Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-47/2013 ~ М-18/2013 от 17.01.2013

Гр. дело 2-47/2013 г.

Мотивированное решение изготовлено 19.03.2013.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2013 г.                         г. Полярные Зори

Полярнозоринский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Фазлиевой О.Ф.,

при секретаре Корепиной М.Н.,

с участием помощника прокурора г.Полярные Зори Павловой О.А.,

представителя истца администрации г.Полярные Зори Гунина Р.В.,

ответчика Елисеева А.Ю.,

представителя ответчика Цвигуна А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области к Елисееву А.Ю., Елисеевой М.Ю. Елисееву К.А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области (далее по тексту – администрация г.Полярные Зори) обратилась в суд с иском к Елисееву А.Ю., Елисеевой М.Ю., Елисееву К.А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении.

В обоснование иска указано, что администрация г.Полярные Зори с подведомственной территорией в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Устава муниципального образования г.Полярные Зори осуществляет исполнительно-распорядительные функции в сфере жилищно-коммунального хозяйства, жилищных отношений и благоустройства территории, в том числе владеет, пользуется и управляет муниципальным жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры в пределах, отнесенных жилищным законодательством к компетенции органов местного самоуправления.

В пределах предоставленных полномочий Комитет по управлению муниципальным имуществом заключил договор коммерческого найма жилого помещения в домах муниципального жилищного фонда от 25.12.2009 №** с Елисеевым А.Ю., в соответствии с которым нанимателю было передано в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение муниципального жилищного фонда – квартира №** в доме №** по <адрес №> для использования в целях проживания его семьи в составе 4-х человек, на срок до 25.12.2010, т.е. на 1 год.

Согласно справке, выданной управляющей организацией ООО «Строй-Комплект», в квартире зарегистрированы по месту жительства наниматель Елисеев А.Ю., его жена Елисеева М.Ю. и сын Елисеев К.А.

В соответствии со статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также учитывая, что наймодатель не предупреждал нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года указанное жилое помещение в наем, договор ежегодно считался продленным на тех же условиях и на тот же срок.

07.11.2012 муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом города Полярные Зори» (далее по тексту - МКУ «УМИ»)», которому были переданы полномочия Комитета по управлению муниципальным имуществом, в том числе полномочия по предоставлению в установленном порядке жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда, в том числе по договорам коммерческого найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, предложило Елисееву А.Ю. расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, что было отражено в соответствующем письме, полученном нанимателем 30.11.2012.

Письмом от 15.11.2012 №** администрация г.Полярные Зори потребовала освободить квартиру в течение 30 календарных дней со дня получения такого требования. Указанное предложение соответствует пункту 6.3 договора коммерческого найма, в соответствии с которым наниматель обязался освободить жилое помещение в течение 30 дней со дня его уведомления.

Указанный жилой дом, в котором находится жилое помещение, предоставленное Елисееву А.Ю.., на основании акта от 25.03.2003 №** и постановления администрации г.Полярные Зори от 11.04.2003 №** признан непригодным для постоянного проживания.

В соответствии с пунктом 31 Перечня многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки на переселение граждан в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2010-2011 гг., утвержденного постановлением Правительства Мурманской области от 22.03.2010 № 114-ПП, дом №** по <адрес №> подлежал сносу 01.09.2011. Однако, поскольку в указанном жилом помещении зарегистрированы и проживают граждане, то выполнение постановления Правительства Мурманской области невозможно.

Частью 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В силу статьи 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с приведенными нормами закона, условиями договора коммерческого найма жилого помещения, администрация г.Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области просила суд расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения в домах муниципального жилого фонда от 25.12.2009 №**, заключенного с Елисеевым А.Ю., выселить из квартиры №** дома №** по <адрес №> Елисеева А.Ю., Елисееву М.Ю. и Елисеева К.А. (т.1 л.д.4-6).

06.02.2013 администрация г.Полярные Зори обратилась в суд с заявлением об обращении решения суда к немедленному исполнению, указав в обоснование требования, что Министерством строительства и территориального развития Мурманской области ведется мониторинг реализации программ по переселению граждан из аварийного жилья.

Письмом от 07.11.2012 № 07-04/4011-АИ Министерство строительства и территориального развития Мурманской области уведомило, что решением Правления Фонда ЖКХ от 31.03.2012 Мурманской области приостановлено финансирование реализации программ переселения граждан из аварийного жилья в связи с невыполнением региональных программ в части обязательств по сносу аварийных домов и потребовало в установленные сроки представлять отчеты о сносе таких домов.

Из письма Министерства строительства и территориального развития Мурманской области от 29.01.2013 №07-04/304-АИ следует, что на февраль 2013 г. контрольным аппаратом полномочного представителя Президента Российской Федерации в Северо-Западном Федеральном округе запланирована контрольная проверка реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Мурманской области, в связи с чем в срок до 05.02.2013 администрации г. Полярные Зори надлежит представить сведения о сносе аварийных домов.

В соответствии с постановлением Правительства Мурманской области от 22.03.2010 №114-ПП истец обязан был снести дом №** по <адрес №> в срок до 01.09.2011, однако не может выполнить эту обязанность по причине проживания в доме семьи Елисеева.

Неисполнение указанной обязанности может повлечь негативные последствия как для муниципального образования г.Полярные Зори, так и для Мурманской области в целом, такие как прекращение финансирования Фондом реформирования ЖКХ программ по переселению граждан из аварийного жилья, а также может привести к требованию Фонда о возврате ранее выделенных денежных средств, реализованных на переселение граждан (т.1 л.д.160-170).

