Решение по делу № 2-65/2018 (2-4131/2017;) ~ М-3455/2017 от 21.07.2017

Дело № 2-65/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2018 года Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ласко О.Л.,

при секретаре Чернышевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к Расулову А.К. Расуловой Т.Н. о взыскании кредитной задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось с иском в суд к Расулову А.К., Расуловой Т.Н., в котором просило с учетом уточнений, взыскать задолженность по договору займа № от < Дата > в размере < ИЗЪЯТО > руб., обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: < адрес >, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере < ИЗЪЯТО > руб., взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере < ИЗЪЯТО > руб. В обоснование иска истец указал, что согласно договору займа, Некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» предоставила Расулову А.К. и Расуловой Т.Н. заем в сумме < ИЗЪЯТО > руб. сроком на < ИЗЪЯТО > календарных месяцев, считая с даты фактического предоставления займа (п. 1.1. договора займа). Заем был предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, расположенной по адресу: < адрес > (п. 1.3 договора займа). В силу п. 1.4.1 Договора займа, обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека квартиры в силу закона.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области первоначальному залогодержателю - Некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» < Дата >. Запись об ипотеке квартиры в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена < Дата > за номером № В настоящее время законным владельцем закладной является Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования», что подтверждается отметкой на закладной о смене владельца закладной. Согласно п. 3.1 договора займа, за пользование денежными средствами заемщик обязан уплачивать проценты в размере < ИЗЪЯТО > % годовых с даты предоставления займа. Согласно п. 3.2 договора займа проценты за пользование займом начисляются на остаток займа, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода. В силу п. 4.1.1 договора займа, заемщик обязуется возвратить полученный заем, уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также сумму неустойки (при наличии). Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом (п.5.1 договора займа). В соответствии с п. 5.2 договора займа, при нарушении сроков возврата займа заемщик обязан уплатить неустойку в виде пеней в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки. Согласно п. 5.3 договора займа, при нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов, заемщик обязан уплатить неустойку в виде пеней в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. В нарушение условий закладной и договора займа, платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производятся ответчиками с нарушением сроков и в недостаточном размере. По состоянию на < Дата > сумма задолженности по договору займа составляет < ИЗЪЯТО > руб.

< Дата > от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором истец просил взыскать сумму задолженности по договору займа по состоянию на < Дата > в размере < ИЗЪЯТО > руб., обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: < адрес > < адрес >, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере < ИЗЪЯТО > руб., взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере < ИЗЪЯТО > руб.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, установленных законом (ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, заемщик, отказавшись от возложенных на него договором займа обязательств по возврату полученных денежных средств в полном объеме и уплате всех начисленных процентов за весь фактический период пользования займом, нарушил тем самым как требования закона, так и условия договора займа, заключив его добровольно и без понуждения на то. В соответствии с п. 1 ст. 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Согласно п. 5 ст. 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемо периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по договору займа. Кроме того, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более 5 % от размера оценки предмета ипотеки по закладной, что, в силу ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» свидетельствует о значительном нарушении обеспеченного ипотекой обязательства. Соответственно, размер требований является соразмерным стоимости заложенного имущества. В силу п. 4.4.1. договора займа, истец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору займа при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней, или при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В соответствии с п. 4.1.14 договора займа заемщик обязуется досрочно уплатить начисленные проценты, погасить текущую задолженность (не просроченную), не позднее 30 календарных дней, считая с даты предъявления займодавцем письменного требования о досрочном исполнении обязательств по договору займа. < Дата >. ответчикам были направлены требования о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа. До настоящего момента указанные требования исполнены не были, при этом платежи поступают с < Дата > г. с значительными временными промежутками в связи с чем, в порядке п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец просил обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество.

Представитель истца Долганина В.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске, просила иск удовлетворить в полном объеме, не возражала против установленной Отчетом об оценке № № от < Дата >, выполненного < ИЗЪЯТО > рыночной стоимости находящейся в залоге квартиры, расположенной по адресу: < адрес >, в размере < ИЗЪЯТО > рублей.

Ответчик Расулов А.К. в судебном заседании исковые требования признал частично, пояснив, что несвоевременное внесение платежей по договору было связано с потерей работы. Ответчик Расулова Т.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежаще.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.    

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное, количество других полученных им вещей того же рода, и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Пунктом 1 статьи 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

     Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В ходе судебного разбирательства установлено, что < Дата > между Некоммерческой организацией «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» заключен договор займа № №, по которому кредитор предоставляет заемщику кредит в размере < ИЗЪЯТО > руб., сроком на < ИЗЪЯТО > месяцев, считая с даты фактического предоставления займа (п. 1.1 договора займа).

За пользование займом заемщики уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере < ИЗЪЯТО >% годовых. Проценты по займу начисляются ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно (п. 3.1 и 3.2 договора займа).

Согласно п. 3.3 договора займа заемщики погашают заём и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет < ИЗЪЯТО > руб.

Согласно п.1.3 договора заем предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: < адрес >, состоящей из двух комнат, площадью квартиры с холодными помещениями < ИЗЪЯТО > кв.м., общей площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., в том числе жилой площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., расположенной на первом этаже четырехэтажного и мансарда дома стоимостью < ИЗЪЯТО > руб.

В соответствии с п. 1.4 договора обеспечением обязательств заемщиков является ипотека в силу закона.Пунктом 4.4.1 договора займа установлено, что займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней, или просрочках очередных ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев; в случае утраты или повреждения недвижимого имущества.

