Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-51/2016 (2-686/2015;) ~ М-662/2015 от 23.12.2015

Дело № 2-51/2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Сосновское 20 февраля 2016 года

Сосновский районный суд Нижегородский области в составе председательствующего судьи Рябовой Т.Н.

при секретаре Шишкиной Т.М.

с участием представителей истца управления муниципальным имуществом администрации Сосновского муниципального района Жуковой Ж.А. и Гладковой Н.Б., действующих по доверенности, ответчика Кулымановой А.В., представителя ответчика Хахаева О.В., действующего по доверенности, представителя ООО «Русская кухня» Аникина В.В., действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску управления муниципальным имуществом администрации Сосновского муниципального района к Кулымановой Алевтине Викторовне о взыскании задолженности по арендной плате за фактическое использование нежилого помещения после истечения действия договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Управление муниципальным имуществом администрации Сосновского муниципального района обратилось в суд с исковыми требованиями к Кулымановой А.В. о взыскании задолженности по арендной плате за фактическое использование нежилого помещения после истечения действия договора аренды, ссылаясь на то, что между Кулымановой А.В. (арендатор) и КУМИ, с 02.09.2015 г. именуемое управлением муниципальным имуществом администрации Сосновского муниципального района, (арендодатель) на основании распоряжения администрации Сосновского муниципального района от 24.09.2014 г. №1119-р был заключен договор аренды нежилого помещения от 24.09.2014 г. № 97/6. Предметом договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 г. №97/6 явилась передача арендодателем за плату арендатору во временное пользование и владение муниципального имущества: нежилого помещения №2б общей площадью 583,2 кв.м., расположенного на втором этаже нежилого здания по адресу п. Сосновское ул. 1 Мая д.50А. Арендная плата установлена разделом 4 договора аренды нежилого помещения в размере 48892,38 (без НДС). Указанное муниципальное имущество по акту приема-передачи от 24.09.2014 г. передано во временное владение и пользование Кулымановой А.В. Срок действия договора аренды определен сторонами с 24.09.2014 г. по 23.10.2014 г. Договор аренды прекратил свое действие с 24.10.2014 г. Согласно п. 2.2 договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 г. №97/6 предусмотрено, что арендатор обязуется сдать помещение арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа с момента прекращения срока действия договора.

Арендованное имущество не было возвращено в установленный срок. Арендатору неоднократно направлялись уведомления (от 09.12.2014 г. №1027 и от 10.12.2014 г. № 1036) с требованиями о возврате ключей от помещения и подписания акта приема-передачи в срок до 16.12.2014 г. Несмотря на требования об освобождении и возврате имущества, арендатор незаконно продолжал владеть и пользоваться муниципальным имуществом. Истец вынужден был обратиться в Сосновский суд с исковыми требованиями об обязании бывшего арендатора Кулымановой А.В. освободить нежилое помещение в связи с истечением срока действия договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 г. № 97/6. В ходе рассмотрения дела стало известно, что 24.09.2014 г. Кулыманова А.В. передала арендованное имущество в нарушение положения п.2 ст.615 ГК РФ без согласия арендодателя арендованное имущество в субаренду ООО «Русская кухня» сроком с 24.09.2014 г. по 23.10.2014 г. В связи с чем истец увеличил исковые требования и просил возвратить в натуре КУМИ администрации Сосновского муниципального района муниципальное имущество, составляющее неосновательное обогащение. Решением Сосновского районного суда от 02.02.2015 г. исковые требования КУМИ были удовлетворены. Решение вступило в законную силу 19.05.2015 г. В связи с отказом в добровольном порядке освободить нежилое помещение по решению суда от 13.07.2015 г. в отношении Кулымановой А.В. и ООО «Русская кухня» были возбуждены исполнительные производства, которые были окончены 19.08.2015 г. Таким образом, период с момента прекращения договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 г. № 97/6 до освобождения помещения (окончания исполнительного производства) составляет с 24.10.2014 г. по 19.08.2015 г. В силу ст.622 ГК РФ истец просит взыскать с ответчика арендную плату за фактически использованный срок с 24.10.2014 г. по 19.08.2015 г. из расчета 2 мес.8 дней за 2014 г. х 48 892,38 руб. = 110402,15 руб., а с 01.01.2015 г. на основании решения Земского собрания Сосновского муниципального района от 27.11.2014 г. № 69-р базовая ставка арендной платы за пользование нежилыми помещениями в р. п. Сосновское установлена в размере 30.03 руб. за 1 кв.м., то есть размер платы в 2015 г. за аренду данного помещения площадью 583,2 кв.м. составил 51390,90 руб. За период с 01.01.2015 г. по 19.08.2015 г. -9 мес.26 дней х 51390,90 руб. составляет 389576,18 руб., общая сумма составила 499978,33 руб., которую истец просит взыскать с Кулымановой А.В.