В судебном заседании представитель истца администрации г.Полярные Зори Гунин Р.В., осуществляющий полномочия на основании доверенности, выданной 24.12.2012 главой муниципального образования г.Полярные Зори (т.1 л.д.7), поддержал изложенную в иске и дополнениях к нему позицию истца, дополнительно указал, что администрация г.Полярные Зори не оспаривает тот факт, что Елисеев А.Ю. за время проживания в спорном жилом помещении привел его в состояние, пригодное для проживания, однако в муниципальную программу «Переселение граждан муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2003 -2010 гг.» включен весь жилой дом, а не отдельное жилое помещение, занимаемое Елисеевым А.Ю. В связи с изложенным частичный снос дома не представляется возможным.

Кроме того в ходе судебного заседания 13.03.2013 представитель истца Гунин Р.В. исключил из основания иска ссылку на то, что договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный между администрацией г.Полярные Зори и Елисеевым А.Ю. 25.12.2009, подлежит расторжению в связи с тем, что жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, дополнил, что указанный договор подлежит расторжению как в силу условий пункта 6.3 договора, так и в силу того обстоятельства, что договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в договоре в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, в частности, в связи со сносом дома и признанием многоквартирного дома непригодным для постоянного проживания, что предусмотрено частью 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.2 л.д.1-2).

Ответчик Елисеев А.Ю. в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, согласно которым в соответствии с пунктом 5.4 договора коммерческого найма жилого помещения от 25.12.2009 договор может быть расторгнут в случае, если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, аварийном состоянии. В этом случае наймодатель обязан в течение 3-х месяцев заключить с нанимателем договор найма на иное жилое помещение, либо по желанию нанимателя расторгнуть договор.

Предложений по предоставлению иного жилого помещения со стороны истца не поступало, что является нарушением условий договора, согласно которому он и члены его семьи не могут быть выселены на тех основаниях, на которые ссылается истец.

Кроме того, ответчик обращает внимание на то, что спорное жилое помещение было ему предоставлено в 2005 г. При этом, заключая первый договор коммерческого найма жилого помещения, он не был поставлен в известность о том, что жилой дом №** по <адрес №> был признан непригодным для проживания. Указанное обстоятельство стало ему известно только в 2009 г. при заключении договора коммерческого найма жилого помещения.

Имея постоянную регистрацию по месту жительства и проживая в спорной квартире с июня 2005 г., он за свой счет произвел капитальный ремонт строения и устранил те недостатки, которые отражены в акте. В настоящее время жилое помещение пригодно для постоянного проживания.

Он неоднократно обращался к наймодателю с просьбой о проведении повторного осмотра жилого помещения с целью подтверждения его пригодности к проживанию, однако в этом ему было отказано.

За время эксплуатации жилого помещения он надлежащим образом исполняет условия договора найма, в полном объеме оплачивает коммунальные платежи.

Ответчик полагает, что его проживание в спорном жилом помещении не нарушает прав наймодателя администрации г.Полярные Зори (т.1 л.д.96-97).

В судебном заседании ответчик Елисеев А.Ю. дополнительно суду пояснил, что до 2001 г. он имел в собственности четырехкомнатную квартиру, расположенную по <адрес №>, которая ранее была получена им по договору социального найма и впоследствии приватизирована. В связи со сложной жизненной ситуацией ему пришлось продать указанное жилое помещение и проживать в съемных квартирах.

В 2004 г. он работал в ЖЭУ №** *** и ему было известно о том, что жилой дом по <адрес №> не используется по назначению. Ранее в доме размещалось почтовое отделение, которое освободило дом в 2004 г. В связи с тем, что он с семьей не располагал жильем, он обратился в администрацию г.Полярные Зори с просьбой о передаче ? части этого дома в его пользование, и в 2005 г. с ним был заключен договор коммерческого найма указанного жилого помещения. В устной форме должностные лица администрации г.Полярные Зори его уведомили о том, что он может проживать в квартире без ограничения срока и впоследствии выкупить жилое помещение в свою собственность.

Поскольку жилой дом находился в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии, он с течением времени произвел капитальный ремонт занимаемого им жилого помещения, восстановил сантехнические и электрические сети, осуществил пристройку веранды.

Указанные работы производились им без согласования с наймодателем, поскольку он полагал, что производит улучшения жилого помещения, приводит дом в пригодное для проживания состояние, для чего не требуется разрешение наймодателя.

Ответчик считает, что в настоящее время занимаемая им квартира является пригодной для проживания и может в дальнейшем эксплуатироваться как жилое помещение. В квартире №** дома №** по <адрес №> в настоящее время никто не проживает, поскольку нанимателю было предоставлено другое жилое помещение. Эта квартира находится в неудовлетворительном состоянии и, возможно, непригодна для проживания.

В настоящее время администрация г.Полярные Зори предлагает ему освободить спорное жилое помещение и занять по договору коммерческого найма квартиру, расположенную по <адрес №>, которая находится в антисанитарном и неудовлетворительном техническом состоянии. Для производства ремонта в этой квартире требуется значительное вложение денежных средств.

Ответчик полагает, что в настоящее время, при условии производства дополнительных работ, имеется техническая возможность осуществить снос только квартиры №** дома №** по <адрес №>, то есть половины жилого дома, при этом оставить жилое помещение №** для дальнейшего проживания.

Представитель ответчика Елисеева А.Ю. Цвигун А.В., осуществляющий полномочия на основании заявления ответчика и ордера адвоката № 7746 от 28.02.2013 (т.1 л.д.149), поддержал позицию Елисеева А.Ю., обратил внимание суда на то обстоятельство, что правоотношения, возникшие между сторонами по поводу найма жилого помещения, возникли в 2005 г., когда впервые между Елисеевым А.Ю. и администрацией г.Полярные Зори был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, и ответчик с семьей вселился в квартиру. В дальнейшем, действие этого договора продлевалось. В связи с изложенным, договор от 25.12.2009, о расторжении которого просит истец, является производным от ранее возникших правоотношений и не может рассматриваться отдельно от других аналогичных договоров.

При заселении в спорное жилое помещение ответчик Елисеев А.Ю. не был в установленном порядке уведомлен о том, что в 2003 г. жилой дом №** по <адрес №> был признан непригодным для проживания. В договоре коммерческого найма, заключенном в 2005 г., а также в акте приема-передачи жилого помещения отсутствует указание на то, что дом непригоден для проживания.

