместа со строительным <номер> общей площадью 13,5кв.м.

Заочное решение может быть отменено Раменским городским судом по заявлению ответчика в течение 7 дней со дня вручения ему копии настоящего решения, а также может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд в течение месяца по истечение срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения

Судья                                        

Мотивированное решение изготовлено 18 декабря 2018 года.