Решение по делу № 2-1876/2014 ~ М-1723/2014 от 22.09.2014

Дело № 2-1876/2014

Поступило в суд 22 сентября 2014 года.

МОТИВИРОВАННОЕ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 декабря 2014 г.                                 г. Бердск

    Бердский городской суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи Ачикалова С.В.,

при секретаре Соколовой Н.С.,

с участием представителя истца Мелешко А.А.,

представителя ответчика Хаустова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чиликиной Г. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Центр Строительной Комплектации» г. Новосибирска о защите прав потребителя, взыскании неосновательного обогащения, неустойки на нарушение срока исполнения обязательства, процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа,

установил:

Первоначально Чиликина Г.В. обратилась в суд с иском к ООО «Центр Строительной Комплектации» г. Новосибирск (долее по тексту ООО «ЦСК») о взыскании неосновательного обогащения в размере 230364 рубля 96 копеек, возникшего у ответчика вследствие строительства и передачи ей по договору долевого участия в строительстве квартиры меньшей площади на 6,29 кв. метров, чем предусмотрено договором, неустойки в размере 285187 рублей 43 копейки за нарушение срока передачи квартиры и штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 257776 рублей 20 копеек (л.д.1-3).

Впоследствии, 24 декабря 2014 года, истица уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика: 1) неосновательное обогащение в размере 230364 рубля 96 копеек, возникшее вследствие передачи ей по договору долевого участия в строительстве квартиры меньшей площади на 6,29 кв. метров, чем предусмотрено договором; 2) стоимость не выполненных ответчиком работ по обустройству подполья в квартире в размере 114963 рубля 00 копеек; 3) неустойку за просрочку передачи ей квартиры в размере 78541 рубль 47 копеек за период с 30 ноября 2013 года по 21 апреля 2014 года; 4) проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 19467 рублей 86 копеек за период с 30 ноября 2013 года по 21 апреля 2014 года; 5) штраф за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке в размере 221668 рублей 64 копейки (л.д.58).

Исковые требования истица и её представитель обосновывали тем, что по договору долевого участия в строительстве № 1903/2013-Р-17-1 от 19 марта 2013 года, заключенного между ней и ответчиком, ответчик был обязан построить и не позднее 30 ноября 2013 года передать ей по акту приема-передачи квартиру <адрес> общей площадью 70,79 кв. метров, стоимостью 2477650 рублей, исходя из стоимости 1 кв. метра в 35000 рублей. Обязательства по оплате вышеуказанной стоимости квартиры она выполнила 28 марта 2013 года, перечислив сумму стоимости квартиры ответчику платежным поручением № 570390 от 28 марта 2013 года. В связи с нарушением ответчиком срока передачи ей квартиры, она 17 февраля 2014 года подала ответчику претензию с требованием выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 23 ноября 2013 года до 17 февраля 2014 года в размере 114960 рублей. После этого, 09 апреля 2014 года между ней и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, по условиям которого: ответчик принял на себя обязательство дополнительно произвести обустройство подполья под её квартирой с устройством люка в него; стоимость 1 кв. метра увеличилась до 36624 рублей; стоимость квартиры увеличивается до 2592613 рублей (исходя из общей площади 70,79 кв. метров); истица в срок до 15 мая 2014 года доплачивает ответчику 114963 рубля. Фактически, по акту приема-передачи, ответчик передал ей данную квартиру только 21 апреля 2014 года, общей площадью 64,5 кв. метров, то есть на 6,29 кв. метров меньшей площади, работы по обустройству подполья не выполнил, претензию от 17 февраля 2014 года о выплате неустойки за просрочку срока передачи квартиры оставил без удовлетворения. Оставлена без удовлетворения ответчиком и претензия от 01 сентября 2014 года о выплате разницы в стоимости квартиры из-за уменьшения её площади на 6,29 кв. метров в размере 230364 рублей 96 копеек, неустойки в размере 285187 рублей 43 копейки и штрафа в размере 257776 рублей 20 копеек за неудовлетворение в добровольном порядке требований, содержавшихся в ранее поданной претензии от 17 февраля 2014 года.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования, сформулированные в заявлении об уточнении иска от 24 декабря 2014 года, по вышеуказанным основаниям.