В настоящее время ответчик привел свое жилое помещение в состояние, пригодное для проживания, в связи с чем отсутствуют основания для сноса жилого помещения.

Представитель ответчика полагал, что решение о сносе этого дома может быть изменено, путем внесения поправок в постановление администрации г.Полярные Зори о признании жилого дома непригодным для проживания, и в программу по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья.

Ответчик Елисеев А.В. готов выкупить жилое помещение у собственника, при этом администрация г.Полярные Зори реализует право распоряжения принадлежащим ему жилым помещением с выгодой для муниципалитета.

Кроме того, представитель ответчика отметил, что акт от 25.03.2003 №** о признании жилого дома №** по <адрес №> непригодным для постоянного проживания принят без надлежащего исследования технического состояния жилого дома. Процент износа дома определен как 85 % неверно, это не соответствует данным технического паспорта на дом.

Относительно включения жилого помещения Елисеева А.Ю. в программу по переселению из ветхого жилья, Цвигун А.В. пояснил, что денежные средства из бюджета были выделены на расселение только квартиры №** соответственно, у администрации г.Полярные Зори имеется обязательство по сносу этой квартиры, а не целого дома.

Ответчики Елисеева М.Ю., Елисеев К.А. в судебное заседание не явились, были должным образом уведомлены о времени и месте судебного заседания (т.1 л.д.193,194), сведения об уважительности причин неявки в суд не представили, о рассмотрении дела без их участия не просили.

Суду представлена доверенность, выданная Елисеевой М.Ю. и Елисеевым К.А., от 02.03.2013, в соответствии с которой ответчики доверили право представления своих интересов Елисееву А.Ю. (т.2 л.д.35).

При таких обстоятельствах, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным провести судебное заседание без участия ответчиков Елисеевой М.Ю., Елисеева К.А.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне истца Министерства строительства и территориального развития Мурманской области, в судебное заседание не явился, был должным образом уведомлен о времени и месте судебного заседания (т.1 л.д.201-202), представил отзыв на исковое заявление администрации г.Полярные Зори, в котором указал, что на территории Мурманской области реализуются региональные программы по расселению аварийного жилищного фонда, финансирование которых осуществляется с использованием средств Государственной корпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ (далее – Фонд) в рамках Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В число программных мероприятий входит расселение жителей аварийных домов во вновь построенные многоквартирные дома.

Муниципальное образование город Полярные Зори является участником региональной программы «Адресная программа Мурманской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2010-2011 годы», утвержденной постановлением Правительства Мурманской области от 22.03.2010 №114-ПП.

Основанием включения домов в адресный перечень многоквартирных домов, в отношении которых была предоставлена финансовая поддержка Фонда, явились результаты проведенной оценки заявок муниципальных образований на участие, в том числе наличие решений администраций о признании жилых многоквартирных домов непригодными для постоянного проживания вследствие физического износа и подлежащими сносу и документов обследования аварийных домов.

В программу по муниципальному образованию г. Полярные Зори было включено 3 аварийных многоквартирных дома, в отношении которых была предоставлена целевая финансовая поддержка на переселение граждан, в том числе жилой дом №** по <адрес №>.

Общее финансирование мероприятий по расселению этого дома в рамках программы составило *** руб. *** коп.

Решением правления Фонда от 15.11.2012 программа признана завершенной.

При этом муниципальные образования обязаны произвести снос аварийных домов в трехмесячный срок после завершения расселения. Администрация г.Полярные Зори была обязана в срок до 01.09.2011 снести спорный жилой дом, однако до настоящего времени не выполнила свои обязательства по причине проживания в доме семьи Елисеева А.Ю.

Невыполнение обязательств является недопустимым, в связи с чем Министерство обращалось в прокуратуру Мурманской области с просьбой взять под контроль выполнение администрацией данных обязательств. Кроме того, мониторинг по сносу аварийных домов ежегодно осуществляется контрольным департаментом полномочного представителя Президента Российской Федерации в Северо-Западном Федеральном округе. Плановая проверка исполнения указанных обязательств ожидается в апреле 2013 г.

Как известно Министерству, в квартире №** дома №** по <адрес №> до настоящего времени проживает семья Елисеевых. Жилое помещение было предоставлено по договору краткосрочного коммерческого найма от 25.12.2009 №**, подписанному сторонами.

Согласно пункту 6.3 договора Елисеев А.Ю. был поставлен в известность о состоянии дома и обязан освободить занимаемое жилое помещение в течение 30 календарных дней со дня уведомления. Такое уведомление было им получено 16.11.2012, однако жилое помещение не было освобождено. После истечения 30 дневного срока администрация г.Полярные Зори обратилась в суд с иском о принудительном выселении. Взамен Елисееву А.Ю. предложено другое жилое помещение, от которого он отказался.

На основании изложенного представитель Министерства просил суд иск администрации г.Полярные Зори удовлетворить в полном объеме (т.1 л.д.206-209).

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом принято решение о рассмотрении гражданского дела без участия представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Помощник прокурора г.Полярные Зори Павлова О.А. полагала, что иск администрации г.Полярные Зори подлежит удовлетворению, за исключением требования об обращении решения суда к немедленному исполнению.

На основании пункта 6.3 договора коммерческого найма жилого помещения от 25.12.2009 №**, заключенного между администрацией г.Полярные Зори и Елисеевым А.Ю., ответчики подлежат выселению из занимаемого жилого помещения.

Порядок расторжения указанного договора наймодателем соблюден.

Выслушав стороны, заключение прокурора, принимая во внимание мнение третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, изучив материалы дела, суд считает, что иск администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области к Елисееву А.Ю., Елисеевой М.Ю., Елисееву К.А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание, что жилые помещения могут выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, учитывая, что, в данном случае, между сторонами имеются правоотношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, при рассмотрении дела суд руководствуется нормами как жилищного, так и гражданского законодательства.

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина на жилище (часть 1 статьи 40).

Конституционное право граждан на жилище заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и другим лицам, нуждающимся в жилище, а также в гарантированности неприкосновенности жилища и невозможности его произвольного лишения.

К принципам жилищного права или, как указывается в части 1 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации, к основным началам жилищного законодательства относятся: обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Жилищного кодекса Российской Федерации, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма, используют бюджетные средства и иные незапрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан и т.д. (статья 2 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения, которыми признаются изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан, отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Как следует из норм статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, в зависимости от формы собственности выделяют частный, государственный и муниципальный жилищные фонды.

Кроме того, различное целевое назначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный, социального и коммерческого использования (часть 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Действующее гражданское и жилищное законодательство закрепляет и разграничивает два основных вида договора найма жилого помещения – договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения.

При этом если договор социального найма жилого помещения в соответствии со статьей 49 Жилищного кодекса Российской Федерации заключается с малоимущими гражданами, признанными нуждающимися в жилых помещениях, то договор найма (коммерческого) жилого помещения заключается с нанимателями, которые не подпадают под действие договора социального найма жилого помещения.

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма (коммерческого найма) жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу пункта 1 статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Как следует из норм статьи 677 Гражданского кодекса Российской Федерации нанимателем жилого помещения по договору найма может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Статьей 676 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обязанности наймодателя жилого помещения.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязанностям нанимателя жилого помещения относится использование жилого помещения только для проживания, обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии.

При этом наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Такая обязанность возложена пунктом 2 статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации на наймодателя, если иное не предусмотрено договором найма.

Статьей 687 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжение договора найма жилого помещения.

Так, в частности, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (пункт 3 указанной статьи).

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (статья 688 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание характер спорных правоотношений, суд также учитывает положения подразделов 1 и 2 раздела 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие общие положения об обязательствах и общие положения о договоре.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Как следует из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Анализируя приведенные нормы жилищного законодательства и Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что признаками договора коммерческого найма являются: срочный характер договора, его возмездность и взаимообязывающий характер.

Исходя из особенностей и правовой природы договора коммерческого найма жилого помещения порядок его заключения полностью зависит от воли сторон договора.

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, стороны руководствуются принципом свободы договора, закрепленным в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договорные обязательства коммерческого найма жилого помещения носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они могут прекратиться раньше.

При расторжении договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон действует принцип судебного расторжения. При этом такой способ расторжения договора возможен в случае, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания в случае аварийного состояния жилого помещения, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Судом установлено, что жилой дом №** по <адрес №> состоит из двух квартир, которые находятся в муниципальной собственности (т.2 л.д.20).

25.03.2003 решением межведомственной комиссии по оценке непригодности жилых домов для постоянного проживания, созданной на основании постановления главы муниципального образования г.Полярные Зори от 05.03.2002 №**, жилой дом №**, расположенный по <адрес №>, был признан непригодным для постоянного проживания на основании пункта 3.4 Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для проживания, утвержденного приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 № 529 (т.1 л.д.18).

Основаниями для принятия комиссией решения о признании указанного жилого дома непригодным для проживания послужили:

санитарно-эпидеомиологическое заключение, выданное Центром госсанэпиднадзора №118 ФУ «Медбиоэкстрем» при Минздраве РФ о том, что указанный жилой дом не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям» (т.1 л.д.141);

заключение органов ГПН ОГПС-1 о противопожарном состоянии жилого дома, согласно которому при проведении проверки дома выявлен ряд нарушений противопожарных норм и правил, которые могут привести к возникновению пожара и гибели людей, а именно: кабельные линии от электрораспределительных щитов в квартиры проложены открыто, в электрощитах отсутствуют устройства защитного отключения, кабели и провода соединены напрямую, внутри квартир прокладка проводов и кабелей выполнена по сгораемому основанию, их соединения на скрутках, а оголенные концы проводов не изолированы, отсутствуют защитные крышки на розетках и выключателях, кроме того, деревянные конструкции чердачного помещения не обработаны огнезащитным составом и др. (т.1 л.д.148);

результаты осмотра жилого дома членами комиссии, в результате которого установлено, что дом был построен в 1964 г., в течение всего периода эксплуатации капитальный ремонт дома не производился, физический износ дома составил 85,6 %, техническое состояние систем, инженерного оборудования неудовлетворительное, строительные конструкции и инженерное оборудование достигли ветхого состояния, чердачные перекрытия имеют диагональные и продольные трещины вдоль балок, полы в квартирах проваливаются, происходит деформация наружных и внутренних стен, в связи с чем наблюдаются трещины по штукатурке.

На основании изложенного межведомственная комиссия пришла к выводу о том, что проведение капитального ремонта жилого дома экономически нецелесообразно, дефекты не могут быть устранены технически (л.д.18).

Оценка непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, по состоянию на 2003 г. производилась на основании соответствующего Положения, утвержденного Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 N 529 (далее Положение).

Согласно пункту 1.2 Положения рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания должно возлагаться на междуведомственные комиссии исполкомов районных (городских, районных в городах) Советов народных депутатов

Как следует из пункта 2.1 Положения при признании жилых домов независимо от группы их капитальности и жилых помещений к категории непригодных для постоянного проживания учитываются физический износ, повреждения несущих конструкций, недостатки планировки и уровень внутреннего благоустройства, а также санитарные требования.

При этом согласно пункту 2.2 Положения к непригодным для постоянного проживания жилым домам в любом случае относятся деревянные дома с физическим износом свыше 65%.

Физический износ жилых домов определяется на основании документа
«Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)», утвержденного Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 N 446) (далее по тексту – Правила).

Указанные Правила предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Согласно пункту 1.1 Правил под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в соответствующих таблицах (пункт 1.2 Правил).

Согласно данным предприятия технической инвентаризации по состоянию на 04.07.1996 физический износ жилого дома №** по <адрес №> составлял 45%.

При осмотре жилого дома специалистами бюро технической инвентаризации по состоянию на 04.07.1996 было установлено, что деревянный фундамент имеет горизонтальные искривления цоколя, каркасно-засыпные деревянные стены имеют трещины в местах сопряжения, имеется продувание стен, на деревянных перекрытиях следы протечек, мокрые пятна на потолке, шиферная крыша имеет отколы и трещины, дощатые полы просели, доски изломаны, на стенах отсутствуют обои, отпадает штукатурка, выявлено проржавление труд водоснабжения. Физический износ некоторых элементов достигает 50% (т.1 л.д.130).

Вместе с тем, суд учитывает, что осмотр здания проводился членами межведомственной комиссии в 2003 г., т.е. по прошествии 7 лет после последней инвентаризации здания. Учитывая, что жилой дом состоит из деревянных конструкций, при этом древесина не подвергалась специальной обработке, дом не претерпевал капитального ремонта со дня его возведения, то суд считает, что в процессе его эксплуатации, при условии неблагоприятного климата и воздействия жизнедеятельности человека, конструкции фундамента, крыши, стен, в том числе несущие силовую нагрузку, и других элементов строения, перегородок, перекрытий, а также внутренних инженерных систем, достигли значений физического износа, превышающих 65%, что и было отмечено членами межведомственной комиссии в акте от 25.03.2003 №**.

При этом суд учитывает, что в состав межведомственной комиссии входили не только специалисты ОГПС, санэпиднадзора, но и заместитель директора Муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства гр.Ш., председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Полярные Зори гр.Н., специалист отдела и архитектуры администрации г. Полярные Зори гр.А., (в настоящее время занимающая должность начальника отдела государственного строительного надзора Министерства строительства и территориального развития Мурманской области), начальник отдела по учету и распределению жилья администрации г. Полярные Зори гр.Г., имеющие соответствующие занимаемым должностям квалификацию и опыт работы.

Оценивая акт межведомственной комиссии по признанию жилых домов непригодными для постоянного проживания от 25.03.2003 №**, суд считает, что акт составлен уполномоченной комиссией, в состав которой включен заместитель главы администрации г. Полярные Зори (председатель комиссии), представитель жилищно-эксплуатационной организации (МУП ЖКХ), представитель отдела архитектуры, а также санитарного надзора, управления пожарного надзора, что соответствует требованиям пункта 3.2. Положения. Решение принято с учетом данных технического паспорта дома, соответствующего плана дома, подготовленных бюро технической инвентаризации, актов общего осмотра зданий (помещения), заключения санитарно-эпидемиологической службы, заключения государственного пожарного надзора и других документов, что предусмотрено пунктом 3.3. Положения. С учетом величины физического износа жилого здания и его элементов, наличия дефектов планировки и благоустройства, других условий, дающих основание признать жилой дом непригодным для постоянного проживания, комиссией принято одно из предусмотренных пунктом 3.4. Положения решений о непригодности жилого дома для постоянного проживания на момент обследования. Решение принято в форме акта, что соответствует пункту 3.4 Положения.

Как предусмотрено пунктом 3.5 Положения, на основании акта, вынесенного межведомственной комиссией 25.03.2003, главой муниципального образования г. Полярные Зори было принято постановление от 11.04.2003 №**, которым жилой дом №** по <адрес №> был признан непригодным для постоянного проживания (т.1 л.д.19).

Указанное постановление не было обжаловано, в том числе нанимателями жилых помещений в указанном доме, и не признано в установленном порядке не соответствующим закону.

Таким образом, принятое решение о непригодности жилого дома для постоянного проживания соответствует Положению по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, является мотивированным и обоснованным.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания подвергать выводы межведомственной комиссии, а также законность и обоснованность постановления главы муниципального образования г. Полярные Зори от 11.04.2003 №** сомнению.

Доказательства, подтверждающие доводы ответчика и его представителя о том, что жилой дом №** по <адрес №> неверно был признан в 2003 г. непригодным для проживания, или свидетельствующие о существенном нарушении процедуры признания дома непригодным для постоянного проживания, в порядке, предусмотренном статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены.

Представитель ответчика обратил внимание суда на то, что в акте допущены существенные ошибки, в том числе в части количества квартир в жилом доме, признанном непригодным для постоянного проживания. В акте указано, что дом №** по <адрес №> одноквартирный, тогда как фактически в доме имеется 2 квартиры. Указанная ошибка, по мнению представителя ответчика, свидетельствует о том, что комиссией производился осмотр одного жилого помещения, а не всего дома.

Указанное обстоятельство суд оценивает как техническую ошибку (описку), не влияющую на существо принятого решения. Из текста акта следует, что комиссией был осмотрен жилой дом в целом, который был признан непригодным для постоянного проживания.

То обстоятельство, что жилой дом до настоящего времени не разрушился, выводов комиссии не опровергает, поскольку судом установлено, в течение последних 8 лет Елисеев А.Ю. принимал меры для капитального ремонта занимаемого им жилого помещения и поддержания его в удовлетворительном состоянии.

18.05.2005 Елисеев А.Ю. обратился в администрацию г. Полярные Зори с заявлением о предоставлении ему и его семье для временного проживания квартиры №** в жилом доме №** по <адрес №> до решения вопроса о ликвидации дома (т.2 л.д.21).

Содержание указанного заявления свидетельствует о том, что по состоянию на дату его подачи Елисееву А.Ю. было достоверно известно о техническом состоянии жилого дома и о том, что дом подлежал сносу.

Заявление Елисеева А.Ю. было удовлетворено, и 16.06.2005 в отношении жилого помещения №**, расположенного в указанном доме, администрацией г. Полярные Зори был заключен договор коммерческого найма, действие которого продлевалось в установленном законом порядке на тот же срок (т.1 л.д.152-153,154).

