Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1251/2021 от 20.02.2021

Дело № 2-1251/21

25RS0001-01-2020-008011-90

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

       22 июня 2021 года                                        г. Владивосток

        Первомайский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи                             Анциферовой О.Е.

при секретаре                                         Аветисян А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Инвестиционная компания «Восточные ворота» к Ландик Андрею Александровичу о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ

ООО Инвестиционная компания «Восточные ворота» (далее- ООО ИК «Восточные ворота») обратилось в суд с иском к Ландик А.А. о взыскании суммы, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес>. В соответствии с п.1.3 договора, объектом договора является многоквартирный <адрес>.6, 3-я очередь строительства в группе жилых домов со встроенными помещениями общественного значения в районе <адрес> в <адрес>, блок- секция № (строительный адрес); фактический адрес: <адрес>, кадастровый №, общей площадью по договору – 87.99 кв.м. Стоимость работ по договору составляет 4 633 440 руб. ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ ответчик принял квартиру по акту приема- передачи, одновременно с вышеуказанным актом ответчик в офисе организации получил выписку из ЕГРН с указанием площади квартиры. Согласно выписки из ЕГРН фактическая площадь <адрес> с кадастровым номером 25:28:010036:5859 составила 90,15 кв.м., из них: жилая площадь составила 85,30 кв.м., площадь лоджии составила (9,70кв.м.\100*50)=4,85 кв.м. Следовательно, общая площадь квартиры для целей определения ее цены составила (85,30 +4,85)=90,15 кв.м. Разница между фактической и проектной площадью составила (90,15-87,99)=2,16 кв.м. Следовательно, взысканию с ответчика подлежит сумма в размер 113 742 руб. 81 коп. за 2,16 кв.м. из расчета цены 1 кв.м., указанного в договоре долевого участия. В рамках соблюдения претензионного порядка досудебного урегулирования участнику долевого строительства направлена претензия с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости доплаты за разницу в квадратных метрах между фактической и проектной площадями объекта строительства. Указанная претензия оставлена без ответа, денежные средства на расчетный счет истца также не поступили. Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму в размере 113 742 руб. 81 коп.

