Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1328/2018 ~ М-1343/2018 от 20.11.2018

Дело № 2-1328/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск                                                      18 декабря     2018 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:       председательствующего-судьи                         СТРОКОВОЙ О.А.,

при секретаре                                                      МАКЕЕВОЙ Е.В.,

рассмотрев в предварительном судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску КУЗНЕЦОВОЙ МАРИНЫ АФАНАСЬЕВНЫ к ЗАО «ПО ТЭПКЦ ХОКО», Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о признании действительным договора застройки, дополнительного соглашения к нему, признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

Истец Кузнецова М.А. обратилась в суд с иском, указывая, что 27 мая 1992 года между ее матерью ФИО1 и АО ТЭПКЦ «ХОКО» был заключен договор № 5784 на строительство индивидуального коттеджа в <адрес>, по которому АО ТЭПКЦ «ХОКО» приняло на себя обязанность по строительству индивидуального коттеджа общей площадью 325,64 кв.м, а ФИО1 приняла на себя обязательство по оплате работ по строительству коттеджа.

Как указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ ее мать ФИО1 . умерла. На момент ее смерти строительство коттеджа было не завершено. Кроме того, мать при жизни не оформила своих прав на коттедж.

По утверждению истца, она как правопреемница своей матери обратилась в Наблюдательный Совет ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» с просьбой признать за ней, как наследницей ФИО1 , прав и обязательств по указанному договору.

На заседании Наблюдательного Совета ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» (протокол № 52 от 02.10.2014) Кузнецовой М.А. были переданы права и обязанности по договору № 5784 от 27.05.1992, заключенного между ФИО1 и АО ТЭПКЦ «ХОКО».

Истица указывает в иске, что 03.10.2014 между ней и ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО» было заключено дополнительное соглашение к договору № 5784 от 27.05.1992, которым предусматривалось изменение объекта строительства с коттеджа на двухкомнатную квартиру.    На основании решения Наблюдательного Совета ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» (протокол № 5 от 12.10.2017) во исполнение обязательств по договору и дополнительному соглашению ей была передана в собственность квартира <адрес> что было закреплено в акте приема-передачи от 11.10.2018.

Истец утверждает, что расчеты между сторонами произведены полностью, претензий по договору стороны друг к другу не имеют. Имущество в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 64,2 кв.м истцу передано по акту приема-передачи от 11.10.2018.

Как указывает Кузнецова М.А., в настоящее время она намерена зарегистрировать право собственности на квартиру, однако, сделать это не представляется возможным, в связи с тем, что упомянутые договор и соглашение не были надлежащим образом зарегистрированы.

Истец просит:

- признать действительным договор № 5784 от 27 мая 1992 года, заключенный между организацией АО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО2, действовавшего на основании Устава, с одной стороны, и ФИО1 , на строительство индивидуального коттеджа вариант № Т2-2Бп общей площадью 325,64 кв.м в <адрес>;

- признать действительным дополнительное соглашение к договору на строительство индивидуального коттеджа № 5784 от 27 мая 1992 года, заключенное 03.10.2014 в городе Борисоглебске между организацией ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО2 действовавшего на основании Устава, с одной стороны, и ею, Кузнецовой М.А. - правопреемником ФИО1 ., на строительство квартиры;

- признать за ней, Кузнецовой М.А. право собственности на квартиру общей площадью 64,2 кв.м, в том числе жилой - 32,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец Кузнецова М.А. в судебное заседание не явилась, письменно уведомив суд о рассмотрении дела в ее отсутствие и поддержании исковых требований.

Представители ответчиков ЗАО «ПО ТЭПКЦ ХОКО», администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. От представителя ЗАО «ПО ТЭПКЦ ХОКО» Агабабовян И.А., действующей на основании доверенности №2 от 09.01.2018, поступило заявление о признании исковых требований.

Представитель третьего лица администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 27 мая 1992 года между ФИО1 и АО ТЭПКЦ «ХОКО» был заключен договор на строительство индивидуального коттеджа в <адрес> № 5784, по которому АО ТЭПКЦ «ХОКО» приняло на себя обязанность по строительству индивидуального коттеджа варианта Т2-2Бп общей площадью 325,64 кв.м, а ФИО1 приняла на себя обязательство по оплате работ по строительству коттеджа.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти серия <адрес> №, выданным отделом ЗАГС Борисоглебского района Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, актовая запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно протоколу № 52 Наблюдательного Совета ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» от 02.10.2014 Кузнецовой М.А. были переданы права и обязанности по договору № 5784 от 27.05.1992, заключенного между ФИО1 и АО ТЭПКЦ «ХОКО».

03.10.2014 между Кузнецовой М.А. и ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО» было заключено дополнительное соглашение к договору № 5784 от 27.05.1997, которым, в том числе, в части корректировки стоимости работ с учетом инфляции, а также изменен и сам предмет договора: вместо коттеджа ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО» обязуется осуществить строительство квартиры.