С 24.06.2005 Елисеев А.Ю. и члены его семьи зарегистрированы в указанной квартире по месту жительства (т.1 л.д.22).

22.12.2009 Елисеев А.Ю. обратился в городскую общественную комиссию по жилищным вопросам, к полномочиям которой отнесено рассмотрение предложений о предоставлении жилых помещений социального и коммерческого использования (т.2 л.д.7-9), с заявлением о заключении с ним договора краткосрочного коммерческого найма занимаемого им жилого помещения (т.1 л.д.55).

Как следует из протокола заседания городской общественной комиссии по жилищным вопросам от 25.12.2009 №** заявление Елисеева А.Ю. было удовлетворено, принято решение о предоставлении ему на условиях краткосрочного коммерческого найма жилого помещения, расположенного по <адрес №> (т.1 л.д.70-72).

На основании распоряжения председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом от 25.12.2009 №** между Комитетом и Елисеевым А.Ю. был заключен договор коммерческого найма указанного жилого помещения сроком на 1 год (т.1 л.д.20-21). Впоследствии действие договора продлевалось на тех же условиях на тот же срок.

В связи с тем, что жилой дом №** по <адрес №> был признан непригодным для постоянного проживания в текст договора найма был включен пункт 6.3, согласно которому наниматель Елисеев А.Ю. был уведомлен о том, что жилой дом включен в реестр аварийного жилищного фонда, подлежащего расселению, и обязался освободить занимаемое жилое помещение в течение 30 календарных дней со дня уведомления наймодателем.

07.11.2012 начальником муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом» (выполнявшим функции наймодателя в отношении муниципальных жилых помещений), в адрес нанимателя Елисеева А.Ю. было направлено уведомление о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения (т.1 л.д.33). Указанное уведомление было вручено Елисееву А.Ю. 30.11.2012, что подтверждается почтовым уведомлением (т.1 л.д.33, оборот).

Таким образом, процедура уведомления о расторжении договора наймодателем соблюдена.

По истечении 30 дней со дня вручения уведомления о расторжении договора найма жилого помещения у Елисеева А.Ю. возникла обязанность освободить занимаемое жилое помещение

Суд учитывает, что в силу принципа свободы договора наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле, при этом стороны не имеют возможности понудить друг друга к договорным отношениям или к принятию предложенных условий договора. Наймодатель и наниматель по своему усмотрению определяют условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения.

В данном случае, Елисеев А.Ю., заключая договор коммерческого найма жилого помещения, в добровольном порядке принял на себя обязательство по освобождению занимаемого на условиях коммерческого найма жилого помещения.

Соблюдая основное правило обязательственного права о надлежащем исполнении обязательств, Елисеев А.Ю. обязан освободить жилое помещение №**, расположенное в доме №** по <адрес №>.

Какие-либо обстоятельства, свидетельствующие о том, что между сторонами фактически сложились отношения социального найма, судом не установлены. Условия договора, срок найма, характер правоотношений сторон свидетельствует о том, что между наймодателем и нанимателем имеются отношения найма, регламентируемые нормами гражданского законодательства.

Более того, как установил суд, 31.01.1990 Елисееву А.Ю. и членам его семьи на основании ордера №** на условиях социального найма было предоставлено жилое помещение, состоящее из 4 комнат, расположенное по <адрес №>. Указанное жилое помещение было передано в собственность Елисееву А.Ю., приватизировано им и впоследствии продано.

Поскольку из системного анализа норм Конституции Российской Федерации и жилищного законодательства предполагается, что гражданин вправе рассчитывать на обеспечение его жилищем в случаях, предусмотренных законом, на основании принципа однократности, то при получении в пользование жилого помещения <адрес №> Елисеев А.Ю. не вправе был рассчитывать на его предоставление на условиях социального найма.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Как указано в настоящем решении, жилой дом №** по <адрес №> был признан в установленном жилищным законодательством порядке непригодным для постоянного проживания.

11.04.2003 главой муниципального образования г. Полярные Зори было вынесено постановление №**, которым был утвержден акт межведомственной комиссии от **** №** о признании жилого дома №** по <адрес №> непригодным для постоянного проживания.

Как следует из пункта 3.5 Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для проживания, утвержденного приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 № 529, постановление главы администрации г. Полярные Зори является основанием для решения вопросов, связанных, в том числе, с отселением нанимателей жилых помещений в таком доме, и со сносом жилого дома (т.1 л.д.19).

В дальнейшем, жилой дом был включен в перечень домов для переселения проживающих в них граждан в соответствии с муниципальной программой «Переселение граждан муниципального образования г. Полярные Зори с подведомственной территорией из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2003-2010 гг.», которая была одобрена постановлением Главы муниципального образования г. Полярные Зори от 17.03.2003 №155 (л.д.56-69).

В связи с тем, что указанная программа не была реализована, 02.02.2010 постановлением Главы муниципального образования г. Полярные Зори №71 была утверждена ведомственная целевая муниципальная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальном образовании г. Полярные Зори с подведомственной территорией на 2010 г.», в которую также был включен жилой дом №** по <адрес №> (т.2 л.д.22-27).

29.12.2010 постановлением главы муниципального образования № 1313 действие программы было продлено на 2011 г. (т.2 л.д.26-27).

Указанная муниципальная программа разработана в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», является частью областной программы Мурманской области «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», одобренной постановлением Правительства Мурманской области от 27.02.2003 №50-ПП/4, которая, в свою очередь, включена в федеральную подпрограмму «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 22.01.2002 №33.

Реализация указанных программ включает не только расселение граждан из домов, признанных непригодными для постоянного проживания, но и физическую ликвидацию аварийного жилищного фонда, что предполагает снос домов (раздел 6 муниципальной программы).

Общее финансирование мероприятий по расселению дома в рамках Программы составило *** руб. *** коп.

При этом муниципальные образования обязаны произвести снос аварийных домов в трехмесячный срок после завершения расселения.

