Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-674/2015 ~ М-606/2015 от 05.05.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2015 года г. Братск

Братский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре Неизвестных Т.А., с участием истца Танцеревой С.В., представителя истца Танцеревой С.В. - Антипиной Т.Н., действующей по заявлению, ответчика Тайзитиновой И.А., представителя третьего лица - Управления министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области по г. Братску и Братскому району - Анциферовой И.А., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело *** по иску Танцеревой С.В. к Тайзитиновой И.А., Баладурину В.В., Баладурину Е.В., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Управление министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области по г. Братску и Братскому району, о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований истец указала, что **.**.**** между ней и Тайзитиновой И.А., Баладуриным Е.В., действующим от себя и от имени Баладурина В.В., заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., согласно которому ответчик обязался передать в собственность истца жилое помещение (квартиру) общей площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: ..., а истец обязался принять и оплатить указанное имущество. Цена жилого помещения составляет <данные изъяты> Порядок расчета по заключенному договору купли-продажи квартиры подразумевался с использованием средств материнского (семейного) капитала с перечислением каждому из собственников на предоставленные ими лицевые счета по <данные изъяты> каждому. В соответствии с п. «Б» ч. 7 договора подготовка квартиры к передаче являлась обязанностью продавцов и за их счет.

Указала, что комиссией администрации Большеокинского сельского поселения в составе Н.В. Зваричевой, Г.Н. Постновой, Т.А. Оденцевой **.**.**** было проведено обследование технического состояния жилья,в результате которого был сделан вывод: «В квартире требуется косметический ремонт и подключение электроэнергии». На основании данного акта ей **.**.**** был подписан передаточный акт приема-передачи квартиры, и далее, пакет документов был сдан на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии. **.**.**** она поехала в с. Большеокинское, чтобы начать делать косметический ремонт. Но, как оказалось, выводы, изложенные в акте обследования технического состояния жилья, несоответствовали фактическому техническому состоянию жилого помещения - в квартире нужен капитальный ремонт, поскольку провисли все потолочные перекрытия, отсутствует отопление, электричество, как не было подключено, так и не подключено. Считает, что ее ввели в заблуждение относительно потребительских свойств жилья. Кроме того, сотрудники отдела опеки и попечительства по г. Братску направили в ее адрес официальное письмо, которым выразили свои возражения против вселения ее и детей в данное жилое помещение.

Также указала, что вопрос приобретения нормального для проживания жилья для нее очень важен, поскольку сотрудниками отдела опеки и попечительства по г. Братску поставлен вопрос об изъятии у нее детей, поскольку в настоящее время она с 5 детьми проживает в комнате площадью <данные изъяты> В связи с выявленными недостатками жилья она обращалась к ответчику о расторжении договора купли-продажи квартиры, однако в добровольном порядке ответчик отказалась расторгнуть договор. Считает, что она понесла убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости в сумме <данные изъяты>

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: ..., кадастровый или условный номер ***, заключенный **.**.**** между Танцеревой С.В. и Тайзитиновой И.А., Баладуриным В.В. и Баладуриным Е.В.; прекратить реестровую запись *** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; взыскать солидарно с Тайзитиновой И.А., Баладурина В.В. и Баладурина Е.В. в пользу Танцеревой С.В. убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости в размере <данные изъяты>

Определением Братского районного суда Иркутской области от **.**.**** производство по гражданскому делу в части исковых требований о прекращении реестровой записи *** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; взыскании солидарно с Тайзитиновой И.А., Баладурина В.В. и Баладурина Е.В. в пользу Танцеревой С.В. убытков в связи с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимости в размере <данные изъяты> прекращено, в связи с отказом истца от исковых требований в указанной части.

В судебном заседании истец Танцерева С.В., её представитель Антипина Т.Н., действующая по заявлению, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили суд исковые требования удовлетворить с учетом отказа от исковых требований.

В судебном заседании ответчик Тайзитинова И.А. исковое требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: ..., кадастровый или условный номер ***, заключенный **.**.**** между Танцеревой С.В. и Тайзитиновой И.А., Баладуриным В.В. и Баладуриным Е.В., признала в полном объеме.

Представитель третьего лица - Управления министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области по г. Братску и Братскому району - Анциферова И.А., действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что Управление министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области по г. Братску возражает против вселения Танцеревой С.В. и ее несовершеннолетних детей в жилое помещение, расположенное по адресу: ..., в связи с тем, что жилое помещение непригодно для проживания несовершеннолетних детей. В доме отсутствует электрообеспечение, отопление, провисает потолочное перекрытие, жилое помещение нуждается в капитальном ремонте.

Ответчики Баладурин В.В., Баладурин Е.В. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, в судебное заседание не явилось, предоставив отзыв на исковое заявление из которого следует, что необоснованным является привлечение Управления Росреестра по Иркутской области в качестве третьего лица по данному делу. Управление не является субъектом спорного правоотношения, так как не имеет материально-правовой заинтересованности по данному делу, решение по делу не может повлиять на его права или обязанности по отношению к сторонам. **.**.**** в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о праве собственности Танцеревой С.В. на квартиру, расположенную по адресу: ..., на основании договора купли-продажи от **.**.****. Одновременно в ЕГРП внесена запись об ипотеке на основании договора купли-продажи от **.**.****, где залогодателем является Танцерева С.В., залогодержателями - Баладурин В.В., Баладурин Е.В., Тайзитинова И.А.

