Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-97/2017 (2-6817/2016;) ~ М-5844/2016 от 12.05.2016

                         Дело №2-97/17

                                                                      РЕШЕНИЕ

        Именем Российской Федерации

    18 апреля 2017 года                                                                                          г. Благовещенск

    Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

    Председательствующего судьи     Гоковой И.В.,

    при секретаре     Кафановой В.С.

    с участием представителей истца – Донцова Д.В., Берестненва Ю.А., ответчика – Салаш Г.Н. представителя ответчика – Герасименко В.А.

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чжан Сяоли к Салаш Галине Николаевне о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на предмет залога,

    УСТАНОВИЛ:

Чжан Сяоли обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование указав, что 15 августа 2012 года между нею и Салаш Г.Н. заключен договор займа, в соответствии с условиями которого истцом ответчику переданы денежные средства в сумме 19 500 000 рублей, что эквивалентно 3 900 000 рублей юаней КНР (п.1 договора). Передача денежных средств подтверждена распиской от 27 августа 2012 года, подпись Салаш Г.Н. в данной расписке удостоверена нотариусом, расписка была передана истцу сразу после удостоверению её нотариусом. Пунктом 3 договора займа установлена обязанность истца возвратить сумму займа в срок до 05 сентября 2017 года деньги в сумме 3 900 000 рублей по курсу филиала ОАО «Сбербанк России» в соответствии с графиком займа. В нарушение условий договора займа ответчиком допущена неоднократная просрочка по возврату суммы займа начиная со срока внесения очередного платежа 28 ноября 2013 года.

Обязательства по договору займа обеспечены залогом недвижимого имущества (п.3 договора залога). Предметом залога являются земельный участок и расположенные на нем нежилые помещения хозяйственного назначения.

Ввиду не исполнения ответчиком своих обязательств по договору займа, истец требует:

взыскать в пользу Чжан Сяоли основной долг по договору займа от 15 августа 2012 года в сумме 33 329 100 рублей, проценты за пользование денежными средствами по договору займа от 15 августа 2012 года по 11 мая 2016 года в сумме 74 191 рубль 78 копеек, неустойку по договору от 15 августа 2012 года в сумме 20 000 000 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога:

Земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование объекты подсобного хозяйства – свинокомплекс, общая площадь 10262 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый (условный) ***.

Здание вспомогательного использования назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадь. 218,3 кв.м., расположенное по адресу: амурская область ***, кадастровый условный ***.

Свинарник – откормочник, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 2335,3 кв.м., инв. ***, лит. А, расположенный по адресу: амурская область *** 5 стройка, кадастровый (условный) ***.

Площадка, назначение: нежилое, общей площадью 228,8 кв.м., инв.***, лит.Г, расположенная по адресу: ***, кадастровый (условный) ***/Г.

Объект незавершенного строительства – Гараж, назначение: нежилое, площадью по наружным обмерам 168,7 кв.м., инв ***, лит. В, расположенный по адресу: ***, кадастровой (условный) номер ***,

Дом животноводов, назначение: нежилое, площадью 134,7 кв.м., инв ***, лит.Б, расположенный по адресу: ***, кадастровый (условный) номер ***,

Определить способ реализации с публичных торгов, начальную продажную стоимость в сумме 19 500 000 рублей

Определениями Благовещенского городского суда от 27.03.2017 года к участию в деле в порядке ст.43 ГПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Салаш П.В

    В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивал, подтвердил обстоятельства указанные им в исковом заявлении. Кроме того, оспаривает начальную продажную стоимость объектов определённую оценщиком НО. Полагает, что данная оценка является завышенной, не соответствующей среднерыночной стоимости.

    Представитель ответчика с предъявленными требованиями не согласился. В ходе судебного разбирательства пояснил, что не согласны с представленным истцом расчетом задолженности, поскольку данный расчет должен быть произведен с учетом графика гашения, а также уже выплаченной истцу суммы. Помимо прочего не согласны с требованиями в части обращения взыскания на предмет залога, полагают, что обращение взыскания является преждевременным. Поскольку срок окончания выплат по договору займа определен сентябрь 2017 года. На момент рассмотрения настоящего спора данный срок еще не наступил.

    В судебное заседание не явились третье лицо, о времени и месите рассмотрения дела, уведомлялся судом в соответствии с положениями ст.113-118 ГПК РФ, судебные уведомления направленные в его адрес возвращены с указанием «истек срок хранения», «квартира закрыта, адресат по извещению не является».

