Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-742/2016 (2-5413/2015;) ~ М-5145/2015 от 02.12.2015

Дело №2-742/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2016 года                 г.Смоленск

Промышленный районный суд г. Смоленска в составе:

председательствующего судьи Шиловой И.С.,

при секретаре Потапенковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Гражданстрой» о взыскании неустойки и излишне оплаченной суммы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Гражданстрой» о взыскании неустойки и излишне оплаченной суммы. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиком заключен договор №Г долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого ответчик обязался передать истцу однокомнатную <адрес> на восьмом этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный адрес), общей площадью квартиры по проекту 37,33 кв.м., площадью лоджии (балкона) по проекту 3,53 кв.м., в течение двух месяцев после получения во втором полугодии 2014 года разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Свое обязательство по внесению денежных средств на финансирование строительства в размере 1 385 595 руб. истец выполнил в полном объеме. Однако ответчик свои обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок не выполнил, и вышеуказанная квартира по акту приема-передачи была передана истцу лишь ДД.ММ.ГГГГ. Кроме этого, базовая стоимость квартиры складывается из стоимости общей площади квартиры, исходя из цены одного квадратного метра общей площади в размере 33 250 руб., что составляет 1 241 223 руб., а также из стоимости лоджии (балкона), исходя из цены одного квадратного метра лоджии (балкона) в размере 33 250 руб., что составляет 117 372 руб. Полагает, что на основании ч. 5 ст. 15 ЖК РФ Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. На основании государственного учета жилищного фонда в РФ, который реализуется путем проведения технической инвентаризации жилых помещений, согласно п.3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда РФ, общая площадь квартиры определяется, как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовок, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовок – 1. Считает, что при определении стоимости лоджии (балкона) ответчиком не был применен понижающий коэффициент – 0,5.

Просит суд взыскать с ООО «Граждантсрой» неустойку за задержку исполнения обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 123 292 руб. 95 коп., а также излишне оплаченную сумму за площадь лоджии (балкона) в размере 67 497 руб.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО3 заявленные требования полностью поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Гражданстрой» - ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснив суду следующее. Полагает, что, заявленный размер неустойки, несоразмерный последствиям неисполнения обязательства. Обязательства по получению разрешения на ввод дома (секции) в эксплуатацию по адресу: <адрес> (строительный адрес) исполнены в установленный договором срок: жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод от ДД.ММ.ГГГГ и ему присвоен адрес: <адрес>. Истцу ДД.ММ.ГГГГ направлено сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое ФИО1 получено ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует подпись истца в уведомлении о вручении от ДД.ММ.ГГГГ. Однако Акт приема – передачи вышеуказанной квартиры истцом подписан только ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что отсутствуют основания для взыскания с ответчика штрафа и неустойки. Просила о применении положений ст.333 ГК РФ в силу несоразмерности штрафных санкций последствиям нарушения обязательства.

Полагает, что довод истца о том, что при определении стоимости лоджии (балкона) ответчиком не применен понижающий коэффициент 0,5 основан на неверном толковании норм материального права. Между ФИО1 и ответчиком заключен договор №Г долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого ответчик обязался передать истцу однокомнатную <адрес> на восьмом этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный адрес), общей площадью квартиры по проекту 37,33 кв.м., площадью лоджии (балкона) по проекту 3,53 кв.м. В п. 1.1 указанного договора стороны согласовали стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в размере 33 250 руб. и стоимость одного квадратного метра лоджии (балкона) в размере 33 250 руб. Стороны определили, что базовая стоимость квартиры складывается из стоимости общей площади квартиры в размере 1 241 223 руб., а также из стоимости лоджии в размере 117 371 руб. и составляет 1 358 595 руб.. Согласно п. 1.2 заключенного договора исходя из общей площади квартиры, а также площади балкона, согласно данным технической инвентаризации, произведенной в соответствии с действующими нормативами, стороны производят перерасчет. Следовательно, стороны договорились об уточнении цены договора долевого участия в строительстве жилья после проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта, исходя из суммарной площади квартиры по данным обмеров БТИ и стоимости 1 кв.м., указанной в договоре долевого участия. При этом договором применение понижающих коэффициентов предусмотрено не было.

