Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-197/2018 (2-6639/2017;) ~ М-6687/2017 от 16.10.2017

Решение

Именем Российской федерации

16 января 2018 года

Раменский городской суд Московской области

В составе: председательствующего судьи Уваровой И.А.

при секретаре Климовой Т.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-197 по иску Бадмаева В. С., Изотова Е. С., Павловой Е. С., Ожогиной Е. А. к ООО «Вектор Плюс», ООО «Раменская ипотечная компания», третьи лица Управление Росреестра по Московской области, администрация Раменского муниципального района о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности сделки,

У с т а н о в и л:

Истцы Бадмаев В.С., Изотов Е.С., Павлова Е.С., Ожогина Е.А. обратились в суд с иском, которым просят признать недействительным (ничтожным) Договор участия в долевом строительстве №<номер> от <дата>, заключенный между ООО «Вектор плюс» (в качестве - участника долевого строительства) и ООО «Раменская ипотечная компания (в качестве -    застройщика), зарегистрированный в Федеральной службе государственной регистрации <дата> <номер> Многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в части помещений:

1) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 1 488,2 кв.м., этаж: -1, адрес: <адрес>

2) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 7 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>

3) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 8,1 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>

4) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 5,3 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>

5) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 11,2 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>

6) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 9,1 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>

7) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 359,8 кв.м., этаж: 19, адрес: <адрес>

8) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 260,4 кв.м., этаж: 19, адрес: <адрес>

9) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 360,6 кв.м., этаж: 19, адрес: <адрес>

10) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 235,5 кв.м., этаж: 19, адрес: <адрес>

11) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 360,8 кв.м., этаж: 19, адрес: <адрес> ; применить последствия признания недействительности Договора участия в долевом строительстве №<номер> от <дата>, заключенного между ООО «Вектор плюс» (в качестве - участника долевого строительства) и ООО «Раменская ипотечная компания» (в качестве - застройщика), зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации <дата> <номер> Многоквартирного дома по адресу: <адрес> части оспариваемых помещений, а именно исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись регистрации Договора участия в долевом строительстве №<номер> от <дата>, заключенного между ООО «Вектор плюс» (в качестве - участника долевого строительства) и ООО «Раменская ипотечная компания» (в качестве - застройщика), зарегистрированный в Федеральной службе государственной регистрации <дата> <номер>, в части оспариваемых помещений.

В обоснование требований ссылаются на то, что являются собственниками квартир в многоквартирном <адрес>. Поучив <дата> выписку из ЕГРН, содержащей сведения о договоре участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома № <номер> от <дата>, обнаружили, что объектами долевого строительства по договору участия в долевом строительстве являются вышеназванные помещения, которые подлежат передаче ООО «Вектор Плюс». Поскольку данные нежилые помещения являющиеся общим имуществом многоквартирного дома, договор участия в долевом строительстве является ничтожной сделкой.

В судебном заседании истец Павлова Е.С. и представитель истца Изотова Е.С. по доверенности Изотова Н.В. (л.д.130) поддержали заявленные требования и просили их удовлетворить.

Истцы Ожогина Е.А., Бадмаев В.С. не явились. Письменно просят дело рассматривать в свое отсутствие (л.д.122,147,149).

Ответчики ООО «Вектор Плюс» и ООО «Раменская ипотечная компания» представители в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В силу ч. 5 ст. 113 ГПК РФ судебное извещение, адресованное организации, направляется по месту ее нахождения.

Согласно ч. 2 ст. 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на адрес путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).

Так, из материалов дела усматривается, что ответчики извещались о времени и месте судебного заседания телеграммами по месту их государственной регистрации, однако телеграммы не были получены ответчиками, поскольку помещение закрыто, адресат по извещению не является (л.д.151-156). Направленные судом ранее судебные повестки возвращены в суд за истечением срока хранения.

Положениями ч. 3 ст. 54 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Таким образом, возложенная действующим ГПК РФ на суд обязанность по извещению ответчиков о времени и месте судебного заседания исполнена надлежащим образом, риск неполучения судебных извещений, направленных судом по месту государственной регистрации ответчиков, лежит исключительно на ответчиках, ввиду чего суд пришел к выводу о рассмотрении настоящего дела в отсутствие представителей ответчиков.

Третьи лица Управление Росреестра по Московской области и администрация Раменского муниципального района представители не явились. О слушании дела извещены, мнение по иску сообщили письменно (л.д.111,123-124).

