Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5223/2018 ~ М-4312/2018 от 25.05.2018

               Дело № 2-5223/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    г. Благовещенск                                                                             22 июня 2018 года

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи                                                Горбаконенко А.В.,

при секретаре                                                                            Домниченко С.Д.,

    с участием представителя истца                                             Ткачевой С.Ю.,

рассмотрев гражданское дело по иску Донец И. Е. к ООО «Амурская ипотечная строительная компания» о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с настоящим иском, в котором указал, что у него на основании дополнительного соглашения от 10 декабря 2014 года к договору участия в долевом строительстве от 01 марта 2012 года, договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, заключенного 29 ноября 2017 года между Ильчуком А.Г. и Донец И.Е., возникло право требования на 1/2 долю в объекте долевого строительства - нежилое офисное помещение, общей проектной площадью – 314,61 кв.м, на 6-м этаже состоящее из: 2 офиса площадью 39 кв.м. каждый, офисные помещения с площадями 83 кв.м., 34 кв.м., 46 кв..м., санузлы площадью 6 и 9,61 кв.м., вестибюль площадью 58 кв.м., расположенное по адресу: ***.

Согласно полученной в ООО «АмИСК» справке № 15 от 24 мая 2018 года, степень готовности объекта капитального строительства, расположенного в г. Благовещенске по ул. ***, построенного в соответствии с проектом, подтверждается, что истцом внесена полностью сумма по договору участия в долевом строительстве от 01 марта 2012 года нежилого офисного помещения, общей проектной площадью 314,61 кв.м на 6-м этаже, задолженности нет.

Однако до настоящего времени ООО «АмИСК» не приняло мер к передаче объекта в эксплуатацию участнику долевого строительства. Считает, что неправомерными действиями ООО «АмИСК» существенно нарушают его имущественные права и необходимости судебной защиты таких прав путем признания права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Просит признать право собственности на нежилое офисное помещение № 22 общей площадью 316,8 кв.м., инвентарный номер 10:401:002:007277710:0001:20022, расположенное на 6-м этаже здания с кадастровым номером *** по ул. *** в г. Благовещенске.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах, изложенных в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что фактически площадь спорного нежилого помещения незначительно увеличилась в период строительства.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом по юридическому адресу, конверт вернулся с отметкой «истек срок хранения».

Представитель третьего лица - администрации г. Благовещенска в судебное заседание не явился, возражал против удовлетворения заявленных требований, в обоснование указав, что объект не введен в эксплуатацию, расположен по адресу: ***. Решением администрации г. Благовещенска от 29 декабря 2014 года № 2407/19 ООО «АмИСК» отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта по следующим основаниям: отсутствует документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации; часть здания с западной стороны находится за пределами мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений с нарушением красной линии ул. Театральной; согласно технического плана здания этажность объекта составляет-10 этажей, однако администрацией г. Благовещенска не выдавалось разрешение на строительство данного объекта в 10 этажном исполнении.

Истец, ответчик, третье лицо – администрация г. Благовещенска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель третьего лица – администрации г. Благовещенска, просили рассмотреть дело без своего участия. В силу чч.3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд определил: рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 05 ноября 2008 года ООО «АмИСК» получено разрешение на строительство № Ru 28302000-134 административного здания с детским культурно – игровым центром, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 64.

На основании дополнительного соглашения от 10 декабря 2014 года к договору участия в долевом строительстве от 01 марта 2012 года, договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, заключенного 29 ноября 2017 года между Ильчуком А.Г. и Донец И.Е., возникло право требования на 1/2 долю в объекте долевого строительства - нежилое офисное помещение, общей проектной площадью – 314,61 кв.м. на 6-м этаже состоящее из: 2 офиса площадью 39 кв.м. каждый, офисные помещения с площадями 83 кв.м., 34 кв.м., 46 кв..м., санузлы площадью 6 и 9,61 кв.м., вестибюль площадью 58 кв.м., расположенное по адресу: ***.

Договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Амурской области 30 ноября 2017 года.

Оплата по договору истцом произведена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «АмИСК» от 24 мая 2018 года № 15.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, до настоящего времени административное здание по ул. *** в г. Благовещенске не введено в установленные договорами сроки в эксплуатацию.

Судом установлено, что административное здание с детским культурно-игровым центром по ул. *** возведено на земельном участке с кадастровым номером ***, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Горького - ул. Политехническая - ул. Амурская - ул. Театральная (квартал 64).

Земельный участок с кадастровым номером *** предоставлен ответчику органом местного самоуправления на основании договора аренды земельного участка от 26 января 2007 года.