Представитель ответчика иск не признал по тем основаниям, что: 1) в соответствии с пунктами 1.3., 5.6., 6.8. заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве № 1903/2013-Р-17-1 от 19 марта 2013 года, указанная в договоре площадь квартиры (70,79 кв. метров) является проектной, определена как сумма площадей всех жилых и нежилых помещений квартиры и 1/3 площади террасы данной квартиры, не является общей площадью квартиры и применяется только для определения цены договора (пункт 1.3.). При этом участник долевого строительства (истица) уведомлена, что в соответствии с нормами жилищного законодательства площадь лоджий, подвалов, террас, балконов не включается в общую площадь квартиры, что отличает площадь квартиры по договору от общей площади квартир по нормам жилищного законодательства (пункт 6.8.). Цена данного договора подлежит изменению в сторону уменьшения или увеличения, только в том случае, если окончательная площадь квартиры будет отличаться от проектной более чем на 5%. При этом под окончательной площадью понимается общая площадь квартиры, определенная ФГУП «Ростехинвентаризация», и 1/3 часть площади террасы, также определенной ФГУП «Ростехинвентаризация». Согласно экспликации к поэтажному плану по данным вышеуказанного органа технического учета, общая площадь квартиры № составляет 64,5 кв. метров, площадь террасы к квартире № составляет 11,3 кв. метров, а 1/3 часть от площади террасы – 3,77 кв. метров. Таким образом, окончательная площадь квартиры, при определении её для целей пересчета цены договора по пункту 6.5. договора, составит 68,27 кв. метров. Разница между проектной площадью квартиры (70,79 кв. метров) и окончательной площадью квартиры (68,27 кв. метров) составит 2,52 кв. метров, или 3,54% от проектной площади. Поэтому в данном случае истица не вправе требовать пересчета цены договора. 2) Требование о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению, поскольку 09 апреля 2014 года между сторонами было заключено два соглашения – первое, о возмещении убытков, по которому ответчик принял на себя обязательство в срок до 15 мая 2014 года выплатить истице в возмещение неустойки за просрочку передачи ей квартиры 114963 рубля, и второе – дополнительное соглашение к договору об участии в долевом строительстве, по которому истица должна была в срок до 15 мая 2014 года доплатить ответчику за обустройство подполья с люком в её квартире 114963 рубля. В связи с этим, впоследствии, 21 апреля 2014 года стороны заключили соглашение о взаимозачете данных сумм. 3) Поскольку отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании неустойки и неосновательного обогащения, нет оснований и для взыскания штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1.3., 5.6., 6.8. заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве № 1903/2013-Р-17-1 от 19 марта 2013 года (далее по тексту – договор), указанная в договоре площадь квартиры (70,79 кв. метров) является проектной, определена как сумма площадей всех жилых и нежилых помещений квартиры и 1/3 части площади террасы данной квартиры, не является общей площадью квартиры и применяется только для определения цены договора (пункт 1.3.). При этом участник долевого строительства (истица) уведомлена, что в соответствии с нормами жилищного законодательства площадь лоджий, подвалов, террас, балконов не включается в общую площадь квартиры, что отличает площадь квартиры по договору от общей площади квартир по нормам жилищного законодательства (пункт 6.8.). В соответствии с пунктом 5.6. договора, цена данного договора подлежит изменению в сторону уменьшения или увеличения, только в том случае, если окончательная площадь квартиры будет отличаться от проектной более чем на 5%. При этом под окончательной площадью понимается общая площадь квартиры, определенная ФГУП «Ростехинвентаризация», и 1/3 часть площади террасы, также определенной ФГУП «Ростехинвентаризация» (пункты 5.6.1.-5.6.6. договора) (л.д.4-8). Согласно экспликации к поэтажному плану по данным вышеуказанного органа технического учета (л.д.40-41), общая площадь квартиры № составляет 64,5 кв. метров, площадь террасы к квартире № составляет 11,3 кв. метров, а 1/3 часть от площади террасы – 3,77 кв. метров. Таким образом, окончательная площадь квартиры, при определении её для целей пересчета цены договора по пункту 5.6. договора, составит 68,27 кв. метров. Разница между проектной площадью квартиры (70,79 кв. метров) и окончательной площадью квартиры (68,27 кв. метров) составит 2,52 кв. метров, или 3,54% от проектной площади. При таких обстоятельствах истица не вправе требовать пересчета цены договора, а потому, требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 230364 рубля 96 копеек удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Таким образом, дом в котором находится квартира истицы, является многоквартирным, и на возникшие между сторонами правоотношения распространяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с положениями ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 3.4. договора, застройщик обязан построить объект недвижимости, соответствующий требованиям проектной документации. В соответствии с пунктом 3.10. объект недвижимости должен соответствовать проектной документации и обладать характеристиками, закрытый перечень которых указан в данном пункте договора. Данный перечень характеристик объекта недвижимости не предусматривает наличие у него подвала или технического подполья.

