Решение по делу № 2-3754/2015 ~ М-2473/2015 от 13.04.2015

Дело № 2-3754/2015 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

    Балашихинский городской суд Московской области в составе:

    председательствующего судьи Быстряковой О.А.,

    при секретаре судебного заседания Шугаевой О.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о взыскании денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

    Истец Гришина О.А. обратилась в суд с настоящим иском к ответчику ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о взыскании денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, штрафа, указывая на то, что между нею и ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по строительному адресу: <адрес>, жилой корпус № (почтовый адрес: <адрес>). Во исполнении договора ею была оплачена стоимость указанной квартиры в полном объеме, в размере <данные изъяты>., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. После ввода жилого дома в эксплуатацию, по результатам обмеров БТИ площадь вышеуказанной квартиры изменилась в сторону уменьшения. В соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» и свидетельству о государственной регистрации права, общая площадь помещения составляет <данные изъяты> кв.м. Таким образом, оплаченная площадь квартиры превышает фактически полученную на <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было отправлено заявление с просьбой вернуть разницу в стоимости оплаченной и фактической площадью квартиры, которая составляет денежную сумму, в размере <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ был получен письменный отказ от ответчика в удовлетворении заявленных требований.

    Истец ФИО1 просит суд взыскать с ответчика ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ», в её пользу, денежные средства в качестве уменьшения покупной цены квартиры, в размере <данные изъяты>.; штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей».

    Истец ФИО1 и её представители ФИО2 и ФИО1 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, представили письменные пояснения по иску (л.д. 43-49). Кроме того, истец ФИО1 указала, что до заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ она осматривала квартиру и располагала информацией, что квартира имеет лоджию.

    Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, иск не признал и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство недвижимости «Ключ» и ФИО1 был заключен договор №, по условиям которого ФИО1 приобрела квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Согласно технического паспорта БТИ, площадь указанной квартиры складывается из жилой площади <данные изъяты> кв.м., вспомогательной площади <данные изъяты> кв.м. и площади лоджии (балкона) <данные изъяты> кв.м. Поскольку лоджия является неотъемлемой частью квартиры, застройщик построил квартиру площадью <данные изъяты> кв.м., то есть на <данные изъяты> кв.м. больше, чем предусмотрено договором. ФИО1 при покупке квартиры осматривала квартиру и располагала информацией о том, что в квартире имеется лоджия.

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права соей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 431 ч. 1 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Согласно разъяснениям ВС РФ, содержащимся в Обзоре судебной практики ВС РФ за 4 квартал 2012г., утв. Президиумом ВС РФ 10.04.2013г., действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с п. 2 ст. 5 Закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст.9 ФЗ от 26.01.1996г. №15-ФЗ «О введении действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям вытекающим из договора заключенного между гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» и ФИО1 заключен договор № (л.д.7-12).

По условиям договора ответчик принимает решение продать, а покупатель принимает решение купить двухкомнатную квартиру №, на № этаже, площадью (включая площади помещений вспомогательного использования) <данные изъяты> кв.м., расположенную в жилом доме, по адресу: <адрес> и заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных в настоящем договоре (п. 1.1 Договора).

Договорная стоимость квартиры по договору купли-продажи рассчитывается из общей площади квартиры, включая площади помещений вспомогательного назначения, стоимости 1 кв.м. площади квартиры, согласно п.п. 2.3 Договора и расходов продавца по содержанию квартиры (п. 2.2 Договора).

На момент подписания настоящего договора, расчетная стоимость квартиры составляет <данные изъяты>., без учета размера расходов по содержанию квартиры, и определяется на основании стоимости 1 кв.м. площади квартиры равной <данные изъяты> на момент подписания договора и площади квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора (п. 2.3 Договора).

Истец ФИО1 свои обязательства по уплате денежных средств выполнила в полном объеме, в установленный договором срок (л.д. 22-23).

Решением Балашихинского горсуда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1 признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 52-54),

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> было зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 21).

Согласно технического паспорта на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь указанной квартиры складывается из жилой площади <данные изъяты> кв.м., вспомогательной площади <данные изъяты> кв.м. и площади лоджии (балкона) <данные изъяты> кв.м. (л.д. 35-42).

Таким образом, фактическая площадь квартиры, полученной истцом ФИО1-<данные изъяты>.м.), что больше, чем предусмотренная договором площадь на <данные изъяты>

Истец ФИО1, подписывая договор №, согласилась с условиями договора.

Исходя из анализа условий договора, следует, что стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается исходя из общей площади квартиры, что не противоречит положениям статьи 421 ГК Российской Федерации и не является нарушением положений статьи 1 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку каким-либо правилам, установленным законом или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, не противоречит.

Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу ст. 7 ч. 1 ФЗ N 214-ФЗ следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

Изменение площади спорного объекта недвижимости не препятствует использованию объекта в связи с его назначением.

При этом, стороны в договоре определили условия и порядок оплаты стоимости объекта долевого участия.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в части взыскания денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, не имеется. Общая площадь квартиры, переданной истцу составляет <данные изъяты> кв.м., при этом квартира имеет лоджию, площадью <данные изъяты> кв.м., которая в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, не учитывалась при регистрации права собственности истца. Вместе с тем лоджия, как составная часть квартиры, была построена и передана истцу, а потому её площадь подлежит учету при расчете стоимости всего объекта недвижимого имущества. Условиями заключенного между истцом и ответчиком договора не предусмотрено, что оплате подлежит общая площадь квартиры без учета лоджии (балкона). Расчетная стоимость квартиры, согласно п. 2.3 договора исчислялась, исходя из стоимости одного квадратного метра без оговорки, что в оплаченную площадь не входит площадь лоджии (балкона). Ссылки истца и её представителей на ст. 15 ЖК РФ, суд считает несостоятельными, поскольку указанная норма закона (ст. 15 ЖК РФ) к правоотношениям сторон, связанным с участием в долевом строительстве жилья, неприменима, поскольку в данном случае квартира со вспомогательными помещениями выступает не объектом жилищных правоотношений, по отношению к которой применяется ст. 15 ЖК РФ, а как объект гражданско-правовых отношений, к которому применяются положения заключенного между сторонами договора. Исходя из принципа свободы договора и положений ст. ст. 420, 421 ГК РФ стороны определили предмет договора строительства-2-комнатную квартиру, в которой была предусмотрена лоджия (балкон), на финансирование строительства которой истцом были уплачены денежные средства, следовательно, при решении вопроса о соответствии построенного объекта долевого строительства условиям договора необходимо исходить из фактической площади построенной квартиры, включая входящие в состав квартиры нежилые помещения, в том числе лоджии, балконы, террасы.

Принимая во внимание, что суд пришел к выводу о необходимости отказа в иске в части взыскания денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, требование о взыскании штрафа за несоблюдения в добровольном порядке требований потребителя, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", подлежит отклонению, как производное от основного иска.

Учитывая изложенное и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о взыскании денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Балашихинский городской суд Московской области.

    Федеральный судья                        О.А.Быстрякова