Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4488/2012 ~ М-4572/2012 от 21.09.2012

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 октября 2012 года Центральный районный суд г.Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Бетиной Г.А.,

при секретаре Богдашкиной Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4488/12 по иску Мэрии г.о.Тольятти к Тагаевой М.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка,

установил:

Мэрия г.о.Тольятти обратилась в суд с указанным иском.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал и пояснил, что на основании постановления мэра г.о.Тольятти от 05.06.2006г. №/П «О предоставлении ФИО4 земельного участка в аренду для строительства объектов культурно-оздоровительного назначения в районе озера по <адрес>», между мэрией г.о.Тольятти и ФИО4, был заключен договор аренды земельного участка № от 21.06.2006г., зарегистрированный в ГУ ФРС по Самарской области № от 01.08.2008г. Согласно договора перенайма земельного участка от 08.08.2006г., заключенному между ФИО4 и Тагаевой М.А., права и обязанности по договору аренды перешли к Тагаевой М.А. Соглашением от 27.06.2008г. срок по указанному договору аренды изменен на 43 месяца. Дополнительным соглашением к указанному договору аренды, 16.12.2009г. был изменен порядок расчета арендной платы и ее сумма. Дополнительным соглашением от 12.10.2010г. к указанному договору аренды стороны приняли п.5.4 договора аренды в новой редакции, согласно которой в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условиями настоящего договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от суммы задолженности. В соответствии с условиями договора аренды земельного участка и ст.614 ГК РФ ответчик обязан своевременно вносить арендную плату. Ответчик периодически задерживал платежи за аренду земельного участка, в результате чего ответчик нарушил обязательства, предусмотренные условиями договора аренды в виду их ненадлежащего исполнения. На настоящий момент ответчиком задолженность по арендной плате и пени не оплачены. Просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 05.06.2006г. по 06.06.2012г. в размере 410 070 руб., пени за просрочку платежей за период с 05.06.2006г. по 06.06.2012г. в размере 11 894, 22 руб.

Представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал и пояснил, что период пользования земельным участком следует исчислять с 08.08.2006г., т.е. с момента заключения договора перенайма земельного участка. Считает расчет истца неверным, т.к. истцом в одностороннем порядке увеличены арендные платежи. Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.06.2006г., касающиеся изменения размера арендной платы не прошло государственную регистрацию, следовательно, не может применяться. Кроме того, истцом не соблюден срок обращения за взысканием задолженности за период начиная с 2006г., при том, что законом предусмотрен трехгодичный срок для предъявления требований.

Выслушав пояснение сторон, проверив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что на основании постановления мэра г.о.Тольятти от 05.06.2006г. №/П «О предоставлении ФИО4 земельного участка в аренду для строительства объектов культурно-оздоровительного назначения в районе озера по <адрес>», между мэрией г.о.Тольятти и ФИО4, был заключен договор аренды земельного участка № от 21.06.2006г., для строительства объектов культурно-оздоровительного назначения. Договор зарегистрирован в ГУ ФРС по Самарской области № от 01.08.2008г.

Согласно договора перенайма земельного участка от 08.08.2006г., заключенному между ФИО4 и Тагаевой М.А., права и обязанности по договору аренды перешли к Тагаевой М.А.

Соглашением от 27.06.2008г. срок по указанному договору аренды изменен на 43 месяца. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 01.08.2008г.

Дополнительным соглашением к указанному договору аренды, 16.12.2009г. было заключено дополнительное соглашение, которым изменен порядок расчета арендной платы и ее сумма.

Дополнительным соглашением от 12.10.2010г. к указанному договору аренды стороны приняли п.5.4 договора аренды в новой редакции, согласно которой в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условиями настоящего договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка и ст.614 ГК РФ ответчик обязан своевременно вносить арендную плату, поскольку ответчик периодически задерживал платежи за аренду земельного участка, образовалась задолженность по арендной плате и пени, которые не оплачены. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 05.06.2006г. по 06.06.2012г. в размере 410 070 руб., пени за просрочку платежей за период с 05.06.2006г. по 06.06.2012г. в размере 11 894, 22 руб.

Суд не может согласиться с доводами истца относительно периода расчета задолженности, истец считает, что задолженность по арендной плате образовалась за период с 05.06.2006г. по 06.06.2012г., вместе с тем, срок необходимо исчислять с 08.08.2006г., т.к. между ответчиком и прежним арендатором был подписан договор перенайма земельного участка. Следовательно, права и обязанности по внесению платежей по договору аренды земельного участка № от 21.06.2006г. у Тагаевой М.А. возникли 08.08.2006г.

Согласно п.2.2 договора аренды земельного участка № от 21.06.2006г., базовый размер арендной платы составляет 16, 89 руб. за 1 кв.м. в год.

