Решение по делу № 2-355/2020 (2-3087/2019;) ~ М-2796/2019 от 30.10.2019

Дело № 2-355/2020

УИД 42RS0002-01-2019-004085-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Хряпочкина М.Ю.

при секретаре Захаровой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белове

13 августа 2020 года

гражданское дело по исковому заявлению Дороганова А.С., Дорогановой Е.А., действующей за себя и в интересах малолетних детей Дорогановой А.А., Дорогановой А.А. кИльиных Г.Г. о расторжении договора купли-продажи, взыскании суммы,

установил:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к Ильиных Г.Г. о расторжении договора купли-продажи, взыскании суммы.

Свои требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между Дорогановым А.С., Дорогановой Е.А., действующей за себя и малолетних дочерей Анастасии и Анны, и ответчиком Ильиных Г.Г. был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 35,3 кв.м, и земельного участка общей площадью 1559 кв.м, находящихся по адресу <адрес>

Дом был приобретён за 353 100 рублей, земельный участок был приобретён за 200 рублей. Недвижимое имущество было приобретено в общую долевую собственность в равных долях.

После приобретения дома в ДД.ММ.ГГГГ года, период морозов истцами обнаружены недостатки: дом промерзал, шторы примерзали к полу, углы покрывались льдом, потолок промерзал и покрывался изморосью.

Весной в подполье земля стала сырой, а воздух внутри дома от испарений очень влажный. ДД.ММ.ГГГГ г., когда земля под домом немного просохла, вскрыли полы и увидели, что под домом нет фундамента. Нижние венцы (бревна) гнилые, трухлявые лежат на земле. Только в нескольких местах бревна лежат на нескольких кирпичах.

О данных существенных недостатках покупатели дома не были

поставлены в известность и были выявлены в процессе эксплуатации.

Указанные недостатки делают невозможным эксплуатацию дома по его назначению.

В ДД.ММ.ГГГГ года в адрес Ильиных Г.А. (продавца и ответчика по делу) было направлено соглашение о расторжении договора купли продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года. Ответчик проигнорировал получение корреспонденции, и письмо с документами было возвращено истцам сотрудниками почты.

При покупке дома указанные скрытые дефекты невозможно было выявить, поскольку дом снаружи обшит пиломатериалом и сверху дополнительно обшит сайдингом, а внутри стены оштукатурены. Вдобавок по периметру дома устроена завалинка из бетона, что так же делает невозможным установить отсутствие фундамента под домом и гнилость бревенчатых стен дома без разрушения штукатур наружной бетонной завалинки.

Состояние сайдинга и внешний вид бетонной завалинке свидетельствует о недавнем изготовлении.

Находясь в подполье так же невозможно визуально выявить дефекты в силу незначительной высоты от земли до пола, пролезет только кошка. Продавец уверял, что дом «после ремонта, фундамент новый и дом теплый, хороший», чем ввела истцов в заблуждение.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на дом и земельный участок осуществлена ДД.ММ.ГГГГ года.

Как следует из текста договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, условие о качестве имущества - предмете договора - сторонами согласовано не было.

Просят признать договор купли-продажи жилого дома общей площадью 35,3 кв.м, и земельного участка общей площадью 1559 кв.м. находящихся по адресу <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Ильиных Г.Г. и Дорогановым А.С., Дорогановой Е.А., Дорогановой А.А., Дорогановой А.А. - недействительным и взыскать с Ильиных Г.Г. сумму уплаченную по договору в размере 453 300 рублей в пользу Дороганова А.С., Дорогановой Е.А., Дорогановой А.А., Дорогановой А.А..

В судебном заседании Дороганов А.С. исковые требования поддержал в полном объем, дал аналогичные пояснения.

В судебном заседании Дороганова Е.А. исковые требования поддержала в полном объем, дала аналогичные пояснения.

В судебном заседании Ильиных Г.Г. исковые требования не признает в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Уберт В.И., действующий на основании устного заявления, исковые требования не признает в полном объеме.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В судебном заседании установлено, что согласно договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с оплатой за счет заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ г. Ильиных Г.Г. продала Дороганову А.С., Дорогановой Е.А., действующей за себя и в интересах малолетних детей Дорогановой А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Дорогановой А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, жилой дом общей площадью 35,3 кв.м. и земельный участок площадью 1559 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>

Вышеуказанное имущество продано за 453300 руб., из которых жилой дом 453100 руб. стоимость жилого дома, 200 руб. стоимость земельного участка.

Денежная сумма в размере 453100 руб. за счет заемных средств, предоставляемых КПКГ «Беловский», согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ г. по адресу: <адрес> расположен жилой дом 1954 года постройки, общей площадью 35,3 кв.м., жилой площадью 25 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ г. право собственности истцов зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.8-9).

При подаче иска стороной истца указано на многочисленные недостатки жилого дома, выявленные в процессе эксплуатации дома, а именно: дом промерзал, шторы примерзали к полу, углы покрывались льдом, потолок промерзал и покрывался изморосью.

