Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1332/2022 (2-10520/2021;) ~ М-6711/2021 от 19.07.2021

Копия

Дело №

24RS0№-97

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

08 июня 2022 года <адрес>

Советский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Татарниковой Е.В.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> обратился с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 461 442,44 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 66 482,60 руб. по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между ООО «Лаэтор» и истцом. Требования мотивированны тем, что ответчику на праве общедолевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, о.н.с. с кадастровым номером № в границах земельного участка с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Лаэтор» и ФИО2 Ответчик не вносит арендные платежи в соответствии с договором аренды, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в вышеуказанном размере.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 (полномочия подтверждены) заявленные исковые требования не признал, ссылаясь на препятствия со стороны истца в использовании земельного участка по целевому назначению в период за который истец требует взыскать арендную плату, а также неверный расчет арендной платы с использованием кадастровой стоимости участка оспоренной ФИО2 в судебном порядке и с использованием неверных коэффициентов. Кроме того, пояснил, что перечисленная ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу арендная плата в размере 50 000 руб. произведена за период со дня приобретения ? доли в праве собственности незавершенного строительство до дня отказа Управлением архитектуры администрации <адрес> в подготовке градостроительного плана земельного участка. С расчетом пени по договору также не согласился, ссылаясь на то, что поскольку не подлежит взысканию арендная плата, то и не подлежит взысканию пени, а кроме того, договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, прекращены все отношения по данному договору, в том числе по уплате пени. По мнению представителя ответчика, истцом могут быть заявлены только требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Также представителем ответчика указано, что ФИО2 в настоящее время приобрел у ФИО5 принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на незавершенное строительством здание.

Представитель истца ДМИЗО администрации <адрес> в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее представила расчет задолженности по арендной плате с учетом измененной кадастровой стоимостью земельного участка, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 93 621,17 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 212,73 руб. (л.д. 104). Однако ходатайство об уточнении иска в связи с указанным расчетом заявлено не было.

Ответчик ФИО2, представители третьих лиц Управления архитектуры администрации <адрес>, Департамента градостроительства администрации <адрес> в судебное заседание также не явились, о дне слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом; возражений по существу иска, ходатайств об отложении дела слушанием от ответчика в суд не поступало. Ответчик воспользовался правом на ведение дела через представителя.

По смыслу гражданского процессуального законодательства лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие не явившихся лиц в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст.24.20 ЗК РФ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При расчете арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и неустойки, начисленной на сумму долга, необходимо учитывать кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную вступившим в законную силу судебным актом, с даты, указанной в этом судебном акте, а не с даты внесения сведений об этой стоимости в государственный кадастр недвижимости (п.23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

В п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст.24.20 Закона N135-ФЗ).

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В силу п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Судом установлено и как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> (арендодатель) и ООО «Лаэтор», ФИО5 (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 1 690,18 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Размер арендной платы за участок для ООО «Лаэтор» составляет 35 828,06 руб. в месяц (п.3.1 Договора). Первый платеж начисляется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Арендная плата должна была вноситься арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300, действующей в это время процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.5.2. Договора).

ФИО2, ФИО5 на праве общедолевой (по ? доле) собственности принадлежал объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, о.н.с. с кадастровым номером 24:50:0200090:978 в границах земельного участка с кадастровым номером №

Право собственности на ? доли, зарегистрировано за ФИО2, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Лаэтор» и ФИО2

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200090:39, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 1 150 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка указанно считать ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом вышеизложенных положений действующего законодательства, разъяснений ВС РФ при расчете задолженности может использоваться исключительно установленная решением Красноярского Краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 150 000 руб.

Как следует из представленного по предложению суда расчета задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом указанной кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы составил 93 621,17 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 11 212,73 руб.

Как следует из материалов дела, с момента заключения ответчиком договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, и до момента предъявления иска, ответчик при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, предпринимал действия, направленные на выполнение требований закона и договора о целевом использовании земельного участка.

Так, из содержания договора аренды следует, что земельный участок был предоставлен арендатору для использования в целях завершения строительства административного здания.

С целью получения разрешение на строительство в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для осуществления права на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом п. 7 указанной нормы закона, предусмотрено предоставление застройщиком, помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительный план земельного участка.

С этой целью ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ обращался в Управление архитектуры администрации <адрес> с заявлениями о подготовке градостроительного плана земельного участка кадастровым номером 24:50:0200090:39.

Управление архитектуры администрации <адрес> письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Д-1271-ек отказало ФИО2 в подготовке градостроительного плана земельного участка с указанием на то, что ФИО2 не является правообладателем земельного участка.

<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, отказ Управления архитектуры администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Д-1271-ек в подготовке градостроительного плана земельного участка признан незаконным. На Управление архитектуры администрации <адрес> возложена обязанность в установленный срок подготовить и выдать ФИО2 по его обращению от ДД.ММ.ГГГГ градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

О возможности получить градостроительный план земельного участка Управление архитектуры администрации <адрес> проинформировало ФИО2 лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после окончания срока договора аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах с учетом отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок ответчик вновь не имел возможность получить разрешение на строительство в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Более того, как следует из решения Железнодорожного районного суда <адрес>, вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ (дело №), Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ФИО5 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 441,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, о.н.с. 4.

При этом указанным решением, имеющим преюдициальное значение для настоящего спораа, установлено, что получение градостроительного плана на земельный участок, освобождения земельного участка от обременения и в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, ФИО2 не имел право ни получить разрешение на строительство, ни производить работы, поскольку иначе строение отвечало бы признакам самовольного строения. Вместе с тем, как установлено, судом, нарушение срока строительства объекта было связано с действиями органа местного самоуправления, не обеспечившего подготовку градостроительного плана спорного земельного участка, что и послужило основанием для отказа удовлетворения исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>.

Помимо прочего Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> обращался в суд с иском о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 175 771,85 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 139 081,89 руб.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), оставленным без изменения определением <адрес>вого суда отДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении названных исковых требований отказано.

При этом судом также установлено, что возможность использования ответчиком спорного земельного участка в предусмотренных договором целях была исключена, в связи с отсутствием градостроительного плана земельного участка, в выдаче которого ответчику незаконно было отказано, при этом возможность его получения у ФИО2 возникла только на основании решения суда, и уже после окончания срока договора аренды земельного участка. В этой связи суд пришел к выводу, что арендодатель должным образом не исполнил обязанность по предоставлению арендатору земельного участка, в связи с чем, ФИО2, был лишен права пользоваться участком для строительства здания.

Как следует из ответа от ДД.ММ.ГГГГ № Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> ФИО2 отказано в предоставлении земельного участка кадастровым номером 24:50:0200090:39 в аренду со ссылкой на то, что помимо объекта недвижимости с кадастровым номером №, принадлежащего ответчику, на указанном земельном участке находится здание незавершенного строительством с кадастровым номером 24:50:0200090:215 площадью 355,7 кв.м., информация о собственнике которого в ЕГРН отсутствует.

Проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 405 ГК РФ, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 305-ЭС17-17952.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

На предложение суда представить доказательства, свидетельствующие о том, что в требуемый истцом период, с учетом препятствий со стороны органов местного самоуправления в использовании ответчиком земельного участка по целевому назначению, невозможность им в этой связи завершить строительство принадлежащего ему объекта недвижимости в установленный договором аренды земельного участка срок, ответчик каким-либо образом препятствовал в предоставлении ему на законных основаниях земельного участка, не представлено. Как и не представлено внятного объяснения, в чем причины, препятствующие, с учетом обстоятельств установленных решением Железнодорожного районного суда <адрес> (дело №), предоставлению ответчику спорного земельного участка в установленном законом порядке для получения разрешения на строительство.

При установленных выше обстоятельствах суд приходи к выводу, что в данном случае ответчик ФИО2 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не мог использовать по назначению в рамках договора аренды земельный участок, который был предоставлен для использования в целях завершения строительства административного здания, по независящим от него причинам. Нарушение срока строительства объекта было связано с действиями органа местного самоуправления полностью препятствующими пользованию им по целевому назначению, а также не принявшие меры к устранению таких недостатков. Следовательно, они не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за пользование арендованным имуществом.

Учитывая, что ответчик не мог использовать земельный участок по назначению по независящим от него причинам, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, суд приходит к выводу о наличии оснований для отказа Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> в удовлетворении требований о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за вышеуказанный период, а равно во взыскании пени, как производного требования.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Советский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

ФИО6 Татарникова

Текст мотивированного решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна судья Е.В.Татарникова