Принимая во внимание положения ст.165.1 ГК РФ, суд на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, учитывая положения ст.154 ГПК РФ, обязывающей суд рассмотреть спор в разумный срок, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся в деле доказательствам.

    Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Таким образом, договор как правовая форма оформления правоотношений одновременно является и основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п. 2 ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В рассматриваемом споре, в том числе с учетом значительного размера заявленной к взысканию суммы, денежное обязательство может быть признано возникшим исключительно в случае доказательного подтверждения стороной истца реальности и правомерности возникновения денежного обязательства, поскольку действительный характер правовых последствий, в том числе имущественных санкций, возникших на основе денежного обязательства, производен от действительности такого обязательства.

Проверяя наличие неисполненного Салаш Г.Н. денежного обязательства, суд исходит из того, что юридическое значение по настоящему делу имеет реальный и действительный характер юридического основания, на котором основаны исковые требования Чжан Сяоли как кредитора.

Реальность заемной сделки предполагает доказательное подтверждение факта передачи заемщику денежных средств и объема полученного заемщиком по сделке.

Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ст. 123 ч. 3 Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В материалы дела представлен договор займа от 15 августа 2012 года в соответствии, с которым, Салаш Г.Н. заняла у Чжан Сяоли деньги в сумме 19 500 000 (девятнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей, что эквивалентно 3900000 юаней КНР, на срок пять лет с возвратом в соответствии с графиком платежей не позднее 05 сентября 2017 года (п. 1 договора)

Чжан Сяоли передает Салаш Г.Н. указанные в п.1 денежные средства после подписания настоящего договора не позднее пяти дней, после зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области договора залога, заключенного на основании настоящего договора и подписания сторонами дополнительного соглашения с графиком возврата займа, подлежащего нотариальному удостоверению. Передача денежных средств должны бать подтверждена распиской (п.2 договора)

Факт исполнения Займодавцем (Чжан Сяоли) своих обязательств по выдаче денежных средств, в размере суммы займа подтверждается распиской от 27 августа 2012 года и ответчиком по существу не оспаривался.

Ответчик при заключении договора займа добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, определенные данным договором. С условиями договора займа, графиком погашения займа и уплаты платежей была ознакомлена. Подписав договор, выразила волю на его заключение на подобных условиях и обязалась их исполнять, а именно вносить в счет погашения займа, установленные договором суммы, в установленные сроки в соответствии с графиком погашения задолженности.

Допустимых доказательств, свидетельствующих о направленности воли сторон на достижение иного результата, исключающего предоставление займа, совершения сторонами иных сделок, ответчиком также не представлено.

В силу п. 1 ст. 809, п. 2 ст. 811 ГК РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    В соответствии с п. 5 договора займа за пользование денежными заемщик уплачивает кредитору проценты в размере 20 000 рублей за каждый год не позднее 15 августа оплачиваемого года.

    Из п.3. договора займа усматривается, что заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита в размере и сроках определённых, в графики возврата займа, который будет подписан сторонами после получения денежных средств Заемщиком.

В ходе судебного разбирательства истцом указано на нарушение ответчиком графика возврата денежных средств, с указанием последнего платежа 28.10.2013 года.

С ноября 2013 года в нарушение условий договора платежи в счет погашения задолженности перестали поступать от заемщика, в связи с чем, образовалась просроченная задолженность, гашение которой не осуществляется, что является основанием для досрочного возврата истцу денежных средств, с причитающими процентами и неустойкой.

Из содержания ст. 12 ГПК РФ следует, что судопроизводство осуществляется на принципах равноправия и состязательности, в силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований, так и возражений. При этом, по правилам ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, предоставление доказательств является субъективным правом сторон.

Документами, подтверждающими исполнение обязательства по кредитному договору, могут служить платежные поручения, кассовые приходные ордера, выписки о списании денежных средств со счета, справки о совершенных платежах, выданные кредитной организацией, а также иные письменные доказательства, подтверждающие исполнение условий договора. Таких доказательств ответчиком в соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ не представлено.

Предоставленные ответчиком расписки указывают на исполнение обязательств до ноября 2013 года, иных доказательств исполнения обязательств в соответствии с условиями договора Получение только указанных сумм по упомянутым распискам в счет погашения долга по договору займа признается истцом и изначально подтверждалось ответчиком.

