Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1628/2012 ~ М-1422/2012 от 20.03.2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2012 года Центральный районный суд г. Тольятти, в составе

председательствующего Сметаниной О.Н.

при секретаре Васильевой О.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Морозовой Е.П. к ООО «Лант», мэрии г.о. Тольятти о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

у с т а н о в и л:

Истица обратилась в суд с иском, в котором просила признать за ней право собственности на помещение –однокомнатную <адрес>, общей площадью 28,5 кв.м., жилой площадью 13,6 кв.м., на 7 этаже в незавершенном строительством 7-этажном панельном доме по адресу: <адрес>. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО «Трансмаш-99» договор на долевое участие в строительстве жилья №, а также дополнительное соглашение №, по условиям которого дольщик (истица) принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> После завершения строительства застройщик ООО «Трансмаш-99» передает ей указанную квартиру площадью 28,7 кв.м. Плановое окончание строительства было определено 2 квартал 2006 года. Стоимость квартиры составляла 538 125 рублей, первоначальный взнос составлял 100 000 рублей. Спорный жилой дом является объектом реконструкции, сначала он представлял собой родильный дом, расположенный на земельном участке, собственниками которых является мэрия г.о. Тольятти. ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти, ООО «Трансмаш-99», ООО «Лант» было подписано соглашение, в соответствии с которым последнему перешли все права и обязанности по отношению к застройщикам, заключившим договоры на долевое участие в строительстве квартир в спорном объекте. ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ООО «Лант» было заключен договор поручения, в соответствии с которым был изменен номер квартиры и стоимость объекта строительства. Истица выплатила стоимость квартиры в размере 620 985 рублей. Сроки окончания строительства застройщиком неоднократно переносились, на сегодняшний день строительство жилья не ведется, что свидетельствует об одностороннем отказе ООО «Лант» от исполнения обязательства.

Истицей неоднократно уточнялись исковые требования, с учетом последних уточнений она просила признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде помещения - однокомнатной <адрес>, общей площадью 28,4 кв.м. на 7 этаже в 7-этажном панельном доме по адресу: <адрес>, №.

Истица в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

В судебном заседании представитель истицы Чистякова А.Г., действующая по доверенности, уточненные исковые требования поддержала. Суду пояснила, что договор с ООО «Лант» истица не может расторгнуть, поскольку у него отсутствуют денежные средства, для выплаты истице причитающейся доли. Некоторые дольщики расторгли договор, но до настоящего времени деньги им не выплачены. Просила удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика мэрии г.о. Тольятти Абрамов А.А., действующий по доверенности, иск не признал. Суду пояснил, что в настоящее время решается вопрос о расторжении договора с ООО «Лант». Предлагается за счет привлеченных средств инвестора предоставить дольщикам жилые помещения в другом жилом доме. Мэрия г.о. Тольятти с дольщиками соглашения не заключала, денежные средства не получала, поэтому возвратить деньги вместо предоставления жилья не представляется возможным. Признает, что Морозова Е.П. заплатила деньги по договору о долевом участии в строительстве, но как ими распорядилось ООО «Лант», ему не известно. В удовлетворении иска просит отказать.

Представитель ответчика ООО «Лант» Романов Г.Г., действующий по доверенности, иск признал. Суду пояснил, что в 2004 году был подписан договор с мэрией го. Тольятти о совместной деятельности. Согласно заключенному договору ООО «Лант» обязалось реконструировать недостроенный роддом в жилой комплекс. На сегодняшний день степень готовности объекта составляет 70%, для того чтобы признать этот объект жилым необходимо вложить денежные средства в размере 20%. Вместе с тем пока мэрия г.о. Тольятти не оформит надлежащим образом земельный участок, вкладывать деньги в строительство не имеет смысла.

Третье лицо ООО «Трансмаш-99» о дне слушания дела извещен, представитель не явился.