В судебном заседании представитель истца УМИ администрации Сосновского муниципального района Жукова Ж.А., действующая по доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске, уточнив требования в части периода фактического пользования Кулымановой А.В. нежилым помещением после прекращения договора аренды нежилого помещения, определив срок с 24.10.2014 г. по 27.07.2015 г., когда 27.07.2015 г. были сменены замки в помещении, расположенном по адресу п. Сосновское ул. 1 Мая д.50А., в связи с чем просит взыскать с Кулымановой А.В. задолженность по арендной плате за фактическое пользование нежилым помещением после истечения срока действия договора аренды из следующего расчета с 24.10.2014 г. по 31.12.2014 г. х 48892,38 руб., =110402,15 руб., с 01.01.2015 г. по 26.07.2015 г. включительно (6 мес. 26 дней) х 51390,90 руб.=351447,45руб, всего 461849,60 руб. За данный период времени Кулыманова А.В. добровольно не освобождала помещение, истцу по акту помещение не передавала, ключи от помещения не отдавала. Данным помещением пользовалось ООО «Русская кухня», которое производило платежи за пользование помещением, но данные платежи Кулымановой возвращали, поскольку никаких договоров с Кулымановой А.В. и ООО «Русская кухня» после 24.09.2014 г.не заключалось.

Ответчик Кулыманова А.В. и ее представитель Хахаев О.В., действующий по доверенности, с исковыми требованиями истца не согласны, указав, что 24.09.2014 г. КУМИ с Кулымановой А.В. заключил договор аренды нежилого помещения. В договоре была указана арендная плата 48892,38 руб., об изменении ставки арендной платы истец Кулыманову А.В. в известность не ставил, договор был заключен на один месяц, и изменение арендной платы договор не предусматривал. Кроме того, ответчица не согласна с площадью арендуемого помещения, за которую начислялось арендная плата, поскольку фактически арендодатель арендатору не передавал конкретные помещения, часть площади, указанной в договоре они не использовали. Ей не был передан «красный зал» на втором этаже, но в договор аренды вошла комната, вход в которую возможен только через «красный зал», кроме того она не пользовалась балконом, который не может являться помещением, поскольку это открытое помещение и не согласна с тем, что она должна платить за вестибюль. Ранее она производила платежи за арендованное помещение, поскольку она не знала, какие именно помещения ей переданы в аренду. Кроме этого она не согласна с периодом, за который истец просит взыскать арендную плату за нежилое помещение. Сразу после того как решением Сосновского райсуда ее обязали освободить нежилое помещение, она перестала им пользоваться, ее имущества в данном помещении не было.

Представитель ООО «Русская кухня» Аникин В.В., действующий по доверенности, с требования истца не согласен, указав, что по договору аренды КУМИ не передавал в аренду Кулымановой А.В. конкретные помещения. Кулыманова А.В. сдала в субаренду ООО «Русская кухня» нежилое помещение, переданное ей в аренду по договору аренды от 24.09.2014 г. В договоре была указана арендная плата, которую платила Кулыманова А.В., об изменении арендной платы Кулыманову А.В. в известность не ставили. За пользование нежилым помещением после истечения срока договора аренды арендную плату вносило ООО «Русская кухня», данную оплату истец им возвратил. Ни Кулыманова А.В., ни ООО «Русская кухня» не согласны с площадью арендуемого помещения, которая указана в договоре аренды. Площадь завышена, они не могли пользоваться помещением, вход в которое был через «красный зал» на втором этаже, который им в аренду не передавался, балкон они также не использовали, он не является помещением, также не передавался в аренду и вестибюль, поэтому арендная плата должна быть рассчитана за исключением данной площади неиспользованных помещений. 10.06.2015 г. они передали истцу по акту –приема передачи нежилое помещение, после чего они не пользовались данным помещением, данное помещение использовали другие лица. 27.07.2015 г. истец сам сменил замки на спорном нежилом помещении.

