Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-25/2022 (2-4017/2021;) от 02.08.2021

УИД 61RS0036-01-2021-001532-07

Дело № 2-25/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2022 года    г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе

председательствующего судьи Золотых В.В.

при секретаре Григорян А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Климовой З..А. к ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, судебный пристав-исполнитель Каменского районного отдела судебных приставов УФССП России по Ростовской области Бережнова Т.С., третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Быковец А.В. об оспаривании отчета об оценке арестованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Климова З.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», в котором указала, что 16.02.2021 г. судебный пристав-исполнитель Каменского районного отдела УФССП России по РО Бережнова Т.С. в рамках исполнительного производства № вынесла постановление, которым был принят отчет об оценке стоимости арестованного имущества №, выполненный ООО «<данные изъяты>», которым была определена рыночная стоимость принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности (1/2 доля) земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, в размере 1 623 420 руб.

Форма отчета не соответствует требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», п. 3 ФСО № 3.

Налицо нарушение сроков проведения оценки стоимости объектов оценки, поскольку фактически этот срок составил почти 6 месяцев.

Истец полагает некорректным отчет специалиста, поскольку он не основан на объективных данных. В отчете указано, что он производился на основании фотоматериалов, представленных заказчиком. Этапы оценки стоимости объекта оценки не соответствуют действительности. В описании данных этапов приведена теоретическая информация, никаких конкретных действий, произведенных оценщиком, не описано, да и не может быть описано, поскольку никаких действий и не производилось.

О необъективности отчета говорит и то, что оценка производилась лишь по фотографиям, представленным заказчиком, без выезда на место расположения объектов и их непосредственного осмотра.

Климова З.А. считает, что рыночная стоимость принадлежащего ей земельного участка явно занижена в несколько раз и не отражает действительной рыночной цены.

Земельный участок находится в курортной зоне, недалеко находится море. Земельные участки в данном населенном пункте оцениваются примерно в 500 000 руб. за 100 кв.м.

Оценщик не учел, что на земельном участке расположены все коммуникации. На земельном участке находится строение, которое не учтено.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Климова З.А. просила суд:

- признать недостоверной рыночную стоимость, указанную в отчете ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от 14.01.2021 г. №, утвержденную постановлением судебного пристава-исполнителя Каменского районного отдела судебных приставов УФССП России по РО от 16.02.2021 г.;

- приостановить исполнительное производство № до рассмотрения дела по существу.

Определением судьи Каменского районного суда Ростовской области от 23.03.2021 г. производство по заявлению Климовой З.А. о приостановлении исполнительного производства № прекращено.

Быковец А.В. обратился в суд с заявлением о вступлении в процесс в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в котором указал, что на момент подачи им заявления с момента изготовления отчета от 14.01.2021 г. № прошло более 6 месяцев.

В связи с истечением эффективного срока оценки по делу необходимо назначить оценочную экспертизу.

Ссылаясь на данные обстоятельства, Быковец А.В. с учетом уточнения требований просил определить для последующего использования в исполнительном производстве стоимость № доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> Уч-Дере, участок 16а, общей площадью 870 кв.м, кадастровый № равной 2 879 864 руб.; признать не подлежащим применению оценку указанного имущества, определенную в отчете от 14.01.2021 г. № об оценке стоимости арестованного имущества, выполненного ООО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» в связи с истечением эффективного срока оценки.

Климова З.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, о причинах неявки представителя суду не сообщило.

Быковец А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель Быковец А.В. по доверенности от 11.01.2021 г., ордеру от 22.11.2021 г. № адвокат Солдатов В.Ф. в судебное заседание явился, поддержал требование Быковец А.В.

Судебный пристав-исполнитель Бережнова Т.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя Быковец А.В., исследовав материалы дела, пришел к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Случаи, при которых судебный пристав-исполнитель обязан привлечь для проведения оценки оценщика, установлены п.п. 2-4 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», в том числе при оценке недвижимости.

Согласно п. 4 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Положения Федерального закона «Об исполнительном производстве» не наделяют судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений.

