Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-275/2022 (2-3510/2021;) ~ М-2140/2021 от 28.06.2021

№ 2-275/2022 <данные скрыты>

УИД 18RS0002-01-2021-004263-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2022 года г. Ижевск

Первомайский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе:

председательствующего: судьи Хиталенко А.Г.,

при секретаре судебного заседания: Кузьминой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «Калинка Премьер» к Кузнецову Д.В., ООО «КГ Недвижимость» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратилось ООО Специализированный застройщик «Калинка Премьер» с иском к Кузнецову Д.В., ООО «КГ Недвижимость» о признании недействительной оспоримой сделки и применении последствий недействительности сделки. Просит признать договор участия в долевом строительстве № от <дата>, заключённым между истцом и Кузнецовым Д.В., недействительным. Применить последствия недействительности оспоримой сделки в виде признания недействительной записи в ЕГРН по указанному договору; взыскать с ответчиков судебные расходы. Исковые требования мотивированы тем, что <дата> между ООО Специализированный застройщик «Калинка Премьер», в лице генерального директора ООО «КГ Недвижимость» Сухих (ранее - Башенина) Е.С., и Кузнецовым Д.В. заключен договор участия в долевом строительстве № от <дата>, по условиям которого застройщик обязался передать участнику долевого строительства следующие обособленные объекты долевого строительства, располагающиеся в Многоквартирном жилом доме по <адрес>: <данные скрыты> При этом названный договор участия в долевом строительстве № от <дата> заключен от имени ООО Специализированный застройщик «Калинка Премьер» агентом - ООО «КГ Недвижимость», на условиях, отличных от условий поручения, выданного в рамках договора № от <дата> Заключением договора участия в долевом строительстве № от <дата> на условиях, отличных от условий поручения, выданного в рамках договора № от <дата>, ООО «КГ Недвижимость» причинен ущерб имущественным правам ООО Специализированный застройщик «Калинка Премьер», что повлекло для последнего убытки и явилось основанием обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Протокольным определением от <дата> к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Сухих (Башенина) Е.С..

Дело рассмотрено в отсутствие сторон, третьего лица, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представитель истца Алыпова А.А. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ответчик ООО «КГ Недвижимость» представило письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что между истцом и ООО «КГ Недвижимость» заключен агентский договор № от <дата>. В соответствии с условиями агентского договора ООО «КГ Недвижимость», от имени и за счет истца осуществляет поиск потенциальных клиентов/покупателей с целью заключения договоров участия в долевом строительстве, договоров купли-продажи объектов завершенных строительством, маркетинговое продвижение и иные функции. Характеристики объектов долевого строительства, стоимость одного квадратного метра и иные, утверждается приказом истца и подписывается сторонами в Приложении № к агентскому договору. Сведениях об объектах недвижимости и их стоимости, со сроком действия до принятия сторонами следующего поручения Агенту. Заключение договоров участия в долевом строительстве осуществляется исключительно в соответствии с согласованным сторонами Приложением № к агентскому договору. На момент подписания договора участия в долевом строительстве № от <дата> с Кузнецовым Д.В., генеральным директором ООО «КГ Недвижимость» была назначена Башенина Е.С..

Суд, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, считает установленными следующие юридически значимые обстоятельства.

<дата> между ООО Специализированный застройщик «Калинка Премьер» (далее - Общество, застройщик) и Кузнецовым Д.В. (далее - Участник) подписан договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался в срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект – Многоквартирный жилой дом по <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику объекты долевого строительства, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Строительство многоквартирного дома осуществляется на земельном участке с кадастровым номером № (п. 1.2 договора).

Срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – не позднее II квартала 2022 года (п. 1.8 договора).