Весной в подполье земля стала сырой, а воздух внутри дома от испарений очень влажный. ДД.ММ.ГГГГ г., когда земля под домом немного просохла, вскрыли полы и увидели, что под домом нет фундамента. Нижние венцы (бревна) гнилые, трухлявые лежат на земле. Только в нескольких местах бревна лежат на нескольких кирпичах.

ДД.ММ.ГГГГ г. истцы направили в адрес Ильиных Г.Г. претензию и соглашение о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно заключения ООО «Институт «Сибстройпроект» № от ДД.ММ.ГГГГ г. ограниченная работоспособность стен, перекрытия, пола, а так же отсутствие работоспособности фундамента, не являются дефектами строительства, а являются дефектами объекта капитального строительства - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> возникшими в результате длительной эксплуатации.

Установленные при обследовании дефекты фундамента, нижних венцов стен, потолочного перекрытия обнаружены при производстве вскрытия пола, при производстве диагностического инструментального исследования и являются скрытыми.

В связи с изложенным в исследовательской части к вопросу 3 и установлением ветхости несущих и ограждающих конструкций, расчет цены исправления дефектов нецелесообразен (жилой дом в установленном техническом состоянии непригоден для проживания).

При производстве осмотра установлено наличие признаков затопления уличного погреба, расположенного рядом с жилым домом.

Техническим условием подтопления указанной погребной ямы может быть как подтопления грунтовыми водами или осадочного происхождения, а так же в условиях разгерметизации системы водоснабжения системы водоснабжения, труба которой смонтирована в погребной яме. Установить время или период затопления экспертным путем не представляется возможным в связи с отсутствием соответствующих методик, применяемых при производстве судебных строительно-технических экспертиз.

Установить в категоричной форме экспертным путем формирование как условия, влияющего на техническое состояние жилого дома, в частности фундамента, затопления уличного погреба, не представляется возможным.

Техническими условиями промерзания углов стен, потолочного перекрытия и пола является смещение мостика холода внутрь помещения в условиях установленного разрушения фундамента жилого дома, гнилостного разрушения нижних венцов стен дома, а так же недостаточного утепления потолочного перекрытия со стороны холодного чердачного помещения (неутепленного чердака).

Оснований сомневаться в заключении ООО «Институт «Сибстройпроект» № от ДД.ММ.ГГГГ г. у суда не имеется, поскольку экспертами проведено полное исследование спорного жилого дома и представленных материалов, дано обоснованное и объективное заключение по поставленным вопросам, эксперты имеют соответствующую квалификацию, достаточный стаж экспертной работы. Кроме того, ответчиком не оспаривались результаты проведенной экспертизы, ходатайств о проведении повторной экспертизы не поступало. Данный вывод экспертизы суд оценивает в порядке ст. 67 ГПК РФ в совокупности с представленными сторонами по делу допустимыми доказательствами.

Установлено, что, заключая договор купли-продажи, истцы приобретали жилой дом для постоянного проживания. Однако жилой дом, переданный им по договору купли-продажи ответчиком, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Ильиных Г.Г. в судебном заседании пояснила, что у покупателей претензий к состоянию жилого дома при осмотре объекта не было, полагает, что промерзание дома возникла ввиду отсутствия отопления в зимнее время.

Судом установлено, что в настоящее время спорное жилое помещение не позволяет обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения технического состояния в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания, параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов.

Проанализировав представленные доказательства, заключение эксперта и обозрев фототаблицы к нему, руководствуясь приведенными положениями закона, суд приходит к выводу, что доводы истцов заслуживают внимания. Нарушение условий договора со стороны ответчика, по мнению суда, является существенным, поскольку покупателю передан жилой дом с существенными и неустранимыми недостатками, не позволяющим использовать его по прямому назначению, что в свою очередь является основанием в силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ для отказа от исполнения договора купли-продажи и требования о возврате уплаченной за товар денежной суммы.

Таким образом, суд считает, что имеются основания для принятия отказа от исполнения договора, возврата дома и земельного участка продавцу и взыскания в пользу покупателей уплаченных по договору 453300 руб., в равных долях в пользу каждого истца, по 113325 руб.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с Ильиных Г.Г. в пользу Дороганова А.С. необходимо взыскать уплаченную государственную пошлину в размере 7733 руб.

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Принять отказ от исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с оплатой за счет заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Ильиных Г.Г. и Дорогановым А.С., Дорогановой Е.А., Дорогановой А.А., Дорогановой А.А. в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Взыскать с Ильиных Г.Г. в пользу Дороганова А.С., Дорогановой Е.А., Дорогановой А.А., Дорогановой А.А. сумму, уплаченную по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с оплатой за счет заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ г., в размере 453 300 рублей, в равных долях, по 113325 рублей каждому.

Взыскать с Ильиных Г.Г. в пользу Дороганова А.С. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7733 рубля.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.08.2020 г.

Судья /подпись/ М.Ю. Хряпочкин