Третье лицо Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о дне слушания дела извещено, представитель не явился.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области о дне слушания дела извещено, представитель Кудряшова М.А., действующая по доверенности, не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представила отзыв, из которого видно, что третье лицо иск не признает, так как договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Договор, на который ссылается истица, в установленном законом порядке зарегистрирован не был. В удовлетворении иска просит отказать.

Проверив материалы дела, выслушав пояснение сторон, показания свидетеля, суд считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что изначально по адресу: <адрес> располагался незавершенный строительством родильный дом (Лит.А, готовность 54%). Собственником объекта недвижимости и земельного участка под ним является мэрия г.о. Тольятти, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения мэра <адрес> №/р от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Мэрией г.о.Тольятти и <данные изъяты> был заключен договор о совместной деятельности №, по условиям которого стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать в целях осуществления корректировки проекта незавершенного строительством объекта - главного корпуса роддома, расположенного по адресу: <адрес>, № а квартале 143 под жилой дом и завершения его строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и <данные изъяты> был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья №, а также дополнительное соглашение № к указанному договору. В соответствии с договором дольщик принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. После завершения строительства застройщик передает дольщику вышеуказанную однокомнатную квартиру площадью 28,7 кв.м. Окончание строительства 2 квартал 2006 года. Стоимость квартиры была определена сторонами в размере 538 125 рублей. Морозова Е.П. выплатила сумму первоначального взноса в размере 100 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Мэрией г.о.Тольятти, <данные изъяты> и ООО «Лант» было заключено соглашение, по которому к ООО «Лант» переходят все права и обязанности по отношению к застройщикам, заключившим договоры на долевое участие в строительстве квартир в спорном объекте.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ООО «Лант» был заключен договор поручения № и дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым ООО «Лант» обязалось обеспечить заключение между Морозовой Е.П. и ООО «Лант» (п.2.1) договора о долевом участии в строительстве 1-комнатной квартиры на 7 этаже реконструируемого жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, №, <адрес> (ранее <адрес>, квартал 143, <адрес>). Договором были изменены: строительный номер квартиры с 267 на 325, а также стоимость объекта строительства. Морозова Е.П. полностью оплатила в ООО «Лант» стоимость квартиры в размере 620 985 рублей. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и по существу не оспариваются сторонами.

В обоснование доводов о признании права собственности представитель истицы сослалась на то, что в настоящее время строительство дома не ведется, срок сдачи в эксплуатацию постоянно переносится, что свидетельствует об отказе ООО «Лант» в одностороннем порядке от исполнения обязательств по строительству дома. Вместе с тем спорная квартира построена, в целом работы в многоквартирном доме завершены. Дом, в котором находится спорная квартира, построен, выполнено остекление, произведен монтаж внутренних систем отопления, водоснабжения, электричества. Готовность дома составляет 70%. Истицей обязательства по договору о долевом участии в строительстве выполнены, денежные средства выплачены в полном объеме. Поэтому у истицы имеются основания для признания за ней права собственности.

Суд не принимает во внимание доводы представителя истицы. Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, право собственности за участником долевой собственности может быть признано в случае создания (постройки) объекта долевого строительства, т.е. общий процент готовности такого объекта должен быть равен 100 %. Документом, подтверждающим факт создания объекта, в соответствии со ст.55 ГрК РФ и СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов» является акт о приемке объекта в эксплуатацию и выданное органом местного самоуправления разрешение на ввод объект в эксплуатацию.

Из пояснений представителя мэрии г.о. Тольятти видно, что в настоящее время общий процент готовности объекта составил 50 %, поскольку с 2008 года строительство объекта было приостановлено, ООО «Лант» никаких улучшений за счет дольщиков не производило. Акт о приемке объекта в эксплуатацию не выдавался, поскольку строительство данного объекта было продолжено, ДД.ММ.ГГГГ заместителем мэра г.о. Тольятти было издано распоряжение о продлении мэрии г.о.Тольятти срока действия разрешения на 1 этапе реконструкции незавершенного строительством роддома на комплекс, состоящий из 7-ми этажного жилого дома с квартирами маневренного фонда и нежилыми помещениями,9-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями, магазина и трансформаторной подстанции с инженерно-техническим обеспечением, на земельном участке, расположенном по <адрес> в квартале <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ. В подтверждение этих доводов сослался на показания свидетеля ФИО7, пояснившего, что в настоящее время объект незавершенного строительства находится в том же состоянии, что и был в 2008 году, никаких улучшений в нем не произведено.