К основаниям, влекущим возникновение права Займодавца требовать досрочного исполнения обязательств заемщиком, Гражданский кодекс Российской Федерации относит, в том числе, нарушение заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита (пункт 2 статьи 811), невыполнение предусмотренной договором обязанности по обеспечению возврата кредита.

Поскольку заемщик нарушает условия договора о ежемесячном погашении основного долга и ежегодном процентов на сумму долга, суд приходит к выводу о возникновении у истца права досрочно требовать от ответчика исполнения его обязательств.

Согласно представленному истцом расчету по состоянию на 12.05.2016 года задолженность Салаш Г.Н. по договору займа от 15.08.2012 года составляет по основному долгу - 33 329 100 рублей по курсу ПАО «Сбербанк России» на 11.05.2016 года дату подачи заявления– 10,76 рублей за 1 юань, в том числе задолженность по задолженность по процентам – 74 191 рубль 79 копеек за период с 27.08.2012 года по 11.05.2016 года включительно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Последнее положение дополнительно раскрыто в статье 421 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 1 которой юридические лица свободны в заключении договора, а согласно пункту 4 условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.2 ст. 317 ГК РФ, в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единицах на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Поскольку как указано ранее между сторонами согласовано условие о возврате денежных в в юанях по курсу ПАО «Сбербанк России» на день подачи искового заявления курс составил – 10,76 рублей за 1 юань, суд полагает, что представленный истцом расчет выполнен верно с учетом действующего законодательства, является арифметически верным, а потому принимается судом в качестве допустимого.

Представленный ответчиком расчет, суд не принимает во внимание, поскольку расчёт выполнен без учета условий договора займа от 15.08.2012 года, а также без указаний источника определённого в виде курса юаня.

На основании ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Сторонами договора займа достигнуто соглашение об уплате заемщиком неустойки из расчета 3% в день от несовременно оплаченной суммы. (п. 8).

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной условиями договора займа, и рассчитанной согласно приведенным правилам в сумме 20 000 000 рублей суд признает обоснованным, а расчет истца в этой части верным.

Согласно ст. 333 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В новой редакции данное положение указанной нормы не содержит в качестве обязательного условие о наличии ходатайства ответчика о снижении неустойки. В рассматриваемом случае ответчик является физическим лицом (потребителем), то есть экономически незащищенной стороной договора и суд наделен правом в отсутствие соответствующего заявления с его стороны уменьшить подлежащую уплате неустойку, но лишь в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Право суда уменьшить неустойку, предоставленное ему федеральным законодательством, обусловлено принципом самостоятельности судебной власти, гарантированным статьей 10 Конституции Российской Федерации.

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Общий размер неустойки, предъявленной к взысканию, составляет 20 000 0000 рублей, что является несоразмерным основному долгу с процентами в размере 33 403 291 рубль 78 копеек (59,87%), в связи с чем суд учитывая компенсационный характер неустойки полагает, что данная неустойка завышена.

Исходя из установленных по делу обстоятельств в части начисления неустойки, а именно: чрезмерно высокого процента неустойки, значительно превышающего размер договорной неустойки по отношению к ключевой ставке, соотношения размера долга по основному обязательству, суд приходит к выводу, что заявленная к взысканию неустойка не представляется отвечающей критерию соразмерности, не соответствует своей компенсационной природе.

В данном случае, суд находит, что сумма истребуемой истцом неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком, значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, и учитывая компенсационную природу неустойки, а также отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком, действия самого ответчика до ноября 2013 года, добросовестно исполнявшего договорные обязательства, принимая во внимание, что риски невозврата денежных средств учитываются заёмщиком при определении размера возврата займа в валюте определённой договором, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к заявленным истцом требованиям о взыскании неустойки, в связи с чем, с учетом баланса интересов сторон уменьшает ее до 1500 000 рублей.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству, (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) на заложенное имущество может быть обращено взыскание.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу п. 2 ст. 334 ГК РФ залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору займа.

Согласно п. 1 ст. 1 данного Закона по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

     Согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

На основании ст. 4 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Согласно положениям ст. ст. 50, 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии со ст. 813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

В обеспечение исполнения указанного договора займа от 15.08.2012 года стороны 15.08.2012 года заключили договор залога недвижимого имущества, согласно которому Салаш Г.Н. передала Чжан Сяоли в залог принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, состоящее из:

- Земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование объекты подсобного хозяйства – свинокомплекс, общая площадь 10262 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый (условный) ***;

- Здания вспомогательного использования назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадь. 218,3 кв.м., расположенное по адресу: амурская область ***, кадастровый условный ***.