Представитель 3-го лица управления ФССП России по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Выслушав доводы сторон, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Сосновского муниципального района от 24.09.2014 г. № 119-р между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Сосновского муниципального района (арендодатель) и Кулымановой А.В. (арендатор) заключен договор № 97/6 аренды нежилого помещения № 2б общей площадью 583,2 кв.м., расположенное на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу п. Сосновское ул. 1Мая д.50А Сосновского района Нижегородской области для размещения пункта общественного питания.

Срок действия договора определен сторонами с 24.09.2014 года по 23.10.2014 года (пункт 1.2 договора).

Помещение принято арендатором в пользование по акту приема-передачи от 24.09.2014 года.

Согласно п.2.2.5 договора не допускается без предварительного письменного разрешения арендодателя переоборудование и перепланирование арендуемого помещения, сдача его в субаренду, передача арендных прав в залог, продажу права аренды.

Согласно п.4.1 договора аренды нежилого помещения арендная плата устанавливается на основании Методики определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящемся в муниципальной собственности Сосновского муниципального района, утвержденной решением от 25.04.2013 г. № 28-р, решением Земского собрания Сосновского муниципального района от 15.11.2013 г. № 95-р «Об изменении в 2014 г. размере арендной платы за пользование имуществом, находящемся в муниципальной собственности Сосновского муниципального района в одностороннем порядке». Согласно п. 4.2 арендная плата была определена в размере 48 892,38 руб. в месяц.

После истечения срока договора аренды нежилого помещения арендатор Кулыманова А.В. не передала арендованное имущество арендодателю. В связи с чем решением Сосновского районного суда от 02.02.2015 г. исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Сосновского муниципального района к Кулымановой А.В. и ООО «Русская кухня» об обязании освобождения незаконно занимаемого помещения и возвращении в натуре собственнику нежилое помещение были удовлетворены, обязав Кулыманову А.В. освободить нежилое помещение №2б общей площадью 583,2 кв.м., расположенное на втором этаже двухэтажного здания по адресу Нижегородская область Сосновский район р.п. Сосновское ул. 1Мая д.50А, в связи с истечением срока действия договора аренды от 24.09.2014 г. № 97/6 и обязав общество с ограниченной ответственностью «Русская кухня» возвратить в натуре комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Сосновского муниципального района нежилое помещение №2б общей площадью 583,2 кв.м., решение вступило в законную силу 19.05.2015 г.

Согласно ст. 61 ГПК РФ - 2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, т.е. решение Сосновского райсуда от 02.02.2015 г. имеет преюдициальное значение по настоящему делу.

Согласно данному решению и, как следует из пояснений сторон в данном судебном заседании, Кулыманова А.В. передала ООО «Русская кухня» в субаренду данное нежилое помещение №2б общей площадью 583,2 кв.м. по договору субаренды от 24.09.2014 г. для размещения пункта общественного питания сроком с 24.09.2014 г. по 23.10.2014 г. Однако по истечению договора аренды и договора субаренды Кулыманова А.В., являясь учредителем и директором ООО «Русская кухня», не освободила данное нежилое помещение и продолжала им пользоваться.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В договоре стороны оговорили, что по истечению срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту в исправном состоянии.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

13.07.2015 г. судебным приставом исполнителем были возбуждены исполнительные производства в отношении должника ООО «Русская кухня» и Кулымановой А.В., которые были окончены 19.08.2015 г. в связи с исполнением. Актом приема-передачи от 19.08.2015 г. судебный пристав исполнитель Сосновского районного отдела судебных приставов УФССП по Нижегородской области Блинова А.А. передала КУМИ спорное нежилое помещение №2б площадью 583,2 кв.м.