Как следует из представленных суду документов квартиру №** в жилом доме №** по <адрес №> занимала на основании договора социального найма жилого помещения гр.Ю (т.1 л.д.76-81), с которой 24.04.2012 был заключен договор социального найма жилого помещения, расположенного по <адрес №>, находящегося в муниципальной собственности (т.1 л.д.89-92). Таким образом, граждане, имеющие право на расселение из подлежащего сносу жилого дома, и предоставление жилого помещения на условиях социального найма, были расселены. Соответственно, у администрации г. Полярные Зори в рамках реализации программ возникла обязанность по сносу жилого дома.

Однако до настоящего времени эти обязанности администрацией г. Полярные Зори не выполнены по причине проживания в доме семьи Елисеева А.Ю.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд считает, что имеются предусмотренные жилищным законодательством основания для сноса жилого дома, соответственно, в силу пункта 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя.

Доводы представителя ответчика о том, что поскольку денежные средства из бюджета были выделены только для переселения граждан из квартиры №** спорного дома, то, соответственно, у администрации г. Полярные Зори имеется обязательство по сносу этой квартиры, а не целого дома, основаны на ошибочном толковании условий программы.

Постановлением главы муниципального образования г. Полярные Зори от 11.04.2003 №260 непригодным для постоянного проживания был признан жилой дом №** по <адрес №>, а не конкретное жилое помещение (т.1 л.д.19).

В ведомственную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальном образовании г. Полярные Зори» включен жилой дом в целом, о чем свидетельствует его площадь – *** м? (т.2 л.д.25, 27), что соответствует данным технического паспорта на дом (т.1 л.д.128).

То обстоятельство, что в перечне расселяемых жилых домов по дому №** по <адрес №> указано, что расселению подлежит одна квартира, свидетельствует лишь о том, что администрация имеет обязательства по расселению жителей только из квартиры №**, поскольку квартира №** занята Елисеевым А.Ю. на условиях коммерческого найма, что не предполагает расселение.

Таким образом, расселению из спорного дома подлежит одна квартиру, тогда как в программу включен и подлежит сносу дом в целом.

При таких обстоятельствах требования администрации г. Полярные Зори о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения от 25.12.2009 №**, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и Елисеевым Алексеем Юрьевичем и выселении последнего подлежит удовлетворению, как в силу условий договора коммерческого найма жилого помещения, так и в силу закона.

Поскольку статьей 688 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда, то требование администрации г. Полярные Зори о выселении Елисеевой М.Ю. и Елисеева К.А. также подлежат удовлетворению.

Кроме того, следует учесть, что решением Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 31.03.2012 Мурманской области приостановлено финансирование реализации программ переселения граждан из аварийного жилья в связи с невыполнением региональных программ в части неисполнения обязательств по сносу аварийных домов, что следует из письма Министерство строительства и территориального развития Мурманской области 07.11.2012 № 07-04/4011-АИ (т.1 л.д.111).

На февраль 2013 г. контрольным аппаратом полномочного представителя Президента Российской Федерации в Северо-Западном Федеральном округе запланирована контрольная проверка реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Мурманской области, что следует из письма Министерства строительства и территориального развития Мурманской области от 29.01.2013 №07-04/304-АИ (л.д.112).

Таким образом, невыполнение администрацией г. Полярные Зори программы по переселению граждан муниципального образования г. Полярные Зори с подведомственной территорией из ветхого и аварийного жилищного фонда может повлечь негативные последствия как для муниципального образования, так и для Мурманской области в целом, такие как прекращение финансирования Государственной корпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» программ по переселению граждан из аварийного жилья на будущий период, а также может привести к требованию Фонда о возврате ранее выделенных денежных средств, реализованных на переселение граждан.

Внесение изменений в программу и исключение из нее жилого дома №** по <адрес №> в настоящее время не представляется возможным, поскольку, как следует из отзыва третьего лица, решением Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15.11.2012 программа признана завершенной.

В ходе судебного разбирательства ответчик и его представитель привели ряд доводов в обоснование своей позиции по делу.

Так, ответчик Елисеев А.Ю. считает, что, в данном случае, к возникшему спору надлежит применять пункт 5.4 договора коммерческого найма жилого помещения от 25.12.2009 №**, согласно которому если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, аварийном состоянии, то наймодатель обязан в течение 3-х месяцев заключить с нанимателем договор найма на иное жилое помещение (т.1 л.д.20-21).

Указанный пункт договора не может быть применен сторонами и судом, поскольку, в данном случае, жилое помещение не перестало быть пригодным для постоянного проживания в процессе его использования, после заключения договора найма (как это предполагается пунктом 5.4 договора), а было таковым на момент заключения договора, о чем достоверно было известно нанимателю.

При таких обстоятельствах администрация г. Полярные Зори в силу особенностей правоотношений сторон не несет обязанности по предоставлению ответчику Елисееву А.Ю. другого жилого помещения по договору найма.

Кроме того, ответчик и его представитель обратили внимание суда на то, что в ходе длительного пользования спорным жилым помещением, Елисеев А.Ю. произвел значительные улучшения занимаемого им жилого помещения, фактически произвел его капитальный ремонт, т.е. привел его в состояние, пригодное для проживания.

Производство капитального ремонта жилого помещения в силу пункта 2 статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязанностью наймодателя.

Согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Как следует из статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В данном случае, наниматель Елисеев А.Ю. самовольно произвел замену инженерных систем, санитарно-технического и иного оборудования, капитальный ремонт потолка, пола, стен, возвел межкомнатную перегородку, смонтировал веранду, что подтверждается представленными ответчиком договорами подряда от 12.08.2005 с актами выполненных работ (т.2 л.д.45-60), тем самым произвел переустройство и перепланировку жилого помещения.

При этом Елисеев А.Ю. не обращался к наймодателю (собственнику жилого помещения), за получением разрешения на проведение подобного рода работ, что подтверждается справкой, выданной руководителем МКУ «Отдел имущественных отношений и муниципального контроля администрации г.Полярные Зори» (т.2 л.д.18).