По общему правилу, установленному ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В соответствии с п. 65 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу будет являться основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Кроме того, требование истца о прекращении записи в ЕГРП не соответствует законодательству, поскольку ст. 12 ГК РФ не предусматривает такого способа защиты гражданских прав. Закон о регистрации также не предусматривает возможности прекращении записи из ЕГРП. В соответствии с п. 62 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 №765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответствующая запись ЕГРП может быть погашена при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки. Внесение, а равно и погашение записей в ЕГРП - это одно из действий, входящее в компетенцию регистрирующего органа, которое осуществляется на основании соответствующих правоустанавливающих документов и не требует заявления данных требований в судебном порядке. Учитывая нормы ГК РФ, Закона о регистрации, определяющие основания возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество и порядок их регистрации, а также Правил ведения ЕГРП, в случае расторжения договора купли-продажи от **.**.**** и решения вопроса о судьбе зарегистрированных права и ограничения права в виде ипотеки, соответствующие записи могут быть внесены в ЕГРП на основании заявления заинтересованного лица и вступившего в законную силу судебного решения (абз. 6 п. 1 ст. 17, ст. 28 Закона о регистрации), при условии предоставления всех необходимых для государственной регистрации документов. Просят рассмотреть исковое заявление без участия представителя Управления.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что **.**.**** между Тайзитиновой И.А., Баладуриным Е.В., Баладуриным В.В. (продавцы) и Танцеревой С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавцы продают, а покупатель покупает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: ..., кадастровый номер *** общая площадь квартиры ... Согласно п. 8 договора купли-продажи квартиры от **.**.**** покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием квартиры и претензий не имеет. Согласно п. 5 договора цена продаваемой квартиры составляет <данные изъяты> Порядок расчета стороны установили следующий:

1) покупатель выплачивает продавцам часть стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> до подписания настоящего договора

2) покупатель производит оплату стоимости квартиры с использованием средств материнского капитала в сумме <данные изъяты> с перечислением каждому из собственников на представленные ими лицевые счета по <данные изъяты> каждому.

Согласно акту приема-передачи (передаточный акт) от **.**.**** продавцы передали, а покупатель принял квартиру по адресу: .... С техническим состоянием квартиры стороны ознакомлены. Состояние квартиры соответствует условиям договора.

Также в судебном заседании установлено, что право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., зарегистрировано в установленном законом порядке за Танцеревой С.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от **.**.****. Также согласно свидетельству о государственной регистрации права от **.**.**** зарегистрировано существующее ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что истцом в доме обнаружены недостатки - в доме отсутствует электрообеспечение, отопление, провисает потолочное перекрытие, жилое помещение нуждается в капитальном ремонте.

Согласно информации Управления министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области по г. Братску от **.**.**** *** Управление возражает против вселения Танцеревой С.В. и ее несовершеннолетних детей в жилое помещение, расположенное по адресу: ..., в связи с тем, что жилое помещение непригодно для проживания несовершеннолетних детей. В доме отсутствует электрообеспечение, отопление, провисает потолочное перекрытие, жилое помещение нуждается в капитальном ремонте.

Таким образом, в судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что жилое помещение, расположенное по адресу: ..., было передано продавцами - Тайзитиновой И.А, Баладуриным Е.В, Баладуриным В.В. покупателю Танцеревой С.В. с существенными нарушениями требований к качеству переданной квартиры.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателя товар, качество которого соответствует договору купли-продажи; при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Оценивая в совокупности установленные по делу обстоятельства и перечисленные нормы закона, суд приходит к выводу что, поскольку в приобретенном объекте недвижимости имеются существенные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, что квартира была передана в непригодном для её использования по назначению состоянии, то исковые требования Танцеревой С.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры от **.**.****, расположенной по адресу: ..., общей площадью <данные изъяты> кадастровый (условный) номер ***, заключенного между Танцеревой С.В. и Тайзитиновой И.А., Баладуриным В.В, Баладуриным Е.В., законны, обоснованны и подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает, что, поскольку оплата за указанную квартиру по договору купли-продажи квартиры от **.**.**** произведена не была, что подтверждено сторонами в ходе судебного заседания, то оснований для взыскания уплаченных по договору денежных средств при расторжении договора купли-продажи, нет.

Кроме того, ответчик Тайзитинова И.А. исковое требование Танцеревой С.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры от **.**.****, расположенной по адресу: ..., общей площадью <данные изъяты> кадастровый (условный) номер ***, заключенного между Танцеревой С.В. и Тайзитиновой И.А., Баладуриным В.В, Баладуриным Е.В., признала в полном объеме. Последствия признания иска, предусмотренные ст. ст. 39, 173 ГПК РФ, ответчику разъяснены и понятны.

В силу ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Учитывая, что признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд считает возможным принять от ответчика Тайзитиновой И.А. признание исковых требований Танцеревой С.В.

При таких обстоятельствах исковые требования Танцеревой С.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., общей площадью <данные изъяты> кадастровый (условный) номер ***, заключенного **.**.**** между Танцеревой С.В. и Тайзитиновой И.А., Баладуриным В.В, Баладуриным Е.В., подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Танцеревой С.В. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый (условный) номер ***, заключенный **.**.**** между Тайзитиновой И.А., Баладуриным Е.В., Баладуриным В.В. и Танцеревой С.В..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Братский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Ларичева