Таким образом, исходя из толкования положений пунктов 3.4. и 3.10. договора и содержания дополнительного соглашения к нему в их совокупности, а также с учетом пояснений представителей сторон, суд находит установленным, что проектная документация на строительство дома, в котором находится квартира истицы, не предусматривала оборудованное техническое подполье под квартирой истицы.

Обязанность обустройства предусмотренного договором объекта недвижимости техническим подпольем возникает у ответчика только на основании дополнительного соглашения к договору, заключенному сторонами 09 апреля 2014 года. Этим дополнительным соглашением предусмотрена и доплата истицей за обустройство подполья 114963 рублей в срок до 15 мая 2014 года.

При таких обстоятельствах, суд пришел к убеждению, что заключенное сторонами 09 апреля 2014 года дополнительное соглашение к основному договору, по существу является новым договором строительного подряда на реконструкцию предусмотренного проектом и договором объекта недвижимости – квартиры, а потому, на возникшие на основании данного дополнительного соглашения правоотношения между сторонами должны регулироваться нормами параграфа 3 главы 37 ГК РФ о договоре строительного подряда.

В соответствии со ст.740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

По правилам ст.743 ГК РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Таким образом, существенными условиями договора строительного подряда являются определение в технической документации и в смете объема и содержания работ.

По правилам ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как видно из дополнительного соглашения к договору, техническая документация или смета на обустройство подполья не составлялась, объем и содержание работ по обустройству подполья не определялись.

При таких обстоятельствах, дополнительное соглашение от 09 апреля 2014 года, являющееся по сути и содержанию договором строительного подряда на реконструкцию объекта недвижимости, является не заключенным, а потому не порождающим каких-либо прав и обязанностей сторон по нему, в том числе и обязанность у истицы по оплате произведенных ответчиком работ по обустройству подвала на основании данного дополнительного соглашения к договору.

Как установлено судом из пояснений представителей сторон, соглашения о взаимозачете от 21 апреля 2014 года (л.д.21), истица оплату строительных работ по обустройству подполья не производила, а потому не вправе требовать взыскания данной суммы с ответчика. Поэтому данное требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Соглашением о возмещении убытков по договору (по существу о выплате истице неустойки за просрочку передачи квартиры), заключенным сторонами 09 апреля 2014 года, срок выплаты ответчиком истице суммы неустойки (по соглашению – убытков) в размере 114963 рубля, определен до 15 мая 2014 года (л.д.37).

