Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-857/2020 ~ М-325/2020 от 31.01.2020

Дело № 2-857/20

строка 145г

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

«9» июня 2020 года Центральный районный суд г. Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Михиной Н.А.,

при секретаре Агаповой А.Ю.,

с участием:

представителя истца Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по доверенности Куфта В.И.,

представителя ответчика по доверенности Фроловой Н.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж к Шмидту Юрию Станиславовичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Истец Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж обратилось в суд с указанным иском ссылаясь на то, что 11.12.2003 между администрацией города Воронежа и ООО «Технология XXI век» был заключен договор аренды земельного участка №/мз, расположенного по адресу: <адрес>, площадь 4368 кв.м, целевое назначение земельного участка – фактически занимаемый столовой. На основании договора купли-продажи от 12.12.2014 ответчик Шмидт Ю.С. обладает правом собственности на нежилые помещения, расположенные на указанном участке и в силу закона является арендатором по договору с 12.12.2014. Ссылаясь на то, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы не выполняются, истец обратился в суд с настоящим иском и просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.12.2019 в размере 94659,55 рублей, пени за период с 12.10.2018 по 19.12.2019 в размере 307007,62 рублей (л.д.3-8).

Представитель истца Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по доверенности Куфта В.И. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Шмидт Ю.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности Фролова Н.С. в судебном заседании против удовлетворения требований возражала по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление (л.д.51-54) и в дополнении к отзыву на исковое заявление (л.д.90-92); полагала размер пени чрезмерным, просила о снижении её размера на основании ст.333 ГК РФ и с учетом тяжелого материального положения ответчика до 4000 рублей.

Выслушав присутствующих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч.3 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, 11.12.2003 между Администрацией города Воронежа (арендодатель) и ООО «Технологии XXI век» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №/мз, согласно которому арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель поселений площадью 4368 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, с разрешенным использованием: фактически занимаемый столовой, что подтверждается копией договора (л.д.10-14), копией дополнительного соглашения от 12.07.2012 к договору от 11.12.2003 (л.д.15-20).

12.07.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ООО «Технологии XXI век» (арендатор 1), ИП ФИО1 (арендатор 2) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 11.12.2003 №/мз (л.д.15-20), согласно которому арендодатель сдает на срок до 13.06.2051, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 4368 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, фактически занимаемый объектом недвижимости (п.1.1). Настоящий договор заключается с условием согласия арендатора на вступление в договор иных лиц – арендаторов (правообладателей зданий (помещений в них), строений, сооружений, находящихся на участке), в соответствии с положениями п.3 ст.36 ЗК РФ (п.1.3). Расчёт арендной платы производится в отношении каждого арендатора пропорционально доли в праве общей долевой собственности на строения (п.1.4).

Согласно п.2.5 дополнительного соглашения для арендатора 1 устанавливается ежегодная арендная плата, пропорционально доле в праве собственности на строение 3395,41/5562, что составляет 710422,84 рублей; для арендатора 2 устанавливается ежегодная арендная плата пропорционально доле в праве собственности на строение 1238,45/5562, что составляет 203495,55 рублей.

В соответствии с п.2.6 дополнительного соглашения размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающим величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов. Расчёт суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного п.2.7 дополнительного соглашения, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора (п.2.6.1).

В силу п.2.7 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 19.12.2019 за ответчиком Шмидтом Ю.С. было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>:

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 34,35,37,81 площадью 76,7 кв.м (дата прекращения права собственности - 16.01.2018);

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 12,13,19 площадью 48,6 кв.м (дата прекращения права собственности - 17.11.2019);

с 12.12.2014 – на нежилое помещение площадью 552 кв.м (общая долевая собственность, доля в праве 38/100);

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 27,28,29,30 площадью 211,9 кв.м (дата прекращения права собственности - 10.09.2018);

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 36,38 площадью 83 кв.м (дата прекращения права собственности - 16.01.2018);

с 10.05.2016 – на нежилое помещение 32 площадью 18 кв.м (дата прекращения права собственности - 16.01.2018);

с 10.05.2016 – на нежилое помещение 31, площадью 17 кв.м (дата прекращения права собственности - 16.01.2018);

с 10.05.2016 – на нежилое помещение площадью 179,2 кв.м (дата прекращения права собственности - 06.03.2018);

с 10.05.2016 – на нежилое помещение 30 площадью 17,9 кв.м (дата прекращения права собственности - 20.07.2018);

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 31,45 площадью 235,3 кв.м (дата прекращения права собственности - 27.12.2018);

с 10.05.2016 – на нежилое помещение 91а площадью 15,2 кв.м (дата прекращения права собственности - 27.12.2018);

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 22,23,24 площадью 37,4 кв.м (дата прекращения права собственности - 10.04.2019);

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 20,21 площадью 35 кв.м;

с 10.05.2016 – на нежилое помещение 62 площадью 47,5 кв.м (дата прекращения права собственности - 10.11.2016);

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 68,69,70 площадью 121 кв.м;

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 14,15,16,17,18 площадью 63,5 кв.м;

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 25,26,27 площадью 52,7 кв.м;

с 10.05.2016 – на нежилые помещения 28,29 площадью 33,5 кв.м;

с 10.05.2016 – на нежилое помещение 66 площадью 62,5 кв.м.