Свидетель Б.. в судебном заседании пояснила, что 12.08.2015 г. ей передали исполнительные производства в отношении должников Кулымановой А.В. и ООО «Русская кухня». 19.08.2015 г. она передала УМИ администрации Сосновского муниципального района нежилое помещение общей площадью 583,2 кв.м. В данном нежилом помещении ни Кулымановой А.В., ни ООО «Русская кухня» не было.

Ответчик Кулыманова А.В. не согласна с размером арендной платы за нежилое помещение, полагая, что она должна быть уменьшена, поскольку площадь переданного ей нежилого помещения в аренду не соответствует той площади, которой она пользовалась, как не согласна и с тем, что с января 2015 г. размер арендной платы был увеличен до 51390,90 руб. в месяц.

В судебном заседании установлено, что согласно договору аренды №97/6 от 24.09.2014 г. арендодатель передал во временное пользование и владение арендатору нежилое помещение №2б общей площадью 583,2 кв.м., расположенное на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу п. Сосновское ул. 1 Мая д.50А, договор подписан сторонами. По акту приема-передачи от 24.09.2015 г. Кулыманова А.В. приняла от КУМИ администрации Сосновского муниципального района данное нежилое помещение общей площадью 583,2 кв.м. Арендная плата за данное нежилое помещение за срок действия договора аренды нежилого помещения ею была оплачена согласно договору, данный факт стороны в судебном заседании подтвердили.

Согласно ст.614 ГК РФ-1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

Согласно договору аренды 97/6 от 24.09.2014 г. арендная плата была определена и рассчитана по общей площади 583,2 кв. м. в сумме 48 892,38 руб. в месяц (п.4.2), с чем арендатор согласился, в связи с чем суд считает доводы ответчицы о несогласии в данном судебном заседании с площадью переданного ей в аренду нежилого помещения необоснованными. Не использование Кулымановой А.В. каких- либо отдельных помещений не могут влиять на размер арендной платы. В судебном заседании не представлено доказательств, что арендодатель чинил какие- либо препятствия в пользовании всем помещением по договору аренды №97/6 от 24.09.2014 г.

В связи с чем, размер взыскиваемой арендной платы за фактическое использование Кулымановой А.В. нежилого помещения после истечения срока договора аренды должен быть установлен в сумме 48892,38 руб. в месяц как определено сторонами в договоре.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что после 01.01.2015 г. размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения №97/6 от 24.09.2014 г. для Кулымановой А.В. не может быть увеличен до 51390,90 руб.

Согласно ст. 450 ГК РФ – 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 7.1 договора аренды нежилого помещения №97/6 от 24.09.2014 г. изменения условий договора и его расторжение допускается по соглашению сторон.

Об изменении существенных условий договора аренды об увеличении размера арендной платы истец в известность Кулыманову А.В. не ставил, срок действия договора был обусловлен сторонами с 24.09.2014 г. по 23.10.2014 г.

Ответчик также не согласен с периодом с 24.10.2014 по 27.07.2015 г. пользования нежилым помещением, за который истец просит взыскать арендную плату, в обоснование чего указал, что договором аренды нежилого помещения №103/12 от 24.10.2014 г. КУМИ администрации Сосновского муниципального имущества передал Сутягиной Т.В. во временное пользование и владение муниципальное имущество нежилое помещение №2б площадью 583,2 кв.м., расположенное на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу п. Сосновское ул. 1Мая д.50А, которое было передано по акту передачи. Сутягина Т.В. пользовалась данным помещением, затем сдала его ООО «Стогос». 10.06.2015 г. Кулыманова А.В. согласно акту-передаче от 24.10.2014 г. передала данное спорное нежилое помещение КУМИ администрации Сосновского района и данным помещением не пользовалась.