Представитель истца ООО ИК «Восточные ворота» в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик Ландик А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, ходатайство об отложении слушания дела не заявлял. При указанных обстоятельствах, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика Ландик А.А. в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли- продажи <адрес>, расположенной на 5 этаже в <адрес> в г. Владивостоке. Пунктом 2.1.2 предварительного договора была установлена цена сделки в размере 4 633 440 руб. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами предварительного договора было достигнуто соглашение о его расторжении. В п.2 соглашения указано, что денежные средства в сумме 2 316 720 руб., которые были внесены в качестве задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ остаются у застройщика и подлежат зачету в качестве оплаты покупателем цены объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ При этом, ни предварительный договор купли- продажи, ни соглашение к нему в регистрационных органах зарегистрированы не были. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, предметом которого явился объект долевого строительства- <адрес>, расположенная на 5 этаже, общей площадью 48 865 кв.м., находящуюся в строящемся доме по адресу: «Многоквартирный <адрес>.6, 3-я очередь строительства в группе жилых домов в районе <адрес>, блок секция №». При этом в п.1.3 договора указывалось, что квартира будет свободной планировки, общая площадь жилого помещения 85,01 кв.м. Условиями договора было предусмотрено, что истец взял на себя обязательства ввести дом в эксплуатацию в феврале 2018 г., а передать объект недвижимости по акту приема- передачи не позднее 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Цена на момент подписания договора составляла 4 633 440 руб. (п.2.3), а цена одного квадратного метра- 52 658 руб. 71 коп. (п.2.4). Согласно п.2.4, цена объекта строительства, может быть изменена только по соглашению сторон, кроме случаев, предусмотренных п.7.2 договора. В установленный договором срок – февраль 2018 г., объект строительства введен в эксплуатацию не был. Только ДД.ММ.ГГГГ истец получил разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ от истца поступило предложение подписать предварительный акт приема-передачи <адрес>, который не являлся основанием для регистрации права собственности в квартире, а был выдан с целью разрешить ответчику производить отделочные работы в квартире на законных основаниях. ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт комиссионного осмотра объекта долевого строительства- <адрес>. В связи с тем, что объект недвижимости был сдан с нарушением срока строительства и у истца могли наступить неблагоприятные последствия о взыскании штрафных санкций, от истца в адрес ответчика поступило предложение о заключении дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому, стороны пришли к договоренности о том, что срок сдачи объекта долевого строительства- 3 квартал 2018 г. Соглашением был исключен п.4.2.1 договора, согласно которого деньги вносятся в объеме, в порядке и сроки, установленные п.7.2 договора. В п.1.4 дополнительного соглашения было указано, что п.7.2 договора следует читать в следующей редакции: стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и достигнутого сторонами соглашения о том, что застройщик при строительстве не возводит межкомнатные внутриквартирные перегородки, фактическая площадь объекта участника долевого строительства может отличаться от площади указанной в п.1.3 договора. Допустимое изменение общей площади жилого помещения- не более 5%. Стороны договорились, что если в связи с неизбежной строительной погрешностью объекта долевого строительства, доплата денежных средств участником долевого строительства и возврат денежных средств застройщиком не осуществляется. При этом. Стороны договорились, что кроме этого, в счет неустойки за нарушение сроков сдачи объекта, участник не оплачивает фактически потребленную электроэнергию с ДД.ММ.ГГГГ по август 2018 г. До момента обращения в суд истец исполнял данное соглашение и в судебном порядке его не оспорил. После подписания дополнительного соглашения ответчику была выдана справка от ДД.ММ.ГГГГ для регистрации права собственности, был подписан акт приема- передачи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ответчика на спорную квартиру, площадью 85,3 кв.м. При наличии дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, которое регулирует порядок расчетов, в случае увеличения площади объекта недвижимости, требования истца не могут быть удовлетворены, т.к. именно на застройщике лежит обязанность предоставлять в регистрационный орган все документы для регистрации права участника. Подписанием указанного соглашения произведен зачет взаимных обязательств, в том числе обязательства застройщика по уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства ответчику в зачет обязательства ответчика по уплате денежных средств за дополнительные квадратные метры, исходя из фактической площади объекта долевого строительства. Следовательно, ответчики не обязаны производить доплату денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью квартиры. Просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд находит исковые требование не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из положений статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ за N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", следует, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре названных условий, такой договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Из указанного следует, что цена договора участия в долевом строительстве, равно как случаи и условия ее изменения после заключения договора, порядок уплаты цены договора определяются соглашением сторон и в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями такого соглашения.

Часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес>.

В соответствии с п.1.3 договора, объектом договора является жилое помещение- квартира номер 279 (строительный номер), расположенная на 5 (пятом) этаже в строящемся многоквартирном доме по адресу: «Многоквартирный <адрес>.6, 3-я очередь строительства в группе жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения в районе <адрес> в <адрес>, блок-секция №. Основные характеристики объекта: количество комнат: свободная планировка, общая площадь жилого помещения- 85,01 кв.м., площадь балконов (лоджий) 5,97 кв.м., площадь балконов (лоджий) с учетом понижающего коэффициента – 2,98 кв.м., общая приведенная площадь с учетом понижающего коэффициента – 87,99 кв.м.

Срок окончания строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию- февраль 2018 <адрес> обязуется передать участникам долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе досрочно передать объект долевого строительства участникам долевого строительства (п.1.4).

Пунктом 2.1 договора установлено, что цена объекта долевого строительства определена сторонами как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

В соответствии с п. 2.2 договора, общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №\пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Цена на момент подписания договора составляет 4 633 440 руб. (п.2.3).

Пунктом 2.4 договора определено, что цена 1(одного) квадратного метра общей приведенной площади – 52 658 руб. 71 коп.

Согласно п. 7.1 договора, участник долевого строительства не имеет права требовать предоставления ему объекта долевого строительства до его полной оплаты.

В соответствии с п.7.2 договора, стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и достигнутого Сторонами соглашения о том, что Застройщик при строительстве не возводит межкомнатные внутриквартирные перегородки, фактическая площадь Объекта участника долевого строительства может отличаться от площади, указанной в п.13 настоящего договора. Уточнение фактической площади объекта производится на основании технической инвентаризации проводимой организацией кадастровых инженеров.

