Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1311/2017 ~ М-1130/2017 от 28.07.2017

№2-1311/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Боровичи Новгородской области            02 октября 2017 года

Боровичский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Ивановой С.А.,

при секретаре Корюковой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Митрофанова Дмитрия Владимировича к Администрации Боровичского муниципального района о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков,

установил:

Митрофанов Д.В. обратился в суд с вышеуказанным иском к Администрации Боровичского муниципального района, указав в обоснование заявленных требований, что в 2011 году он обратился в Администрацию Боровичского муниципального района с заявлением о формировании и предоставлении ему земельного участка в аренду для размещения объекта индивидуального жилищного строительства – строительства индивидуального жилого дома. В результате проведения землеустроительных работ за счет Митрофанова Д.В. земельный участок был сформирован ответчиком, поставлен на кадастровый учет и предоставлен Митрофанову Д.В. под заявленные им цели на основании постановления Администрации Боровичского муниципального района № 1423 от 28 июня 2013 года. 28 июня 2013 года между муниципальным образованием Боровичский муниципальный район и Митрофановым Д.В. был заключен договор № 1771 на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью 2861 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет, для строительства индивидуального жилого дома. На основании заявления Митрофанова Д.В. 13 января 2017 года заведующим отделом архитектуры и строительства был изготовлен градостроительный план земельного участка, в соответствии с которым было установлено, что вышеуказанный земельный участок находится в санитарно- защитной зоне, что исключает возможность использования данного земельного участка по назначению.

Митрофанов Д.В. обратился в Администрацию с заявлением о внесении изменений в градостроительные документы с целью получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома на выделенном ему земельном участке, в чем ему было отказано. Ввиду того, что земельный участок находится в санитарно-защитной зоне, строительство индивидуального жилого дома на нем невозможно, истец не имеет возможности использовать указанный земельный участок по назначению.

Вместе с тем, Митрофановым Д.В, понесены расходы, связанные с арендой вышеуказанного земельного участка, а именно: 1) расходы, связанные с регистрацией договора аренды земельного участка в органах Росреестра в размере 1 000 рублей, 2) расходы, связанные с внесением арендной платы за пользование земельным участком, а именно: за 2013 года в размере 11 742 рубля 01 копейка, за 2014 год – 38 972 рубля 65 копеек, за 2015 года – 54 561 рубль 72 копейки, за 2016 год – 13 891 рубль 24 копейки, всего в общей сумме 119 167 рублей 62 копейки, 3) расходы по постановке земельного участка на государственный кадастровый учет в размере 15 000 рублей. Общая сумма расходов составила 135 167 рублей 62 копейки.

Митрофанов Д.В. обратился в Администрацию Боровичского муниципального района с заявлением о предоставлении в его адрес соглашения о расторжении с 31 декабря 2016 года договора № 1771 на передачу в аренду спорного земельного участка, а также возмещении в добровольном порядке расходов, понесенных им в связи с арендой данного земельного участка в вышеуказанной сумме. На данное обращение был получен письменный отказ от 07 июля 2017 года с указанием на возможность возмещения расходов исключительно в судебном порядке.

Поскольку Митрофанов Д.В. в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка, земельный участок не может в дальнейшем использоваться в соответствии с его назначением - под индивидуальное жилищное строительство, в разрешении на строительство ответчиком отказано, тем самым установлены обстоятельства существенного нарушения прав истца со стороны ответчика, а также установлено существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, имеются все законные основания для расторжения договора аренды спорного земельного участка. Допущенные ответчиком нарушения закона по формированию и предоставлению под индивидуальное жилищное строительство земельного участка привели к возникновению убытков истца в вышеуказанных суммах.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 15, 16, 393, 450, 620, 1064, 1082 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 62 Земельного кодекса РФ, просит суд расторгнуть договор № 1771 на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2861 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный 28 июня 2013 года между муниципальным образованием Боровичский муниципальный район в лице председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Боровичского муниципального района Корленковым В.А. и Митрофановым Д.В., и взыскать с Администрации Боровичского муниципального района Новгородской области за счет казны муниципального образования Боровичский муниципальный район в возмещение убытков в его пользу 135 167 рублей 62 копейки, а также расходы по уплате госпошлины в размере 4 203 рубля.

В судебном заседании истец Митрофанов Д.В. и его представитель по доверенности Никандров А.С. уточнили заявленные требования, просили расторгнуть договор № 1771 на передачу в аренду земельного участка, заключенный 28 июня 2013 года, и взыскать с Администрации Боровичского муниципального района Новгородской области за счет казны муниципального образования Боровичский муниципальный район в возмещение убытков в пользу Митрофанова Дмитрия Владимировича 135 167 рублей 62 копейки, в том числе понесенные расходы в размере 7 500 рублей за изготовление межевого плана в связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, 7 500 рублей за проведение топографической съемки земельного участка и составления топографического плана земельного участка, площадью 2861 кв.м, и прилегающей к нему территории по адресу: <адрес> а также расходы по уплате госпошлины в размере 4 203 рубля. Заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации Боровичского муниципального района по доверенности Березовик Л.Г. в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, полагала, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям о взыскании убытков за период с 28.06.2013 по 28.07.2014, поскольку с иском в суд Митрофанов Д.В. обратился 28.07.2017. Кроме того, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку Администрация Боровичского муниципального района действовала в соответствии с нормами действующего земельного и градостроительного законодательства. Межевой план земельного участка был подготовлен кадастровым инженером М.П. Каламан, однако в сведениях об образуемых земельных участках и их частях содержится лишь информация об охранной зоне реки Мста, а информация о том, что образуемый участок попадает в санитарно-защитную зону, отсутствует. Хотя данный вид ограничений использования земельных участков, равно как и информация о том, что земельный участок находится в водоохранной зоне, прибрежной защитной полосе и зоне охраняемого природного ландшафта, содержится как в текстовой, так и графической части ПЗЗ. Испрашиваемый земельный участок попадает в санитарно-защитную зону имущественного комплекса ОАО «БКО», размером 300 м. от границы территории промплощадок № 1 и №2, установленную Постановлением от 18 декабря 2007 № 87 Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. В связи с тем, что межевой план не содержал информацию о наличии санитарно-защитной зоны, соответственно такая информация не была отражена и в кадастровом паспорте земельного участка. К тому же, в соответствии с ПЗЗ испрашиваемый земельный участок находился в зоне П. 1. коммунально-складской, и в данной зоне отсутствует такой вид использования земельного как размещение объектов индивидуальной жилой застройки. Тем не менее, земельный участок был поставлен на кадастровый учет. После постановки на кадастровый учет земельного участка между Администрацией Боровичского муниципального района и Митрофановым Д.В. был заключен договор аренды. Договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с договором аренды производить строительство на земельном участке арендатор мог только после получения разрешения на строительство. Получить разрешение на строительство возможно только после подготовки градостроительного плана земельного участка. За градостроительным планом земельного участка Митрофанов Д.В. обратился лишь в январе 2017 года, то есть в течение более трех лет арендатор не использовал по назначению предоставленный ему земельный участок, не предпринимал никаких действий для получения разрешения на строительство. Подготовительные к строительству работы не велись. С заявлением о выдаче разрешения на строительство Митрофанов Д.В. в Администрацию Боровичского муниципального района не обращался, он обратился с заявлением о перезонировании земельного участка из зоны П.1- коммунально-складской в зону Ж.1- зону застройки индивидуальными жилыми домами. Имея утвержденный 13 января 2017 года Градостроительный план, в котором содержится информация о том, что земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, и следовательно, изменить зону П.1 на Ж.1 невозможно, данное обращение не имело никакого смысла. Решение об отказе было подготовлено 11 апреля 2017 № 942.

На претензию Митрофанова Д.В. с предложением о расторжении договора аренды и о возмещении расходов, связанных с арендой данного участка, был подготовлен ответ, в котором ему разъяснен порядок обращения для заключения соглашения о расторжении договора аренды. После направления ответа с заявлением о расторжении договора аренды Митрофанов Д.В. в Администрацию Боровичского муниципального района не обращался. С момента заключения договора аренды 28 июня 2013 года и до 01 января 2017 года за пользование земельным участком была начислена арендная плата в сумме 118 241руб.53 коп.. В исковом заявлении сумма расходов по уплате арендных платежей составила 119 167 руб. 62 коп., что на 926 руб. 09 коп. больше начисленной арендной платы. Данная сумма является суммой комиссии, уплаченной арендатором в 2014 и 2015 годах. Согласно условиям договора арендатор обязан уплачивать арендную плату ежеквартально на расчетный счет, указанный в договоре. Каким способом будет произведена такая оплата, арендатор решает самостоятельно.

На основании вышеизложенного, Администрация Боровичского муниципального района просит в части удовлетворения исковых требований о взыскании с Администрации Боровичского муниципального района за счет казны муниципального образования Боровичский муниципальный район в возмещение убытков в пользу Митрофанова Д.В. в сумме 135 167 руб. 62 коп., а так же в части взыскания расходов по уплате госпошлины в размере 4 203 руб. отказать.

Третье лицо кадастровый инженер Каламан М.П. в судебном заседании полагал заявленные Митрофановым Д.В. исковые требования подлежащими удовлетворению. Пояснил, что по заказу Митрофанова Д.В. выполнял геодезические и кадастровые работы, в том числе изготовил межевой план земельного участка, расположенного в <адрес> <адрес>. Земельный участок образовывался путем раздела одного существующего земельного участка на три. При изготовлении межевого плана он руководствовался действовавшими на момент его изготовления нормативно-правовыми актами, в том числе и ПЗЗ. В межевом плане вновь образуемого земельного участка он указал вид разрешенного использования тот же, что был указан в отношении ранее учтенного земельного участка, из которого образовывался земельный участок, предоставленный в аренду Митрофанову Д.В.. По какой причине он не отразил в межевом плане наличие санитарно-защитной зоны, пояснить не может.

Суд, исследовав письменные материалы дела, находит иск Митрофанова Д.В. обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Боровичского муниципального района №1423 от 28.06.2013 между муниципальным образованием Боровичский муниципальный район (Арендодатель) и Митрофановым Д.В. (арендатор) заключен договор №1771 на передачу в аренду земельного участка от 28.06.2013, по условиям которого в пользование арендатора передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 861 кв. м категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для размещения объекта индивидуального жилищного строительства, для строительства индивидуального жилого дома, сроком на 10 лет. В п.п. «г» п.1.4 указанного Договора, содержащего характеристики кадастрового участка, указано: зоны с особым режимом использования (водоохранные зоны, прибрежные зоны и т.п.) нет. В силу п.2.3 Договора он одновременно является актом приема –передачи земельного участка. 20 ноября 2013 года Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. За гос. регистрацию Митрофановым Д.В. уплачена 1 000 рублей.

За период действия договора аренды земельного участка N 1771 от 28.06.2013 истцом внесены арендные платежи за 2013 года в размере 11 742 рубля 01 копейка, за 2014 год – 38 972 рубля 65 копеек (том числе комиссия 385 руб.87 коп.), за 2015 года – 54 561 рубль 72 копейки (в том числе комиссия 540 руб. 22 коп.), за 2016 год – 13 891 рубль 24 копейки, всего в общей сумме 119 167 рублей 62 копейки.

Кроме того, Митрофановым Д.В. понесены расходы по договору подряда № 43а от 10.08.2012 года в размере 15 000 рублей за выполнение комплекса геодезических и кадастровых работ, связанных с постановкой земельного участка на кадастровый учет, в том числе 7 500 рублей за изготовление межевого плана в связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также расходы в размере 7 500 рублей за проведение топографической съемки земельного участка и составления топографического плана земельного участка.

Указанные расходы истца подтверждаются представленными квитанциями об оплате и договором подряда №43а от 10.08.2012 и актом выполненных работ.

Согласно ответу на обращение Митрофанова Д.В. за подписью первого заместителя главы Администрации Боровичского муниципального района от 13.04.2017 Комиссией по землепользованию и застройке принято решение рекомендовать Главе Боровичского муниципального района принять решение об отказе во внесении изменений в Генеральный план и правила землепользования и застройки г. Боровичи в части перезонирования в связи с расположением земельного участка в санитарно-защитной зоне АО «БКО». В соответствии с ФЗ от 30.03.1999 №52-ФЗ в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома.

Постановлением Администрации Боровичского муниципального района от 11.04.2017 №942 за подписью Главы муниципального района отказано во внесении изменений в Генеральный план и правила землепользования и застройки городского поселения города Боровичи в части перезонирования зоны П.1 – Коммунально-складская зона в зону Ж.1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 861 кв. м местоположение: <адрес>.

Претензией от 30.06.2017 истец обратился в Администрацию Боровичского муниципального района с требованием о расторжении договора №1771 на передачу в аренду земельного участка от 28.06.2013 и возмещении убытков в виде уплаченной арендной платы и расходов по постановке земельного участка на кадастровый учет. Указанная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Нормами статей 309, 310 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец потребовал расторгнуть договор №1771 на передачу в аренду земельного участка от 28.06.2013, указав, что не может использовать участок по целевому назначению в соответствии с условиями данного договора, поскольку наличие санитарно-защитной зоны, в которой находится земельный участок с кадастровым номером № исключает строительство на нем индивидуального жилого дома.

Как следует из содержания статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды по требованию арендатора может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 статьи 620);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3 статьи 620);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620);

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

На основе представленных сторонами доказательств и пояснений сторон судом установлено, что использование истцом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство индивидуального жилого дома) невозможно.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора №1771 на передачу в аренду земельного участка от 28.06.2013 ввиду того, что участок не может быть использован по указанному в договоре назначению.

Согласно ч.1 ст.62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу ч.5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Принимая во внимание то обстоятельство, что использование переданного в аренду земельного участка по целевому назначению - для строительства объекта оказалось невозможным, нельзя признать исполненной предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по предоставлению земельного участка в соответствии с условиями договора.

Поскольку в рассматриваемом случае имеет место нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон договора, перечисленные истцом денежные средства в оплату арендных платежей, регистрации договора аренды и услуг по договору подряда составляют убытки арендатора, возмещение которых он вправе требовать с арендодателя.

Исходя из изложенного, требования Митрофанова Д.В. о взыскании с Администрации Боровичского муниципального района сумм понесенных в связи с заключением договора аренда расходов (внесенных арендных платежей, расходов на регистрацию договора, расходов по постановке земельного участка на кадастровый учет) обоснованны, а потому подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд находит несостоятельными, поскольку в силу в силу положений ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. О нарушении своего права (невозможности индивидуальной жилой застройки на арендуемом земельном участке) Митрофанову Д.В. стало известно в январе 2017 года, то есть срок исковой давности им не пропущен.

Доводы представителя ответчика об отсутствии оснований удовлетворения заявленных Митрофановым Д.В. исковых требований суд находит несостоятельными, поскольку на момент заключения договора №1771 на передачу в аренду земельного участка от 28.06.2013 Администрация Боровичского муниципального района достоверно располагала сведениями об установленных на территории г. Боровичи санитарно защитных зонах, в том числе и зоне, в которой расположен переданный в аренду истцу земельный участок.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила.

Поскольку в соответствии с п. 19 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины, на основании ст. 103 ГПК РФ расходы по ее оплате следует отнести на счет бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск Митрофанова Дмитрия Владимировича к Администрации Боровичского муниципального района удовлетворить.

Расторгнуть договор № 1771 на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2861 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 28 июня 2013 года между муниципальным образованием Боровичский муниципальный район и Митрофановым Дмитрием Владимировичем.

Взыскать с Администрации Боровичского муниципального района Новгородской области в пользу Митрофанова Дмитрия Владимировича в возмещение убытков 135 167 (сто тридцать пять тысяч сто шестьдесят семь) рублей 62 копейки.

Возвратить из бюджета Боровичского муниципального района Митрофанову Дмитрию Владимировичу уплаченную госпошлину в размере 4 203 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новгородский областной суд через Боровичский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме - 16 октября 2017 года.

Судья                                 С.А. Иванова