Суд, заслушав истцов, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Установлено в судебном заседании, что истцы являются собственниками квартир в <адрес> по переуступке прав требований по договору № <номер> участия в долевом строительстве пятисекционного 18-ти этажного жилого дома (строит. поз.8), расположенного по адресу: <адрес> (л.д.223-269).

В соответствии с договором № <номер> участия в долевом строительстве жилого дома от <дата>, заключенного между ООО «Вектор плюс» (Участник долевого строительства) и ООО «Раменская ипотечная компания» (Застройщик) застройщик обязается в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить пятисекционный 18-ти этажный жилой дом (поз.8) с нежилыми помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства – нежилые помещения, указанные в приложении <номер> к договору, которые являются спорными (л.д.114-122).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

По смыслу положений статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, отраженной в п. 38 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.

Поскольку функции вспомогательных и коммуникационных помещений заключаются в обслуживании основных помещений, то в соответствии со ст. 134 ГК РФ они не могут выступать в качестве самостоятельного предмета сделок и при приобретении основного помещения собственник приобретает право и на эти помещения.

Состав общего имущества определяется в соответствии с разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.09.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в соответствии с которым: в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) и т.п.

Согласно акту-осмотра № <номер> от <дата>, составленного должностным лицом Главного управления Московской области «<...>», при осмотре жилого дома № <номер> по ул.<адрес> установлено, что в нежилых помещениях на первом этаже размещены консьержные комнаты. В нежилом помещении первого этажа с отдельным входом размещено электрооборудование для снабжения дома электроэнергией, а именно: вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратура защиты и управления. В подвальном помещении расположены инженерные коммуникации, системы водоснабжения, отопления, канализации, насосы, индивидуальный тепловой пункт. На техническом этаже дома размещены инженерные коммуникации системы отопления и вентиляции (л.д.157-160).

Таким образом, приобретя квартиры в спорном доме, истцы приобрели право на общее имущество здания - вспомогательные и коммуникационные помещения, в частности, технический этаж, подвальные помещения, а также помещения, в которых располагаются консьержи, являющиеся предметом договора от <дата> между ООО «Вектор плюс» и ООО «Раменская ипотечная компания».

Из изложенного следует, что данным договором спорных нежилых помещений, в части передачи их в собственность ООО «Вектор Плюс», нарушены права истцов как сособственников, предусмотренные п. 1 ст. 209 ГК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка по передаче в собственность вспомогательных и коммуникационных помещений не соответствует требованиям ст. ст. 134, 209 ГК РФ, в силу чего является ничтожной.

Как следует из п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суд соглашается с возражениями Управления Росреестра по Московской области о том, что исковые требования в части исключения из ЕГРН записи регистрации договора участия в долевом строительстве № <номер> от <дата>, заключенного между ООО «Вектор плюс» и ООО «Раменская ипотечная компания» неисполнимы и противоречат действующему законодательству (л.д.123-124).

При этом суд полагает, что для защиты интересов истцов следует признать недействительным договор участия в долевом строительстве № <номер> от <дата> многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Вектор Плюс» и ООО «Раменская ипотечная компания», в части передачи спорных объектов недвижимости ООО «Вектор Плюс» и признать отсутствующим право ООО «Вектор Плюс» на указанные нежилые помещения с внесением соответствующих изменений в ЕГРН.

На основании изложенного, руководствуясь ст.36 ЖК РФ, ст.168 ГК РФ, ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве № <номер> от <дата>, многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Вектор Плюс» и ООО «Раменская ипотечная компания», в части объектов недвижимости:

1) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 1 488,2 кв.м., этаж: -1, адрес: <адрес>

2) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 7 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>

3) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 8,1 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>

4) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 5,3 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>

5) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 11,2 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>, Раменский
район, городское поселение Раменское, <адрес>, шоссе Северное, <адрес>,
пом.XXVI;

6) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 9,1 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>

7) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 359,8 кв.м., этаж: 19, адрес: <адрес>,
<адрес>, городское поселение Раменское, <адрес>, шоссе
Северное, <адрес>, пом.ХХIХ;

8) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 260,4 кв.м., этаж: 19, адрес: <адрес>

9) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 360,6 кв.м., этаж: 19, адрес: <адрес>

10) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 235,5 кв.м., этаж: 19, адрес: <адрес>

11) Кадастровый <номер>, Помещение, назначение:
нежилое, площадь 360,8 кв.м., этаж: 19, адрес: <адрес>

Признать отсутствующим право ООО «Вектор Плюс» на указанные нежилые помещения по договору участия в долевом строительстве № <номер> от <дата>, многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> внесением соответствующих изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 22 января 2018 года.

Судья