На основании решения Наблюдательного Совета ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» (протокол № 5 от 12.10.2017) во исполнение обязательств по договору и дополнительному соглашению Кузнецовой М.А. была передана в собственность квартира <адрес>, что было закреплено в акте приема-передачи от 11.10.2018.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.10.2018, отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В судебном заседании установлено, что земельный участок, расположенный в 1 квартале Восточного жилого района г. Борисоглебска, решением главы администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района № 906 от 18.07.1995 года был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование АО ТЭПКЦ «ХОКО». Право организации на пользование земельным участком зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством № 12377 от 06.02.1996 года.

Выстроенному многоквартирному жилому дому, расположенному в 1 квартале Восточного жилого района, Постановлением Администрации города Борисоглебска – района № 50 от 13.01.2004 присвоен номер: <адрес>.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома суду не представлено.

При оценке соблюдения требований строительно-технических и иных норм при его возведении суд учитывает следующее.

Согласно представленным документам, у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются:

    - государственная лицензия на осуществление строительной деятельности (серия ВВБ.51, № 000365.1000);

    - лицензия № ФЛЦ 36000343 от 08.04.1999 г. на осуществление проектных работ;

    - лицензия № ФЛЦ 36002807 от 10.09.2001 г. на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений;

    - лицензия № ФЛЦ 36001527 от 08.08.2000 г. на осуществление деятельности по инженерно-геодезическим изысканиям;

    - лицензия № ГС-1-36-02-22-0-3604011716-000649-2 от 26.04.2002 г. на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

    - лицензия № ФЛЦ 36000342 от 08.04.1999 г. на осуществление «п. 28. Контроль качества строительно-монтажных работ», «п. 31. Выполнение функций заказчика», «п. 42. Проектный, технологический и строительный инжиниринг».

Относительно строительства и благоустройства жилого дома <адрес> у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются следующие документы:

    - разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 10 всех видов на девять пятиэтажных домов, выданное Инспекцией государственного архитектурно – строительного надзора города Борисоглебск Воронежской области 15.08.1996 года;

    - технические условия № 91/09 на газоснабжение жилых домов № по <адрес>;

    - акт технического обследования подземного газопровода № 34 от 18.09.2009 г. жилых домов № по <адрес>;

    - акт приемки работ по герметизации вводов инженерных коммуникаций в существующую систему здания г. Борисоглебск ул. Просторная д. 2 от 21.09.2009 г.;

    - акт осмотра электроустановки № 446-Э от 26.11.2009 г.;

    - акт проверки расчетных приборов учета электрической энергии от 08.06.2015 г.;

    - разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки № 446-Э от 26.11.2009 г.;

    - предварительные технические условия 17/06 на газоснабжение 2-х пятиэтажных домов с мансардой № и № с установкой теплогенераторов с закрытой камерой сгорания по <адрес>;

    - заключение № 28 Минтопэнерго РФ ОАО «Воронежоблгаз» от 10.10.2009 г.;

    - акт о выполнении технических условий МУП «Борисоглебская горэлектросеть», согласно которому объект (<адрес>) готов для предъявления Государственному инспектору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), для получения разрешения на допуск в эксплуатацию электроустановки.

Кроме того в материалах дела имеется технический паспорт жилого помещения (квартиры) № в <адрес> от 16.02.2014, согласно которому, общая площадь данной квартиры составляет 64,2 кв.м.

По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза для определения соответствия <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>, строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры.

Заключением эксперта от 10 декабря 2018 года установлено следующее.

Квартира № в указанном жилом доме, завершённом строительством, эксплуатируется при 100 %-ной её готовности, в том числе: архитектурно-строительной, сантехнической и электротехнической частей.

Квартира № – двухкомнатная. В её составе 6 помещений, из них: 2 жилые комнаты – общая № 5 площадью 20,5 кв.м, спальня № 6 площадью 12,4 кв.м, и 4 подсобных с функциональным назначением – прихожая № 1 площадью 10,0 кв.м, санузел № 2 площадью 1,5 кв.м, ванная № 3 площадью 3,6 кв.м, кухня №4 площадью 16,2 кв.м. Всего: общей площадью 64,2 кв.м, из них жилой – 32,9 кв.м.

В планировке квартиры в соответствии с требованиями СНиП спальня и кухня изолированные, а санузлы раздельные. Согласно проектному решению выход из квартиры на лестничную площадку осуществляется изначально через общий коридор, рассчитанный для 4-х квартир. В составе помещений квартиры № отсутствует кладовая (или встроенный шкаф), в связи с чем, для хозяйственных целей в жилом доме для каждой квартиры предусмотрены помещения подвала.

Кухня оборудована кухонной мойкой и 4-х конфорочной газовой плитой для приготовления пищи; ванная комната - ванной и умывальником, туалет (санузел) - унитазом.