Срок оплаты истицей работ по обустройству подполья ответчику в дополнительном соглашении от 09 апреля 2014 года в размере 114963 рубля также был определен до 15 мая 2014 года (л.д.12).

Таким образом, срок ни одного из обязательств на день заключения соглашения о взаимозачете (21 апреля 2014 года) не наступил, что являлось препятствием к заключению соглашения о взаимозачете до наступления срока исполнения хотя бы одного из обязательств, исходя из положений ст.410 ГК РФ.

Кроме того, обязательства, которые стороны прекратили соглашением о взаимозачете от 21 апреля 2014 года, не являлись однородными, поскольку, требование об уплате неустойки основано на законе, а требование об оплате работ по обустройству подполья на незаключенной сторонами сделке строительного подряда.

При таких обстоятельствах, соглашение о взаимозачете, заключенное сторонами 21 апреля 2014 года является ничтожным, а потому не освобождает ответчика от уплаты неустойки за нарушение срока передачи истице квартиры на условиях договора от 19 марта 2013 года.

Согласно пунктам 3.8. и 3.9. договора, застройщик обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2013 года, то есть не позднее 30 сентября 2013 года, и передать квартиру участнику долевого строительства в срок, не превышающий двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть не позднее 30 ноября 2013 года (л.д.4). Таким образом, срок просрочки исчисляется с 01 декабря 2013 года и длится до даты составления акта приема-передачи квартиры от ответчика истице – 21 апреля 2014 года, то есть составляет 141 день.

По правилам ст.6 ч. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Днем исполнения обязательства является 21 апреля 2014 года.

Ставка рефинансирования на день исполнения обязательства составляла 8,25% годовых. Одна трехсотая ставки составляет 0,0275%. Цена договора – 2477650 рублей. Неустойка в день составит 681 рубль 35 копеек. Неустойка за период просрочки с 01 декабря 2013 года по 21 апреля 2014 года, за 141 день, составит 96070 рублей 88 копеек, а в двойном размере 192141 рубль 76 копеек.

С учетом периода просрочки, значительной цены договора, суд находит данную неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства, и на основании ст.333 ГК РФ, подлежащей уменьшению до 100000 рублей.

В исковом требовании о взыскании с ответчика неустойки в размере 78541 рубля 86 копеек, истица указывает, что исчисляет её за минусом 114963 рублей, которые были учтены ранее по соглашению о взаимозачете от 21 апреля 2014 года как причитающаяся к уплате неустойка. Поскольку соглашение о зачете ничтожно суд пришел к убеждению, что размер законной неустойки не может быть снижен на эту сумму, так как она фактически выплачена ответчиком истице не была.

Помимо взыскания неустойки, истица за период просрочки передачи ей квартиры (с 30 ноября 2013 года по 21 апреля 2014 года) просит взыскать с ответчика ещё проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 19467 рублей 86 копеек.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 6 постановления от 08 октября 1998 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в денежных обязательствах, возникших из договоров, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.

Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

Поэтому требование о взыскании одновременно с неустойкой и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежит.

Поскольку ответчик в добровольном порядке выплату истице неустойки на основании ст.6 ч.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по предъявленной претензии от 17 февраля 2014 года не произвел, доказательства производства работ по обустройству подполья на сумму неустойки суду не представил, то, в соответствии со ст.13 ч.6 Закона РФ «О защите прав потребителей» с него подлежит взысканию в пользу истицы штраф в размере 50% от взысканной суммы.

На основании ст.ст.410, 431, 432, 740, 743 ГК РФ, ст.6 ч.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.13 ч.6 Закона РФ «О защите прав потребителей», руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░. ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░. ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 100000 ░░░░░░ 00 ░░░░░░, ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 50000 ░░░░░░ 00 ░░░░░░, ░ ░░░░░ 150000 (░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░ 00 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░    /░░░░░░░ / ░.░. ░░░░░░░░.