В судебном заседании установлено, что в исполнительном производстве №8152/15/52050-ИП в отношении должника ООО «Русская кухня» имеется договор аренды нежилого помещения №103/12 от 24.10.2014 г., заключенный между КУМИ администрации Сосновского муниципального района и Сутягиной Т.В. о передаче арендодателем КУМИ арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение №2б площадью 583,2 кв.м., расположенное на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу п. Сосновское ул. 1Мая д.50А, которое было передано по акту передачи от 24.10.2014 г. и было принято Сутягиной Т.В. 11.06.2015 г. актом приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014 г. Кулыманова А.В. передала спорное нежилое помещение 10.06.2015 г. председателю КУМИ администрации Сосновского района Меньшовой Л.М.

В судебном заседании Кулыманова А.В. пояснила, что Сутягина Т.В. является ее сестрой, работает в ООО «Русская кухня», после решения суда она освободила помещение и передала имущество Сутягиной Т.В. и та пользовалась данным имуществом.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что фактически по договору аренды нежилого помещения № 103/12 от 24.10.2014 г. Сутягиной Т.В. имущество в аренду не передавалось, как и не принималось нежилое помещение по акту от 24.10.2014 г. от Кулымановой А.В., поскольку данные готовые документы они направляли арендаторам для их подписания, но фактически те их не подписали, а в последующем предоставили их с указанием дат, подставленных позднее.

Давая оценку доводам сторон и представленным суду доказательствам, суд относит договор аренды нежилого помещения №103/12 от 24.10.2014 г., заключенный между КУМИ администрации Сосновского муниципального района и Сутягиной Т.В. о передаче арендодателем КУМИ в арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение №2б площадью 583,2 кв.м., расположенное на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу п. Сосновское ул. 1Мая д.50А, акт приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014, которое якобы принято 11.06.2015 г. Сутягиной Т.В., акт приема -передачи нежилого помещения от 24.10.2014 г., которым 10.06.2015 г. Кулымановой А.В. как бы передано спорное нежилое помещение председателю КУМИ администрации Сосновского муниципального района, к недопустимым доказательствам. Данные документы подписывались сторонами с грубейшими нарушениями закона, фактически не передавая и не принимая муниципальное имущество.

Кроме того, в судебном заседании стороны предоставили суду платежные поручения за спорный период времени, где ООО «Русская кухня» производило арендную плату за спорное нежилое помещение, данный факт стороны подтвердили, данные платежи истцом были возвращены ответчику.

В судебном заседании установлено, что после прекращения договора аренды нежилого помещения №97/6 от 24.09.2014 г. Кулыманова А.В. продолжала незаконно пользоваться нежилым помещением до 27.07.2015 г., т.е. до момента смены замков в спорном нежилом помещении. Кулыманова А.В., являясь диктором и учредителем ООО «Русская кухня», использовала данное помещение для размещения пункта общественного питания. Доводы ее о том, что после 10.06.2015 г. помещением стали пользоваться иные лица, суд считает несостоятельными, она не имела право сдавать, передавать арендованное имущество ни ООО «Русская кухня, не иным лицам, в связи с чем она должна оплатить истцу арендную плату за фактическое использование нежилого помещения после истечения срока действия договора аренды.

Арендная плата составила из расчета за период с 24.10.2014 г. по 26.07.2015 г. включительно 9 мес. 3 дня – 9 мес. х 48892,38 руб.+ 48892,38х3/31= 444762,94 руб., которая подлежит взысканию с Кулымановой А.В.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования управления муниципальным имуществом администрации Сосновского муниципального района к Кулымановой А.В. о взыскании задолженности по арендной плате за фактическое использование нежилого помещения после истечения действия договора аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Кулымановой А.В. в пользу управления муниципальным имуществом администрации Сосновского муниципального района 444 762 руб.94 коп. (четыреста срок четыре тысячи семьсот шестьдесят два руб. 94 коп.) в остальной части иска отказать.

Взыскать с Кулымановой А.В. госпошлину в местный бюджет в сумме 7647 руб.63 коп.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Сосновский райсуд в течение месячного срока с момента изготовления мотивированного решения суда.

Решение в законную силу вступило.

Судья Т.Н. Рябова