Габариты и площади всех помещений квартиры с учётом функционального назначения каждого из них, соответствуют требованиям строительных норм, а именно: площадь общей комнаты № 5 (с числом комнат в квартире две и более) составляет не менее 16,0 кв.м, площадь спальни (для двух человек) - составляет не менее 10,0 кв.м и площадь кухни № 4 составляет не менее 8,0 кв.м. Кроме того, полы лоджии выполнены с подогревом, и площадь лоджии объединена с изначальной площадью кухни за счёт устройства между ними открытого полуарочного дверного проёма. Таким образом, кухня имеет дополнительную площадь под обеденную зону, а её площадь увеличена до 16,2 кв.м. Также все помещения с учётом требований эргономики соответствуют в части расстановки необходимого набора мебели и размещения кухонного и санитарно-бытового оборудования с обеспечением свободного доступа к отключающим устройствам. Высота потолков всех помещений квартиры соответствует требуемой, равной не менее 2,5 м.

Окна в жилых комнатах, в том числе предназначенных для сна, расположены на высоте не более 1,0 м от уровня пола, что соответствует предъявляемым требованиям. Габариты дверных проёмов соответствуют требуемым ГОСТам и требованиям норм пожарной безопасности, как эвакуационных путей зданий. Направление открывания дверей, входных в квартиру предусмотрено наружу, межкомнатных - не нормируется.

При визуальном осмотре никаких деформаций и разрушений строительных конструкций дома экспертом не выявлено.

В соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями кухня № 4 и все жилые комнаты имеют естественное нормативное освещение. Нормативная продолжительность инсоляции жилых комнат в полной мере не обеспечивается в виду поэтажной планировки квартир, но частичная инсоляция осуществляется в комнате № 4 за счёт остеклённого дверного полотна на балкон.

        Экспертом установлено, что квартира жилого дома газифицирована в соответствии с требованиями норм газоснабжения многоэтажных (до 5-ти этажей) жилых домов. Ввод сетевого газопровода осуществлён в кухню № 4, где установлено газовое оборудование: 4-х конфорочная плита и настенный газовый котёл.

Квартира отапливается индивидуальной системой местного водяного отопления от котла марки «Бакси». Температура внутреннего воздуха во всех помещениях квартиры в течение всего отопительного периода обеспечивается в допустимых пределах требуемых параметров. Температурно-влажностный режим соблюдается; воздухообмен обеспечивается; конденсат отсутствует.

Для отвода продуктов сгорания от газового котла и в целях вентиляции кухни и санузлов предусмотрены дымовентиляционные каналы в стенах дома.

Холодное водоснабжение и канализация в квартире осуществляются централизованно (в соответствии с проектной документацией). Горячее водоснабжение автономное - от теплообменника газового котла с подводом к санитарно-бытовому оборудованию.

Электроосвещение квартиры выполнено в соответствии с требованиями Правил устройства электроустановок (ПУЭ) РД 34.21.122-87, ВСН 59-88.

Требования пожарной безопасности в квартире соблюдены, а также относятся и предъявляются в целом ко всему многоквартирному жилому дому.

На основании изложенного, экспертом Конновой Г.А. сделан вывод о том, что квартира № общей площадью 64,2 кв.м, из них жилой – 32,9 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, предъявляемым нормативными документами к зданиям жилым многоквартирным в области многоэтажного жилищного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 420 ГКРФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

При этом, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, в редакции, действовавшей по состоянию на момент заключения договора, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Поскольку претензий по договору строительства от 27.05.1992 и дополнительному соглашению от 03.10.2014 стороны друг к другу не имеют, обязательства обоюдно выполнены, расчет произведен полностью, а также учитывая заявленное признание иска представителями ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» (в силу ст. 39, ч.3 ст. 173 ГПК РФ), суд полагает, что договор и дополнительное соглашение надлежит признать действительными, а за Кузнецовой М.А. следует признать право собственности на переданный ей объект недвижимости – квартиру.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Удовлетворить исковые требования Кузнецовой М.А.

Признать договор на строительство индивидуального коттеджа общей площадью 325,64 кв. м, жилой 81,78 кв. м, в г. Борисоглебске Воронежской области № 5784, заключенный 27.05.1992 между организацией АО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО2 и ФИО1, действительным.

Признать дополнительное соглашение к договору на строительство индивидуального коттеджа № 5784 от 27.05.1992, заключенное 03.10.2014 в городе Борисоглебске между организацией ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО2 , и правопреемником ФИО1 - КУЗНЕЦОВОЙ МАРИНОЙ АФАНАСЬЕВНОЙ, действительным.

Признать за КУЗНЕЦОВОЙ МАРИНОЙ АФАНАСЬЕВНОЙ право собственности на квартиру общей площадью 64,2 кв. м, из них жилой 32,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, в соответствии с договором № 5784 на строительство индивидуального коттеджа от 27.05.1992 и дополнительным соглашением к договору на строительство индивидуального коттеджа № 5784 от 27.05.1992, заключенным 03.10.2014.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Воронежский областной суд.

Председательствующий