Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-874/2014 ~ М-838/2014 от 03.06.2014

       Дело №2-874/14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

       15 октября 2014 года                         г.Борисоглебск.

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе председательствующего судьи                                     Бачманова Ю.М.,

при секретаре                            Киреевой В.О.,

с участием:

истца                                             Пивненко Н.В.,

представителя ответчика     адвоката                Тарасовой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Пивненко Николая Владимировича к Синюкову Сергею Валерьевичу, ЗАО «Строительная фирма «Пирамида» о признании договора о передаче в собственность встроенного нежилого помещения в подвальной части дома недействительным,

установил:

истец обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора по передаче в собственность последнего встроенного нежилого помещения в подвальной части здания секции 32 многоквартирного <адрес> в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительная фирма «Пирамида» и ФИО2, недействительным.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником <адрес> в <адрес>.

Застройщиком указанного жилого дома являлось ЗАО «Строительная фирма «Пирамида», которая продала встроенное нежилое помещение площадью 175, 2 кв.м. в подвальной части секция № <адрес> в <адрес> ФИО2. Право собственности ответчика на встроенное нежилое помещение было зарегистрировано в органах Росреестра.

При передаче указанного имущества ответчику не было учтено, что оно является, по мнению истца, общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме и согласно ст. 290 ГК РФ данное имущество не могло быть отчуждено его собственниками другому лицу отдельно от права собственности на квартиры.

Согласно данным экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ г., составленного специалистами Экспертного учреждения «Воронежский центр экспертиз», выполненного по заказу и инициативе истца, передача в собственность ФИО2 нежилого помещения создает препятствие в осмотрах, обслуживании, пользовании общедомовыми коммуникациями жильцами дома и управляющей организацией ООО «ЖЭК». В случае аварии на транзитных общедомовых коммуникациях отопления, водоснабжения и канализации в подвальном помещении жилого <адрес> секции № или каких-либо действий с его стороны по реконструкции сетей, проходящих в его помещении, все жильцы дома могут остаться без воды, отопления и обеспечения канализационными сетями.

Ссылаясь на выводы указанного экспертного заключения, ст. 290 ГК РФ, 36 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №491, истец просит признать сделку по передаче в собственность ФИО2 встроенного нежилого помещения недействительной.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по указанным в исковом заявлении основаниям. При этом он дополнил на вопрос представителя ответчика, что к остальной частью подвала он, равно как и другие жильцы дома, имеет беспрепятственный доступ. Кроме того, со стороны ФИО6 также не было запрета на посещение и проверку коммуникаций в принадлежащем ему подвальном помещении, оборудованном им под проведение спортивных занятий, где большее время суток находятся занимающиеся.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ЗАО «Строительная фирма «Пирамида» в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. От ФИО2 в материалах дела имеется заявление с просьбой дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель ФИО2 адвокат ФИО5, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ г., исковые требования не признала, предоставив письменные возражения относительно заявленных исковых требований, суть которых сводится к тому, что спорное имущество не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, поскольку помещение цокольного этажа жилого дома было сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и фактически в качестве общего имущества домовладельцами не использовалось. Именно в качестве самостоятельного помещения но и было продано ФИО2

Выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №36-36-05/023/2012-650, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 36-АГ 815109, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ г.(л.д.66).

ФИО2 является собственником встроенного нежилого помещения в подвальной части здания <адрес> общей площадью 175, 2 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №36-36-05/018/2013-108, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 36-АД 092386, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47).

Право собственности перешло к ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ЗАО «Строительная фирма «Пирамида» и ФИО2, и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ г.

Истец, ссылаясь на ст 36 ЖК РФ, полагает, что приобретенное ФИО2 встроенное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В обоснование своей позиции ФИО1 предоставил суду экспертное исследование № от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненное специалистами ЭУ «Воронежский центр экспертизы» по заказу истца.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

    В чьем пользовании (собственности) находится часть подвального помещения в секции 2 жилого <адрес>?

    Расположены ли в подвальном помещении в секции №2, часть из которых принадлежит ФИО2, общедомовые коммуникации отопления, горячего и холодного водоснабжения и канализации, предназначенные для обслуживания не только подвального помещения, принадлежащего ФИО2?

    Может ли создавать препятствие в обслуживании, пользовании общедомовыми коммуникации жильцам <адрес> передача в собственность ФИО2 части подвального помещения?

    Является ли нарушением противопожарных требований препятствие ФИО2 в доступе к подвальному помещению в секции 2 жилого <адрес> со стороны <адрес>?