ДД.ММ.ГГГГ истцом на основании произведенного ООО «Гражданстрой» перерасчета в кассу застройщика за 0,04 кв.м., составляющих разницу между проектной по договору (40,86 кв.м) и фактической площадью квартиры (40,9 кв. м.), внесены денежные средства в сумме 1 330 рублей (0,04x33 250). В силу ч.1,2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Ссылки истца на понятие общей площади жилого помещения, установленное пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также то, что площадь лоджии (балкона) должна быть рассчитана с применением понижающего коэффициента 0,5, предусмотренного Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37) являются несостоятельными, поскольку указанные положения не применимы при определении стоимости объекта строительства.

Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Гражданстрой» заключен договор №Г долевого участия в строительстве жилья.

По условиям договора Дольщик принимает участие в долевом строительстве однокомнатной <адрес> на восьмом этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный адрес), общей площадью квартиры по проекту 37,33 кв.м., площадью лоджии (балкона) по проекту 3,53 кв.м., базовая стоимость которой на день заключения договора составляет 1 358 595 руб. (л.д. 8).

Застройщик обязан во II полугодии 2014 года получить разрешение на ввод дома (секции) в эксплуатацию и в течение двух месяцев после этого передать указанную квартиру Дольщику по передаточному акту (п.2.5 договора).

Обязательства по оплате стоимости квартиры ФИО1 выполнены надлежащим образом, что ответчиком не оспаривается и подтверждается чеком – ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Квартира по акту приема-передачи была передана Дольщику лишь ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела и сторонами не оспариваются.

Также сторонами не оспаривался тот факт, что в установленный срок акт не был подписан, поскольку квартира имела ряд недостатков, которые были зафиксированы в соответствующем акте и устранялись ответчиком. И только после устранения недостатков объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ был подписан акту приема-передачи.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Федеральный закон Российской Федерации №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п.1 ст.6 Федерального закона РФ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренную Федеральным законом и указанные договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Кроме того, заключенный сторонами договор долевого строительства жилья, в силу ч.1 ст.740 ГК РФ, по своей правовой природе является договором строительного подряда, поэтому возникшие между сторонами правоотношения регулируются дополнительно и Законом РФ «О защите прав потребителей».

Судом установлено, что вышеуказанную квартиру ответчик должен был передать не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направлено сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое ФИО1 получено ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует подпись истца в уведомлении о вручении от ДД.ММ.ГГГГ.

Акт приема – передачи вышеуказанной квартиры истцом подписан лишь ДД.ММ.ГГГГ, что повлекло нарушение прав истца как потребителя, предусмотренных условиями договора долевого участия, п.1 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», применимых к отношениям, возникших между истцом и ООО «Гражданстрой» по строительству жилья по вышеуказанному договору. Таким образом, ответчик нарушил сроки выполнения своих договорных обязательств, установленных в договоре.

Ответчик, не соглашаясь с периодом просрочки, полагает, что таковой должен быть ограничен ДД.ММ.ГГГГ, то есть датой, когда Дольщик должен был принять квартиру.

Вместе с тем, названные доводы ответчика о неправильном определении периода просрочки подлежат отклонению как необоснованные ввиду следующего.

Так, в силу ч.1 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч.1 ст.12 указанного выше Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом, с указанного момента оно вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение.

Передача законченного строительством объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства состоялась между сторонами ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается соответствующим актом.

В этой связи, учитывая, что ответчик не оспаривал факт наличия недостатков объекта долевого строительства и устранения их только к ДД.ММ.ГГГГ, указанный довод суд расценивает, как способ ответчика уйти от ответственности, искусственно снизив срок просрочки исполнения обязательства, тем самым пытаясь уменьшить установленные законом штрафные санкции.

При этом ответчик, заявляя об уклонении участника долевого строительства от принятия объектов долевого строительства, правом на составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.6 ст.8 закона) не воспользовался.