В соответствии с п. 1.4 договора объектами долевого строительства по договору являются:

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

Технические характеристики и отделка объектов долевого строительства определены в п. 9 Приложения № к договору участия в долевом строительстве № от <дата>

<дата> обязался передать Участнику объекты долевого строительства не позднее 4 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.1 договора цена объектов долевого строительства составила:

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

Участник оплачивает цену договора в порядке, размере и сроки, указанные в приложении № к договору (п. 2.5 договора); цена договора составляет 10 000 000 рублей, оплачивается путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет в срок до <дата>

Договор участия в долевом строительстве № от <дата> зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 10.09.2020 внесена запись о регистрации договора участия в долевом строительстве за №

Договор участия в долевом строительстве № от <дата> заключен от имени застройщика его агентом – ООО «КГ Недвижимость» в лице генерального директора Сухих (ранее - Башенина) Е.С., действующей на основании договора № от <дата>

<дата> между ООО Специализированный застройщик «Калинка Премьер» (принципал, заказчик) и ООО «КГ Недвижимость» (агент) заключен договор №, по условиям которого агент по поручению принципала обязался совершать от имени и за счет принципала юридические и иные действия, направленные в том числе на:

- поиск потенциальных покупателей, намеренных заключить договоры участия в долевом строительстве;

- оформлять договоры участия в долевом строительстве между принципалом и третьими лицами (покупателями);

- заключать договоры от имени принципала на основании доверенности.

Принципал обязался принимать оказанные агентом услуги и оплачивать их стоимость.

Согласно п. 1.3 договора № от <дата>. объем необходимой работы для достижения результата агентом определяется самостоятельно и может содержать действия, определенные в приложении № (далее - перечень).

В соответствии с п. 1.4 договора № от <дата> порядок и условия предоставления услуг, не указанных в перечне услуг, определяется дополнительным соглашением сторон.

Согласно условиям п. 2.1.6 договора № от <дата> агент обязался выполнять поручения принципала, касающиеся совершаемых агентом действий, в рамках настоящего договора, если эти указания не противоречат положениям закона.

Агент обязался обеспечить выполнение плана продаж, утвержденного принципалом (п. 2.1.13 договора).

В рамках исполнения договора № от <дата> принципалом агенту выдано поручение по реализации (продаже) объектов в Многоквартирном жилом доме по <адрес>, в том числе жилые помещения:

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

Агентом названное поручение принципала получено <дата>, что следует из соответствующей записи агента на поручении.

Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В силу ст. 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные гл. 49 или гл. 51 данного кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям гл. 52 или существу агентского договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – ФЗ № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Истец ссылается на то, что ООО «ГК Недвижимость» совершило от имени и за счет истца сделку – договор участия в долевом строительстве № от <дата>, на условиях, отличных от условий выданного ответчику поручения по договору № от <дата>, что привело к совершению сделки в ущерб имущественным интересам ООО СЗ «Калинка Премьер», о причинении которого ответчикам – Кузнецову Д.В. и ООО «КГ Недвижимость» явно было известно, поскольку цена отчуждаемого имущества по договору участия в долевом строительстве № от <дата> явно отличалась от рыночной стоимости продаваемых объектов долевого строительства в указанном многоквартирном доме.

Определением Первомайского районного суда г. Ижевска от <дата> по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объектов долевого строительства (квартир) по договору участия в долевом строительстве № от <дата>, рыночной стоимости одного квадратного метра объектов долевого строительства (квартир) по договору участия в долевом строительстве № от <дата>; проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Оценка Экспертиза Право» Степанову А.В.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Оценка Экспертиза Право» Степанова А.В. № от <дата>:

Рыночная стоимость объектов долевого строительства (квартир) по договору участия в долевом строительстве № от <дата>, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике <дата>., запись регистрации №, а именно:

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

    Итого 16 258 359 руб.

Рыночная стоимость одного квадратного метра следующих объектов долевого строительства, реализованных по договору участия в долевом строительстве № от <дата>:

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

<данные скрыты>

Суд принимает данное заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства с точки зрения его относимости, допустимости и достоверности.

По мнению суда, данное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам, так как содержит подробные описания проведенных экспертом исследований, сделанные в результате них выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Также данное заключение не противоречит материалам дела.