Судебный пристав-исполнитель, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права и привлекающий для таких целей специалиста - оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки.

Следовательно, оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов как сторон исполнительного производства, так и судебного пристава-исполнителя, выносящего на основании отчета оценщика постановление об оценке имущества должника, которое тоже может быть оспорено в случае нарушения им прав и законных интересов сторон исполнительного производства.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объект оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки (ч. 2 ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из разъяснений, изложенных в п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», следует, что суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления (действий по вынесению постановления) судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

Судом установлено, что в Каменском районном отделе судебных приставов УФССП России по Ростовской области на исполнении судебного пристава-исполнителя Бережновой Т.С. находится исполнительное производство № в отношении должника Климовой З.А. в пользу взыскателя Быковец А.В. о взыскании задолженности в размере 2 158 311,57 руб.

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем 18.06.2013 г. наложен арест на принадлежащую Климовой З.А. № долю в праве собственности на земельный участок, кадастровый №, площадью 870 кв.м, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок был назначен оценщик ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

Отчетом ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от 14.01.2021 г. № определена рыночная стоимость принадлежащей Климовой З.А. доли в праве собственности на земельный участок в размере 1 623 420 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Каменского районного отдела судебных приставов УФССП России по Ростовской области Бережновой Т.С. от 16.02.2021 г. результаты оценки 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанный земельный участок приняты в размере 1 623 420 руб. в соответствии с отчетом оценщика ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от 14.01.2021 г. №.

Оценив отчет об определении рыночной стоимости ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от 14.01.2021 г. №, суд находит реальной рыночной стоимости арестованного имущества не отражает.

Так, отчет ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» сведений о проведенном анализе наиболее эффективного использования объекта оценки не содержит.

Согласно п. 12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 г. № 611, анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

В отчете ответчика содержится лишь указание на теоретические основы анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, однако сам анализ в отчете отсутствует.

В основу отчета об оценке ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» положен исключительно сравнительный подход, затратный и доходные подходы оценщиком не применялись. Проведенная оценка сравнительным подходом судом признается недостоверной.

Так, приводя сведения об отобранных расположенных в <адрес> земельных участках оценщиком приведены сведения о продаже 10 земельных участков, средняя стоимость которых составляет 4 976 руб./кв.м.

Между тем, при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщиком средней стоимостью аналогичных земельных участок принята цена 3 967 руб./кв.м в результате анализа 4 объектов-аналогов.

Вышеуказанные недостатки отчета ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» вызывают сомнения в правильности и обоснованности выводов оценщика ответчика.

Определением суда от 22.12.2021 г. по делу назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО».

На разрешение судебного эксперта поставлен следующий вопрос:

какова рыночная стоимость № доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый №, площадью 870 кв.м, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. №

Согласно заключению судебного эксперта от 27.01.2022 г. № рыночная стоимость вышеуказанного объекта на 27.01.2022 г. с учетом округления составила 2 879 864 руб.

Оценивая результаты проведенной ООО «<данные изъяты>» экспертизы в совокупности с иными представленным сторонами доказательствами, суд соглашается с выводами данной экспертизы, поскольку указанное заключение эксперта в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, которому были разъяснены его права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ. Недостатков проведенной ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» оценки заключение судебного эксперта не содержит. Оснований для сомнения в правильности выводов эксперта отсутствуют. Выводы эксперта последовательны, не противоречат материалам дела и согласуются с другими доказательствами по делу, а также не оспаривались сторонами.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отчет ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости арестованного имущества, а указанная в нем величина не может быть использована при реализации этого имущества на торгах.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с удовлетворением исковых требований суд пришел к выводу о взыскании с ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» в доход местного бюджета государственной пошлины в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Климовой З..А., требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Быковец А.В. – удовлетворить.

Признать недостоверной рыночную стоимость арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства №, указанную в отчете ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от 14.01.2021 г. №.

Признать надлежащей оценкой 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый №, площадью 870 кв.м, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в исполнительном производстве в размере 2 879 864 рублей.

Взыскать с ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22.03.2022 года.