Однако из пояснений представителя ООО «Лант» и материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ была проведена техническая инвентаризация спорного объекта, которая установила процент готовности 70%. Согласно отчета №, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр оформления и оценки собственности», общий процент готовности равен 70%.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что достоверных сведений о степени готовности незавершенного строительством дома по адресу: <адрес> суду не представлено, акт о приемке объекта в эксплуатацию не составлялся, разрешение на ввод объект в эксплуатацию мэрией г.о. Тольятти не выдавалось. Судьба земельного участка, на котором расположен спорный объект, до настоящего времени не разрешена: ДД.ММ.ГГГГ издано постановление мэра г.о. Тольятти № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> однако доказательств завершения процедуры внесения изменений в данные государственного учета земельного участка, суду не представлено. Строительство объекта продолжается, так как мэрией г.о.Тольятти продлен срок действия разрешения на реконструкцию до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, спорный объект незавершенного строительства в настоящее время объектом недвижимого имущества, на которое может быть признано право собственности, не является. Требования истицы о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не могут быть удовлетворены, так как в данном случае такое решение подменяет собой акт государственной регистрации объекта незавершенного строительства и производит выдел доли в несуществующем (с юридической точки зрения) объекте недвижимости, что является недопустимым. Признание права собственности на отдельные помещения до ввода здания в эксплуатацию невозможно, так как в объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку многоквартирный жилой дом как объект гражданских прав до введения объекта в эксплуатацию не создан. Кроме того, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями статей 25, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве, а также право собственности на объект незавершенного строительства, и такая регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, при наличии разрешения на строительство, проектной документации и иных документов, указанных в законодательных нормах.

Истицей необходимые документы, свидетельствующие о возникновении у нее зарегистрированного на основании упомянутого договора права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, не представлены, в связи с этим не установлено правовых оснований возникновения у истицы права собственности на долю в объекте общей долевой собственности.

Вместе с тем суд считает установленным, что истица исполнила свои обязанности по оплате строительства квартиры, так как денежные средства в размере 620 985 рублей ею были выплачены в полном объеме.

Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект такого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта застройщиком и принятие его участником строительства осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п. п. 1 и 2 ст. 8 Закона о долевом строительстве).

В случае прекращения или приостановления строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику строительства, договор может быть расторгнут по требованию участника строительства в судебном порядке (пп. 1 п. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве). При расторжении договора по указанным основаниям застройщик обязан возвратить физическому лицу - участнику долевого строительства денежные средства, которые были внесены в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами.

Таким образом, предусмотренным законом способом защиты прав участника долевого строительства является расторжение договора по инициативе участника и требование о возврате денежных средств, внесенных в счет цены договора, а также уплате процентов на эту сумму. Истицей заявлены требования о признании права собственности, т.е. ею избран ненадлежащий способ защиты нарушенных гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Заявленный способ защиты нарушенного права может быть избран при следующих условиях: земельный участок надлежащим образом оформлен, застройщик признан банкротом, строительство не ведется. В данном случае все эти условия не соблюдены. Признание за истицей права собственности на объект незавершенного строительства нарушает права других участников строительства, поскольку регистрация права на незавершенный строительством объект повлечет для истицы необходимость завершать строительство за свой счет, между тем, до ДД.ММ.ГГГГ строительство должно осуществляться ООО «Лант» и мэрией г.о. Тольятти. Такая ситуация повлечет существенные затруднения при окончательных расчетах сторон договоров.

Руководствуясь ст. ст.192-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Морозовой ФИО10 к ООО «Лант», мэрии г.о. Тольятти о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский облсуд через Центральный райсуд г. Тольятти в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ___________________

Председательствующий Сметанина О.Н.