В связи с изложенным судом установлено, что свои обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья ответчик в срок не исполнил, срок передачи дольщику объекта долевого строительства нарушен, вследствие чего требование истца о взыскании с должника суммы неустойки подлежит удовлетворению.

Разрешая заявленное требование о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства по передаче квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд принимает во внимание следующее.

Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрено Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч.2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ), в силу которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Истец просит взыскать за указанный период неустойку в размере 123 292 руб. 95 коп.

В свою очередь, ответчик просит о снижении ее размера, полагая заявленную истцом сумму несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со ст.300 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ч.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Как указал Конституционный Суд РФ в своем Определении от 21.12.2000 №263-О, в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Поскольку закон, устанавливающий конкретный размер неустойки, не содержит изъятий из общих правил ее начисления и взыскания, то суд приходит к выводу, что согласно ст.333 ГК РФ при разрешении настоящего спора размер заявленной истицей неустойки может быть уменьшен.

Таким образом, принимая во внимание обстоятельства, которые не оспариваются сторонами, о том, что к настоящему времени жилой дом, в котором находится квартира истца, построен, но по причинам, связанным с необходимостью устранения ряда недостатков акт приема-передачи не был подписан в установленный срок, который к настоящему времени уже получено, объект долевого строительства истцу по акту приема-передачи уже передан, учитывая период просрочки, заявленный в настоящем иске, суд считает, что заявленный истцом размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательств, и, в соответствии с положениями ст.333 ГК РФ, уменьшает ее размер до 60 000 руб.

Согласно п.46 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

В силу ч.6 ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы, штраф, взыскиваемый судом в рамках Закона о защите прав потребителя, является мерой ответственности за неисполнение требования истца в добровольном порядке.

Поскольку требование истца ответчиком добровольно исполнено не было, а применение указанной меры ответственности поставлено в зависимость только от того, было или не было исполнено законное требование потребителя в добровольном порядке, в пользу истца подлежит начислению штраф в размере 30 000 руб.

При этом, оснований для применения положений ст.333 ГК РФ для его снижения судом не усматривается, поскольку судом в порядке ст.333 ГК РФ уже снижен размер неустойки.

Кроме этого, истцом заявлено требование о взыскании излишне оплаченной суммы за площадь лоджии (балкона) в размере 67 497 руб.

Разрешая заявленное требование, суд принимает во внимание следующее.

Согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в договоре долевого участия в строительстве жилья, указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Между ФИО1 и ООО «Гражданстрой» заключен договор №Г долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого ответчик обязался передать истцу однокомнатную <адрес> на восьмом этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный адрес), общей площадью квартиры по проекту 37,33 кв.м., площадью лоджии (балкона) по проекту 3,53 кв.м.

В п. 1.1 указанного договора стороны согласовали стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в размере 33 250 руб. и стоимость одного квадратного метра лоджии (балкона) в размере 33 250 руб. Стороны определили, что базовая стоимость квартиры складывается из стоимости общей площади квартиры в размере 1 241 223 руб., а также из стоимости лоджии в размере 117 371 руб. и составляет 1 358 595 руб..

Согласно п. 1.2 заключенного договора исходя из общей площади квартиры, а также площади балкона, согласно данным технической инвентаризации, произведенной в соответствии с действующими нормативами, стороны производят перерасчет.

В силу п.1 и 2 ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо законом в установленном порядке.

Следовательно, стороны договорились об уточнении цены договора долевого участия в строительстве жилья после проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта, исходя из суммарной площади квартиры по данным обмеров БТИ и стоимости 1 кв.м., указанной в договоре долевого участия. При подписании договора ФИО1 полностью согласилась с его условиями, в установленном порядке договор не оспаривался.

На основании ч.1 ст.103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета госпошлина, от уплаты которой, в силу ч.3 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п.2 ч.2 ст.333.36 НК РФ, истец был освобожден при подаче искового заявления в суд.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гражданстрой» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку исполнения обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 60 000 руб., а также штраф за несоблюдение добровольного порядка исполнения требований потребителя в размере 30 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гражданстрой» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья                И.С. Шилова