    В ответе на первый вопрос эксперт указал, что часть подвального помещения в секции 2 жилого <адрес> находится в собственности ФИО2

    При ответе на второй из поставленных вопросов эксперт указал, что в подвальном помещении секции № жилого дома, часть из которых принадлежит ФИО2, расположены транзитные общедомовые коммуникации горячего и холодного водоснабжения и канализации, проходящие через секцию 2 в секцию 1 и секцию 3 жилого <адрес>, предназначенные для обслуживания всех помещений жилого <адрес>.

    По третьему вопросу эксперт указал, что в случае аварии на транзитных общедомовых коммуникациях отопления, водоснабжения и канализации, в подвальном помещении жилого <адрес>, в секции №2, или каких-либо действий со стороны ФИО2 по реконструкции сетей, проходящих в его помещении, все жильцы дома могут остаться без воды, отопления и обеспечения канализационными сетями. Помимо этого, общедомовые транзитные коммуникации канализации, отопления, водоснабжения должны быть доступны для периодического их осмотра и обслуживания представителями управляющей компании, для поддержания их в исправном состоянии, а в связи с передачей части подвального помещения в секции № в собственность ФИО2, общедомовые коммуникации жилого дома располагаются на частной территории, собственник которой, а именно ФИО2 не допускает к проведению обследования и обслуживания жильцов и представителей управляющей компании.

    При ответе на четвертый вопрос эксперт указал, что передача в собственность ФИО2 части подвальных помещений находящихся в секции № жилого <адрес> привело к нарушению требований пожарной безопасности, т.к. ключ от эвакуационного входа(выхода) из подвального помещения в секции № находится у ФИО2 и в случае пожара дверь может быть заперта, как и при осмотре, что недопустимо, т. к. вход в подвальное помещение, как помещение где размещены общедомовые коммуникации, должен быть доступен для использования (для эвакуации) в случае пожара.

    Однако в ходе судебного разбирательства было установлено, что принадлежащее ответчику встроенное нежилое помещение в подвальной части дома никогда не являлось общим имуществом собственников многоквартирного дома.

    Согласно постановлению администрации Борисоглебского городского округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ было решено дать согласие ЗАО строительной фирме «Пирамида» на внесение изменений в проектную документацию с наименования «Строительство 50-квартирного жилого дома» на новое наименование: «Строительство 50-квартирного жилого дома со встроенным нежилым помещением в подвальной части здания»… по адресу: <адрес> (л.д.53).

    На встроенное нежилое помещение в подвальной части здания жилого <адрес> была составлена техническая документация и заведено инвентарное дело (л.д.55-61).

    В разрешении на ввод жилого дома в эксплуатацию № RU36301000-754 (л.д.45) указано следующее: « Администрация Борисоглебского городского округа <адрес> разрешает ввод в эксплуатацию построенного 50-квартирного жилого дома со встроенным нежилым помещением в подвальной части здания и гаража на 4 бокса, расположенного по адресу: <адрес>».

    За ЗАО «Строительная фирма «Пирамида» в органах Росреестра было зарегистрировано право собственности на самостоятельный объект недвижимости- встроенное нежилое помещение в подвальной части здания площадью 175,2 кв.м.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491.

Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Данное положение согласуется с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О, согласно которым к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Следовательно, если встроенное нежилое помещение в подвальной части здания секции 32 многоквартирного <адрес> в <адрес> было сформировано и учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, поскольку к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые не предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме и не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

Доказательств того, что истец или иные собственники квартир многоквартирного дома пользовались спорным имуществом, а также невозможности его самостоятельного использования, истцом, согласно ст. 56 ГПК РФ, суду представлены не были.

Довод истца о том, что спорное помещение относится к общему имуществу дома, поскольку в нем находятся магистральные внутридомовые трубопроводы не позволяет его отнести к числу общего имущества собственников дома, поскольку юридическим значением для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях, а, поскольку спорное жилое помещение было учтено как помещение спортивного зала, фактически не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами, то права общей долевой собственности домовладельцев на указанное помещение не возникло.

Ссылка на возможные препятствия по доступу в помещение со стороны ФИО6 в случае возникновения аварий, пожаров и других непредвиденных ситуаций в жилом доме несостоятельна, поскольку носит предположительный характер и не имеет под собой доказательственной базы.

Согласно ст. 168 ГК РФ … сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При указанных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании недействительной сделки, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительная фирма «Пирамида» и ФИО2, на основании которой последнему перешло в собственность встроенное нежилое помещение в подвальной части здания секции 32 многоквартирного <адрес> в <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении требования ФИО1 о признании договора на передачу в собственность встроенного нежилого помещения в подвальной части здания секции 32 многоквартирного <адрес> в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительная фирма «Пирамида» и ФИО2, недействительным, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: