Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1460/2023 ~ М-111/2023 от 09.01.2023

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

02 июня 2023 года                                                                         г. Тольятти

          Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе: председательствующего судьи - Новак А.Ю.,

при секретаре судебного заседания – Муфтахутдиновой М.Ю.,

с участием представителя истца - Осиной О.Н. (по доверенности),

ответчика - Цветковой Л.П.,

представителей ответчика - Наумова С.В., Калиновского К.В. (по устному ходатайству),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, просила взыскать с ответчика денежные средства в размере 60 000 рублей в возврат задатка в двойном размере, 3 200 рублей за оплату проведения оценки объекта купли – продажи, 256,87 рублей и 267,67 рублей – почтовые расходы, расходы на билеты в размере 5 411 и 2 206,91 рублей, расходы на нотариальное согласие в размере 1 100 рублей, 2 496,64 рублей расходы по оплате государственной пошлины, 1136,71 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами, расходы по составлению искового заявления в размере 3 000 рублей. Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключен предварительный договор и соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны выразили намерение заключить между ними в будущем договор купли – продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>. Цена основного договора купли – продажи определена в п. 3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ – 2 775 000 рублей. Ответчик был уведомлен о намерении истца приобрести квартиру за счет личных средств и средств целевого кредитного продукта на приобретение недвижимости, что подтверждается уведомлением о предварительном одобрении ипотеки в ПАО Сбербанк на одобренную сумму до 1 000 000 рублей и проектом договора купли – продажи, а также отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ Основной договор, согласно п. 13 предварительного договора, должен быть составлен и подписан сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ В качестве обеспечения исполнения намерений, предусмотренных предварительным договором и соглашением о задатке, ответчик получила от истца 30 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ переданная сумма, являлась задатком. Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя заключить основной договор купли – продажи указанной выше квартиры на согласованных условиях и в определенный срок. Истец подготовила пакет документов по требованию Банка и получила распоряжение органов опеки на разрешение проведения сделки и приобретения квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истец организовала сделку в отделении ПАО «Сбербанк» по адресу: <адрес>, <адрес>, согласовав время и место проведения сделки с ответчиком через систему Дом клик. Истец организовал сделку повторно, согласовав с ответчиком дату ДД.ММ.ГГГГ по тому же адресу, но ответчик на сделку не явился. Со своей стороны истец направил письменное уведомление о намерении заключить основной договор купли – продажи с датой и указанием места проведения расчетов и подписания основного договора купли – продажи. Во исполнение досудебного урегулирования спора, истец предпринял попытку организовать встречу для решения вопроса, просил дать четкое разъяснение по порядку исполнения договора, вернуть задаток в двойном размере. Данное требование оставлено без удовлетворения. Таким образом, условия предварительного договора нарушены ответчиком по его вине. На сделку ответчик не явился, тем самым нарушив договор и сделал невозможным в дальнейшем заключение основного договора.

        В судебном заседании представитель истца ФИО12 исковые требования поддержала в полном объеме, указав, что на момент покупки у покупателя имелась сумма 400 000 рублей, плюс 30 000 это денежные средства, внесенные в качестве задатка, 800 000 рублей бы выдал банк в счет кредита. Изначально предполагалось, что сумма 1 575 000 рублей поступит от продажи доли ребенка истца в квартире. Так как сам отец не может выкупить детскую долю, ее купила бы тетя за деньги, предоставленные бывшим супругом, данные денежные средства поступили бы на аккредитив в Банке, а потом на счет продавца. У бывшего супруга были данные денежные средства, но так как он сам не мог выкупить доли детей в квартире, поэтому и было решено провести такую цепочку. На момент сделки у них было и разрешение опеки на продажу долей, и оценка имущества по требованию банка, при этом изначально всех устраивал такой порядок расчета. Потом им предложили найти всю сумму, так как пояснил продавец, банк не пойдет на такую сделку. Полную сумму первоначального взноса на момент заключения основного договора они не нашли. Но после того как доли детей были бы проданы, данную сумму они бы перевели продавцу на условиях, указанных в основном договоре. После того как сделка не состоялась по вине ответчика, они встретились дня через 3-4, но никаких обсуждений по поводу продажи квартиры уже не велось.

       Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что готова была вернуть 30 000 рублей покупателю, но та отказалась, пояснив, что ей необходимо вернуть двойную сумму задатка. Ее вины в том, что сделка не состоялась, не было.

       Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании пояснил, что изначально по предварительному договору был определен порядок расчетов такой, что 400 000 рублей должны быть оплачены из собственных средств истца в день подписания договора, 800 000 рублей выплачены за счет кредитных средств, остальная сумма будет оплачена в безналичном порядке с использованием безотзывных покрытых аккредитивов, открытых в ПАО Сбербанк, что для продавца являлось гарантией, что денежные средства продавцу поступят из Банка, Банк в данном случае выступал бы как посредник. Приехав в Сбербанк, тот отказал им в первоначальной форме расчетов, в части использования безотзывных покрытых аккредитивов. Покупателю было предложено на момент покупки найти всю сумму в размере 1 975 000 рублей, остальная часть оплачивалась кредитными денежными средствами и имеющимися в наличии 400 000 рублями, либо найти всю сумму сразу, либо признать задаток авансом и вернуть данную сумму. У покупателя в наличии было только 400 000 рублей, и он сказал, что будет искать деньги. Если бы покупатель сказал, что деньги найдет, они могли бы и перенести срок заключения основного договора. Пояснил, также, что на момент, когда был заключен предварительный договор купли – продажи, квартира снималась с продажи. Выходить на сделку на других условиях было рискованно, они могли остаться только с суммой в 400 000 рублей, которые были в наличии у покупателя и 800 000 рублей кредитные средства. Банк не выдал бы кредит, при отсутствии первоначального взноса в сумме 1 975 000 рублей. Первоначальный порядок расчетов через аккредитив, открытый в Сбербанке, предполагал, что денежные средства от продажи долей детей в квартире поступят на счет в Банк, а впоследствии продавцу, что являлось для продавца своего рода гарантией, что в сделке будет участвовать банк, но в таком порядке расчетов банк отказал.

          Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании также пояснил, что после того, как банк отказал в первоначальной форме расчета, а именно через аккредитив в Сбербанке, покупатель сказал, что постарается найти сумму 1 975 000 рублей. Условия основного договора содержали иной порядок расчета, при котором ФИО2 могла остаться без всей суммы за проданную квартиру. Данные условия ФИО2 не получала, и о приглашении на сделку на таких условиях на тот момент не была уведомлена, так как не получила данное письмо. Они также ждали покупателя на сделку ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ, о чем направили телеграмму последней, при этом предполагалось, что покупатель найдет всю сумму за квартиру. От продажи квартиры они не отказывались, но на тех условиях, которые они устно обсудили, чтобы не остаться без денег. Впоследствии квартира была продана только через два месяца при этом за меньшую сумму.

        Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела,ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО10, действующим с согласия законного представителя матери ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.

По условиям предварительного договора стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно п. 3 договора, по предварительной договоренности между сторонами стоимость имущества, которое продавец намеревается продать по основному договору покупателю, а покупатель намеревается купить в общую долевую собственность определена сторонами в размере 2 775 000 рублей, из которых 30 000 рублей продавец получает от покупателя из собственных денежных средств в качестве задатка при подписании данного договора, сумму 400 000 рублей покупатель обязуется оплатить за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора купли – продажи, сумма 800 000 рублей будет выплачена из средств кредита, предоставленного покупателю Автозаводским головным отделением Поволжского банка ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору, который будет заключен в <адрес> между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России», сумму в размере 1 545 000 рублей будет оплачена в безналичном порядке с использованием безотзывных, покрытых аккредитивов, открытых в ПАО Сбербанк.

Согласно п. 4 предварительного договора, неоплата покупателем цены за приобретаемое недвижимое имущество на условиях и в сроки, указанные в данном договоре, являются его существенным нарушением и основанием для расторжения названного договора купли – продажи.

При подписании указанного договора покупатель передал из собственных средств продавцу задаток в размере 30 000 рублей в счет причитающихся с покупателя платежей по договору купли – продажи жилого помещения в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.5).

Указанная сумма была получена ответчиком что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, копия которой имеется в материалах дела, а также соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, по которому в обеспечение предварительного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель передал, а продавец принял задаток в сумме 30 000 рублей в счет полной стоимости указанного в договоре объекта, в обеспечение условий упомянутого договора. Согласно п. 4 соглашения, в случае неисполнения упомянутого договора со стороны покупателя сумма задатка остается у продавца. В случае неисполнения договора со стороны продавца, последний обязуется выплатить покупателю двойную сумму задатка, а именно 60 000 рублей (п. 5).

Таким образом, указанная в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, соглашении от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

Стороны согласовали, что не позднее ДД.ММ.ГГГГ они обязуются получить все необходимые документы и заключить основной договор (п. 13 Договора).

По обоюдному согласию стороны решили, что сроки заключения договора купли – продажи могут изменяться (п. 14).

Истцом в материалы дела представлены также копия уведомления Сбербанка о предварительном одобрении ипотеки на сумму 1 000 000 рублей, по заявке от ДД.ММ.ГГГГ, с разъяснением о необходимости подобрать походящий объект недвижимости и получить кредит до ДД.ММ.ГГГГ, копия отчета об оценке рыночной стоимости объекта купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, копия нотариально зарегистрированного заявления       ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ о согласии на сделку с участием своего сына ФИО10, по которой будет отчуждено имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО10, состоящее из 2/64 долей квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>.

Как установлено в судебном заседании и не отрицалось сторонами, что первоначальный порядок расчета за объект недвижимости, установленный предварительным договором купли – продажи, а именно, что сумма в размере 1 545 000 рублей будет оплачена в безналичном порядке с использованием безотзывных, покрытых аккредитивов, открытых в ПАО Сбербанк, Банком одобрен не был, и стороне покупателя было предложено либо признать сумму задатка авансом и вернуть ее, либо найти сумму первоначального взноса в размере 1 975 000 рублей, либо найти всю сумму при заключении сделки. Сторона покупателя согласилась, как пояснил представитель истца, однако указанную сумму найти не представилось возможным.

ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2 направлено уведомление, которым та извещалась о намерении ФИО1 заключить основной договор купли – продажи квартиры, для чего предложено записаться на совершение сделки и прибыть ДД.ММ.ГГГГ в 10:00 часов по адресу отделения ПАО Сбербанк (<адрес>), в котором следует подписать основной договор купли – продажи, проект которого направлен ответчику.

Как следует из проекта основного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п. 4, расчеты между сторонами будут производиться в следующем порядке: часть стоимости в размере 430 000 рублей покупатель обязуется оплатить продавцу собственными наличными денежными средствами до подписания названного Договора, часть стоимости в размере 800 000 рублей оплачивается за счет кредитных средств, часть стоимости имущества в размере 1 545 000 рублей в течение 30 дней после подписания названного договора купли – продажи.

При этом, данное уведомление вместе с проектом договора ответчиком получено не было, что подтверждается возвратом конверта отправителю. Кроме того, после того как сторонам стало известно о том, что первоначальный порядок расчета Банком одобрен не был, стороны договорились о том, и данное обстоятельство не отрицалось сторонами в судебном заседании, что покупатель постарается найти всю недостающую сумму на момент заключения сделки, чего им сделано не было, на момент до ДД.ММ.ГГГГ у покупателя кроме 400 000 рублей и суммы одобренной Банком по заявке на кредит, не было. Как пояснил, представитель ответчика выходить на сделку на других условиях, было небезопасно, возможно продавец мог остаться без второй части суммы за объект недвижимости. То, что предполагалось по первоначальному порядку расчета, указанному в предварительном договоре купли – продажи с использованием аккредитива, открытого в банке, выступало гарантией для продавца. В связи с чем, по устной договоренности стороны договорились об ином порядке расчета. Не смотря на данное обстоятельство, сторона покупателя направила продавцу проект основного договора на заведомо тех условиях, которые для него являлись небезопасными. При этом, суд полагает, что в данном случае, направление уведомления почтовым отправлением за один день до сделки, не может говорить о добросовестных действиях покупателя. Также и действия со стороны ответчика, а именно ее риэлторов по направлению телеграммы ДД.ММ.ГГГГ с приглашением на сделку в МФЦ вечером того же дня также не могут расцениваться как добросовестные. С учетом данных обстоятельств, суд приходит к выводу, что, не смотря на то, что как пояснял представитель истца, что у них было и одобрение банка на кредит, и согласие отца несовершеннолетнего ФИО10 на продажу принадлежащей ему доли в квартире, сделка между ФИО1 и ФИО2 не состоялась и не могла состояться в оговоренные предварительным договором сроки по вине покупателя, у которого на момент сделки не имелось недостающей суммы за объект недвижимости.

Сторона продавца на момент заключения договора с ФИО1 с продажи указанную выше квартиру сняла, что не отрицалось сторонами, квартира продана только в конце октября 2022 г., намерение заключить договор купли – продажи у ФИО2 был, но на условиях, хоть и устных, но обговоренных сторонами в ходе разговора после того как стало известно, что первоначальный порядок расчета Банк им не одобрил.

Как поясняла свидетель ФИО11 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, которая работает специалистом по недвижимости в ООО «Спутник», с которым у ФИО2 заключен агентский договор на продажу ее квартиры в 2022 г., первоначально предполагалось, что денежные средства, полученные от продажи доли сына в квартире поступят на аккредитив в банке, а потом ФИО13, которая впоследствии передаст их ФИО2, но в таком порядке расчета было отказано банком. ФИО13 предложено было найти недостающую сумму наличными денежными средствами, ФИО13 попросила дать ей время. ДД.ММ.ГГГГ они ждали покупателя в МФЦ, но ФИО13 так и не явилась. Также ФИО13 предлагалось вернуть сумму 30 000 рублей, но та требовала вернуть данную сумму в двойном размере, хотя вины ФИО2 в том, что сделка не состоялась, не было.

Аналогичные показания дал и ФИО6, опрошенный в качестве свидетеля ДД.ММ.ГГГГ.

Как пояснял представитель ответчика, в случае если бы покупатель нашел недостающую сумму за имущество, в том числе и позднее срока заключения основного договора, установленного в предварительном договоре, они бы могли перенести дату заключения договора купли – продажи, что также предусматривалось предварительным договором. Вместе с тем, после установленной даты заключения основного договора, дня через три – четыре стороны встречались, но конкретных предложений от стороны покупателя не поступило, равно как и не была найдена недостающая сумма по сделке.

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 329, 380, 381, 420 ГК РФ приходит к выводу, что денежная сумма, переданная истцом являлась задатком, поскольку выполняла платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции; задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом оценив пояснения сторон, свидетелей, занимавшихся продажей принадлежащей указанной выше квартиры, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца, которая не нашла денежных средств, которые должны были быть ею найдены на момент заключения договора купли – продажи, согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ денежные средства в размере 30 000 рублей, переданные ФИО2 в качестве задатка за продажу квартиры, возврату ответчиком истцу не подлежат.

         Ввиду отказа судом в удовлетворении основного требования о взыскании суммы задатка в двойном размере, оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика 3 200 рублей за оплату проведения оценки объекта купли – продажи, 256,87 рублей и 267,67 рублей – почтовых расходов, расходов на билеты в размере 5 411 и 2 206,91 рублей, расходов на нотариальное согласие в размере 1 100 рублей, 2 496,64 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 1136,71 рублей – процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по составлению искового заявления в размере 3 000 рублей, также не имеется.

           Руководствуя ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

          В удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать.

         Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Председательствующий                                А.Ю. Новак

В окончательной форме решение изготовлено 09.06.2023 г.

    Председательствующий                                А.Ю. Новак