Таким образом, стоимость объектов, отчужденных по договору участия в долевом строительстве № от <дата> отличается от стоимости объектов согласно выданному поручению и их рыночной стоимости на следующие значения:

№п/п	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>
<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>
<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>
<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>
<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>
<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>
<данные скрыты>		<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>	<данные скрыты>

Следовательно, сторонами договора участия в долевом строительстве № от <дата> осуществлено отчуждение имущества истца по цене от 1,38 до 1,97 раз ниже рыночной стоимости названного имущества, что от 1,41 до 2,04 раз ниже стоимости имущества, подлежащего отчуждению согласно выданному истцом ответчику – ООО «КГ Недвижимость» поручению.

Кроме того, анализируя поведение второй стороны сделки – Кузнецова Д.В., а также принимая во внимание конкретные условия вышеназванного договора участия в долевом строительстве № от <дата>, как в части стоимости отчуждаемого имущества, так и в части сроков его оплаты (по условиям договора участнику предоставлена отсрочка платежа до <дата>, то есть на 18 месяцев), суд считает, что указанные условия сами по себе крайне убыточны для ООО СЗ «Калинка Премьер», что было очевидно и для Кузнецова Д.В. как стороны договора без каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих этот факт (абз. 3 п. 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25).

Иными словами, при такой разнице в стоимости в совокупности с условиями отсрочки платежа по договору недобросовестность покупателя презюмируется и на него переносится бремя опровержения этого обстоятельства, что ответчиком Кузнецовым Д.В. не сделано.

В результате совершенной спорной сделки из владения истца выбыло имущество по цене значительно ниже его рыночной стоимости, выбытие названного имущества (объектов долевого строительства) на спорных условиях произошло помимо воли ООО СЗ «Калинка Премьер» и в нарушение его поручения, что причинило истцу значительный ущерб, о чем стороны спорного договора участия в долевом строительстве № от <дата>, Кузнецов Д.В. и ООО «КГ Недвижимость» не могли не знать.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании договора участия в долевом строительстве № от <дата> недействительной сделкой подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, суд на основании положений п. 2 ст. 174 ГК РФ признает договор участия в долевом строительстве № Н/5 от 31.08.2020 г., заключенный между ООО СЗ «Калинка Премьер» в лице ООО «КГ Недвижимость» и Кузнецовым Д.В., недействительной сделкой, поскольку последняя совершена с причинением явного ущерба имущественным интересам истца, о чем стороны сделки достоверно были осведомлены.

Признавая договор участия в долевом строительстве № от <дата>., заключенный между ООО СЗ «Калинка Премьер» в лице ООО «КГ Недвижимость» и Кузнецовым Д.В., недействительной сделкой, суд применяет последствия ее недействительности в виде признания недействительной записи в ЕГРН по указанному договору № от <дата> Оплата по указанному договору до настоящего времени не производилось ввиду предусмотренной условиями договора отсрочки платежа до <дата>, доказательств обратного в деле нет. Таким образом, последствие недействительности сделки в виде возврата денежных средств суд в данном случае не применяет.

По правилам ст. 98 ГПК РФ, поскольку решение по делу состоялось в пользу истца, с ответчиков в равных долях в пользу истца подлежит взысканию уплаченная ООО СЗ «Калинка Премьер» госпошлина в размере 58 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО Специализированный застройщик «Калинка Премьер» к Кузнецову Д.В., ООО «КГ Недвижимость» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве № от <дата>, заключенный между ООО Специализированный застройщик «Калинка Премьер» в лице генерального директора ООО «КГ Недвижимость» Башениной Е.С., действующего на основании агентского договора № от <дата> и доверенности от <дата>, удостоверенной нотариусом нотариального округа «город Ижевск Удмуртской Республики» Степановой О.Н., зарегистрированной в реестре за №, с одной стороны и Кузнецовым Д.В., с другой стороны, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике <дата> за государственным регистрационным №.

Применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права № от <дата>, произведенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике по договору в долевом строительстве № от <дата>

Взыскать с Кузнецова Д.В. (ИНН №, паспорт <данные скрыты> ООО «КГ Недвижимость» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ООО Специализированный застройщик «Калинка Премьер» по 29 100 (Двадцать девять тысяч сто) руб. 00 коп. с каждого в счёт возмещения затрат по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня провозглашения (через Первомайский районный суд г. Ижевска).

    Судья:                                                                         А.Г. Хиталенко