В расчету суммы иска, истцом указана задолженность по арендной плате в размере 410 070 руб. и пени 11 894, 22 руб., при этом размеры арендной платы за каждый следующий год необоснованно увеличены.

В обоснование исковых требований истец ссылается на дополнительное соглашение к договору аренды от 16.12.2009г., согласно которому и был изменен размер арендной платы, на основании которого произведен расчет исковых требований.

Истцом в адрес ответчика, письмом от 22.12.2009г. (исх.№), был направлен проект дополнительного соглашения от 16.12.2009г. в соответствии с которым истец предложил внести изменения в раздел 2 «Арендная плата». Также истец уведомил ответчика об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы и применении нового размера с момента получения уведомления, где размер арендной платы за 2009г. составляет 60,61 руб. за 1 кв.м. в год, за 2010г. – 63,29 руб. за 1 кв.м. в год, руководствуясь при этом пунктами 2.4, 2.5 договора аренды земельного участка № от 21.06.2006г.Данные выводы истца суд считает ошибочными и не основанными на законе.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 21.06.2006г., касающиеся изменения размера арендной платы должно совершаться в той же форме, что и основной договор, а учитывая, что договор аренды и последующие изменения проходили процедуру государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к договору аренды от 16.12.2009г. также подлежит государственной регистрации. Вместе с тем, доказательств, что дополнительное соглашение от 16.12.2009г. прошло такую регистрацию не представлено.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с ч.3 ст.433 ГК РФ считается не заключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно п.2.2 договор аренды земельного участка, базовый размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год определения по действующей на момент подписания договора методике, утвержденной исполнительным органом местного самоуправления из расчета: Бр=((УПКСхВП)/100%)хКв.

Указанная методика определения размера арендной платы утверждена Постановлением мэра г.Тольятти Самарской области №/р от 23.07.2004г. «Об утверждении положения «О порядке определения размера арендной платы на землю в г.о.Тольятти».

При расчете спорной задолженности по арендной плате истцом необоснованно применена иная методика, утвержденная Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008г. № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области», согласно которой размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством, рассчитываются по формуле: Ап=А х S. Размер арендной платы за единицу площади земельного участка в год рассчитывается по формуле А=Скад х К ах Кв х Кпр х Ки.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу ч.3 ст.65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В связи с чем, увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленным ч.3 ст.65 Земельного кодекса.

Однако в данном случае увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды № от 21.06.2006г. стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен сохраняться и в спорный период.

Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном ч.1 ст.452 ГК РФ.

Содержащееся в п.2.5 договора аренды № от 21.06.2006г. условие о том, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, либо органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы за земельный участок, арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды № от 21.06.2006г. указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь базовый размер арендной платы, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством изменения методики определения размера арендной платы.

Поскольку положения договора аренды № от 21.06.2006г. не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Самарской области постановления от 06.08.2008г. № 308 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008г. № 308 не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен исходя из условий договора аренды № от 21.06.2006г. Данная правовая позиция подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.07.2011г. № 1709/11 по делу № А 55-35889/2009.

При таких обстоятельствах, согласно п.2.2 договора аренды, размер арендной платы по договору аренды № от 21.06.2006г. составляет 16,89 руб. за 1 кв.м. в год. 16,89 руб. * 4 438 кв.м. (площадь земельного участка)/(4 квартал)= 18 739,46 руб. за 1 квартал, или 74 957, 82 руб. за 1 год.

Соответственно за период с 30.08.2006г. по 31.12.2006г. – 30 750 руб.; за период с 2007г. по 2011г. (74 957, 82 руб. * 5) – 374 789, 1 руб.; за период с 01.01.2012г. по 31.07.2012г. – 43 725, 3 руб.

Согласно расчету ответчика, за период пользования земельным участком с 03.08.2006г. по 31.07.2012г. ответчик должен был оплатить арендную плату в размере 449 264, 40 руб.

Ответчик за период пользования земельным участком производил арендные платежи на сумму 1 618 202, 69 руб., и пени на сумму 41 497, 80 руб., что подтверждается актом сверки расчетов и платежей от 24.07.2012г.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом отсутствует.

Также ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по взысканию задолженности и пени за период с 05.06.2006г. по 06.06.2012г.

    Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

    В силу ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

    Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

    В силу ч.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

    Таким образом, обращение истца о взыскании задолженности за период с 05.06.2006г. неправомерно.

Оценивая представленные доказательства в совокупности суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований мэрии г.о.Тольятти.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 6,12,194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Мэрии г.о.Тольятти к Тагаевой М.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца через Центральный районный суд г. Тольятти.

Мотивированное решение изготовлено 24.10.2012г.

Председательствующий: подпись.

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья