Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-114/2015 (2-1941/2014;) ~ М-1967/2014 от 24.12.2014

2-114/15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск                         18 марта 2015 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

Председательствующего - судьи                  ИШКОВОЙ А.Ю.,

При секретаре                         ЕПАНЧИНОЙ Н.С.,

С участием адвоката                                 КОНЯЕВОЙ Е.Е.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску СТЕПАНОВОЙ ЛЮБОВИ НИКОЛАЕВНЫ к ПОПОВОЙ НИНЕ ПАНТЕЛЕЕВНЕ, ПАЛЬЦЕВОЙ НИНЕ АЛЕКСЕЕВНЕ о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО4 (л.д.5-6), указывая, что ей на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ г., договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ 36-АД 742921 принадлежат 7/11 ид. долей <адрес> в <адрес> и 4/9 ид. доли земельного участка при доме на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок 36-АД 742920.

Истица указывает, что она является участником долевой собственности на указанный жилой дом. Другим участником долевой собственности являлась ФИО2. Ей принадлежали 4/11 ид. доли в праве собственности на дом.

ФИО5 указывает в иске, что до ноября 2014 года ей принадлежали 14/33 доли дома, а её супругу ФИО3 - 7/33 доли дома. В ноябре 2014 года муж принял решение подарить ей принадлежащие ему 7/33 доли дома и 4/9 доли земельного участка. При оформлении договора дарения в риелторской конторе, то есть ДД.ММ.ГГГГ, ей стало известно от работников конторы, что участница долевой собственности ФИО2 продала принадлежащие ей 4/11 ид. доли дома за 500 000 рублей. Из выписки из ЕГР она узнала, что собственницей указанных 4/11 ид. долей дома сейчас является ФИО4 - ответчица по настоящему иску.

По утверждению истицы, ФИО2 не сообщила ей о намерении продать принадлежащие 4/11 ид. доли дома за 500 000 рублей, в известность ни её, ни её супруга, который на момент продажи еще был собственником 7/33 долей дома, не поставила. О намерении совершить сделку участникам долевой собственности не сообщила. Никаких письменных извещений о намерении совершить сделку она не получала.

Истица указывает, что она не согласна с указанной сделкой и желает сама приобрести спорную долю общей долевой собственности на жилой дом за 500 000 рублей.

На основании ст. 250 ГК РФ, ст. ст. 131, 132 ГПК РФ истица просила перевести на неё права и обязанности ФИО4, как приобретателя 4/11 долей общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, вынести решение о замене покупателя в договоре купли-продажи и в Едином государственном реестре прав – на неё.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила заявленные требования (л.д.110), указывая, что из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного Борисоглебским отделом ФИО6 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ей стало известно, что ФИО2 продала ФИО4 4/11 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 5/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок за 500 000 рублей, из которых 4/11 доли дома - за 400 000 рублей, а 5/9 доли земельного участка - за 100 000 рублей.

ФИО5 указывает в уточненном иске, что она не согласна со сделкой и желает сама приобрести спорную долю жилого дома и долю земельного участка за 500000 рублей и заключить договор купли-продажи долей дома и земельного участка за ту же цену и на тех же условиях.

На основании изложенного она просит перевести на неё права и обязанности ФИО4, как приобретателя 4/11 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и на 5/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:04:01 01 032:0113, площадью 531 кв.м., по этому же адресу, вынести решение о замене покупателя в договоре купли - продажи и записи о праве в Едином государственном реестре прав – на неё - ФИО5.

При подаче иска ФИО5, в соответствии с требованиями п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" была внесена денежная сумма 500 000 рублей на счет ФИО6 Судебного департамента в <адрес> – л.д. 3-4.

В судебном заседании истица поддержала заявленные требования с учетом их уточнения.

Ответчица ФИО4, а также ФИО2, привлеченная судом к участию в деле в качестве соответчика (л.д.136), против удовлетворения исковых требований возражают. ФИО2 при этом объяснила, что перед продажей принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок она известила в письменной форме остальных участников общей собственности о предстоящей продаже путем передачи заявления через нотариуса.

Привлеченный судом к участию в деле в качестве третьего лица (л.д.141) ФИО3, который также являлся участником общей долевой собственности на рассматриваемое имущество на момент продажи доли в нем, считает иск обоснованным. Он согласен с переводом прав и обязанностей покупателя на истицу.

ФИО6 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица (л.д.141), в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте слушания дела надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон и показания свидетелей, исследовав материалы дела, заслушав выступление адвоката ФИО12, действующей на основании ордера в интересах истицы (л.д.104), суд приходит к следующему.

В соответствии с данными БТИ <адрес> (л.д.9), право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> принадлежало:

- в 7/11 долях – ФИО3 – на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ года, № 2-268, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года, и решения суда от ДД.ММ.ГГГГ года, № 2-616/2006, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года;

- в 4/11 долях – ФИО2 (быв. ФИО17) ФИО2 - на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ года, № 2-268, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года, решения суда от ДД.ММ.ГГГГ года, № 2-616/2006, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ 36-АГ 379719.

Ранее ФИО3 и ФИО17 (в настоящее время – ФИО2 – л.д.76) Н.А. состояли в зарегистрированном браке. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ было произведено расторжение брака и раздел имущества между ними (л.д.74).

Земельный участок, на котором расположен названный жилой дом, также находился в долевой собственности указанных лиц.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор дарения, по которому ФИО3 подарил своей жене ФИО5 из принадлежащего ему имущества: 14/33 доли в праве собственности на жилой дом и 8/27 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по указанному адресу (л.д.14-16).

По договору купли – продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 (л.д.85), ФИО2 продала принадлежавшие ей 4/11 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 5/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок за 500 000 рублей, из которых – доли в праве собственности на дом – за 400 000 рублей, а доли в праве собственности на участок – за 100 000 рублей.

В этот же день между сторонами сделки был подписан Акт приема – передачи (л.д.87).

ДД.ММ.ГГГГ право ФИО4 на приобретенное имущество было зарегистрировано в ЕГРПН – л.д.10.

Таким образом, на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли – продажи между ФИО2 и ФИО4 участниками общей долевой собственности на названный жилой дом и земельный участок были:

- ФИО2,

- ФИО3,

- ФИО5

По договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13) ФИО3 подарил ФИО5 7/33 доли в праве собственности на жилой дом и 4/27 доли в праве собственности на земельный участок.

На момент рассмотрения дела право собственности на спорный жилой дом принадлежит: в 7/11 долях – ФИО5, в 4/11 долях – ФИО4 (л.д.10). Право собственности на земельный участок, расположенный по указанному адресу, принадлежит в 4/9 долях ФИО5, в 5/9 долях – ФИО4

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В судебном заседании установлено, что, ФИО2, имея намерение продать имущество, принадлежащее ей на праве общей долевой собственности со ФИО5 и ФИО3, обратилась к нотариусу нотариального округа Борисоглебского городского округа <адрес> ФИО13 с целью уведомления ФИО5 и ФИО3 о предстоящей продаже долей при наличии у них преимущественного права покупки.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с обращением ФИО2 нотариусом ФИО13 были засвидетельствованы ее подписи на заявлениях с просьбой передать ФИО5 и ФИО3, проживающим по <адрес>, в <адрес>, заявления о том, что она продает принадлежащие ей 5/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 4/11 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по <адрес>, в <адрес>, за 500 000 рублей. Факт удостоверения подлинности подписи ФИО2 на указанных заявлениях подтверждается также записями в Реестре регистрации нотариальных действий за №№ и 6-5496, которые обозревались в судебном заседании (л.д.129 и 156, 152-155).

В этот же день нотариусом в соответствии со ст. 86 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" были оформлены сопроводительные письма (реестр №№ и 6-5495 – л.д.131 и 157).

А ДД.ММ.ГГГГ указанные заявления заказными письмами с обратными уведомлениями были направлены адресатам (квитанции от ДД.ММ.ГГГГ – л.д.130 и 158).

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО13 были выданы Свидетельства, которыми удостоверен факт передачи ФИО5 и ФИО3 заявлений ФИО2 о предстоящей продаже долей в праве общей долевой собственности, реестр № и 7-6247 (л.д.134 и 161).

Каких-либо сведений о намерении заключить с ФИО2 договора купли-продажи на предложенных условиях от участников долевой собственности не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор, условия и содержание которого, соответствуют переданным нотариусам заявлениям (л.д.85). Основанием для заключения договора послужили, в частности, выданные нотариусом Свидетельства и сопроводительные письма к заявлениям ФИО2 (л.д.85-91).

В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его ФИО6. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В судебном заседании установлено, что ФИО5 и ФИО3 от получения писем, направленных по адресу их регистрации, совпадающей с фактическим проживанием, в организации почтовой связи уклонились, в связи с чем, письма были возвращены отправителю по причине истечения срока хранения почтовой корреспонденции (л.д. 133 и 160).

Согласно распечатке с сайта «Почта России: отслеживание почтовых отправлений» (л.д.164 и 165), заказные письма, направленные нотариусом, прибыли в место вручения ДД.ММ.ГГГГ года. В этот же день работниками отделения почтовой связи была осуществлена неудачная попытка вручения. Причина – временное отсутствие адресатов.