- Свинарника – откормочника, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 2335,3 кв.м., инв. ***, лит. А, расположенный по адресу: амурская область ***, кадастровый (условный) ***,

- Площадки, назначение: нежилое, общей площадью 228,8 кв.м., инв.***, лит.Г, расположенная по адресу: ***, кадастровый (условный) ***.

-    Объекта незавершенного строительства – Гараж, назначение: нежилое, площадью по наружным обмерам 168,7 кв.м., инв ***, лит. В, расположенный по адресу: ***, кадастровой (условный) номер ***.

- Дома животноводов, назначение: нежилое, площадью 134,7 кв.м., инв ***, лит.Б, расположенный по адресу: ***, кадастровый (условный) ***.

22.08.2012 года договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

Учитывая, что ответчиком обязательства по договору займа не исполнены, право требования по указанному договору перешло к истцу, требования истца о взыскании задолженности подлежат удовлетворению, суд считает, что исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество с последующим взысканием из средств от реализации предмета залога подлежат также удовлетворению.

По указанным основаниям доводы представителя ответчика о том, что преждевременно обращать взыскания на предмет залога не могут быть приняты во внимание. При этом, судом также учитывается и то, что действующим законодательством не предусмотрена возможность для отказа в обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество в случае досрочного взыскания задолженности.

Более того, п.4.1 договора залога от 15.08.2012 года определено, что Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке, если Залогодатель не оплатить в соответствии графиком платежей, ежемесячную выплату возврата займа более трех раз.

С указанными условиями ответчик согласилась, договор залога в установленном порядке не оспорен, не действительным не признан.

В соответствии с положениями ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов, начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.

Истцом заявлены требования о продажи предметов залога, указанных в договоре залога от 15.08.2012 года путем продажи с публичных торгов недвижимого имущества и определения стоимости данного имущества в сумме 19 500 000 рублей.

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Из подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Ответчиком, оспаривалась указанная стоимость имущества, в соответствии с положениями ст.35, 56, 12 ГПК РФ заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы

Согласно отчету № 2-6817/16 ООО «Амурский оценщик», эксперт НО стоимость объектов составляет:

Земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование объекты подсобного хозяйства – свинокомплекс, общая площадь 10262 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый (условный) ***, -3 663 534 рубля.

Здания вспомогательного использования назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадь. 218,3 кв.м., расположенное по адресу: амурская область ***, кадастровый условный *** – 4 646 706 рублей.

Свинарника – откормочника, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 2335,3 кв.м., инв. ***, лит. А, расположенный по адресу: амурская область ***, кадастровый (условный) *** - 30 075 938 рублей.

Площадки, назначение: нежилое, общей площадью 228,8 кв.м., инв.***, лит.Г, расположенная по адресу: ***, кадастровый (условный) *** – 157 177 рублей;

Объекта незавершенного строительства – Гараж, назначение: нежилое, площадью по наружным обмерам 168,7 кв.м., инв ***, лит. В, расположенный по адресу: ***, кадастровой (условный) *** – 2 289 196 рублей.

Дома животноводов, назначение: нежилое, площадью 134,7 кв.м., инв ***, лит.Б, расположенный по адресу: ***, кадастровый (условный) *** – 49 504 рубля.

Не согласившись с представленными доказательствами, представителем истца представлен отчет №24ЦОТ/17, составленный ООО «Центр охраны труда» в соответствии с которым среднерыночная стоимость производственного-имущественного комплекса, расположенного на земельном участке, общей площадью 10 262 кв.м. по состоянию на 03.04.2017 года составляет 15 130 000 рублей.

Согласно ч. 2 ст. 67, ч. 2 ст. 187 ГПК РФ, п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами.

Суд в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ оценивая представленная доказательства в части стоимости заложенного имущества принимает во внимание стоимость жилого помещения определённую в отчете № 2-6817/16 ООО «Амурский оценщик», эксперт НО, поскольку данная стоимость определена экспертом с учетом сложившихся цен на рынке недвижимого имущества. Экспертом непосредственно осмотрены объекты, переданные в залог. Данный отчет соответствует со ст.11, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Также следует отметить и то, что эксперт, проводивший оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Так, при составлении отчета экспертом ООО «Амурский оценщик» непосредственный осмотр объектов недвижимого имущества производился, о чем свидетельствует представленные в отчет фотоснимки, также учитывались многие характеристики объектов, в том числе, такие как площадь помещений, наличие благоустройства, доступ к объекту, планировка и внутренняя отделка нежилых помещении, и другие характеристики конструктивных элементов объектов оценки

Окончательные выводы по определению стоимости имущества должника сделал с учетом средне сложившихся цен в городе Благовещенске, их корректировки. В таблицах отчетов отражены расчеты рыночной стоимости объектов оценки. Также в отчете специалистом отражено в связи, с чем им избирается сравнительный метод оценки. Отказ специалиста от затратного подхода к оценке данного имущества обоснован.