В соответствии с п. 4.4.3 договора при займодавец вправе обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении требований установленных в п. 4.4.1 договора.

В п. 5.2 договора займа определено, что при нарушении сроков возврата займа заемщик уплачивает займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом (п.5.1 договора).

НО «Фонд ЖСС КО» исполнил свои обязательства по договору займа, перечислив денежные средства в размере < ИЗЪЯТО > руб., что подтверждается материалами дела и не оспаривалось в судебном заседании.

< Дата > между Г.М.М. в лице представителя Г.М.М. Г.К.Э. действующий с согласия своего законного представителя матери – Г.М.М., Г.Е.В., от имени и в интересах которой действует её законный представитель - мать Г.М.М. (продавцы) и Расулов А.К. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому Расулов А.К. приобрел у продавцов за < ИЗЪЯТО > руб. в собственность < адрес >.

По условиям договора купли-продажи квартира приобретается за счет собственных и заемных средств, предоставляемых НО «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области».

< Дата > за Расуловым А.К. зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру.

< Дата > Расулов А.К., Расулова Т.Н. (залогодатели) в пользу НО «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» (первоначальный залогодержатель) составлена закладная, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, возникшему из договора займа от < Дата >.

Согласно п. 2 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и Предшествующих владельцев закладной.

< Дата > закладная передана ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на основании договора купли-продажи закладной № от < Дата >.

Таким образом, АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» принадлежат права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, вытекающему из договора займа.

    В связи с систематическими нарушениями условий договора займа, ВТБ 24 (ПАО), действующий на основании доверенности № от < Дата > от имени АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», < Дата > направил Расулову А.К., Расуловой Т.Н. требование о досрочном истребовании задолженности.

    Согласно расчету АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» по состоянию на < Дата > задолженность Расулова А.К., Расуловой Т.Н. составляет < ИЗЪЯТО > руб., в том числе: < ИЗЪЯТО > руб. – задолженность по основному долгу, < ИЗЪЯТО > руб. – задолженность по процентам, < ИЗЪЯТО > руб. – задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг, < ИЗЪЯТО > руб. – задолженность по пеням, начисленным на просроченные проценты.

Суд принимает во внимание, что указанные выше расчеты произведены в соответствии с условиями договора, требованиями закона, являются арифметически правильными, поэтому могут быть положены в основу решения.

Расулов А.К., Расулова Т.Н. обязательства по внесению платежей в счет возврата задолженности по договорам займа не исполняют, в связи с чем, займодавцы вправе требовать досрочного исполнения обязательства в полном объеме. Доказательств погашения задолженности ответчиками суду не представлено.

Поскольку до настоящего времени задолженность Расулова А.К., Расуловой Т.Н. перед истцом не погашена, с Расулова А.К., Расуловой Т.Н. в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» подлежит взысканию задолженность по договору займа № от < Дата > года в размере < ИЗЪЯТО > руб.

Требование АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» о взыскании на остаток задолженности по основному долгу процентов в размере < ИЗЪЯТО >% годовых, суд также считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Пунктами 1-3 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно подп. 2-4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена, заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Возможность обращения взыскания на заложенную квартиру соответствует как положениям вышеприведенных норм, так и соглашениям сторон, изложенных в кредитном договоре и договоре займа, содержанию закладной, в связи с чем, требования кредитора и заимодавца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

При этом денежные средства, полученные от реализации заложенной квартиры, подлежат направлению в счет погашения задолженности перед АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

    Согласно отчету № № об оценке стоимости квартиры, расположенной по адресу: < адрес >, общей площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., в соответствии с выпиской из ЕГРН от < Дата > кадастровый (или условный) номер: №, составляет < ИЗЪЯТО > руб.

    Согласно отчету № № об оценке стоимости квартиры, расположенной по адресу < адрес >, общей площадью < ИЗЪЯТО > кв.м. представленным ответчиком составляет < ИЗЪЯТО > руб.

Учитывая мнения представителя истца, суд соглашается с оценкой представленной ответчиком Расуловым А.К., поскольку она полно и всесторонне отражает рыночную стоимость объекта недвижимости на < Дата >,

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд учитывает указанную в отчете № № стоимость квартиры, положения подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» об установлении такой цены в размере 80 % от рыночной стоимости имущества. Таким образом, начальная продажная цена объекта залога, при его реализации на публичных торгах должна составлять < ИЗЪЯТО > руб.

Статьей 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При подаче заявления АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» оплачена государственная пошлина в размере < ИЗЪЯТО > руб., что подтверждается платежным поручением № от < Дата >.

Таким образом, с Расулова А.К., Расуловой Т.Н. в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере < ИЗЪЯТО > руб. с каждого из ответчиков.

    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Иск удовлетворить частично.

    Взыскать с Расулова А.К., Расуловой Т.Н. в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору займа № № от < Дата > г. по состоянию на < Дата > г. в размере < ИЗЪЯТО > руб., а также, начиная со < Дата > г. до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями Договора займа и Закладной, взыскать на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере < ИЗЪЯТО >% годовых.

Обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, адрес (местоположение): < адрес > общей площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., в соответствии с выпиской из ЕГРН на < Дата >. кадастровый (или условный) номер: №, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере < ИЗЪЯТО > рублей.

Взыскать с Расулова А.К., Расуловой Т.Н. в пользу Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате государственной пошлины в размере по < ИЗЪЯТО > рублей с каждого из ответчиков.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение принято 16 января 2018 г.

Судья