Исследовав материалы дела, суд считает, что положения п. 2 ст. 250 ГК РФ ФИО2 в отношении остальных участников долевой собственности были выполнены надлежащим образом, а именно: соответствующие уведомления в адрес ФИО5 и ФИО3 были направлены, таким образом обязанность по уведомлению сособственников продавцом была выполнена, что подтверждено документально. В данной связи факт неполучения истцом указанного уведомления не свидетельствует о нарушении её права на преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

По смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки доли в праве общей собственности не может быть признано нарушенным, если продавец доли надлежащим образом выполнил свою обязанность по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности.

Доли в праве собственности на дом и земельный участок были проданы через месяц после поступления в почтовое отделение по месту жительства истицы извещения о намерении ФИО2 продать имущество и неудачной попытки вручения указанного извещения.

Продано было имущество по цене, указанной в извещении.

Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности, направленное участнику долевой собственности по почте, является надлежащим исполнением обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 194 ГК РФ, письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.

Согласно приведенной норме, закон допускает возможность делать письменные извещения посредством их направления через организацию связи и, при этом, письменное извещение, сданное в организацию связи, считается сделанным.

В соответствии со ст. 16 ФЗ "О почтовой связи", услуги почтовой связи оказываются операторами почтовой связи на договорной основе. По договору оказания услуг почтовой связи оператор почтовой связи обязуется по заданию отправителя переслать вверенное ему почтовое отправление по указанному отправителем адресу и доставить (вручить) адресату.

Согласно Правилам оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 725, под "почтовым отправлением с уведомлением о вручении" понимается регистрируемое почтовое отправление, при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление.

В соответствии с п. 96 Правил оказания почтовой связи, доставке на дом подлежат адресованные гражданам по месту жительства заказные письма.

По смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ с учетом норм п. 2 ст. 194 ГК РФ, направление продавцом доли извещения другим участникам долевой собственности (по месту их жительства) о намерении продать долю по почте способом, обеспечивающим доставку извещения адресату, является надлежащим извещением. Иное толкование п. 2 ст. 250 ГК РФ может повлечь необоснованное ограничение права участника долевой собственности на распоряжение своей долей, поскольку поставит возможность реализации этого права в зависимость от действий участников долевой собственности по получению (или неполучению) извещения, либо сделает невозможным отчуждение доли в случае неизвестности фактического места пребывания участников долевой собственности.

Поскольку обязанность по извещению ФИО5 была ФИО2 исполнена, то не имеется оснований для признания нарушенным имеющегося у истицы права преимущественной покупки продаваемой доли.

В то же время истицей не было представлено доказательств, опровергающих представленные ответчиком доказательства.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено ФИО6 законом.

Судом определялся предмет доказывания по делу, сторонам вручалась копия письменного предложения о предоставлении доказательств (л.д.105).

Факт направления ФИО2 письменного сообщения ФИО5 о предстоящей продаже, помимо представленных нотариусом подлинных документов, подтвержден также показаниями работниками отделения почтовой связи и представленными им накладными – л.д.166 и 167.

Истицей указанный факт не опровергнут.

Ссылку ФИО6 истицы адвоката ФИО12 на нарушение сроков выдачи свидетельств о передаче заявления нотариусом, учитывая факт возвращения ей писем ДД.ММ.ГГГГ года, суд считает несостоятельной. Свидетельства выданы нотариусом не о вручении заявлений участникам долевой собственности, а о передаче им заявлений. Заявления считаются переданными в момент сдачи их в отделение почтовой связи. Сведения о дальнейшем движении направленных заказных писем являются общедоступными, официально размещены на сайте в сети Интернет, из которого следует, что письма поступили в место вручения ДД.ММ.ГГГГ (л.д.164-165).

В судебном заседании также установлено, что извещение о продаже доли жилого дома было опубликовано на 8 странице газеты «Раз в неделю», подписанной в печать ДД.ММ.ГГГГ года, которая приобщена к материалам дела.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству истицы свидетель ФИО14 (л.д.176) показал, что ДД.ММ.ГГГГ он возил истицу и её мужу к ФИО2 для разговора, в котором они выразили свое намерение купить её долю в праве общей собственности, но она не назвала им цену, по которой продавала имущество.

А допрошенные по ходатайству ФИО2 свидетели ФИО15 и ФИО16 (л.д.139 и 175) показали, что по её поручению извещали соседей о предстоящей продаже и стоимости имущества: 500 000 рублей. Однако, они от покупки имущества за эту сумму отказались и предлагали купить его за 450 000 рублей.

Однако, перечисленные показания свидетелей правового значения по делу не имеют, поскольку норма п. 2 ст. 250 ГК РФ предусматривает обязанность продавца доли известить остальных участников долевой собственности о предстоящей продаже в письменной форме.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░5 ░ ░░░4, ░░░2 ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░