Довод представителя истца относительно того, что стоимость объектов завышена, за счет сравнительных аналогов находящихся в черте города Благовещенска не может быть принят во внимание, поскольку из отчета оценщика усматривается, что к сравнению оценщиком были взяты не только объекты, находящиеся в центральном районе г. Благовещенска, а также объекты находящиеся в отдаленных районах города. При сравнительном анализе оценщиком также применены оценщиком корректировки объектам оценки, что соответствует Федеральным стандартам оценки № 1, № 3, утвержденных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, № 254.

Представленный истцом отчет №24ЦОТ/17, составленный ООО «Центр охраны труда» не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства стоимости заложенного имущества, поскольку, экспертом при проведении исследований рыночной стоимости вышеназванные объекты недвижимого имущества рассматривались как единый имущественный комплекс.

Вместе с тем, договором залога определено, что в залог передается конкретное имущество с указанием его идентифицирующих признаков. При этом договором не определено, что данные объекты составляют единый неделимый имущественный комплекс и могут быть оценены в целом как единый объект.

Также из представленных доказательств усматривается, что перечисленные в п.1.2. договора залога от 15.08.2012 года объекты зарегистрированы каждый как самостоятельный объект недвижимого имущества.

Помимо прочего в соответствии с положениями ч.3 ст.84 ГПК РФ при проведении экспертного исследования ООО «Центр охраны труда» ответчик был лишен возможности присутствия при экспертизе, а также выбора экспертного учреждения.

Указанная истцом стоимость объекта недвижимого имущества в договоре залога от 15.08.2012 года не может быть принята во внимание, поскольку в соответствии со ст.12, 56 ГПК указанная в договоре стоимость заложенного имущества является единой без указания конкретных объектов стоимости. Кроме того, стоимость данных объектов определена на дату заключения договора – 2012 год, вследствие чего сделать вывод о том, что данная стоимость определена исходя из средне сложившихся цен на рынке недвижимости, не представляется возможным.

Таким образом, с учетом положений ч.4 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судом определяется стоимость заложенного имущества в виде:

-     Земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование объекты подсобного хозяйства – свинокомплекс, общая площадь 10262 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый (условный) ***, в размере 2 930 827 (два миллиона девятьсот тридцать тысяч восемьсот двадцать семь рублей 20 копеек (3 663 534 рубля – 20%).

-     Здания вспомогательного использования назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадь. 218,3 кв.м., расположенное по адресу: амурская область ***, кадастровый условный *** в размере 3 717 364 (три миллиона семьсот семнадцать тысяч триста шестьдесят четыре) рубля 80 копеек (4 646 706 рублей – 20%)

-     Свинарника – откормочника, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 2335,3 кв.м., инв. ***, лит. А, расположенный по адресу: амурская область ***, кадастровый (условный) *** - в размере 24 060 750 (двадцать четыре миллиона шестьдесят тысяч семьсот пятьдесят) рублей 40 копеек (30 075 938 рублей – 20%).

- Площадки, назначение: нежилое, общей площадью 228,8 кв.м., инв.***, лит.Г, расположенная по адресу: ***, 5 стройка, кадастровый (условный) ***/Г, в размере 125 741 (сто двадцать пять тысяч семьсот сорок один) рубль 60 копеек (157 177 рублей – 20%);

-     Объекта незавершенного строительства – Гараж, назначение: нежилое, площадью по наружным обмерам 168,7 кв.м., инв ***, лит. В, расположенный по адресу: ***, кадастровой (условный) ***, в размере 1 831 568 (один миллион восемьсот тридцать одна тысяча триста пятьдесят шесть) рублей 80 копеек (2 289 196 рублей – 20%).