Согласно материалам дела, строительство административного здания с детским культурно-игровым центром, общей площадью 2 979,07 кв.м., площадью земельного участка 1 088 кв.м, количеством этажей – 9, по адресу: ***, осуществлялось на основании разрешения на строительство №RU28302000-№134, выданного администрацией г. Благовещенска 05 ноября 2008 года.

Из материалов дела видно, что лишь 16 декабря 2014 года застройщик обратился с заявлением к мэру г. Благовещенска о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – административное здание с детским культурно-игровым центром, расположенное по адресу: ***.

Однако письмом администрации г. Благовещенска от 29 декабря 2014 года №2407/19 ООО «АмИСК» отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, по следующим основаниям:

- отсутствует документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);

- часть здания (входная группа) с западной стороны находится за пределами мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений и с нарушением красной линии ул. Театральная, что не соответствует устроительному плану земельного участка № RU 28302000-178 от 15.08.2008;

- согласно техническому плану здания этажность объекта составляет 10 этажей, в том числе - 1 подземный. Разрешение на строительство данного объекта в 10-ти этажном исполнении администрацией города Благовещенска не выдавалось. Согласно разрешению на строительство № RU 28302000 - 134 от 05.11.2008, выданного администрацией города Благовещенска, этажность составляет 9 этажей.

Ранее, письмом администрации города Благовещенска (исх. № 1823/19 19.11.2014 г.) ООО «Амурская ипотечная строительная компания» было отказано во внесении изменений в разрешение на строительство, связанного с изменением архитектурных решений подвала, 1 и 2 этажей. Из письма следует, что в соответствии с ч. 11 ст. 51 ГрК РФ администрацией города проведена проверка представленной проектной документации с внесенными изменениями на соответствие требованиям градостроительного плана земельного участка №RU 28302000-178 от 15 августа 2008 года, красным линиям и установлено, что часть административного здания (пристройка дополнительных помещений на 1 этаже) запроектирована за пределами мест допустимого размещения зданий, строений или сооружений и с нарушением красной линии улицы Театральная (ориентировочно 9 м). Такие изменения внесены в проектную документацию в нарушение требований градостроительного плана земельного участка. Имеющееся на титульном листе альбома заверение проектной организации в том, что «проектная документация разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка», неправомерно.

По сведениям администрации г. Благовещенска, направленным письмом от 13 февраля 2015 года №647/16 на имя руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, в ходе муниципального контроля плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на 2015 год, утвержденного 21.10.2014 г., проведена проверка в отношении ООО «Амурская ипотечная строительная компания». В результате проверки выявлены факты самовольного занятия части территории квартала 64, площадью 9 кв.м. для устройства крыльца, самовольного занятия части территории квартала 64, площадью 21,3 кв.м. для устройства въездного пандуса.

Согласно схеме расположения земельного участка с кадастровым номером *** возведенный объект выходит за пределы красной линии, утвержденной Постановлением администрацией г. Благовещенска от 11 февраля 2010 года № 586, и красной линии, утвержденной Постановлением мэра г. Благовещенска от 11 февраля 2006 года № 2646.

В соответствии с техническим паспортом, подготовленным ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в лице Амурского филиала Благовещенского отделения по состоянию на 25 ноября 2013 года, административное здание с детским культурно-игровым центром по ул. Театральная, 57 А, здание 2013 горда постройки, общая площадь объекта 4 079,7 кв.м, количество этажей – 10.

В соответствии с п. 1.3 («Технико-экономические характеристики объекта») положительного заключения государственной экспертизы №28-01-2-0092-08 на вышеуказанный объект капитального строительства: количество этажей – 9, общая площадь здания 2 979,07 кв.м.

Сведений о том, что указанный объект является объектом незавершенного строительства, технический паспорт не содержит.

Таким образом, застройщику ввиду ряда нарушений проектно-строительной документации при строительстве административного здания с детским культурно-игровым центром по ул. Театральная, 57 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно ч 1 ст. 262 ГК РФ, под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Территория общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (п. 12.ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии с п. 11 ст. 1 ГрК РФ, красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Таким образом, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары).

Исходя из смысла приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве следует, что надлежащим доказательством того, что спорный земельный участок мог когда-либо относиться к территориям общего пользования, является документ, который бы свидетельствовал о нахождении этого участка в границах красных линий.

Суд принимает во внимание, что на момент выдачи ООО «Амурская ипотечная строительная компания» разрешения на строительство объекта капитального строительства – административного здания с детским культурно-игровым центром в квартале 64 г. Благовещенска, в соответствии с проектной документацией, положительным заключением государственной экспертизы, выход объекта за пределы красных линий не усматривался.

Однако фактически возведенный объект выходит за пределы красных линий площадью 9 кв.м., для устройства крыльца.

Между тем, доказательств тому, что занятие истцом части территории квартала 64 г. Благовещенска в указанной площади, выходя за пределы красных линий, нарушают границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, материалы дела не содержат.

Представителем администрации г. Благовещенска в ходе рассмотрения настоящего спора установленные судом обстоятельства не опровергнуты.

Фактически ответчиком заняты земли общего пользования, на которых не расположено ни одно из вышеперечисленных сооружений. Учитывая баланс интересов органа местного самоуправления, ответчика, граждан - жителей и гостей г. Благовещенска, цели возведения административного здания для использования неопределенным кругом лиц, фактическую невозможность распоряжения администрацией г. Благовещенска земельным участком площадью 9 кв.м. для его отчуждения либо предоставления в аренду иному лицу, суд приходит к выводу, что занятие истцом дополнительной площади земельного участка, с выходом за пределы красных линий, является незначительным, к существенному нарушению законных прав и интересов кого-либо не приведет.

По смыслу ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Судом учитывается, что в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-32/2016, по исковому заявлению Хохриковой Л.Я., Кантур Л.К., Васильевой Е.И. к ООО «АмИСК» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, проведена судебная строительно-техническая экспертиза административного здания с детским культурно-игровым центром, расположенное по адресу: *** (64 кваартал), производство которой поручалось ООО «Проектно-строительное объединение «Благовещенскпроект».

Согласно заключению эксперта № 2512-15-ТО: все несущие и ограждающие конструкции здания находятся в работоспособных состояниях и способны воспринимать эксплуатационные нагрузки и воздействия, обеспечивают пространственную устойчивость здания, не угрожают жизни и здоровью граждан. Несоответствий объекта градостроительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, установленным действующим законодательством, в том числе требованиям, предъявляемым к общественным зданиям, экспертным обследованием не выявлено.

Заключение эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу, оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется. Эксперт всесторонне и объективно подошел к разрешению поставленных перед ним вопросов.

Таким образом, возведенный объект – административное здание по ул. Театральная, 57 в г. Благовещенске не имеет нарушений градостроительных, пожарных и санитарных норм и требований, установленных действующим законодательством к административным зданиям, не создает данное здание угрозу жизни и здоровья граждан в настоящее время и не будет создавать такую угрозу в будущем для граждан, эксплуатирующих помещения в данном здании.

Право частной собственности защищается статьей 35 Конституции Российской Федерации.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов завершенного строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются действующим Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

Нормами данного Закона, действие которого распространяется на правоотношения сторон в данном споре по факту заключения договоров участия в долевом строительстве, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Однако, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты – в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии с пунктом 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (в ред. от 04.03.2015), в случае уклонения застройщика от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру. Суд считает, что применение указанного пункта возможно по аналогии закона к спорным правоотношениям - в силу ч.4 ст. 1 ГПК РФ.

Возникновение права собственности истцов на спорные объекты долевого строительства связано с выполнением участниками договоров возложенных на них обязательств.

Судом установлено, что договорные обязательства участниками долевого строительства по оплате строительства выполнены в полном объеме. В свою очередь, ответчик свои обязательства по договорам надлежащим образом не исполнил.

По информации Управления Росреестра по Амурской области право собственности на спорные объекты недвижимого имущества – нежилые помещения за кем-либо не зарегистрировано.

В соответствии с представленным техническим паспортом объект недвижимости по договору участия в долевом строительстве от 01 марта 2012 года является нежилым помещением № 22 с инвентарным номером 10:401:002:007277710:0001:20022 площадью 316,8 кв.м., расположенным на шестом этаже административного здания с детским культурно-игровым центром в 64 квартале г. Благовещенска.

С учетом, в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 55, 59, 60 ГПК РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу, что заявленный иск обоснован и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Донец И. Е. к ООО «Амурская ипотечная строительная компания» о признании права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворить.

Признать за Донец И. Е. право собственности на нежилое офисное помещение № 22 с инвентарным номером 10:401:002:007277710:0001:20022, площадью 316,8 кв.м., расположенное на шестом этаже здания с кадастровым номером *** по ул. *** г.Благовещенска.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца.

Председательствующий судья                                       А.В. Горбаконенко