При таких обстоятельствах, принимая решение о финансовых затратах на проведение капитального ремонта жилого помещения, Елисеев А.Ю. обязан был учитывать правовые основания, на которых он занимает жилое помещение, а также срок договора коммерческого найма этого жилого помещения (1 год). При таких обстоятельствах, суд считает, что ответчик добровольно возложил на себя риск утраты произведенных в жилое помещение вложений.

Суд считает, что сам по себе факт длительного проживания в жилом помещении и производство ремонта не порождает право на получение жилья в постоянное пользование.

Ответчик и его представитель ссылались на то, что в настоящее время жилое помещение №** в доме №** по <адрес №> приведено в состояние, пригодное для постоянного проживания, для чего ходатайствовали о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

По мнению суда, правовое значение для разрешения настоящего спора имеет правомерность отнесения спорного жилого дома к непригодным для постоянного проживания по состоянию на 2003 г., на тот период, когда ответчик Елисеев А.Ю. в указанном доме не проживал. Именно решение об отнесении жилого дома к категории непригодных для постоянного проживания, принятое в 2003 г. главой муниципального образования г. Полярные Зори на основании акта межведомственной комиссии, послужило основанием для включения дома в ведомственную целевую программу по переселению и для принятия решения о его сносе.

Более того, представитель истца не ссылался в иске на то, что в настоящее время жилое помещение является непригодным для постоянного проживания, более того, он не оспаривал тот факт, что Елисеев А.Ю. произвел капитальный ремонт квартиры. В качестве основания иска истцом указано на то, что жилой дом в 2003 г. был признан непригодным для постоянного проживания, что послужило основанием для включения в договор коммерческого найма условия об освобождении жилого помещения по первому требованию наймодателя (пункт 6.3 договора).

При таких обстоятельствах, неоднократные обращения Елисеева А.Ю. к наймодателю с просьбой о создании комиссии с целью осмотра занимаемого им жилого помещения на предмет определения его пригодности для проживания обоснованно не были удовлетворены администрацией г. Полярные Зори.

Наличие регистрации по месту жительства в спорном жилом помещении не препятствует расторжению договора коммерческого найма жилого помещения, поскольку регистрация не является правоустанавливающим фактом, а носит уведомительный характер.

Довод Елисеева А.Ю. о том, что его проживание в спорном жилом помещении не нарушает чьих либо прав, в том числе прав наймодателя, в связи с чем снесение дома нецелесообразно, не может быть принят судом во внимание при условии включения этого дома в целевую программу по переселению граждан из ветхого и аварийного жилого фонда и при наличии обязанности истца по его сносу.

Необоснованное распоряжение таким жилым домом (продажа, предоставление по договору или др.) может привести к нецелевому использованию денежных средств, выделенных на переселение граждан из этого дома и прекращению финансирования дальнейших программ, в результате чего наниматели жилых помещений, расположенных в жилых домах, признанных непригодными для постоянного проживания, будут лишены возможности улучшить свое жилищное положение, приобрести право пользования жилым помещением, отвечающим нормам и требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.

Также суд отмечает, что реализация программы направлена на сокращение численности ветхого и аварийного жилья на территории муниципального образования г. Полярные Зори, Мурманской области и Российской Федерации в целом, а также на реализацию возложенных на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанности по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище, а также безопасности жилища, что относится к основным началам жилищного законодательства (статья 1 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Довод представителя ответчика о том, что земельный участок, расположенный под спорным жилым домом частично принадлежит Елисееву А.Ю., не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Кроме того, суду не представлены доказательства приведенного обстоятельства. Так, из свидетельства о праве собственности на землю и плану участков следует, что участок под №**, расположенный в непосредственной близости от дома, не захватывает территорию дома, о чем свидетельствует наличие 6 геодезических отметок, т.е. участок носит неровный (ступенчатый характер), не захватывающий участок под зданием (т.2 л.д.36-41).

Также суд считает необходимым отметить, что предоставление администрацией г. Полярные Зори спорного жилого помещения в пользование Елисееву А.Ю. на основании договора коммерческого найма, при условии признания этого жилого помещения в составе многоквартирного дома непригодным для постоянного проживания, не отвечало требованиям закона, поскольку предоставленное помещение не обладало основными признаками жилого помещения, которым согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации являются пригодность для проживания, соответствие санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Соответственно, это жилое помещение не являлось и не является объектом жилищных прав и не могло быть предметом договора найма. Однако требования, вытекающие из данного обстоятельства, ни одной из сторон суду не заявлены.

В соответствии со статьей 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным.

Поскольку рассматриваемый спор имеет большое социальное значение, связан с реализацией жилищных прав граждан, гарантированных, в том числе Конституцией Российской Федерации, учитывая, что судом не установлены достаточные и достоверные данные о наличии особых обстоятельств, способных повлечь причинение значительного ущерба для администрации г. Полярные Зори или привести к невозможности исполнения решения суда в случае замедления его исполнения, требование истца об обращении настоящего решения к немедленному исполнению не может быть удовлетворено судом.

Кроме того, суд учитывает, что в случае немедленного выселения нанимателя и членов его семьи из спорного жилого помещения, администрацией г.Полярные Зори будут приняты меры для сноса этого дома, в связи с чем, в случае отмены настоящего решения вышестоящим судом, истец не сможет обеспечить поворот исполнения решения, поскольку объект договора найма будет физически уничтожен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск администрации г. Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области к Елисееву А.Ю., Елисеевой М.Ю., Елисееву К.А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении удовлетворить.

Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения от 25.12.2009 №**, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области и Елисеевым А.Ю..

Выселить Елисеева А.Ю., Елисееву М.Ю., Елисеева К.А. из жилого помещения, расположенного по <адрес №>.

В удовлетворении требования об обращении решения к немедленному исполнению администрации г. Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Полярнозоринский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья                          О.Ф.Фазлиева