Решением Центрального районного суда г.Воронежа от 29.11.2019 по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж к Шмидту Ю.С. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, вступившим в законную силу, было установлено, что общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке составляет 6594,7 кв.м.

В соответствии с ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 14 постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу п. 1.1. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент) является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции, а также в области лицензирования отдельных видов деятельности, производства и оборота алкогольной и спиртосодержащей продукции на территории Воронежской области. Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является арендодателем по данному договору.

В соответствии с п.2 ст. 160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

На основании Решения Воронежской городской думы от 19.12.2018 № 1027-IV «О бюджете городского округа город Воронеж на 2018 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п.2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26 сентября 2012 N 940-Ш, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

Таким образом, управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж вправе обратиться в суд с требованием о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п.2.7 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.

В силу с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 года «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно п. 19 Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Согласно п.2.5 постановления размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле: А_г = К_с * А_Ст * Кп * К2, где:

А_г - величина годовой арендной платы;

К_с - кадастровая стоимость земельного участка;

А_Ст - арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования;

К2 - корректирующий (понижающий) коэффициент,

Кп - поправочный повышающий коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Воронежской области.

При этом, вид разрешенного использования указан в приложении № 1 к Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условия и сроках внесения арендной платы.

На основании п.2.13 указанного постановления истцом произведен расчёт площади соответствующей части арендуемого земельного участка в случае, если помещение находится на неделимом земельном участке и принадлежит нескольким лицам на праве собственности.

Согласно п.10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Из этого следует, что законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящимся на земельном участке, на котором расположены не один, а несколько объектов недвижимого имущества.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец предъявил к ответчику требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.12.2019 в размере 94659,55 рублей.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Воронежской области утверждены постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области».

В соответствии с данными общедоступного информационного ресурса «Публичная кадастровая палата» кадастровая стоимость спорного земельного участка с 01.01.2016 составляла 41600307,84 рублей.

Размер годовой арендной платы для арендатора с учетом изменения доли в праве собственности на объекты недвижимости за период с 10.09.2018 по 26.12.2018 составляет 101354,19 рублей (41600307,84*2%*803,36/6594,70). Размер арендной платы в квартал для арендатора составляет 25338,55 рублей (101354,19/4 (количество кварталов)).

В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.10.2018 по 31.12.2019 в размере 94659,55 рублей.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При определении размера задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суд принимает во внимание расчет, представленный истцом (л.д.9), поскольку указанный расчет соответствует требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды, является арифметически правильным.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.12.2019 в размере 94659,55 рублей.

Истцом к ответчику предъявлены требования о взыскании пени за период с 12.10.2018 по 19.12.2019 в размере 307007,62 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.2.9 дополнительного соглашения по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Представитель ответчика по доверенности Фролова Н.С. в ходе судебного разбирательства заявила ходатайство о снижении размера неустойки (пени) согласно ст.333 ГК РФ, полагая его завышенным, ссылалась на тяжелое материальное положение ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, положения п.1 ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба (Определения Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N263-О, от 15.01.2015 N6-О, от 15.01.2015 N7-О).

На основании изложенного, учитывая баланс интересов сторон, отсутствие тяжелых последствий для истца, суд считает возможным снизить размер пени с 307007,62 рублей до 30 000 рублей.

Расчет пени, представленный ответчиком с учетом снижения, суд не принимает во внимание, поскольку считает снижение неустойки за данный период до 4000 рублей не является целесообразным, учитывая, что ранее решением суда уже была взыскана неустойка за предшествующий период.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, п.п. 8 п. 1 ст. 333.20 НК РФ, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст.ст. 98, 102, 103 ГПК РФ, ст. 111 КАС РФ, ст. 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Таким образом, с учетом размера взысканных судом денежных средств, с ответчика подлежит взысканию в доход муниципального бюджета государственная пошлина в размере 7216,67 рублей (ст. 333.19 НК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж удовлетворить частично.

Взыскать со Шмидта Юрия Станиславовича в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж задолженность по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.12.2019 в размере 94659,55 рублей, пени за период с 12.10.2018 по 19.12.2019 в размере 30 000 рублей.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать со Шмидта Юрия Станиславовича в доход муниципального бюджета государственную пошлину в размере 7216,67 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Михина Н.А.

Мотивированное решение изготовлено 11.06.2020.