Если после окончания строительства многоквартирного дома будет установлено, что фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства, передаваемого участнику долевого строительства больше общей площади, указанной в п.1.3 договора, участник долевого строительства обязаны уплатить застройщику денежные средства за дополнительные квадратные метры из расчета цены одного квадратного метра общей площади по договору в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения участником долевого строительства уведомления с приложением копии из технического паспорта (кадастрового паспорта, технического плана или иного документа, подготовленного специалистом, производящим обмеры) от застройщика об увеличении общей площади передаваемой квартиры.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО ИК «Восточные ворота» получено разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, стороны договорились внести следующие изменения в договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе:

- изложить п.1.4 Договора в следующей редакции: «Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства- 3 квартал 2018 <адрес> вправе досрочно передать Объект долевого строительства участнику долевого строительства».

- изложить п.7.2 договора в следующей редакции: «7.2 Стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью, допустимыми правилами СНиП отклонениями фактического расположения стен и достигнутого Сторонами соглашения о том, что Застройщик при строительстве не возводит межкомнатные внутриквартирные перегородки, фактическая площадь объекта участника долевого строительства может отличаться от площади, указанной в п.1.3 настоящего договора. Допустимое изменение общей площади помещений- не более 5%. Уточнение фактической площади объекта производится на основании технической инвентаризации проводимой организацией кадастровых инженеров. Стороны договорились, что если в связи с неизбежной строительной погрешностью, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и достигнутого соглашения о не возведении межкомнатных внутриквартирных перегородок после окончания строительства многоквартирного дома будет установлено, что фактическая общая площадь объекта долевого строительства, передаваемого Участникам долевого строительства, больше или меньше общей площади, указанной в п.1.3 договора, доплата денежных средств участником долевого строительства и возврат денежных средств Застройщиком не осуществляются».

ДД.ММ.ГГГГ ООО ИК «Восточные ворота» выдало Ландик А.А. справку, из которой следует, что Ландик А.А. является участником долевого строительства на основании зарегистрированного договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>. стоимость объекта оплачена в полном объеме, задолженность отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ Ландик А.А. принята квартира по акту- приема- передачи, а также получено выписка из ЕГРН с указанием площади квартиры, согласно которой, фактическая площадь <адрес> с кадастровым номером 25:28:010036:5859 составила 90,15 кв.м., из них: жилая площадь составила 85,30 кв.м., площадь лоджии составила (9,70кв.м.\100*50)=4,85 кв.м. Следовательно, общая площадь квартиры для целей определения ее цены составила (85,30 +4,85)=90,15 кв.м. Разница между фактической и проектной площадью составила (90,15-87,99)=2,16 кв.м.

Вместе с тем, принимая во внимание условия заключенного между сторонами дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что подписанием дополнительного соглашения произведен зачет взаимных обязательств: в том числе: обязательства Застройщика по уплате неустойки за просрочку передачи Объекта долевого строительства ответчику в зачет обязательства ответчика по уплате денежных средств за дополнительные квадратные метры, исходя из фактической площади объекта долевого строительства, следовательно, ответчик не обязан производить доплату денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью квартиры (2,16 кв.м.).

Суд находит, что в судебном заседании нашло подтверждение полное исполнение обязательств ответчика перед истцом по оплате объекта долевого участия в строительстве, признанное ООО ИК «Восточные ворота» и оформленное как дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, так и справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО ИК «Восточные ворота».

При этом, отсутствие сведений о регистрации дополнительного соглашения в Управлении Росреестра по <адрес> не влияет на состояние правоотношений сторон по данному делу, а относится лишь к процедуре окончания регистрации права собственности Ландик А.А. на принадлежащий ему объект недвижимости.

Также суд принимает во внимание положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и п.4.1.6 договора долевого участия в строительстве, по условиям которого обязанностью Застройщика являлось предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации и гос. регистрации права собственности дольщиуов (ответчика) на объект долевого строительства. Поскольку дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является неотъемлемой частью договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик был обязан передать его в числе прочих документов в Управление Росреестра по <адрес>.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующей ей.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в п.1 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ №, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании задолженности не имеется, в связи с чем, требования ООО ИК «Восточные ворота» не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В иске ООО Инвестиционная компания «Восточные ворота» к Ландик Андрею Александровичу о взыскании задолженности, - отказать.

        Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока в течение месячного срока.

Мотивированный текст решения суда изготовлен (с учетом выходных дней 26 и 27 июня) 28.06.2021 г.

Судья:                                                                   О.Е. Анциферова