-     Дома животноводов, назначение: нежилое, площадью 134,7 кв.м., инв ***, лит.Б, расположенный по адресу: ***, кадастровый (условный) *** в сумме 39 603 (тридцать девять тысяч шестьсот три) рубля 20 копеек (49 504 рубля - 20%)

В силу ч. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 54.1 Закона об ипотеке.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

    Оснований к отказу в удовлетворении требований в части обращения взыскания на предмет залога с учетом вышеназванных норм права, судом не усматривается.

    В соответствии со ст.98 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000 рублей, оплата которой при подаче искового заявления подтверждена чек-ордером от 31.10.2015 года.

    Определением Благовещенского городского суда от 30.11.2016 года по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза. Обязанность по оплате услуг экспертов возложена на Салаш Галину Николаевну.

Частью 2 статьи 85 ГПК РФ предусмотрено, что эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Согласно представленному заявлению общества с ограниченной ответственностью «Амурский оценщик», экспертное учреждение указывает, что Салаш Г.Н. обязанность по оплате работы эксперта не выполнена, в связи, с чем просят суд разрешить вопрос по оплате работы экспертов, предоставив счет на оплату № 5 от 10.02.2017 года в размере 48 000 рублей.

    С учётом изложенных обстоятельств, положений ст.98 ГПК РФ, а также того, что решение состоялось в пользу истца, суд полагает, что с ответчика в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать расходы на проведение экспертизы в размере 48 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с Салаш Галины Николаевны в пользу Чжан Сяоли: задолженность по договору займа от 15.08.2012 года в сумме 33 329 100 (тридцать три миллиона триста двадцать девять тысяч сто) рублей, что эквивалентно 3 097 500 юаней КНР по курсу ПАО «Сбербанк России» - Благовещенское отделение № 8636 по состоянию на 11 мая 2015 года; плату за пользование займом за период с 27 августа 2012 года по 11 мая 2016 года в размере 74 191 (семьдесят четыре тысячи сто девяносто один) рубль 78 копеек; неустойку за период с 28 ноября 2013 года по 11 мая 2016 года включительно в размере 1500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, судебные расходы в сумме 60000 рублей.

В счет погашения задолженности по договору займа № 28АА0319817 от 15.08. 2012 года обратиться взыскание на предмет залога:

Земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование объекты подсобного хозяйства – свинокомплекс, общая площадь 10262 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый (условный) номер ***, определив способ реализации с публичных торгов, начальную продажную стоимость в размере 2 930 827 (два миллиона девятьсот тридцать тысяч восемьсот двадцать семь рублей 20 копеек.

Здание вспомогательного использования назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадь. 218,3 кв.м., расположенное по адресу: ***, кадастровый условный ***, определив способ реализации с публичных торгов, начальную продажную стоимость 3 717 364 (три миллиона семьсот семнадцать тысяч триста шестьдесят четыре) рубля 80 копеек.

Свинарник – откормочник, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 2335,3 кв.м., инв. ***, лит. А, расположенный по адресу: амурская область ***, кадастровый (условный) ***, определив способ реализации с публичных торгов, начальную продажную стоимость, в размере 24 060 750 (двадцать четыре миллиона шестьдесят тысяч семьсот пятьдесят) рублей 40 копеек.

Площадка, назначение: нежилое, общей площадью 228,8 кв.м., инв.***, лит.Г, расположенная по адресу: ***, кадастровый (условный) ***, определив способ реализации с публичных торгов, начальную продажную стоимость в размере 125 741 (сто двадцать пять тысяч семьсот сорок один) рубль 60 копеек;

Объект незавершенного строительства – Гараж, назначение: нежилое, площадью по наружным обмерам 168,7 кв.м., инв ***, лит. В, расположенный по адресу: ***, кадастровой (условный) ***, определив способ реализации с публичных торгов, начальную продажную стоимость в размере 1 831 568 (один миллион восемьсот тридцать одна тысяча триста пятьдесят шесть) рублей 80 копеек.

Дом животноводов, назначение: нежилое, площадью 134,7 кв.м., инв ***, лит.Б, расположенный по адресу: ***, кадастровый (условный) ***, определить способ реализации с публичных торгов, начальную продажную стоимость в сумме 39 603 (тридцать девять тысяч шестьсот три) рубля 20 копеек.

Взыскать с Салаш Галины Николаевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Амурский оценщик» (ИНН 280133430 КПП 280101001) судебные расходы в сумме 48 000 (сорок восемь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд в течение одного месяца через Благовещенский городской суд, с момента принятия его в окончательной форме.

Председательствующий:                                                                                         И.В. Гокова

Решение в окончательной форме принято 26 апреля 2017 года